普洛斯 (508056): 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告
原标题:普洛斯 : 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告 基础设施项目评估报告 报告编号： 高力评报字（CVAS/BJ/2024/FC）第 0001号 项目名称： 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（代码 508056）持有的全部基础设施项目的市场价值 估价委托人： 中金基金管理有限公司 估价机构： 北京高力国际土地房地产资产评估有限公司 注册估价师： 周钜标（4420080118）许东卫（3320140077） 估价报告出具日期： 2024年 3月 22日 致估价委托人函 中金基金管理有限公司： 承蒙贵公司委托，北京高力国际土地房地产资产评估有限公司（以下简称“我司”或“我们” ）对中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金通过“中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券“（“第 1 期基础设施资产支持专项计划”）以及“中金-普洛斯仓储物流基础设施 2期资产支持专项计划资产支持证券”（”第 2期基础设施资产支持专项计划“）持有的全部基础设施项目（以下简称“全部基础设施项目“或者“项目一“、“项目二“、“项目三“、“项目四“、“项目五“、“项目六“、“项目七“、“项目八“、“项目九“、“项目十“）进行评估。 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第 2 号——存续业务》的要求，基金管理人应该按照前述相关规定编制并披露基础设施基金定期报告，其中《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第三十六条规定，基础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告。 根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》所载内容，基础设施资产指本基金所投资的符合《基础设施基金指引》的资产，即（一）北京普洛斯空港物流发展有限公司持有的位于“北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号”的普洛斯北京空港物流园项目；（二）北京普洛斯空港物流发展有限公司持有的位于“北京市通州区兴光二街 2 号”的普洛斯通州光机电物流园项目；（三）普洛斯（广州）保税仓储有限公司持有的位于“广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号”的普洛斯广州保税物流园项目；（四）广州普洛斯仓储设施管理有限公司持有的位于“广东省广州市增城区荔新九路 1 号”的普洛斯增城物流园项目；（五）佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司持有的位于“广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号”的普洛斯顺德物流园项目；（六）苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司持有的位于“江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号”的苏州望亭普洛斯物流园项目；（七）昆山普淀仓储有限公司持有的位于“江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号”的普洛斯淀山湖物流园项目；（八）普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司持有的位于“山东省青岛市前湾保税港区月湾路 5号、7号、8 号”的普洛斯青岛前湾港国际物流园项目；（九）鹤山普洛斯物流园有限公司持有的位于“广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路 2号、6号”的普洛斯江门鹤山物流园项目；（十）重庆普南仓储服务有限公司持有的位于“重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号”的普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目；（以下简称“全部基础设施项目”或者“项目一”、“项目二”、 “项目三”、“项目四”、 “项 目五”、 “项目六”、“项目七”、“项目八”、“项目九”、“项目十”）基础设施年度估值总和为截至每年 12 月 31 日基金持有的全部基础设施项目，以当年 12 月 31 日为价值时点的评估价值总和。 我们按照法律、行政法规和估价规范的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，经过实地查勘、调查并收集评估所需的相关资料，遵循《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》所载的规定，选用收益法评估全部基础设施项目的市场价值。估价结果如下： 评估结果摘要表 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值 : 公募REITs 名称 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 : 公募REITs 简称 中金普洛斯REIT : 508056 公募REITs 代码 : 评估委托方 中金基金管理有限公司 : 评估目的 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第 2 号——存续业务》的要求，基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告。本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露 2023年年度报告使用。 : 价值时点 2023年 12 月 31 日 : 评估方法 收益法（现金流折现法） : 项目一 项目公司持有的位于中国北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号「普洛斯北京空港物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积 130,539.69 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 1,637,000,000 元，折合单价 12,540 元/平方米 : 项目二 项目公司持有的位于中国北京市通州区兴光二街 2 号「普洛斯通州光机电物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积 45,597.37 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 408,000,000 元，折合单价 8,948 元/平方米 : 项目三 项目公司持有的位于中国广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5 号「普洛斯广州保税物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 44,200.85 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 207,000,000 元，折合单价 4,683 元/平方米 : 项目四 项目公司持有的位于中国广东省广州市增城区荔新九路 1 号「普洛斯增城物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 109,093.39 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 908,000,000 元，折合单价 8,323 元/平方米 : 项目五 项目公司持有的位于中国广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号「普洛斯顺德物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 105,008.25 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 616,000,000 元，折合单价 5,866元/平方米 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值 : 项目六 项目公司持有的位于中国江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号「苏州望亭普洛斯物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 