[年报]万科A(000002):2023年年度报告摘要
|
时间：2024年03月29日 00:07:36 中财网 |
|
原标题: 万科A:2023年年度报告摘要
万科企业股份有限公司
2023年度报告摘要
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2024-020 一、重要提示
本年度报告摘要摘自2023年度报告（以下简称“本报告”）全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2023年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司 2023年度分红派息预案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
二、致股东
2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实现销售额 3761.2亿元，同比下降 9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计 28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2个百分点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额 39.1亿元，连续 15年为正；剔除预收房款的资产负债率为 65.5%，从 2018年 76.0%的高点连续 5年下降。
与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约 123亿元。我们也全力抓住 REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT和中金印力消费 REIT已正式进入申报/发行阶段。
新增投资质量明显提升。2023年公司新获取项目 43个，已有 33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至 4.4个月，贡献销售额 510亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化。针对库存可售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过 60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。
从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023年新增城镇人口重新回到了接近 1200万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型： 一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。
2024年实现交易回款不低于 300亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。
三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。
进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。推广面向未来的活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，与其他行
| A股股票上市地 | 深圳证券交易所 | | A股股票简称 | 万科Ａ | | A股股票代码 | 000002 | | H股股票上市地 | 香港联合证券交易所有限公司 | | H股股票简称 | 万科企业、万科 H代（注） | | H股股票代码 | 2202、299903（注） |
注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内 证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。
2、联系人和联系方式
（二）会计数据和财务指标摘要
1、主要会计和财务指标
单位：元
| 项目 | 2023年1-12月 | 2022年1-12月 | | 比上年同期增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 营业收入 | 465,739,076,702.23 | 503,838,367,358.76 | 503,838,367,358.76 | -7.56% |
| 营业利润 | 29,251,702,064.41 | 52,006,935,659.54 | 52,029,046,369.66 | -43.78% | | 利润总额 | 29,805,428,126.44 | 52,386,185,416.63 | 52,408,296,126.75 | -43.13% | | 归属于上市公司股东的净利润 | 12,162,684,368.86 | 22,617,778,516.45 | 22,688,551,801.52 | -46.39% | | 扣除非经常性损益后归属于上市
公司股东的净利润 | 9,793,841,193.09 | 19,762,103,017.38 | 19,832,876,302.45 | -50.62% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 3,912,323,920.11 | 2,750,449,478.44 | 2,750,449,478.44 | 42.24% | | 基本每股收益 | 1.03 | 1.95 | 1.96 | -47.25% | | 稀释每股收益 | 1.03 | 1.95 | 1.96 | -47.25% | | 净资产收益率（全面摊薄） | 4.85% | 9.32% | 9.32% | 下降 4.47个百分点 | | 净资产收益率（加权平均） | 4.91% | 9.48% | 9.48% | 下降 4.57个百分点 |
