[年报]红土创新深圳安居REIT (180501): 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告
原标题:红土创新深圳安居REIT : 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金 2023年年度报告 2023年12月31日 基金管理人：红土创新基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：2024年3月30日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年03月25日复核了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 本报告中财务资料已经审计。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了标准无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。 本报告期自2023年1月1日起至12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ............................................................... 2 1.1 重要提示 .................................................................... 2 1.2 目录 ........................................................................ 3 §2 基金简介 ..................................................................... 6 2.1 基金产品基本情况 ............................................................ 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 .................................................... 8 2.3 基金管理人和基金托管人 ...................................................... 9 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 .................................... 9 2.5 信息披露方式 ............................................................... 10 2.6 其他相关资料 ............................................................... 10 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 .............................................. 10 3.1 主要会计数据和财务指标 ..................................................... 10 3.2 其他财务指标 ............................................................... 10 3.3 基金收益分配情况 ........................................................... 11 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ............................... 13 §4 基础设施项目运营情况 ........................................................ 13 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................... 13 4.2 基础设施项目所属行业情况 ................................................... 14 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ............................................... 17 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ........................................... 19 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................. 19 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ........................................... 22 4.7 基础设施项目投资情况 ....................................................... 22 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................. 23 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ................................................. 23 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ............................................ 23 4.11 其他需要说明的情况 ........................................................ 25 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 .................................... 26 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ................................................. 26 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ....................................... 26 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................. 26 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ..................... 26 5.5 投资组合报告附注 ........................................................... 26 5.6 报告期末其他各项资产构成 ................................................... 26 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ......................................... 26 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ........................................... 26 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 ..................................... 