92,148.19 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 519,000,000 元，折合单价 5,632 元/平方米 : 项目七 项目公司持有的位于中国江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路 7 号「普洛斯淀山湖物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 178,401.15 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为1,003,000,000 元，折合单价 5,622 元/平方米 : 项目八 项目公司持有的位于中国山东省青岛市前湾保税港区月湾路5号、7号、8号「普洛斯青岛前湾港国际物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 120,756.01 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 562,000,000 元，折合单价 4,654 元/平方米 : 项目九 项目公司持有的位于中国广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路2号、6号「普洛斯江门鹤山物流园」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为121,335.29平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为 511,000,000 元，折合单价 4,211 元/平方米 : 项目十 项目公司持有的位于中国重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号「普洛斯（重庆）城市配送物流中心」仓储物流项目，产证证载建筑面积共计为 209,539.83 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为499,000,000 元，折合单价 2,381 元/平方米 目录 1. 估价师声明 我们郑重声明： 1. 我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 2. 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和原则限制条件的限制； 3. 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 4. 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析相关政策法规及技术标准进行估价工作，恪守独立、客观和公正的原则，撰写本估价报告； 5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任； 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助； 7. 本估价报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。不存在对任何第三方就文件的所有或部分内容的任何责任； 8. 报告使用人应当正确理解评估结论，本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基础设施项目的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让； 9. 本估价报告由北京高力国际土地房地产资产评估有限公司负责解释。 2. 估价假设与限制条件 2.1 释义 除非本估价报告中另有说明，下列词语在本估价报告中的含义如下： 简称 指 全称 本基金/基础设施基金 指 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 基金管理人/委托人 指 中金基金管理有限公司 产权方/项目公司 指 北京普洛斯空港物流发展有限公司；普洛斯（广州）保税仓储有限公司；广州普洛斯仓储设施管理有限公司；佛山市顺德区普顺物流 园开发有限公司；苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司；昆山普淀 仓储有限公司；普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司；鹤 山普洛斯物流园有限公司；重庆普南仓储服务有限公司 评估机构/我们 指 北京高力国际土地房地产资产评估有限公司 运营服务机构 指 普洛斯投资（上海）有限公司 基础设施项目/估价对象/项目一 指 中国北京市顺义区顺畅大道15号、16号「普洛斯北京空港物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目二 指 中国北京市通州区兴光二街2号「普洛斯通州光机电物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目三 指 中国广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号「普洛斯广州保税物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目四 指 中国广东省广州市增城区荔新九路1号「普洛斯增城物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目五 指 中国广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号「普洛斯顺德物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目六 指 中国江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75 号「苏州望亭普洛斯物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目七 指 中国江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号「普洛斯淀山湖物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目八 指 中国山东省青岛市前湾保税港区月湾路5号、7号、8号「普洛斯青岛 简称 指 全称 中国广东省江门市鹤山市沙坪街道汇通路2号、6号「普洛斯江门鹤山基础设施项目/估价对象/项目九 指 物流园」仓储物流项目 基础设施项目/估价对象/项目十 指 中国重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号「普洛斯（重庆）城市配送物流中心」仓储物流项目 本估价报告 指 《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值2023年度评估报告》 中国 指 中华人民共和国 元 指 人民币元 2.2 一般假设 本次估价的假设前提 项目公司依法拥有估价对象的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。 估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准及验收。 估价对象按现状用途持续正常合法经营。 估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 估价对象实地查勘日期为 2023年 12月至 2024年 2月，根据估价委托人指示价值时点为 2023年12月 31日，我们假设于价值时点的物业状况与实地查勘日状况一致。 根据估价委托人提供之资料，估价对象项目一至项目十主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取运营收入，截至价值时点全部出租或部分出租，本次评估已考虑租赁合同对价值的影响，在此提请报告使用者注意。 经调查确认或无法调查确认的资料数据 我们已获得委托方或权属人提供给我们的估价对象的权属证明及清单（复印件见附件），我们对估价对象产权文件等文件进行了一般的核查。我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。 我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观、环境污染、安全状况和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷。 我们亦对影响估价对象价值的重大因素，如房屋安全等给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在明显安全隐患且未获专业机构鉴定意见的情况下，假定估价对象能正常安全使用，且估价对象按其现状用途在合法前提下，能持续产生最高最佳收益。 