| 项目 | 2023年12月31日 | 2022年12月31日 | | 比年初数增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 资产总额 | 1,504,850,172,117.83 | 1,757,124,444,202.95 | 1,757,804,935,896.04 | -14.39% | | 负债总额 | 1,101,916,641,170.57 | 1,352,132,937,796.74 | 1,352,168,105,932.49 | -18.51% | | 归属于上市公司股东的净资产 | 250,784,613,404.38 | 242,691,342,204.55 | 243,325,374,922.33 | 3.07% | | 股本（股） | 11,930,709,471.00 | 11,630,709,471.00 | 11,630,709,471.00 | 增加 300,000,000股 | | 库存股（股） | 72,955,992.00 | 72,955,992.00 | 72,955,992.00 | - | | 归属于上市公司股东的每股净资产 | 21.15 | 21.00 | 21.05 | 0.46% | | 资产负债率 | 73.22% | 76.95% | 76.92% | 下降 3.70个百分点 | | 净负债率 | 54.66% | 43.68% | 43.61% | 上升 11.05个百分点 |
注1：根据财政部2022年 11 月 30 日颁布的《企业会计准则解释第 16 号》(财会〔2022〕31 号)，公司自2023年
1月1日起执行前述会计准则的要求，并对 2022 年比较期间数据进行了追溯调整 注2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益
注3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，
包含已回购股份的影响
注4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响
截止披露前一交易日的公司总股本：
| 截止披露前一交易日的公司总股本（股） | 11,930,709,471 | | 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） | 1.019 |
2、分季度主要会计数据
单位：元
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 68,474,007,399.21 | 132,418,582,668.01 | 89,415,901,221.73 | 175,430,585,413.28 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | 1,445,811,341.87 | 8,424,660,904.04 | 3,751,005,173.71 | (1,458,793,050.76) | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润 | 645,628,377.53 | 8,057,071,386.11 | 3,257,864,101.71 | (2,166,722,672.26) | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 7,001,300,467.87 | (5,136,800,832.74) | (1,629,176,034.25) | 3,677,000,319.23 |
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。
（三）股本持股情况和控制框图
1、前10名股东及前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
| 2023年末
股东总数 | 564,673户（其中 A股 564,600户，
H股 73户） | 2024年2月29日
股东总数 | 555,213户（其中 A股 555,140户，H股 73
户） | | | | | 前10名股东持股情况 | | | | | | | | 股东名称 | 股东
性质 | 持股
比例 | 持股总数 | 报告期内增减变
动情况 | 持有有
限售条
件股份
数量 | 质押或冻结
的股份数量 | | 深铁集团 | 境内国有
法人 | 27.18% | 3,242,810,791 | 0 | 0 | 0 | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 境外法人 | 18.49% | 2,206,357,086 | +299,992,771 | 0 | 0 | | 盈嘉众合伙企业 | 境内一般
法人 | 3.68% | 438,703,992 | 0 | 0 | 275,701,996 | | 香港中央结算有限公司 | 境外法人 | 1.97% | 235,571,702 | -197,627,154 | 0 | 0 | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 境内国有
法人 | 1.55% | 185,478,200 | 0 | 0 | 0 | | 招商财富资管－招商银行－招商财
富－招商银行－德赢 1号专项资产
管理计划 | 基金、理
财产品等 | 1.17% | 139,745,820 | -6,510,000 | 0 | 0 | | 中国人寿保险股份有限公司－传统
－普通保险产品－005L－CT001沪 | 基金、理
财产品等 | 1.16% | 137,952,736 | +137,952,736 | 0 | 0 | | 中国证券金融股份有限公司 | 境内一般
法人 | 1.11% | 132,669,394 | 0 | 0 | 0 | | 盈安合伙企业 | 境内一般
法人 | 1.02% | 122,230,826 | 0 | 0 | 122,230,826 | | 新华人寿保险股份有限公司－分红
－个人分红-018L-FH002深 | 基金、理
财产品等 | 0.52% | 61,923,449 | -106,855,399 | 0 | 0 | | 战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10名股东的情况 | 无 | | | | | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说