27 §6 管理人报告 .................................................................. 27 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................... 28 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ........................... 29 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ....................................... 29 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ..................................... 29 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ....................................... 30 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ................................... 31 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ......................................... 32 6.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明 ....................... 32 §7 托管人报告 .................................................................. 32 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ....................................... 32 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ............... 32 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......... 32 §8 资产支持证券管理人报告 ...................................................... 33 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ................... 33 §9 外部管理机构报告 ............................................................ 34 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ......................... 34 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............. 35 §10 审计报告 ................................................................... 35 10.1 审计报告基本信息 .......................................................... 35 10.2 审计报告的基本内容 ........................................................ 35 10.3 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 .................... 37 §11 年度财务报告 ............................................................... 38 11.1 资产负债表 ................................................................ 38 11.2 利润表 .................................................................... 41 11.3 现金流量表 ................................................................ 43 11.4 所有者权益变动表 .......................................................... 46 11.5 报表附注 .................................................................. 50 §12 评估报告 ................................................................... 81 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 .............................. 81 12.2 评估报告摘要 .............................................................. 81 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................ 82 §13 基金份额持有人信息 ......................................................... 82 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ............................................ 82 13.2 基金前十名流通份额持有人 .................................................. 83 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ................................................ 84 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 .................................. 85 §14 基金份额变动情况 ........................................................... 85 §15 重大事件揭示 ............................................................... 85 15.1 基金份额持有人大会决议 .................................................... 85 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .................... 85 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................. 86 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ........ 86 15.5 基金投资策略的改变 ........................................................ 86 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 .......................................... 