根据实地查勘所视，估价对象建筑面积与委托方提供之《不动产权证书》、《房屋所有权证》所载建筑面积大体相当，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，委托人对其所提供资料的真实性、合法性、准确性、完整性负责。 估价中未考虑的因素 在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。 在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权属人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。 在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。 2.3 未定事项假设 本次估价的估价对象不存在未确定事项，故本估价报告无未定事项假设。 2.4 背离事实假设 本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实假设。 2.5 不相一致假设 根据《中金普洛斯仓储封闭式基础设施证券投资基金更新招募说明书（2022年第 1号）》，除普洛斯通州光机电物流园项目以外，其他各目标基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。普洛斯通州光机电物流园项目对应的《国有土地使用证》记载土地用途为工业，但考虑到该项目的历史建设背景及相关业态要求，北京市规自委通州分局已书面确认项目符合促进城市功能合理复合化发展、推进存量空间的精细化提升等要求，并同意普洛斯通州光机电物流园项目参与申报基础设施 REITs试点；目前项目已取得北京市规自委通州分局核发的相关规划手续，且完成竣工验收备案并已取得房屋所有权证等相关产权证书。综合上述，经基金管理人、计划管理人及法律顾问适当核查， 该项目的规划监管要求。 根据《房地产估价规范》要求，当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价。 综上，本次按照实际用途进行估价，特此提醒报告使用者注意。 2.6 依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。 2.7 期后事项假设 根据委托人提供的信息，价值时点至估价报告出具日之间，评估机构未获取其他与估价对象运营相关的重大情况或者变化无重大影响。 2.8 估价报告使用限制 本报告结果仅在本报告说明的估价目的下使用，不得做其他用途。如果估价对象的估价条件或目的发生变化，需重新进行估价。 本报告使用者为本次估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人许可，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。 估价委托人或者本估价报告使用人应按照规定和估价报告载明的使用范围使用本估价报告。估价委托人或者估价报告使用人违反前述规定使用本估价报告的，估价机构和估价专业人员不承担责任。 估价报告使用人应当正确理解估价结论。估价结论不等同于估价对象可实现价格，估价结论不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。 如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。 本估价报告自出具日起壹年内有效（即自 2024年 3月 23日至 2025年 3月 22日止）。 3. 房地产估价结果报告 3.1 估价委托人 估价委托人 ： 中金基金管理有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(法人独资) 住所 ： 北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座26层05室 法定代表人 ： 李金泽 注册资金 ： 50,000万(元) 成立日期 ： 2014年02月10日 营业期限 ： 2014年02月10日 至 无固定期限 911100000918666422 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营 活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开 展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的 经营活动。） 3.2 产权方概况 产权方一 企业名称 ： 北京普洛斯空港物流发展有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(法人独资) 注册地址 ： 北京市顺义区北京空港物流基地顺畅大道15号 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 58,374.242001万(元) 成立日期 ： 2005年04月11日 营业期限 ： 2005年04月11日 至 无固定期限 91110000772552462X 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 标准厂房及仓储设施的建设和经营管理；货物仓储、配送服务；信息咨询服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活 经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经 营活动。） 产权方二 企业名称 ： 北京普洛斯空港物流发展有限公司通州分公司 企业类型 ： 有限责任公司分公司(法人独资) 注册地址 ： 北京市通州区兴光二街2号 法定代表人 ： 刘立宇 成立日期 ： 2010年8月25日 营业期限 ： 2010年8月25日 至 无固定期限 911101125621203621 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 在隶属企业授权范围内从事经营活动。（市场主体依法自主选择经营项目开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后 依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止 和限制类项目的经营活动。） 产权方三 企业名称 ： 普洛斯（广州）保税仓储有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(法人独资) 注册地址 ： 广州保税区保盈西路12号 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 24,921.893897万(元) 成立日期 ： 2004年11月16日 营业期限 ： 2004年11月16日 至 无固定期限 91440116767686570X 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 装卸搬运和仓储业（具体经营项目请登录国家企业信用信息公示系统查询，网址：http://www.gsxt.gov.cn/。依法须经批准的项 目，经相关部门批准后方可开展经营活动。） 产权方四 企业名称 ： 广州普洛斯仓储设施管理有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(法人独资) 注册地址 ： 广州市增城区荔新九路1号首层 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 5,000万(元) 成立日期 ： 2005年10月20日 营业期限 ： 2005年10月20日 至 无固定期限 91440101783750923C 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 装卸搬运和仓储业（具体经营项目请登录国家企业信用信息公示系统查询，网址：http://www.gsxt.gov.cn/。依法须经批准的项 目，经相关部门批准后方可开展经营活动。） 产权方五 企业名称 ： 佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 企业类型 ： 有限责任公司（外商投资企业法人独资） 注册地址 ： 佛山市顺德区大良街道五沙顺德科技工业园A区西-8-1地块之二 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 11,403.3301万(元) 成立日期 ： 2007年02月14日 营业期限 ： 2007年02月14日 至 无固定期限 91440606797794767A 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 开发建设物流仓储设施及工业厂房，出租物业及提供物业管理服务（不含法律、行政法规以及国务院决定须经许可经营的房地产 开发经营项目）。（以上项目不涉及外商投资准入特别管理措施。）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。） 