明 | “盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外，公司未知上
述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动
人。 | | | 上述股东涉及委托/受托表决权、放
弃表决权情况的说明 | 无 | | | 前 10名股东中存在回购专户的特
别说明（如有） | 万科企业股份有限公司回购专用证券账户股份数量为 72,955,992股，占总股本的
0.61%。 | | | 前10名无限售条件股东持股情况 | | | | 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | | 深铁集团 | 3,242,810,791 | A股 | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 2,206,357,086 | H股 | | 盈嘉众合伙企业 | 438,703,992 | A股 | | 香港中央结算有限公司 | 235,571,702 | A股 | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 185,478,200 | A股 | | 招商财富资管－招商银行－招商财
富－招商银行－德赢 1号专项资产
管理计划 | 139,745,820 | A股 | | 中国人寿保险股份有限公司－传统
－普通保险产品－005L－CT001沪 | 137,952,736 | A股 | | 中国证券金融股份有限公司 | 132,669,394 | A股 | | 盈安合伙企业 | 122,230,826 | A股 | | 新华人寿保险股份有限公司－分红
－个人分红-018L-FH002深 | 61,923,449 | A股 | | 前 10名无限售流通股股东之间，以
及前 10名无限售流通股股东和前
10名股东之间关联关系或一致行
动的说明 | “盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外，公司未知上述
股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | | | 前 10名普通股股东参与融资融券
业务情况说明（如有） | 深铁集团于 2022 年 7 月起开展的转融通证券出借业务累计出借持有的公司 A 股
5,018,000 股，占公司总股本的 0.04%，2022年内已全部收回。根据公司于 2023 年 7
月 25日披露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》，深铁集团拟继
续开展转融通证券出借业务。但在实施期限内，深铁集团未实际开展转融通证券出借
业务，目前实施期限已届满。经与深铁集团确认，深铁集团目前并无以所持有的公司
股票继续开展转融通证券出借业务的计划。 | | | 参与约定购回交易的股东 | 无 | |
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司 H股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2023年末和 2023年 2月 28日 A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至2023年12月31日，公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。其中，“总股本”包括本年已回购并做库存股管理的 72,955,992股 A股股份。
2、公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图
公司不存在控股股东及实际控制人。
截至 2023年 12月 31日，深铁集团持有公司 A股股份 3,242,810,791股，占公司股份总数的 27.18%，为公司的第一大股东。具体如下：
| 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 | | | | 深圳市地铁集团有限公司 | | | | 万科企业股份有限公司 |
（四）债券相关情况
公司不存在逾期未偿还债券情况。
1、 公司债券基本信息
单位：万元
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息
方式 | 交易
场所 | | 万科企业股份有
限公司 2020年面
向合格投资者公
开发行公司债券
(第一期) （品种
二） | 20万科
02 | 149057 | 2020年 3月
13日至 2020
年 3月 16日 | 2020年 3月
16日 | 2027年 3月
16日 | 100,000 | 3.42% | | | | 万科企业股份有
限公司 2020年面
向合格投资者公
开发行公司债券
(第二期) （品种
二） | 20万科
04 | 149124 | 2020年 5月
18日至 2020
年 5月 19日 | 2020年 5月
19日 | 2027年 5月
19日 | 150,000 | 3.45% | | | | 万科企业股份有
限公司 2020年面
向合格投资者公
开发行公司债券
(第三期) （品种
二） | 20万科
06 | 149142 | 2020年 6月
18日至 2020
年 6月 19日 | 2020年 6月
19日 | 2027年 6月
19日 | 120,000 | 3.90% | | | | 万科企业股份有
限公司 2020年面
向合格投资者公
开发行公司债券
(第四期) （品种
二） | 20万科
08 | 149297 | 2020年 11月
12日至 2020
年 11月 13日 | 2020年 11月
13日 | 2027年 11月
13日 | 160,000 | 4.11% | | | | 万科企业股份有
限公司 2021年面
向合格投资者公
开发行住房租赁
专项公司债券(第
一期)（品种二） | 21万科
02 | 149358 | 2021年 1月
21日至 2021
年 1月 22日 | 2021年 1月