86 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 .......................................... 86 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .......................... 86 15.9 其他重大事件 .............................................................. 86 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ............................................... 87 §17 备查文件目录 ............................................................... 88 17.1 备查文件目录 .............................................................. 88 17.2 存放地点 .................................................................. 88 17.3 查阅方式 .................................................................. 88 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：安居百泉阁项目
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
2、现金流分派率不等同于基金的收益率。 3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
2、本基金成立于2022年8月22日。 3.3.2 本期可供分配金额 3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
其中，预留资本性支出主要拟用于基础设施资产的大修支出及更新改造支出。基于本基金管理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的重大资本性支出金额预留比例为当期含税租金收入的0.5%，对应本报告期内预留金额为人民币294,487.73元；不可预见费用主要拟用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留金额为人民币700,000.00元；未来合理期间内的运营费用包括预计于下一分红日前支付的管理人报酬、托管费、中介机构费及税费。以前年度预留的重大资本性支出104,827.86元和不可预见费用400,000.00元，本年度无使用。 3.3.2.2 本期调整项与往期不一致的情况说明 本基金本期调整与往期不一致的情况主要是由于以下原因： 本期调整项较2022年减少了“基础设施基金发行份额募集的资金”、减少了“收购基础设施项目所支付的现金”，主要是由于2022年为基金成立第一年，进行了份额募集同时投资收购了基调整项较2022年增加了“使用以前期间预留的运营费用”，主要是由于2022年为基金成立第一年，无前期预留的运营费用，于本期开始使用前期预留的运营费用。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“《招募说明书》”）预测的2023年可供分配金额为49,183,507.88元，本报告期实现可供分配金额51,096,349.04元，完成《招募说明书》预测的103.89%。其中，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的101.99%，总体运营情况良好，可供分配金额及EBITDA好于《招募说明书》的预测数。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 依据《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1,255,198.50 元，资产支持证券管理人管理费1,255,198.50 元，基金托管人托管费125,519.85元，运营管理机构固定管理费2,370,584.66元，运营管理机构浮动管理费36,389.06元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 报告期内，本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，建筑面积合计13.47万平方米，共计持有1,830套保障性租赁住房9间商铺以及510个停车位物业产权。其中，深圳市安居百泉阁管理有限公司持有安居百泉阁项目594套保障性租赁住房、9间商铺、294个停车位物业产权；深圳市安居锦园管理有限公司持有安居锦园项目360套保障性租赁住房、216个停车位物业产权；深圳市安居鼎吉管理有限公司持有保利香槟苑项目210套保障性租赁住房以及凤凰公馆项目666套保障性租赁住房物业产权。安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。 本基金持有的基础设施资产2023年度完成总收入54,034,446.74 元，其中保障房租赁住房租金收入51,406,725.50 元，配套商业租金收入1,670,574.49 元，配套停车场租金收入957,146.75 元。截至2023年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为97.33%、配97.25%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为99.51%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为99.27%。报告期内，各项目租户结构稳定、未发生重大变化，停车场均由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租，按年续签。各项目具体表现情况详见本报告“4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息”。 各项目公司资产负债方面： 截至2023年12月31日，安居百泉阁公司总资产为44,633.58万元（2022年12月31日为：46,018.39万元），主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、投资性房地产等，其中投资性房地产账面价值为38,797.59万元（2022年12月31日为：39,519.78万元）;总负债为31,055.50万元（2022年12月31日为：31,421.65万元），主要包括应付账款、预收账款、其他应付款、内部股东借款、递延所得税负债等。 截至2023年12月31日，安居锦园公司总资产为28,405.95万元(2022年12月31日为：29,319.44万元)，主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、投资性房地产等，其中投资性房地产账面价值为25,074.05万元（2022年12月31日为：25,540.78万元）;总负债为20,019.18万元（2022年12月31日为：20,236.35万元），主要包括应付账款、预收账款、其他应付款、内部股东借款等。 截至2023年12月31日，安居鼎吉公司总资产为29,803.38万元(2022年12月31日为：31,060.19万元)，主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、投资性房地产等，其中投资性房地产账面价值为26,479.92万元（2022年12月31日为：26,972.83万元），其中保利香槟苑项目6,525.53万元（2022年12月31日为：6,647.00万元）、凤凰公馆项目19,954.39万元（2022年12月31日为：20,325.83万元）;总负债为20,804.77万元(2022年12月31日为：21,122.65万元)，主要包括应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款、内部股东借款等。 