产权方六 企业名称 ： 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 企业类型 ： 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 注册地址 ： 苏州市相城区望亭镇海盛路68号 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 20,710.5947万(元) 成立日期 ： 2007年06月13日 营业期限 ： 2007年06月13日 至 无固定期限 91320500661771291P 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 仓储设施的建设、经营（道路货物运输除外）,并提供相关的咨询服务和物业管理服务（涉及许可经营的项目凭许可证经营）。（依 法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动） 产权方七 企业名称 ： 昆山普淀仓储有限公司 企业类型 ： 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 注册地址 ： 江苏省昆山市淀山湖镇双马路1号2号房 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 36,875.57万(元) 成立日期 ： 2008年10月06日 营业期限 ： 2008年10月06日 至 无固定期限 9132058368050085XY 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 普通货物的仓储（不含运输）和仓储胚配套服务,仓储设施的开发建设、经营以及相关的技术咨询服务。（依法须经批准的项目,经 相关部门批准后方可开展经营活动） 产权方八 企业名称 ： 普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 注册地址 ： 中国（山东）自由贸易试验区青岛片区前湾保税港区月湾路7号（A） 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 27,842.8199万(元) 成立日期 ： 2006年6月27日 营业期限 ： 2006年6月27日 至 无固定期限 经营范围 ： 工业及物流仓储设施的开发、经营管理以及提供相关的咨询服务。 （以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。 产权方九 企业名称 ： 鹤山普洛斯物流园有限公司 企业类型 ： 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 注册地址 ： 鹤山市沙坪街道汇通路2号、2号之一、2号之三、6号、6号之一、6号之二 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 21,593.561万(元) 成立日期 ： 2014年06月04日 营业期限 ： 2014年06月04日 至 无固定期限 91440700094340240L 统一社会信用代码 ： 经营范围 ： 一般项目：普通货物的仓储（不含危险化学品等需许可审批的项目）。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活 动） 产权方十 企业名称 ： 重庆普南仓储服务有限公司 企业类型 ： 有限责任公司(法人独资) 注册地址 ： 重庆市巴南区南彭镇街上 法定代表人 ： 刘立宇 注册资本 ： 27,793.48万(元) 成立日期 ： 2011年11月15日 营业期限 ： 2011年11月15日 至 无固定期限 统一社会信用代码 ： 915001135842666371 经营范围 ： 一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目），非居住房地产租赁，物业管理，信息咨询服务（不含许可 类信息咨询服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自 主开展经营活动） 3.3 委托人与产权方之间的关系 本次估价委托人为中金基金管理有限公司；物业产权方为北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、重庆普南仓储服务有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司。根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》记载，本基金通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司即产权方的全部股权，委托人为封闭式公募基础设施基金的管理人。 3.4 报告使用人 报告使用方为委托人、法律法规规定的基础设施基金存续期间的其他使用人。 3.5 房地产估价机构 机构名称 ： 北京高力国际土地房地产资产评估有限公司 法定代表人 ： 周钜标 住所 ： 北京市朝阳区建国路91号院8号楼5层507单元 房产资质证书编号 ： 京建房估备字[2019]第0226号 有效期限 ： 至2026年2月23日 3.6 估价目的 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第 2号——存续业务》的要求，基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告。本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露 2023年年度报告使用。 3.7 估价对象 3.7.1 项目一：中国北京市顺义区顺畅大道15号、16号「普洛斯北京空港物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象位于北京市顺义区北京空港物流基地顺畅大道 15号、16号，坐落于北京空港物流基地范围 流中心、建设企业总部的良好平台。估价对象周边工业氛围良好，产业较为聚集，周边项目包括嘉民、顺丰、安博、宝供等知名物流企业。 估价对象四面临路，交通网络较为成熟和密集，周边环绕多个交通主干道，包括机场高速北线、京承高速、京沈路、京密路、东六环路、货运北路等，估价对象周边公共服务配套设施较为完善，区域内配有公园、学校、银行等。 估价对象土地使用权面积合计为 211,377.40 平方米，所在宗地由两宗土地构成，估价对象所在地块南侧临物流园六街，西侧临顺驰路，北侧临顺于路，东侧临顺达路。其所占用地块呈较规则四边形，地势平坦，无不良地质情况。 普洛斯北京空港物流园于 2007-2012年建成，现作为高标仓使用。项目分为一期及二期，包括 2幢双层仓库、3幢单层仓库和 1幢三层办公楼，总建筑面积为 130,539.69平方米。根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：
1. 根据产权方介绍，本项目计租面积未包含部分附属用房、设备用房、门卫等配套用房，因此总可租赁面积小于总建筑面积。 2. 本项目定制库基本符合高标仓标准。 根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 权益状况 根据产权方提供之估价对象之《国有土地使用证》，有关内容摘录如下： 权证号 京顺国用（2005 出）第 0134 号 京顺国用（2008 出）字第 00004 号 土地使用权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 北京普洛斯空港物流发展有限公司 座落 顺义区北京空港物流基地顺畅大道 15 号 顺义区北京空港物流基地内 地号 —— —— 图号 —— —— 地类（用途） 工业 仓储 使用权类型 出让 出让 终止日期 2054 年 8 月 18 日 2057 年 10 月 30 日 使用权面积（平方米） 107,834.60 103,542.80 独用面积（平方米） 107,834.60 103,542.80 分摊面积（平方米） —— —— 登记机关 北京市顺义区国土资源和房屋管理局 北京市国土资源局 记事 —— —— 登记日期 2005 年 6 月 16 日 2008 年 1 月 21 日 根据产权方提供之估价对象之《房屋所有权证》，有关内容摘录如下： 权证号 X京房权证顺涉外字第 204881号 房屋所有权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 房屋坐落 顺义区顺畅大道 15号 1号，2号，3号，7号，8号 丘（地）号 —— 产别 涉外房产 房屋状况 详见房屋登记表 建筑面积（平方米） 26,053.87 填发单位 北京市顺义区建设委员会 填发日期 2008年 4月 24日 权证号 X 京房权证顺字第 220658 号 X 京房权证顺字第 219779 号* 房屋所有权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 北京普洛斯空港物流发展有限公司 共有情况 单独所有 单独所有 房屋坐落 顺义区顺畅大道 15 号 4 幢等 2 幢 顺义区顺畅大道 15 号 5 幢 登记时间 2009 年 8 月 18 日 2009 年 8 月 3 日 —— —— 房屋性质 规划用途 库房、休息室 办公、厂房、雨棚 房屋状况 详见房屋登记表 1 建筑面积（平方米） 25,857.25 24,535.65 地号 —— —— 土地使用权取得方式 有偿（出让） 有偿（出让） 附记 —— —— 填发单位 北京市顺义区建设委员会 北京市顺义区建设委员会 * 根据建设工程规划许可证【编号 2007规（顺）建字 0087号】，该物业为周转库，根据实地查勘，该物业实际用途为物流仓 储用房。 