22日 | 2028年 1月
22日 | 110,000 | 3.98% | | |
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息
方式 | 交易
场所 | | 万科企业股份有
限公司 2021年面
向合格投资者公
开发行住房租赁
专项公司债券(第
二期)（品种一） | 21万科
03 | 149477 | 2021年 5月
19日至 2021
年 5月 20日 | 2021年 5月
20日 | 2026年 5月
20日 | 100,000 | 3.40% | | | | 万科企业股份有
限公司 2021年面
向合格投资者公
开发行住房租赁
专项公司债券(第
二期) （品种二） | 21万科
04 | 149478 | 2021年 5月
19日至 2021
年 5月 20日 | 2021年 5月
20日 | 2028年 5月
20日 | 56,600 | 3.70% | | | | 万科企业股份有
限公司 2021年面
向专业投资者公
开发行住房租赁
专项公司债券（第
三期）（品种一） | 21万科
05 | 149567 | 2021年 7月
23日至 2021
年 7月 26日 | 2021 年 7 月
26 日 | 2026 年 7 月
26 日 | 230,000 | 3.19% | | | | 万科企业股份有
限公司 2021年面
向专业投资者公
开发行住房租赁
专项公司债券（第
三期）（品种二） | 21万科
06 | 149568 | 2021年 7月
23日至 2021
年 7月 26日 | 2021 年 7 月
26 日 | 2028年 7 月
26 日 | 70,000 | 3.49% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第一期）（品种
一） | 22万科
01 | 149814 | 2022年 3月 3
日至 2022年
3月 4日 | 2022年 3月
4日 | 2025年 3月
4日 | 89,000 | 3.14% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第一期）（品种
二） | 22万科
02 | 149815 | 2022年 3月 3
日至 2022年
3月 4日 | 2022年 3月
4日 | 2027年 3月
4日 | 110,000 | 3.64% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第二期）（品种
一） | 22万科
03 | 149930 | 2022年 6月 2
日至 2022年
6月 6日 | 2022年 6月
6日 | 2027年 6月
6日 | 35,000 | 2.90% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第二期）（品种
二） | 22万科
04 | 149931 | 2022年 6月 2
日至 2022年
6月 6日 | 2022年 6月
6日 | 2029年 6月
6日 | 65,000 | 3.53% | | |
| 债券名称 | 债券
简称 | 债券
代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息
方式 | 交易
场所 | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第三期）（品种
一） | 22万科
05 | 149975 | 2022年 7月
7日至 2022
年 7月 8日 | 2022年 7月
8日 | 2027年 7月
8日 | 290,000 | 3.21% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第三期）（品种
二） | 22万科
06 | 149976 | 2022年 7月
7日至 2022
年 7月 8日 | 2022年 7月
8日 | 2029年 7月
8日 | 50,000 | 3.70% | | | | 万科企业股份有
限公司 2022年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第四期） | 22万科
07 | 148099 | 2022年 10
月 28日至
2022年 10
月 31日 | 2022年 10月
31日 | 2027年 10月
31日 | 250,000 | 3.45% | | | | 万科企业股份有
限公司 2023年面
向专业投资者公
开发行公司债券
（第一期）（品种
一） | 23万科
01 | 148380 | 2023年 7月
21日至 2023
年 7月 24日 | 2023年 7月
24日 | 2026年 7月
24日 | 200,000 | 3.10% | | | | 投资者适当性安排（如有） | 公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司开立合格 A股证券账户的专业投资者公开发行。 | | | | | | | | | | 适用的交易机制 | 集中竞价交易和大宗交易方式 | | | | | | | | | | 是否存在终止上市交易的风险（如
有）和应对措施 | 不适用 | | | | | | | | |
2、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：万元
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息
方式 | 交易场所 | | 万科企业股份
有限公司 2021
年度第二期中
期票据 | 21万科
MTN002 | 102100912 | 2021年 4月
28日-2021年
4月 29日 | 2021年 4月
29日 | 2024年 4月
29日 | 200,000 | 3.52% | 采用单利
按年计
息，不计
复利，每
年付息一
次，到期
一次还
本，最后
一期利息
随本金的
兑付一起
支付。 | 中国
银行
间市
场交
易商
协会 | | 万科企业股份
有限公司 2021
年度第三期中
期票据 | 21万科
MTN003 | 102101821 | 2021年 9月 2
日-2021年 9
月 3日 | 2021年 9月
6日 | 2024年 9月