各项目公司营业收入、营业成本等主要费用未发生重大变化，详见本报告“4.3基础设施项目运营相关财务信息”部分;资产的抵押情况请详见本报告“4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况”部分。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 从行业分类来看，根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），基础设施项目所属的行业分类为“K70 房地产业”之“K7040 房地产租赁经营”。从国家住房保障体系分类来看，根据国办发〔2021〕22号文和深圳市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23号），基础设施项目为国家住房保障体系三大分类中的保障性租赁住房。 本基础设施项目位于深圳市，深圳市位于粤港澳大湾区、先行示范区两大国家战略实施的核心地位，发展前景广阔，“双区驱动”的优势为深圳市保障性租赁住房基础设施提供高价值区位优势及高发展潜力。项目公司及基础设施项目的市场环境主要受深圳市保障性租赁住房市场环境的影响。当前，深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和保障房占比较低，亟需加大建设筹集力度,以满足人民对宜居生活的美好向往，匹配新时代的城市发展定位。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，受市场因素影响较小。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 基础设施项目具有区位、环境、配套及交通等主要竞争优势。项目均处于区域核心片区，所处区域人才数量增长快、居住需求大、房屋品质要求较高，区域保障性租赁住房需求旺盛，而周边供给有限。同时，租金价格优势明显。 根据不完全统计，截至2023年年底，福田区已有6个由政府组织配租的保障性租赁住房项目，分别为安居百泉阁、福汇华苑、福景消防站上盖保障房项目、福沙消防站上盖保障房项目、承福苑及安居望湖轩项目。根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，2023年福田区新建及拟规划5个保障性租赁住房项目，分别为梅林公安街东侧地块项目、梅林一村公交总站、车公庙变电站、岗厦河园片区05-5地块及福田市场大厦城市更新项目，共计1,385套。安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区，临近香蜜湖及侨香等传统高档住宅片区，同时亦处于福田区与南山区的过渡区域，承接了深圳市两大核心商务区域的人才住房需求。本项目西临安托山、北临梅林山公园、东临香蜜公园、南临深圳国际园林花卉博览园，享有丰富的景观资源及优越的自然环境。项目周边有大型购物中心及超市，如印力中心、山姆超市等，生活配套完善，同时亦有深圳市高级中学、红岭中学、深圳国际交流学院、福田妇儿医院、深圳眼科医院、香蜜体育公园、深圳市儿童公园等，教育、医疗及公共活动设施配套齐全。本项目轨道及公路交通便利，邻近2号线与7号线，离“安托山地铁站”约200米，离“侨香站”约800米，离“深康地铁站”约900米，同时还设有“侨香三道南”、“鸿新花园”等多个公交站；靠近城市主干道如北环大道、侨香路等，对内对外交通条件便利。本项目所在片区高档住宅小区居多、整体价格较高，人才通过购置物业满足居住需求的难度较大。同时，随着福田区人才的持续流入，本项目以低于市场水平的租赁价格能够极大地满足所在片区人才的居住需求，提升片区人才引进的吸引力。 分别为安居锦园、京基水贝洪湖苑、兆鑫汇金广场、德弘天下华府及翠园华府项目。根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，2023年罗湖区新增及拟规划黄贝岭综合车场项目1个保障性租赁住房项目，共计472套。安居锦园项目位于深圳市罗湖区笋岗片区，临近红岭新兴金融产业带，完善的企业扶持政策及优质的产业空间吸引了众多大型企业落户，片区产业升级转型已初见雏形，将为本项目带来大量人才的住房需求。本项目所在片区经多年城市更新后配套已日趋完善，项目周边有华润笋岗中心、宝能第一空间、深业泰富广场、招商中环等高端商业配套，将满足人才的日常消费需求。本项目临近多条主要道路，距深圳市各公共交通枢纽较近，距7号线“笋岗地铁站”约400米，周边设有多个公交站有多路公交车经过，自驾出行及公共交通出行均便利，能满足人才的日常出行需求。本项目所在片区人才数量增长快、居住需求量大，与片区内现有的保障性租赁住房资源供应错配，将为本项目带来机会。本项目所在片区住宅供应较少、价格较高，人才通过购置物业满足居住需求的难度较大，故转而通过租赁物业满足居住需求。周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 根据不完全统计，截至2023年年底，大鹏新区已有8个由政府组织配租的保障性租赁住房项目，分别为保利香槟苑、安居鹏湾府、安居东湾半岛、家天下花园、招商东岸、生命科学产业园B2栋、陶柏莉花园以及坝光安置区。根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，2023年大鹏新区新增及拟规划2个保障性租赁住房项目，分别为深业集团大鹏新区坝光“工业上楼”项目和东部滨海先进制造业园区“工业上楼”项目，套数暂未公布。保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区，大鹏新区是深圳传统文化和红色文化资源集聚地，企业扶持政策及优质的旅游产业空间吸引了众多企业落户，旅游文化产业升级转型已初见雏形，将为本项目带来大量人才的住房需求。本项目所在片区具备山海资源优势，周边风景优美，经多年旅游文化产业升级后生活配套已日趋完善，项目周边有大鹏所城、较场尾等休闲文化配套，KPR佳兆业广场、华润万家等商业配套，可以满足居民的日常休闲、消费需求。本项目所在片区人才数量增长快、居住需求量大，与片区内现有的人才住房资源供应错配，将为本项目带来机会。本项目所在片区住宅供应较少、价格较高，人才通过购置物业满足居住需求的难度较大，故转而通过租赁物业满足居住需求。本项目周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，居住品质较差，与人才对高品质住宅的需求不符，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 根据不完全统计，截至2023年年底，坪山区有5个政府组织配租的保障性租赁住房项目，分别为凤凰公馆、润樾山花园、万樾府、玺悦台项目、安居盘龙苑。根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，2023年坪山区新增及拟规划4个保障性租赁住房项目，分别为G13305-0046项凤凰公馆项目位于深圳市坪山区碧岭街道，处在坪山区“两城两区三带”建设中的“一城一区二带”（碧湖文化健康城、慢生活生态休闲区、坪山河风情带、现代都市发展带）重要位置。本项目临近多条主要道路，距深圳市各公共交通枢纽较近，直线距离深圳宝安国际机场约62.1公里，直线距离深圳坪山站约6.1公里、深圳北站约35.7公里、深圳东站约25.5公里，地铁14号线开通运营使得项目对内、对外交通较便捷。本项目所在片区人才数量增长快、居住需求量大，与片区内现有的人才住房资源供应错配，将为本项目带来机会。本项目所在片区住宅供应较少、价格较高，人才通过购置物业满足居住需求的难度较大，故转而通过租赁物业满足居住需求。本项目周边住宅项目以自建房及老旧小区为主，居住品质较差，与人才对高品质住宅的需求不符，本项目将填补片区高品质租赁住房的市场空缺。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市金额单位：人民币元
4.3.2.2 管理人对基础设施项目公司营业成本及主要费用重大变化情况的分析 报告期内，基础设施项目公司营业成本及主要费用无重大变化。 4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 4.4.1基础设施项目名称：安居百泉阁项目住宅