权证号 X 京房权证顺字第 285013 号 X 京房权证顺字第 273969 号 房屋所有权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 北京普洛斯空港物流发展有限公司 共有情况 单独所有 单独所有 房屋坐落 顺义区顺畅大道 16 号 4 幢等 3 幢 顺义区顺畅大道 16 号院 1 幢等 3 幢 登记时间 2012 年 12 月 28 日 2012 年 5 月 17 日 房屋性质 —— —— 规划用途 库房、办公、门卫室、水泵房 办公、库房、库房、门卫 房屋状况 详见房屋登记表 详见房屋登记表 建筑面积（平方米） 24,836.19 29,256.73 地号 —— —— 土地使用权取得方式 有偿（出让） 有偿（出让） 土地使用年限 —— —— 附记 —— —— 填发单位 北京市顺义区建设委员会 北京市顺义区建设委员会 3.7.2 项目二：中国北京市通州区兴光二街2号「普洛斯通州光机电物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象位于北京市通州区光机电一体化产业基地范围内，地理位置优越，紧邻通州新城核心区，临近亦庄经济技术开发区。园区主要功能定位为高新技术产业研发和高端制造业，周边高科技企业和高端制造企业聚集，产业氛围浓厚。 估价对象周边高速公路较为密集，提供了较为发达的交通网络。估价对象位于五、六环之间，临近京津高速和京沪高速。基地周边公共服务配套设施较为完善，三公里辐射范围内有多个成熟住宅小区及快捷酒店，可满足居住及商旅需求。周边配备多个公园、学校、政府机构，如马家湾湿地公园、亦新公园、芳草地国际学校、台湖镇银河湾小学等。区域内医疗配套有军海中医医院、次渠北里卫生服务站等。 估价对象坐落于北京市通州区兴光二街 2号，土地使用权面积合计为 47,930.63平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块东侧临区间道路，南侧临兴光三街，西侧临高新利华催化材料制造公司，北侧临亿比亚粒子加速器技术有限公司。其所占用地块呈较规则四边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。 普洛斯通州光机电物流园于 2008年建成，现作为仓储物流及配套使用。项目由 3栋仓库组成，3栋仓库均为单层库, 其中 B1库局部带夹层及地下物业、设备用房。 根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：
1. 本项目定制库基本符合高标仓标准。 2. 根据产权方介绍，本项目计租面积未包含部分附属用房、设备用房、门卫等配套用房，因此总可租赁面积小于总建筑面积。 根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023 年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 根据产权方提供之估价对象之《国有土地使用证》，有关内容摘录如下： 权证号 京通国用（2010 出）第 011 号 土地使用权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 座落 通州区光机电一体化产业基地兴光二街 2 号 地号 121235300033000000 图号 II-4-2-26（1） 地类（用途） 工业用地 使用权类型 出让 终止日期 2056 年 3 月 23 日 使用权面积 47,930.63 独用面积 47,930.63 分摊面积 —— 登记机关 北京市国土资源局 记事 —— 登记日期 2010 年 3 月 2 日 根据产权方提供之估价对象之《房屋所有权证》，有关内容摘录如下： 权证号 X 京房权证通字第 1000734 号 房屋所有权人 北京普洛斯空港物流发展有限公司 共有情况 单独所有 房屋座落 通州区兴光二街 2 号 1 幢等 3 幢 登记时间 2010 年 1 月 7 日 规划用途 定制用房 总层数 —— 合计面积 45,597.37 填发单位 北京市通州区住房和城乡建设委员会 3.7.3 项目三：中国广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5 号「普洛斯广州保税物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象坐落于广州市经济技术开发区保盈西路 5 号、12 号，交通上，估价对象北邻广深沿江高速，西邻广州绕城高速，周边交通路网便利；公共服务配套设施上，其位于广州经济技术开发西区的保税区范围内，区域内有海关、银行、中国邮政、广州开发区医院、穗东街夏园社区卫生服务站等，公共服务配套设施较为完善；周边环境上，项目周边自然环境及人文环境良好；综合以上因素，估价对象区位条件较优越。 估价对象土地使用权面积合计为 67,498.00 平方米，所在宗地由两宗土地构成，该地块南侧临保盈大道，西侧临开发大道，北侧临保盈北路，东侧临厂房。其所占用地块呈较规则四边形，且地势平缓，地质条件良好，无不良地质情况。 普洛斯广州保税物流园建成于 2006-2008 年，现作为仓储物流及配套使用。项目分为一期及二期，由 2 栋仓库、1 栋设备房、1 栋厕所、2 栋门卫、1 栋技术用房、1 栋传达室组成。其中 B1 库为单层库，B2 库为双层电梯库。 根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表： 建筑面积 可租赁面积 建成 部位 用途 结构 装修及设备设施状况 （平方米） （平方米） 年代
根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 根据产权方提供之估价对象之《国有土地使用证》，有关内容摘录如下： 权证号 穗国用（2005）第 660011 号 07 国用（05）第 000078 号 土地使用权人 普洛斯（广州）保税开发有限公司 普洛斯（广州）保税开发有限公司 广州保税区保盈北路以南 BSQ-M10、 广州保税区 BSQ-M9 地块 座落 M14 地块 —— —— 地号 —— —— 图号 地类（用途） 工矿仓储用地 工矿仓储用地 取得价格 8,489,712.00 7,102,326.00 使用权类型 出让 出让 终止日期 2054 年 11 月 21 日 2057 年 4 月 15 日 使用权面积（平方米） 36,752.00 30,746.00 —— —— 独用面积 —— —— 分摊面积 登记机关 广州市人民政府 广州市人民政府 此证与穗开国房合字[2004]68 号《国有 此证与穗国地出合 440116-2006-记事 土地使用权有偿出让合同书》一起使 0000100 号广州市《国有土地使用权出用。 让合同》一起使用。 登记日期 2005 年 2 月 22 日 2007 年 7 月 26 日 根据产权方提供之估价对象之《房地产权证》，有关内容摘录如下： 权证号 粤房地权证穗字第 0510000396 号 粤房地权证穗字第 0510003470 号 房地产权属人 普洛斯（广州）保税开发有限公司 普洛斯（广州）保税开发有限公司 身份证明号 —— —— 房屋性质 —— —— 规划用途 仓库 详见附记 房屋所有权取得方式 自建 自建 共有情况 单独所有 单独所有 房屋编号 —— —— 登记时间 2009 年 4 月 8 日 2009 年 12 月 10 日 房屋座落 广州经济技术开发区保盈西路 12 号 广州保税区保盈西路 5 号 房屋结构 详见附图 钢筋混凝土结构 层数 1 2 建筑面积（平方米） 16,187.45 28,013.40 套内建筑面积（平方米） —— —— 地号 103 DJ0725-10-115 土地性质 国有 国有 共用面积（平方米） —— —— 自用面积（平方米） 36,752 30,746 土地使用权取得方式 出让国有土地 出让国有土地 2007 年 04 月 16 日取得，使用年限 50 土地使用年限 2004 年 11 月 22 日取得，使用年限 50 年 年 纳税情况：免税 纳税情况：免税 已征收国有土地出让金，使用年限 50 年 已征收国有土地出让金，使用年限 50 年 附记 从 2007 年 04 月 16 日起城市规划房屋 从 2004 年 11 月 22 日起原房地产权证 用途：（1）栋传达室、（2）栋周转 号为：粤房地证字第 C4890129 号 房、（3）栋技术用房 设备房：258.2442 平方米； 厕所： 自编一栋：15.0000 平方米；自编二 43.9370 平方米；门卫一：32.2164 平 房地产平面图 栋：27,450.8628 平方米；自编三栋： 方米；门卫二：21.9648 平方米；周转 547.5368 平方米 库：15,831.0900平方米 填发单位 广州市国土资源和房屋管理局 广州市国土资源和房屋管理局 3.7.4 项目四：中国广东省广州市增城区荔新九路1 号「普洛斯增城物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象位于增城经济技术开发区范围内。