6日 | 200,000 | 3.08% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第一期中
期票据 | 22万科
MTN001 | 102280222 | 2022年 1月
25日-2022年
1月 26日 | 2022年 1月
27日 | 2025年 1月
27日 | 300,000 | 2.95% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第二期中
期票据 | 22万科
MTN002 | 102280265 | 2022年 2月
14日-2022年
2月 15日 | 2022年 2月
16日 | 2025年 2月
16日 | 300,000 | 2.98% | | |
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 起息日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息
方式 | 交易场所 | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第三期中
期票据 | 22万科
MTN003 | 102280364 | 2022年 2月
23日-2022年
2月 24日 | 2022年 2月
25日 | 2025年 2月
25日 | 200,000 | 3.0% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第一期绿
色中期票据 | 22万科
GN001 | 132280068 | 2022年 7月
19日-2022年
7月 20日 | 2022年 7月
21日 | 2025年 7月
21日 | 300,000 | 3.0% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第二期绿
色中期票据 | 22万科
GN002 | 132280075 | 2022年 8月
10日-2022年
8月 11日 | 2022年 8月
12日 | 2025年 8月
12日 | 200,000 | 2.9% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第三期绿
色中期票据 | 22万科
GN003 | 132280088 | 2022年 9月
19日-2022年
9月 20日 | 2022年 9月
21日 | 2025年 9月
21日 | 200,000 | 3.2% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第四期中
期票据 | 22万科
MTN004 | 102282715 | 2022年 12月
13日-2022年
12月 14日 | 2022年 12
月 15日 | 2025年 12
月 15日 | 200,000 | 3.00% | | | | 万科企业股份
有限公司 2022
年度第五期中
期票据 | 22万科
MTN005 | 102282785 | 2022年 12月
26日-2022年
12月 27日 | 2022年 12
月 28日 | 2025年 12
月 28日 | 370,000 | 3.00% | | | | 万科企业股份
有限公司 2023
年度第一期中
期票据 | 23万科
MTN001 | 102381014 | 2023年 4月
20日-2023年
4月 21日 | 2023年 4月
23日 | 2026年 4月
23日 | 200,000 | 3.11% | | | | 万科企业股份
有限公司 2023
年度第二期中
期票据 | 23万科
MTN002 | 102381172 | 2023年 5月
10日-2023年
5月 11日 | 2023年 5月
12日 | 2026年 5月
12日 | 200,000 | 3.10% | | | | 万科企业股份
有限公司 2023
年度第三期中
期票据 | 23万科
MTN003 | 102381399 | 2023年 6月
13日-2023年
6月 14日 | 2023年 6月
15日 | 2026年 6月
15日 | 200,000 | 3.07% | | | | 万科企业股份
有限公司 2023
年度第四期中
期票据 | 23万科
MTN004 | 102381621 | 2023年 7月 5
日-2023年 7
月 6日 | 2023年 7月
7日 | 2026年 7月
7日 | 200,000 | 3.07% | | | | 投资者适当性安排（如有） | 中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者
除外）发行 | | | | | | | | | | 适用的交易机制 | 询价交易、请求报价和点击成交 | | | | | | | | | | 是否存在终止上市交易的风险（如有）和
应对措施 | 不适用 | | | | | | | | |
3、债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内，信用评级机构对公司存续期的债券进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网、中国货币网等网站披露，公司及相关债券的评级未发生变化。
| 项目 | 本报告期末 | 上年末 | 本报告期末比上年末增减 | | 流动比率 | 1.40 | 1.31 | 8.65% | | 资产负债率 | 73.22% | 76.92% | 下降 3.70个百分点 | | 速动比率 | 0.55 | 0.47 | 7.42% | | | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | 扣除非经常性损益后净利润
（万元） | 1,784,553.03 | 3,494,452.91 | -48.93% | | EBITDA全部债务比 | 0.04 | 0.05 | -20.44% | | 利息保障倍数 | 2.74 | 6.09 | -54.96% | | 现金利息保障倍数 | 2.41 | 3.31 | -27.19% | | EBITDA利息保障倍数 | 3.52 | 7.14 | -50.69% | | 贷款偿还率 | 100.00% | 100.00% | | | 利息偿付率 | 100.00% | 100.00% | |
