[年报]普洛斯 (508056): 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告
原标题:普洛斯 : 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券 投资基金 2023年年度报告 2023年 12月 31日 基金管理人：中金基金管理有限公司 基金托管人：兴业银行股份有限公司 送出日期：2024年 3月 29日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2024年 3月 28日复核了本报告中的财务指标、净值表现、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料经审计，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。 本报告期自 2023年 1月 1日起至 2023年 12月 31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ................................................................................................................................ 2 1.1 重要提示 ....................................................................................................................................... 2 1.2 目录 ............................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ............................................................................................................................................ 6 2.1 基金产品基本情况 ....................................................................................................................... 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 ....................................................................................................... 8 2.3 基金管理人和基金托管人 ......................................................................................................... 10 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ..................................................................... 10 2.5 信息披露方式 ............................................................................................................................. 11 2.6 其他相关资料 ............................................................................................................................. 11 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 .............................................................................................. 11 3.1 主要会计数据和财务指标 ......................................................................................................... 11 3.2 其他财务指标 ............................................................................................................................. 11 3.3 基金收益分配情况 ..................................................................................................................... 12 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ............................................................. 14 §4 基础设施项目运营情况 .................................................................................................................. 15 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................................................. 15 4.2 基础设施项目所属行业情况 ..................................................................................................... 16 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ............................................................................................. 18 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ..................................................................................... 20 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................................................................. 22 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ..................................................................................... 23 4.7 基础设施项目投资情况 ............................................................................................................. 24 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................................................. 25 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ................................................................................................. 25 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ....................................................................................... 25 4.11 其他需要说明的情况 ............................................................................................................... 27 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 .......................................................................... 27 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ................................................................................................. 27 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ............................................................................. 27 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ......................................................... 27 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ......................................... 27 5.5 投资组合报告附注 ..................................................................................................................... 27 5.6 报告期末其他各项资产构成 ..................................................................................................... 27 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ................................................................................. 28 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ..................................................................................... 28 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 ......................................................................... 28 §6 管理人报告 ...................................................................................................................................... 29 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................................................. 30 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ..................................................... 31 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ............................................................................. 31 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ......................................................................... 