交通上，其北邻荔新大道、东至仙宁公路，周边交通路网便利；产业氛围上，估价对象处于广州“东进”轴线上，周边以工业园为主，主要项目有奥航仙村物流园、沙埔银沙工业区、西南村工业园和中豪高新科技园等，工业聚集度高，产业氛围浓厚；公共服务配套上，估价对象所处片区内银行有广州农商银行，并邻近政府机构仙村镇政府，医疗配套则有各级 社区卫生服务站等；周边环境上，估价对象周边自然环境及人文环境良好；综合以上因素，估价对象区位条件较优越。 估价对象坐落于广州市增城区荔新九路 1号，土地使用权面积合计为 215,042.53平方米，所在宗地由三宗土地构成，该地块北侧临荔新大道，东侧临仙宁公路，西侧临河道、南侧临空地。其所占用地块呈较规则四边形，地势平缓，地质条件良好，无不良地质情况。 普洛斯增城物流园于 2011-2014 年建成，现作为仓储物流及配套使用。项目分为一期及二期，由 6栋仓库及物业用房等配套组成，其中 6栋仓库均为单层库。 根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：
根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 权益状况 根据产权方提供之估价对象之《国有土地使用证》，有关内容摘录如下： 增国用（2008）第 增国用（2008）第 增国用（2008）第 权证号 B0401586 号 C0400283 号 C0400282 号 广州普洛斯仓储设施管理 广州普洛斯仓储设施管理 广州普洛斯仓储设施管理土地使用权人 有限公司 有限公司 有限公司 座落 新塘镇沙头村牛尾西 新塘镇沙头村牛尾西 新塘镇沙头村牛尾西 地号 —— —— —— 图号 —— —— —— 地类（用途） 工业 工业 工业 使用权类型 出让 出让 出让 终止日期 2056 年 10 月 15 日 2057 年 6 月 28 日 2057 年 6 月 28 日 使用权面积 65,345.22 83,945.42 65,751.89 （平方米） 独用面积 —— —— —— （平方米） 分摊面积 —— —— —— （平方米） 登记机关 增城市人民政府 增城市人民政府 增城市人民政府 宗地原使用名称：中房天 工置业有限公司，根据工 商局《变更登记核准通知 书》变更名称为：广州普 洛斯仓储设施管理有限公 记事 —— —— 司，原证收回存档，土地 证号是：增国用（2006） 第 B0401449 号。（仙 2008001 号用地图为此宗 地的附图） 登记日期 2008 年 3 月 14 日 2008 年 3 月 14 日 2008 年 3 月 14 日 根据产权方提供之估价对象之《不动产权证书》，有关内容摘录如下： 粤（2016）广州市不动产权第 粤（2016）广州市不动产权第 权证号 10210799 号 10210796 号 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业权利人 执照：91440101783750923C） 执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-1) 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-2) 不动产单元号 —— —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 自建房 用途 详见附记 详见附记 面积（平方米） 16,408.17 18,517.89 使用期限 详见附记 详见附记 房屋结构：钢结构 房屋结构：钢结构 总层数：1 层 总层数：1 层；所在层：1 层 权利其他状况 建基面积：16,059.97 平方米 建基面积：18,169.69 平方米 房屋所有权取得方式：新建 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070575 登记案号：14 登记 00070564 纳税情况：已税 纳税情况：已税 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 权属，土地权属详见《国有土地使用 权属，土地权属详见《国有土地使用 附记 证》，证号：增国用（2008）第 证》，证号：增国用（2008）第 C0400283 号、增国用（2008）第 C0400283 号、增国用（2008）第 B0401586 号、增国用（2008）第 B0401586 号 C0400282 号 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 首层夹层为办公 首层夹层为办公 登记时间 2016 年 11 月 1 日 2016 年 11 月 1 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 广州市国土资源和规划委员会 粤（2016）广州市不动产权第 粤（2016）广州市不动产权第 权证号 10210806 号 10210805 号 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业权利人 执照：91440101783750923C） 执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-3） 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-4） 不动产单元号 —— —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 自建房 用途 详见附记 详见附记 面积（平方米） 17,865.27 19,324.35 使用期限 详见附记 详见附记 房屋结构：钢结构 房屋结构：钢结构 总层数：1 层 总层数：1 层 权利其他状况 建基面积：17,517.07 平方米 建基面积：18,976.15 平方米 房屋所有权取得方式：新建 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070577 登记案号：14 登记 00070582 纳税情况：已税 纳税情况：已税 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 权属，土地权属详见《国有土地使用 附记 权属，土地权属详见《国有土地使用 证》，证号：增国用（2008）第 证》，证号：增国用（2008）第 C0400283 号、增国用（2008）第 B0401586 号 C0400282 号 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 首层夹层为办公 首层夹层为办公 登记时间 2016 年 11 月 1 日 2016 年 11 月 1 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 广州市国土资源和规划委员会 粤（2016）广州市不动产权第 粤（2016）广州市不动产权第 权证号 10210804 号 10210797 号 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业权利人 执照：91440101783750923C） 执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-5） 增城区荔新九路 1 号（仓库 A-6） 不动产单元号 —— —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 自建房 用途 详见附记 详见附记 面积（平方米） 18,496.52 17,856.62 使用期限 详见附记 详见附记 房屋结构：钢结构 房屋结构：钢结构 总层数：1 层 总层数：1 层 权利其他状况 建基面积：18,148.32 平方米 建基面积：17,508.42 平方米 房屋所有权取得方式：新建 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070587 登记案号：14 登记 00070589 纳税情况：已税 纳税情况：已税 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 权属，土地权属详见《国有土地使用 附记 权属，土地权属详见《国有土地使用 证》，证号：增国用（2008）第 证》，证号：增国用（2008）第 C0400282 号、增国用（2008）第 C0400282 号 B0401586 号 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 2、 房屋规划用途：首层为办公、仓库； 首层夹层为办公 首层夹层为办公 登记时间 2016 年 11 月 1 日 2016 年 11 月 1 