四、经营情况讨论与分析
报告期内，全国商品房市场持续调整。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，百强房企销售金额同比
下降 17.3%，连续第 3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。
行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，本集团实现营业收入 4,657.4亿元，同比下降 7.6%；归属于上市公司
股东的净利润 121.6亿元，同比下降 46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目
计提了减值。
面对严峻的市场形势，本集团坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管
理动作。
报告期内，本集团经营性现金流净额连续 15年为正，在手货币资金 998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回
款效率保持 100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资 897亿
元，其中境内新获融资 766亿元，新获融资的综合成本 3.61%，境外新获融资 131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款
的资产负债率 65.5%，较 2022年底降低 2.1个百分点。
全年开发业务销售金额 3,761.2亿元，位居行业第二，保质交付 28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。经营服务
业务实现全口径收入 558.1亿元，同比增长 8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增
长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。
持有类业务通过资产交易、发行 REITs等方式实现商业模式闭环。截至本报告披露日，印力商业 REIT已开始发售，
万纬仓储物流 REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房 REIT正在开展申报工作。此外，本集团也在持续构建 Pre-REITs
报告期内，本集团在品牌、产品、工程质量、ESG(环境、社会和公司治理)等方面获得多项奖项。2023年，公司继续
荣登《财富》“世界 500强”，位列榜单第 173位；荣获中国房地产报社、中国住交会组委会评选的“中国房地产年度影响
力企业”，荣获华夏时报评选的“稳健发展企业”；荣获克而瑞“中国房地产企业产品力 Top10”；成都天府国际会议中心荣
获“中国建设工程鲁班奖”，沈阳翡翠观澜荣获“中国土木工程詹天佑奖”，济南劝学里、济南中麓府一期、盘锦万科城如
园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“广厦奖”；荣获民政部颁发的第十二届“中华慈善奖”；荣获财经
杂志长青奖“可持续发展普惠奖”；获选为中国上市公司协会颁发 2023年上市公司 ESG最佳实践案例；先后荣获境外权威
财经杂志《机构投资者》、《亚洲货币》评选的 2023年地产行业中国最佳 ESG企业第一名，获新财富最佳上市公司最佳
ESG实践奖。
（一）2023年市场回顾
1、房地产开发
全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降 8.5%；销售金额 11.7万亿元，同比下降 6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降17.3%。
新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%。
土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023年全国 300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降20.6%，住宅用地出让金同比下降14.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为4.7%，较2022年提高1.7个百分点。
政策释放积极信号。2023年7月，中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策，从认房不认贷、降低首付、降低贷款利率、放松限购等方面释放积极信号，支持刚性和改善性住房需求。10月底，中央金融工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
2、物业服务
行业变化考验新客户和新市场拓展能力。受房地产行业销售下滑的影响，物业服务中与地产紧密关联的业务，需要提升存量市场拓展能力以及服务非开发商客户的能力。
长坡薄雪，现金为王。2023年，国家发改委发布《产业 结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”。长期来看，物业服务属于“长坡薄雪”的生意。“长坡”体现为，尽管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏，但行业整体续签率依然高于 85%，存在一定的“永续”属性。“薄雪”体现在行业利润空间整体不高，据克而瑞测算，全国超过七成的住宅项目净利率仅在 5%至8%之间。在“长坡薄雪”的属性下，现金流的管控至关重要，只有持续实现稳定的收缴率和产生有现金流的利润，才能保障物企的长期稳健发展。
3、物流仓储
高标库市场租金及出租率承压。根据仲量联行数据，2023年全国 24个主要城市新增高标仓供应 1179万平方米，净吸纳量（即新增出租面积减去退租面积）为 732万平方米，整体供求关系持续转换。高标仓的租金和出租率整体承压，但区域之间存在分化，大湾区、 长三角等市场保持相对稳定。