32 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ............................................................................. 32 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ..................................................................... 33 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ................................................................................. 34 6.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明 ............................................. 34 §7 托管人报告 ...................................................................................................................................... 35 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ............................................................................. 35 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ............................. 35 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ................. 35 §8 资产支持证券管理人报告 .............................................................................................................. 35 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ..................................... 35 §9 外部管理机构报告 .......................................................................................................................... 35 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ................................................. 35 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ......................... 36 §10 审计报告 ........................................................................................................................................ 37 10.1 审计报告基本信息 ................................................................................................................... 37 10.2 审计报告的基本内容 ............................................................................................................... 37 10.3 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 ....................................... 39 §11 年度财务报告 ................................................................................................................................ 40 11.1 资产负债表 ............................................................................................................................... 40 11.2 利润表 ....................................................................................................................................... 43 11.3 现金流量表 ............................................................................................................................... 45 11.4 所有者权益变动表 ................................................................................................................... 49 11.5 报表附注 ................................................................................................................................... 53 §12 评估报告 ...................................................................................................................................... 112 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ......................................................... 112 12.2 评估报告摘要 ......................................................................................................................... 112 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ............................................................................. 114 §13 基金份额持有人信息 .................................................................................................................. 115 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ..................................................................................... 115 13.2 基金前十名流通份额持有人 ................................................................................................. 115 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ............................................................................................. 116 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ................................................................. 116 §14 基金份额变动情况 ...................................................................................................................... 117 §15 重大事件揭示 .............................................................................................................................. 118 15.1 基金份额持有人大会决议 ..................................................................................................... 118 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ..................................... 118 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ......................................................... 118 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ............. 119 15.5 基金投资策略的改变 ............................................................................................................. 119 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ................................................................................. 119 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ................................................................................. 119 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ................................................. 119 15.9 其他重大事件 ......................................................................................................................... 119 §16 影响投资者决策的其他重要信息 .............................................................................................. 125 §17 备查文件目录 .............................................................................................................................. 127 17.1 备查文件目录 ......................................................................................................................... 127 17.2 存放地点 ................................................................................................................................. 127 17.3 查阅方式 ................................................................................................................................. 127 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