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 广州市国土资源和规划委员会 粤（2016）广州市不动产权第 粤（2016）广州市不动产权第 权证号 10210800 号 10210798 号 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业权利人 执照：91440101783750923C） 执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（垃圾收集站 E-1) 增城区荔新九路 1 号（门卫 F-1） 不动产单元号 —— —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 自建房 用途 详见附记 详见附记 面积（平方米） 15.37 15.44 使用期限 详见附记 详见附记 房屋结构：钢筋混凝土结构 房屋结构：钢筋混凝土结构总层数：1 层 总层数：1 层 权利其他状况 建基面积：15.44 平方米 建基面积：15.37 平方米 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070596 登记案号：14 登记 00070591 纳税情况：已税 纳税情况：已税 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地附记 权属，土地权属详见《国有土地使用 权属，土地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用（2008）第 证》，证号：增国用（2008）第 C0400282 号 B0401586 号 2、 房屋规划用途：一层为垃圾收集站 2、 房屋规划用途：一层为门卫室 登记时间 2016 年 11 月 1 日 2016 年 10 月 27 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 广州市国土资源和规划委员会 粤（2016）广州市不动产权第 粤（2016）广州市不动产权第 权证号 10210803 号 10210795 号 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业权利人 执照：91440101783750923C） 执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（门卫 F-2） 增城区荔新九路 1 号（物业管理房 B-1） 不动产单元号 —— —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 自建房 用途 详见附记 详见附记 面积（平方米） 30.67 462.16 使用期限 详见附记 详见附记 房屋结构：钢筋混凝土结构 房屋结构：钢筋混凝土结构 总层数：1 层 总层数：2 层 权利其他状况 建基面积：30.67 平方米 建基面积：231.08 平方米 房屋所有权取得方式：新建 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070604 登记案号：14 登记 00070593 纳税情况：已税 纳税情况：已税 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地 附记 权属，土地权属详见《国有土地使用 权属，土地权属详见《国有土地使用 证》，证号：增国用（2008）第 证》，证号：增国用（2008）第 B0401586 号 C0400283 号 2、 房屋规划用途：一层为餐厅、休息 2、 房屋规划用途：首层为门卫室 室、二层为办公 登记时间 2016 年 11 月 1 日 2016 年 11 月 1 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 广州市国土资源和规划委员会 权证号 粤（2016）广州市不动产权第 10210801 号 权利人 广州普洛斯仓储设施管理有限公司（营业执照：91440101783750923C） 共有情况 单独所有 坐落 增城区荔新九路 1 号（消防水泵房 D-1） 不动产单元号 —— 权利类型 /房屋（构筑物）所有权 权利性质 自建房 用途 详见附记 100.93 面积（平方米） 使用期限 详见附记 房屋结构：钢筋混凝土结构 总层数：1 层 权利其他状况 建基面积：100.93 平方米 房屋所有权取得方式：新建 暂缓编制不动产单元号； 登记案号：14 登记 00070599 纳税情况：已税 附记 1、 本房屋只确认房屋权属，未包括土地权属，土地权属详见《国有土地使用证》，证号：增国用（2008）第 C0400282 号 2、 房屋规划用途：一层为消防水泵房 登记时间 2016 年 11 月 1 日 填发单位 广州市国土资源和规划委员会 3.7.5 项目五：中国广东省佛山市顺德区顺昌路19 号、26 号「普洛斯顺德物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象位于佛山市顺德区东南部，紧邻东新高速，毗邻广州市番禺区。估价对象周边工业氛围良好，产业较为聚集，生产型企业主要包括广东顺德酒厂有限公司、丰田合成(佛山)汽车部品有限公司、佛山市顺德区强虹达电子有限公司、顺特电气设备有限公司和广东孚延盛科技有限公司等；仓储物流产业集聚度良好，周边工业产业园区有顺德欧洲工业园、五沙工业园和顺德科盈国际工业园等。 估价对象临近德胜东路和顺昌路，可通过德胜东路和顺昌路连接顺德城区及广州番禺区，周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。估价对象周边公共服务配套设施较为完善，区域内配有公园、学校、银行等。估价对象临近德胜河，自然环境整洁，无可见环境污染，环境卫生状况良好。 估价对象坐落于佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号，土地使用权面积合计为 193,743.29平方米，所在宗地由两宗土地构成，估价对象一期所在地块南侧临规划路，东侧临顺凯南路，西侧临顺昌路，北侧临新宇路。估价对象二期、三期所在地块南侧临规划路，东侧临顺昌路，西侧临规划路，北侧临新 普洛斯顺德物流园于 2009-2017 年建成，现作为仓储物流及配套使用。项目分为一期、二期及三期，其中项目一期包括 2幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 43,836.08平方米，约于 2009年建成。项目二期和三期包括 3 幢单层仓库和其他配套用房，总建筑面积为 61,172.17 平方米，约于2012-2017年建成。根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：
1. 根据产权方提供资料显示的分栋建筑面积加总后与《不动产权证书》显示的总建筑面积相差 0.01 平方米，本次评估总建筑 面积以《不动产权证书》为准。 2. 根据产权方介绍，本项目计租面积包含部分雨棚投影面积，因此总可租赁面积大于总建筑面积。 根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 根据产权方提供之估价对象之《不动产权证书》，有关内容摘录如下： 权证号 粤（2017）顺德区不动产权第 1117093236 号 权利人 佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 共有情况 全部 坐落 佛山市顺德区大良街道办事处五沙社区居民委员会顺昌路 26 号 不动产单元号 440606 005018 GB00057 F00010001 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 国有出让/ 用途 工矿仓储用地/工业 面积（平方米） 共有宗地面积：——/房屋建筑面积：61,172.17 使用期限 建设用地使用权至 2057 年 06 月 29 日止 土地自用面积：105,632.21 平方米 套内建筑面积：61,172.17 平方米房屋结构：钢 权利其他状况 房屋总层数：2 层 房屋所有权取得方式：自建宗地地号：118131-100 登记时间：2017 年 07 月 03 日 该房屋加改建，于 2017 年 1 月经规划部门验收合格 本地块发生首次转让，出让人有权要求受让人按不高于 350 元/平方米标准补地附记 价差 原房地产权证号为：0315022859 登记机构 佛山市顺德区国土城建和水利局 登记日期 2017 年 7 月 13 日 根据产权方提供之估价对象之《房地产权证》，有关内容摘录如下： 权证号 粤房地权证佛字第 0300090898 号 房屋所有权人 佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 身份证明号 —— 房屋性质 —— 房屋：工业 规划用途 土地：工业、仓储用地 房屋所有权取得方式 自建 共有情况 1/1 房屋编号 —— 登记时间 2010 年 1 月 18 日 房屋坐落 佛山市顺德区大良街道办事处五沙居委会顺昌路 19 号 房屋结构 钢 层数 1 建筑面积（平方米） 43,836.08 43,836.08 套内建筑面积（平方米） 地号 119132-100 土地性质 国有 共用面积（平方米） —— 自用面积（平方米） 88,111.08 土地使用权取得方式 出让 土地使用年限 使用年限至 2057 年 3 月 19 日止 本地块履行 440606-2007-000318 号合同权利和义务。