4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 报告期内，深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司及深圳市安居鼎吉管理有限公司经营活动产生的现金流量净额为55,975,744.28 元。经营活动现金流入 到的现金为851,582.39元，收到的税费返还3,006,690.42元，收到其他与经营活动有关的现金为406,318.33元。经营活动现金流出5,449,489.39元，其中购买商品、接受劳务支付的现金3,954,757.10元，其中支付的各项税费为448,417.16元，支付其他与经营活动有关的现金1,046,315.13元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 报告期内，从4个基础设施项目（安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目）的租赁面积来看，占比超过10%的承租人只有一家，为荣耀终端有限公司，租赁面积18,041.77平方米，占安居百泉阁项目可租赁面积的45.43%，占4个项目可租赁总面积的13.40%；从租赁收入来看，荣耀终端有限公司在报告期内的租赁收入为12,104,899.71元,占安居百泉阁项目收入的43.19%，占4个项目总收入的22.40%。荣耀终端有限公司注册地为福田区，福田区政府根据企业引进政策，提供了政策住房优惠，配租多套保租房供其使用。荣耀终端有限公司最终入住人均是单位的雇员中符合配租条件且经深圳市、区住建部门认可的个人，最终收入来源均是个人，基础设施资产收入来源分散度较高。荣耀终端有限公司历史履约情况良好，具有持续经营能力，基础设施项目收入来源持续稳定。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 本报告期内，除基金成立时初次购入的基础设施项目，无其他购入或出售基础设施项目。 4.7.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 本报告期内，除本基金招募书披露的购入安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑及凤凰公馆项目外，无其他购入或出售基础设施项目的情况。截止2023年12月29日，本基金收盘价为2.490元，较发行价涨幅为0.24%。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目公司已按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，于2023年3月26日向中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司购买了财产一切险及附加险、公众责任险及房屋出租人责任险，保险期限为自2023年3月27日零时起至2024年3月26日二十四时止，本报告期内发生11次财产一切险出险事项，已及时充分获赔20,316.36元。上述事项未对基础设施项目的正常运营造成影响。 基础设施项目公司已于2024年3月20日完成下一年度投保事宜，保险期限为自2024年3月27日零时起至2025年3月26日二十四时止。 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 一、未来发展前景的分析及说明 基础设施项目位于深圳市，所处区位宏观经济发达，受政策鼓励、资金资源丰富等因素影响，吸引大量新市民、青年人群体流入，进一步扩大了深圳市保障性租赁住房需求，为基础设施资产现金流的稳定性提供了重要保障。 根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，深圳多渠道增加住房供给，规划期内计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。深圳市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，调整后建设筹集保障性租赁住房的目标为60万套(间)。“十四五”以来，深圳市已建设筹集各类保障性住房约49万套（间），其中，2023年建设筹集完成18.9万套（间），供应分配10.3万套（间）。根据2024年深圳市政府工作报告，2024年深圳市将统筹考虑超大城市人场和住房保障两个体系，加快构建房地产发展新模式。加大“高品质、便捷化、可负担、全智能”保障性住房建设供给，建设筹集保障性住房10万套（间）、供应分配6.5万套（间），尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。预计2024年深圳市保障性住房制度政策法规体系将更加清晰完备，将有更多的相关配套政策及细则出台以确保新规的执行力度，推动土地供应向租赁住房建设倾斜，稳慎有序开展规划建设，持续提升住房保障水平，全面提升居住品质，多维度支持保障性住房行业发展。 本项目原始权益人深圳市人才安居集团是由深圳市委市政府2016年出资1,000亿元成立的住房专营机构，是专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作，打造成深圳市人才安居住房投融资平台，建设筹集平台，运营管理平台以及专业化、规模化、规范化的住房租赁平台。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到2025年深圳市将建设筹集各类保障性住房54万套，深圳市人才安居集团计划承担全市三分之一以上的建设筹集任务。 二、经营风险因素的分析及说明 1、租金定价 保障性租赁住房类资产的租金目前由当地政府住建部门予以核定或备案，保障性租赁住房的产权人无法自行按照市场公允价格、供需情况、成本收益比等因素自主调整租金标准。基于其公益性的政策定位，基础设施资产的租金水平受政府调控并远低于市场可比住宅物业的租金水平，且租金调整幅度亦受政府调控。 2、配租效率 根据深圳市保障性租赁住房的相关政策法规，保障性租赁住房的承租人准入条件及配租方案由政府住建部门确定。保障性租赁住房资产的收益在一定程度上受限于该统一配租制度，因此，基础设施项目运营收入的实际取得受到住建部门执行统一配租制度的口径和效率的影响。从配租机制来看，保障性租赁住房的承租人均需经过市、区住建部门的审核批准，这些符合深圳市人才政策的租户作为城市建设的骨干力量，具有较强的租金履约能力，保障了租金支付的稳定性。另外，当已签约租户提出续租或退租申请时，运营管理机构将发挥主动管理能力及时与住建部门沟通并密切跟进续租的流程进展情况，针对退租的房源协调住建部门提前安排配租，保证租赁协议的顺利衔接。 3、大修、改造影响 基础设施资产适用的环保、节能、绿色、消防等建筑标准可能提高，为此项目公司可能需要率上升，进而影响现金流。基础设施资产陆续于2020年及2021年完成竣工验收备案，目前成新率较高，历史期间发生修理金额不重大，且短期内进行大修或改造的可能性较小。同时，由运营管理机构针对基础设施资产进行定期入户安全检查，同时根据基础设施资产运营情况编制年度运营管理计划与运营预算，并提交计划管理人复核及基金管理人最终审批。年度运营管理计划与运营预算将包含基础设施项目当年计提的中大修及改造费用。 4、市场竞争影响 在“房住不炒”的政策导向下，随着保障性租赁住房配套政策体系的不断完善，未来可能会有更加多元化的市场供应主体，并可能影响市场供需关系。目前深圳市保障性租赁住房行业除原始权益人深圳市人才安居集团及其子公司外无直接竞争对手。且保障性租赁住房地域性强，不同区域间保障性租赁住房市场几乎不存在竞争关系。 三、基础设施项目未来经营计划的说明 本基金持有的四个保障性租赁住房项目安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目的租赁需求旺盛，出租率保持在较高水平。在深圳市住房供需关系紧张、结构不合理以及保障房供应规模增长滞后于需求人群规模增长的背景下，深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态。因此，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目未来预计将保持较高的出租率水平，具备良好持续的经营能力，能够产生持续稳定的现金流。 未来，基金管理人作为基金管理的核心机构，在运营管理机构的协助下，将妥善制定项目运营策略，并通过制定年度经营计划和财务预算的方式，提前规划并妥善实现运营策略，包括但不限于日常运营管理、租约新签续签、项目维修改造、保险购买、签署运营相关协议等工作；基金管理人还将按期进行年度审计及评估工作，并通过信息披露向市场传递及时有效的项目信息等。 基金管理人将重点推行如下运营计划： （未完）  |