冷链物流稳定发展。政府密集出台政策加强国家骨干冷链物流枢纽建设，推动冷链物流行业规模化、高质量发展，同时餐饮、生鲜电商等终端食品大消费行业需求稳定增长，在政策支持和终端需求带动下，冷链行业继续保持较快增速。
客户对运营服务要求更高。简单的空间租赁、租金价格比较已经难以满足客户需求，在对供应链全链路降本增效诉求下，客户对干冷结合、自动化等产品和仓配一体、数智化、绿色化等服务提出更高要求。
4、租赁住房
政策环境持续优化。2023年中央与各地不断出台政策，在金融、市场监管、税收优惠等方面支持租赁住房发展。
城市表现出现分化，市场租金总体稳中有降。根据纬房研究院报告，2023年一线城市租金以微涨为主，二三线城市租金下跌居多。人口流动加大导致不同城市的租房市场出现分化。
行业发展催生多样化需求。随着行业发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。
5、商业开发与运营
消费类别呈结构性分化。2023年全国社会销售品零售总额同比增长 7.2%，其中社交娱乐体验相关的品类(如餐饮、金银珠宝、体育娱乐、烟酒等)保持较快增长，地产相关以及贵价可选品类（如装饰装修、音像家电等）增速较低。消费者信心仍处于枯荣线下。
消费者注重“性价比”产品。一些业态如折扣店、个护、健康运动、解压品类的消费有所提升；旅游出行和夜经济需求旺盛，消费者更加注重体验，偏好历史文化、民俗活动等。
商业新开增速创新低，回归存量经营。全年全国新开商业增长率降至 6.8%，创历史新低，其中存量改造占全年开业量的 14%，行业进入存量竞争。
| | 营业收入 | | 营业成本 | | 注1
毛利率 | | 注2
营业利润率 | | | | 金额 | 增减 | 金额 | 增减 | 数值 | 增减 | 数值 | 增减 | | 1.主营业务 | 45,917,283.34 | -7.47% | 38,853,808.85 | -2.73% | 15.38% | 下降 4.12
个百分点 | 11.34% | 下降 3.25
个百分点 | | 其中：房地产开
发及相关资产经
营业务 | 42,974,579.46 | -8.65% | 36,351,343.36 | -3.68% | 15.41% | 下降 4.37
个百分点 | 11.13% | 下降 3.50
个百分点 | | 物业服务 | 2,942,703.88 | 14.17% | 2,502,465.49 | 13.45% | 14.96% | 增加 0.54
个百分点 | 14.47% | 增加 0.58
个百分点 | | 注4
2.其他业务 | 656,624.33 | -13.81% | 624,577.10 | 6.52% | 4.88% | 下降 18.15
个百分点 | 4.50% | 下降 18.24
个百分点 | | 合计 | 46,573,907.67 | -7.56% | 39,478,385.95 | -2.60% | 注 3
15.23% | 下降4.32
个百分点 | 11.24% | 下降3.47
个百分点 |
注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 16.3%。
4、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品费、商管相关的附属收费等收入。
| | 销售面积
（万平方米） | 比例 | 销售金额
（亿元） | 比例 | | 南方区域 | 406.3 | 16.5% | 892.7 | 23.7% | | 上海区域 | 624.1 | 25.4% | 1,291.4 | 34.2% | | 北京区域 | 432.5 | 17.5% | 506.0 | 13.5% | | 东北区域 | 235.5 | 9.5% | 190.1 | 5.1% | | 华中区域 | 296.4 | 12.0% | 340.5 | 9.1% | | 西南区域 | 245.8 | 10.0% | 266.0 | 7.1% | | 西北区域 | 222.7 | 9.0% | 243.8 | 6.5% | | 其他 | 2.7 | 0.1% | 30.7 | 0.8% | | 合计 | 2,466.0 | 100.0% | 3,761.2 | 100.0% |
注：北京区域包括北京市、河北省、内蒙古自治区、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉
林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区
域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；
西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入4,228.4亿元。房地产开发业务实
现结算面积2,961.5万平方米，同比下降12.9%，实现结算收入4,016.1亿元，同比下降9.6%；结算毛利率为15.7%（扣除
税金及附加后营业利润率为11.2%）。
| | 营业收入（万元） | 比例 | 权益净利润（万元） | 比例 | | 南方区域 | 10,320,320.90 | 24.41% | 578,456.64 | 38.50% | | 上海区域 | 14,278,772.61 | 33.77% | 682,663.27 | 45.43% | | 北京区域 | 6,304,570.02 | 14.91% | (24,977.05) | -1.66% | | 西南区域 | 3,994,962.69 | 9.45% | 156,495.02 | 10.42% | | 西北区域 | 2,488,137.11 | 5.88% | 168,422.02 | 11.21% | | 华中区域 | 2,811,176.37 | 6.65% | 88,147.95 | 5.87% | | 东北区域 | 2,085,671.67 | 4.93% | (146,811.46) | -9.77% | | 合计 | 42,283,611.37 | 100.00% | 1,502,396.39 | 100.00% |
截至报告期末，本集团合并报表范围内有2,338.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降30.4%，合同金额合计约3,604.4亿元，较上年末下降32.0%。（未完）
|
|