属集约工业区用地，自 2007 年 05 月 14 日起 5 年内发生首次转让需按成本价补地价差 350 元/平方附记 米；若 2007 年 05 年 14 日起 5 年后发生首次转让，由出让人根据合同约定确 3.7.6 项目六：中国江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75 号「苏州望亭普洛斯物流园」仓储物流项目 估价对象坐落于江苏省苏州市相城区海盛路 68 号、75 号，属于相城省级高新区片区-望亭国际物流园内，地处苏州高新区、苏州相城开发区和无锡高新区之间，距离苏州新区站、苏州北站、苏州火车站分别约 9公里、16公里和 17公里，距离无锡苏南硕放机场直线距离约 8公里，区位条件较好。望亭国际物流园总规划面积 16.6 平方公里，园区先后引入天地华宇物流、普洛斯、越海全球物流、远洋物流、领港物流、华达环保设备、友成模具园、申联科技工业园、配套服务中心等，工业聚集度高，产业氛围浓厚。 估价对象紧邻海盛路，距离东桥高速枢纽仅 3公里左右，周边主干道包括京沪高速、苏台高速、通锡高速、苏锡支线等，周边高速公路密集，交通网络成熟。望亭国际物流园周边公共服务配套设施较完善，区域内有邮局、电信、医院等。估价对象靠近太湖景区，自然环境整洁，无可见环境污染，环境卫生状况良好。 估价对象所在宗地的土地使用权面积合计为 184,370.10 平方米，地块西临华兴路，南临望东路，东临华宇路，北临海亭路。其所占用地块呈较规则四边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。宗地红线外基础设施已达到“五通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水。 苏州望亭普洛斯物流园于 2009-2017 年建成，分为一期和二期，现作为仓储物流及配套使用，由 6栋仓库、1 栋办公楼及物业用房组成。根据产权方提供的资料及估价人员实地查勘，于价值时点，估价对象各部分建筑面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：
1. 本项目定制库基本符合高标仓标准。 2. 根据产权方介绍，本项目计租面积包含部分雨棚投影面积，因此总可租赁面积大于总建筑面积。 根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点 2023年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。 根据产权方提供之估价对象之《国有土地使用证》，有关内容摘录如下： 权证号 相国用（2012）第 0700356 号 土地使用权人 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 座落 苏州市相城区望亭镇海盛路 75 号 123-0108-003 地号 图号 —— 地类（用途） 仓储用地 取得价格 —— 使用权类型 出让 终止日期 2057 年 10 月 07 日 使用权面积（平方米） 72,634.00 独用面积（平方米） —— 分摊面积（平方米） —— 记事 该宗地用途为仓储用地不得分割转让 登记机关 苏州市国土资源局相城分局 登记日期 2012 年 12 月 12 日 根据产权方提供的《不动产权证书》，有关内容摘录如下： 权证号 苏（2018）苏州市不动产权第 7023665 号 权利人 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 共有情况 单独所有 坐落 相城区望亭镇海盛路 68 号 不动产单元号 320507 123108 GB00004 F99990001 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 出让 用途 仓储用地/仓储 面积（平方米） 土地使用权面积 111,736.10/房屋建筑面积 57,607.32 使用期限 国有建设用地使用权 2057 年 10 月 07 日止 幢号：1 建筑面积：23,146.24 平方米 总层数：2 层 用途：仓储 幢号：2 建筑面积：16,708.68 平方米 总层数：2 层 用途：仓储 幢号：3 建筑面积：3,600.48 平方米 总层数：5 层 用途：仓储 权利其他状况 幢号：4 建筑面积：289.32 平方米 总层数：1 层 用途：仓储 幢号：6 建筑面积：14.28 平方米 总层数：1 层 用途：仓储 幢号：7 建筑面积：14.28 平方米 总层数：1 层 用途：仓储 幢号：9 建筑面积：13,834.04 平方米 总层数：2 层 用途：仓储 附记 该宗地用途为仓储用地不得分割转让 登记机构 苏州市国土资源局 登记日期 2018 年 09 月 06 日 根据产权方提供之估价对象之《房屋所有权证》，有关内容摘录如下： 权证号 苏房权证相城字第 30167801 号 苏房权证相城字第 30167802 号 房屋所有权人 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 共有情况 单独所有 单独所有 房屋座落 相城区望亭镇海盛路 75 号 相城区望亭镇海盛路 75 号 登记时间 2013 年 7 月 23 日 2013 年 7 月 23 日 房屋性质 —— —— 规划用途 非居住 非居住 总层数 2 1 880.41 56.60 建筑面积（平方米） 地号 123-0108-003 123-0108-003 土地使用权取得方式 出让 出让 土地使用年限 至 2057/10/7 止 至 2057/10/7 止 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证附记 号为：0430167801 号为：0430167802 填发单位 苏州市相城区住房和城乡建设局 苏州市相城区住房和城乡建设局 权证号 苏房权证相城字第 30167803 号 苏房权证相城字第 30167804 号 房屋所有权人 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 共有情况 单独所有 单独所有 房屋座落 相城区望亭镇海盛路 75 号 相城区望亭镇海盛路 75 号 登记时间 2013 年 7 月 23 日 2013 年 7 月 23 日 房屋性质 —— —— 规划用途 非居住 非居住 1 1 总层数 建筑面积（平方米） 11,195.94 12,281.34 地号 123-0108-003 123-0108-003 土地使用权取得方式 出让 出让 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证附记 号为：0430167803 号为：0430167804 填发单位 苏州市相城区住房和城乡建设局 苏州市相城区住房和城乡建设局 权证号 苏房权证相城字第 30167806 号 苏房权证相城字第 30167812 号 房屋所有权人 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 共有情况 单独所有 单独所有 房屋座落 相城区望亭镇海盛路 75 号 相城区望亭镇海盛路 75 号 登记时间 2013 年 7 月 23 日 2013 年 7 月 23 日 房屋性质 —— —— 规划用途 非居住 非居住 总层数 1 1 建筑面积（平方米） 10,110.54 16.04 地号 123-0108-003 123-0108-003 土地使用权取得方式 出让 出让 土地使用年限 至 2057/10/7 止 至 2057/10/7 止 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 证附记 号为：0430167806 号为：0430167812 填发单位 苏州市相城区住房和城乡建设局 苏州市相城区住房和城乡建设局 3.7.7 项目七：中国江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1 号、丁家浜路7 号「普洛斯淀山湖物流园」仓储物流项目 实物及区位状况 估价对象位于昆山淀山湖镇东北部，其中估价对象一期紧邻北青公路，毗邻上海青浦区，估价对象二期和三期靠近沪常高速，毗邻昆山千灯镇。估价对象周边工业氛围良好，产业较为聚集，生产型企业主要包括昆山吉纳尔车料有限公司、江苏恒田环保科技有限公司、昆山同日工业自动化有限公司和奥发服饰（中国）有限公司等；仓储物流产业集聚度良好，周边物流园区有神州数码物流园、唯品会物流园和骏辉物流园等。 估价对象北邻双马路和丁家浜路，可通过北青公路和黄浦江南路连接昆山城区及上海青浦区，周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。估价对象周边公共服务配套设施较为完善，区域内配有公园、学校、银行等。估价对象靠近淀山湖景区，自然环境整洁，无可见环境污染，环境卫生状况良好。（未完）  |