2.2 基础设施项目基本情况说明 基础设施项目名称：普洛斯北京空港物流园
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
3.3.2.2 本期调整项与往期不一致的情况说明 本报告期内，本基金不存在调整项与往期不一致的情况。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》 (以下简称“扩募招募说明书”) 预测的 2023 年度全年新老资产合并可供分配金额为 345,370,688.31元，按本基金实际持有新购入基础设施项目 208 天折算后的金额为309,370,836.33元。本报告期实现可供分配 350,405,051.85元，完成扩募招募说明书预测的113.26%。 根据扩募招募说明书，新购入基础设施项目预测可供分配金额按持有天数折算后为47,694,071.45元，本报告期实现可供分配金额 67,761,405.91元，完成扩募招募说明书预测的142.08%。新购入基础设施项目实现可供分配金额大幅增加的原因是，在新购入基础设施项目经营基本符合预期基础上，基金管理人根据交割审计报告审计结果，对新购入基础设施项目自 2023年 1月 1日至交割日期间产生的增量现金向投资者进行了分配。 新老资产合并和新购入基础设施项目按公允价值参考净值计算的年化分派率分别为 4.54%和 7.40% 。公允价值参考净值=（期末基金合并财务报表净资产-期末基础设施项目资产涉及科目的账面价值+期末基础设施项目资产评估价值）。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管理费计提金额 5,878,889.00元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 1,033,645.83元，基金托管人的托管费计提金额 691,633.66元。外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合计计提金额 60,129,923.39元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本报告期内，本基金完成新购入普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司，权利义务转移日为 2023年 6月 7日凌晨 0点。 截至报告期末，本基金持有的基础设施资产组合由 10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约 1,156,620.02平方米。 2023年，仓储物流市场在承压中波动复苏，各地市场的供求关系分化，市场需求呈现结构性差异。本基金通过主动管理，坚持结合各地租赁市场实际情况，以引入优质客户为目标，在丰富租户结构的同时，通过提升园区服务水平增强客户粘性。本报告期内，通州光机电物流园完成空置面积签约；各园区主动把握新兴行业的需求，成功吸引生物医药、跨境电商、新能源相关企业入驻，租户结构更加多元；积极实施部分园区的升级改造方案，以满足市场租赁需求的变化。 本基金持有的基础设施项目公司经营情况整体平稳，截至 2023年 12月 31日，基础设施项目公司有效市场化租户合计为 78个，时点平均出租率 89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为 91.83%，期末租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价（“期末不含税有效租金单价”）为 37.73元/平方米/月，本期内实现收入合计为人民币 410,626,769.51元，租金收缴率 99.20%，加权平均剩余租期 555.52天。其中，首次募集投资的基础设施资产合计 7个，建筑面积合计约 704,988.89平方米，截至 2023年 12月 31日，时点平均出租率为 94.89%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后，平均出租率为 96.75%，期末不含税有效租金单价为44.45元/平方米/月；新购入基础设施资产合计 3个，建筑面积合计约 451,631.13平方米，截至2023年 12月 31日，时点平均出租率为 81.47%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后，平均出租率为 84.20%，期末不含税有效租金单价为 25.75元/平方米/月。各基础设施项目运营情况详见“4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息”。 截至本报告期末，基础设施项目公司的资产负债情况如下： 本基金持有的全部基础设施项目总资产为 7,442,375,080.52元，主要包括投资性房地产（6,870,000,000元）、货币资金、应收账款、其他资产；总负债为 4,832,074,709.26元，主要包括应付账款、应缴税费、应付利息、长期借款、递延所得税负债及其他负债。由于本报告期内本基金完成首次扩募及新项目收购，总资产和总负债相对去年同期均有所增长。基础设施项目资产负债明细如下：
4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 仓储物流园区是构建“通道+枢纽+网络”现代物流体系的重要基础设施类型，本基金致力于现代化绿色智慧仓储物流基础设施的投资和优质运营。现代仓储物流园区（“高标准仓库”或“高标库”）能够满足安全仓储、最大化空间利用以及高效运行等现代化物流操作要求，通常具备较大的面积，较高的层高、更宽的柱间距，更加宽敞和更加现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。本基金依托运营管理的仓储物流园区，深度服务生产、生活、进出口贸易三条供应链的租户企业，与租户合作构建高度集成，并融合运输、仓储、分拨、配送、信息等功能的现代流通体系。 我国仓储物流行业已拥有超过 1亿平米可租赁面积的资产储量，同时人均高标仓面积依然显著低于发达国家人均水平。在消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展的背景下，仓储物流行业预计将在中长期内延续发展趋势。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 仓储物流租赁市场竞争激烈。第三方专业资管公司、以开发建设为主的地产基金、以及电商物流企业是仓储物流行业的主要竞争参与者。仓储物流行业目前呈现一超多强的市场格局，根据高力国际提供的市场数据，截至本报告期末，普洛斯市场占有率保持位列全行业第一。 2023年，仓储物流行业迎来供应高峰，在新增供应的冲击下，纳入监控范围的 24个主要城市中三分之二的城市租金出现下降的情况。根据仲量联行提供的数据，纳入监控范围的 24个主要城市合计新增供应约 1,179万平方米，同比上升 22%。京津冀地区新增供应同比增长 6%，新增供应占存量的 20%；长三角地区新增供应同比上升 39%，占从存量的 14%；华南地区新增供应同比上涨 221%，占总存量的 20%；成渝地区新增供应同比下降 9%，占总存量的 3%。新增供应主要集中在一线城市远郊，卫星城，以及二、三线城市，在空间分布方面存在显著的结构性差异，一些子市场未受到直接冲击，而另一些供过于求的子市场则租金下跌，出租率下降。新增供应降低了高标仓的门槛租金，承接成本敏感型租户的需要外溢至价格更低的相邻子市场。这种情况导致部分核心市场的业主也需要采取更加灵活的定价策略，以应对市场环境的变化。 结合新增仓储物流用地的供应情况，市场整体的供应高峰预计不会长期持续。未来核心市场土地储备减少，增量项目获取难度加大。在推进新型工业化的过程中，各地纷纷提高工业用地的单位产出要求，工业用地向制造业企业倾斜。根据仲量联行提供的数据，仓储物流用地在工业用地供应中的占比在 2014年至 2023年波动下降，至 2023年首次低于 10%。部分区域要求仓储物流用地的获取需要以新增工业制造项目投资和税收贡献为前提，独立获取仓储物流用地的难度进一步增大，削减了未来市场化租赁园区的潜在供应。 与未来有限的新增供应相比，需求总量的健康内生增长，以及市场化租赁需求的结构性改善，有望使租赁市场在中期和未来实现均衡和健康行业生态。 2023年，消费及相关产业链衍生的租赁需求保持稳健增长，成为仓储物流行业的压舱石。 根据国家统计局披露的数据，2023年全国社会消费品零售总额相比上年增长 7.2%，网上零售额相比上年增长 11.0%，其中实物商品网上零售额增长 8.4%，占社会消费品零售总额的比重也增长至 27.6%。国家邮政局披露的数据印证了消费相关行业整体的增长，2023年快递业务量（不包含邮政集团包裹业务）累计完成 1,320.7亿件，同比增长 19.4%。在实物商品网上零售额保持增长的背景下，快递、电商、第三方物流等衍生需求在各地整体保持平稳或增长。 以短视频、直播电商为代表的新兴电商分享了传统综合电商的市场份额，形成更加分散和健康的需求结构。传统综合电商拥有较多自营商品业务，通过自建仓储物流园区，整合物流和快重面向中小商家的展业和服务，更加依赖第三方物流和供应链管理公司提供配套服务。随着新兴电商及其合作商家的市场份额增加，有望形成更为多元和分散的仓储物流园区租赁需求结构，有利于市场化租赁的行业生态演化。 以跨境电商为代表的新兴需求，为不同区域市场注入新的活力。我国生产的消费品价格低廉、迭代迅速，可以满足海外消费者对于极致性价比需求。跨境电商把握全球消费趋势变化，利用传统网络和短视频深耕海外市场，在 2023年实现蓬勃发展。根据仲量联行提供的数据，我国华南地区 2023年新增供应达到约 300万平米，同期净吸纳量也达到约 235万平米的高峰，新增供应快速去化，多数区域租金保持平稳，空置率预期下降。在华南以外的区域，食品行业、生物医药、新能源、电动汽车等行业的新增需求提振了仓储物流租赁市场的信心。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称 北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司 金额单位：人民币元
2、租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额；其他收入为公共事业费收入与成本的净额。 3、财务指标包含普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司自权利义务转移日 2023年 6月 7日至本报告期末的财务数据，下同。 4.3.1.2 管理人对基础设施项目公司营业收入重大变化情况的分析 本报告期内，基础设施项目公司营业收入无重大变化。 4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称 北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司 金额单位：人民币元
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称 北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司
4.3.3.2 管理人对基础设施项目公司财务业绩衡量指标重大变化情况的分析 无。 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 本基金于本期内完成新购入的三个基础设施项目为：（1）普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司全部股权及其持有的位于中国山东省青岛市前湾保税港区的产证证载建筑面积共计为 120,756.01平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；（2）鹤山普洛斯物流园有限公司全部股权及其持有的位于中国广东省鹤山市的产证证载建筑面积共计为 121,335.29平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；（3）重庆普南仓储服务有限公司全部股权及其持有的位于中国重庆市巴南区的产证证载建筑面积共计为 209,539.83平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。 截至 2023年 12月 31日，10个仓储物流园期末平均出租率为 89.63%，其中苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园均为满租状态，普洛斯北京空港物流园为89.35%、普洛斯通州光机电物流园为 81.36%、普洛斯淀山湖物流园为 91.69%、普洛斯广州保税物流园为 94.19%、普洛斯青岛前湾港国际物流园为 88.81%、普洛斯江门鹤山物流园为 81.34%、普洛斯（重庆）城市配送物流中心为 77.16%。 截至 2023年 12月 31日，10个仓储物流园期末不含税有效租金单价为 37.73元/平方米/月。 其中，普洛斯北京空港物流园 73.21元/平方米/月、普洛斯通州光机电物流园 52.05元/平方米/月、普洛斯广州保税物流园 29.70元/平方米/月、普洛斯增城物流园 45.66元/平方米/月、普洛斯顺德物流园 39.91元/平方米/月、苏州望亭普洛斯物流园 39.92元/平方米/月、普洛斯淀山湖物流园 31.64元/平方米/月、普洛斯青岛前湾港国际物流园 31.10元/平方米/月、普洛斯江门鹤山物流园 30.52元/平方米/月、普洛斯（重庆）城市配送物流中心 18.63元/平方米/月。 截至 2023年 12月 31日，10个仓储物流园期末加权平均剩余租期为 555.52天，租金收缴率 99.20%。 基础设施资产运营情况详见下表：
 |