[年报]东吴苏园 (508027): 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告
原标题:东吴苏园 : 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施 证券投资基金 2023年年度报告 2023年12月31日 基金管理人： 东吴基金管理有限公司 基金托管人： 招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二四年三月二十九日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告/中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年3月26日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告期自2023年01月01日起至12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................................... 2 1.1 重要提示 ................................................................................................................................. 2 1.2 目录 ......................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................................... 6 2.1 基金产品基本情况 ................................................................................................................. 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 ................................................................................................. 7 2.3 基金管理人和基金托管人 ..................................................................................................... 7 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ................................................................. 8 2.5 信息披露方式 ......................................................................................................................... 8 2.6 其他相关资料 ......................................................................................................................... 8 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ....................................................................................................... 9 3.1 主要会计数据和财务指标 ..................................................................................................... 9 3.2 其他财务指标 ......................................................................................................................... 9 3.3 基金收益分配情况 ................................................................................................................. 9 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ....................................................... 11 §4 基础设施项目运营情况 ......................................................................................................................... 12 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ....................................................... 12 4.2 基础设施项目所属行业情况 ............................................................................................... 13 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ....................................................................................... 14 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ............................................................................... 16 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ........................................................................................... 18 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ............................................................................... 18 4.7 基础设施项目投资情况 ....................................................................................................... 19 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ........................................................... 19 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ........................................................................................... 19 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ................................................................................... 19 4.11 其他需要说明的情况 ........................................................................................................... 20 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ................................................................................. 21 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ........................................................................................... 21 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ....................................................................... 21 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ................................................... 21 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ................................... 21 5.5 投资组合报告附注 ............................................................................................................... 21 5.6 报告期末其他各项资产构成 ............................................................................................... 21 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ........................................................................... 21 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ............................................................................... 21 §6 管理人报告 ............................................................................................................................................. 23 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ....................................................................................... 23 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ....................................................... 25 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ............................................... 26 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ....................................................................... 26 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ................................................................... 26 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ............................................................... 28 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ........................................................................... 28 §7 托管人报告 ............................................................................................................................................. 29 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ....................................................................... 29 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ....................... 29 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ........... 29 §8 资产支持证券管理人报告 ..................................................................................................................... 30 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ............................... 30 §9 外部管理机构报告 ................................................................................................................................. 31 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ........................................... 31 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ................... 31 §10 审计报告 ............................................................................................................................................... 32 10.1 审计报告基本信息 ............................................................................................................... 32 10.2 审计报告的基本内容 ........................................................................................................... 32 10.3 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 ................................... 34 §11 年度财务报告 ....................................................................................................................................... 35 11.1 资产负债表 ........................................................................................................................... 35 11.2 利润表 ................................................................................................................................... 38 11.3 现金流量表 ........................................................................................................................... 40 11.4 所有者权益变动表 ............................................................................................................... 42 11.5 报表附注 ............................................................................................................................... 45 §12 评估报告 ............................................................................................................................................... 80 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ....................................................... 80 12.2 评估报告摘要 ....................................................................................................................... 80 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................................................... 81 §13 基金份额持有人信息 ........................................................................................................................... 82 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ................................................................................... 82 13.2 基金前十名流通份额持有人 ............................................................................................... 82 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ........................................................................................... 83 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ............................................................... 83 §14 基金份额变动情况 ............................................................................................................................... 84 §15 重大事件揭示 ....................................................................................................................................... 85 15.1 基金份额持有人大会决议 ................................................................................................... 85 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ................................... 85 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ....................................................... 85 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ........... 85 15.5 基金投资策略的改变 ........................................................................................................... 85 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ............................................................................... 85 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ............................................................................... 85 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ............................................... 86 15.9 其他重大事件 ....................................................................................................................... 86 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ....................................................................................................... 89 §17 备查文件目录 ....................................................................................................................................... 90 17.1 备查文件目录 ....................................................................................................................... 90 17.2 存放地点 ............................................................................................................................... 90 17.3 查阅方式 ............................................................................................................................... 90 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
2.2 基础设施项目基本情况说明 基础设施项目名称：国际科技园五期B区项目
基础设施项目名称：2.5产业园一期、二期项目
2.3 基金管理人和基金托管人
2.5 信息披露方式
2.6 其他相关资料
§3 主要财务指标和基金收益分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
(b) 使用以前期间预留的运营费用为2023年度支付的前期已预留的基金管理费、托管费、运营管理费、物业管理费及税费。 (c) 未来合理的相关运营支出预留包括预计于下一分红日前支付的2023年度管理人报酬、托管费、基础运营管理费、物业管理费、工程维修费、其他费用及税费支出。 (d) 未来合理的重大资本性支出预留为根据基于未来对房屋及建筑物的大修改造计划及预算作出的资金预留。 注2：本期可供分配金额为163,969,396.50元，根据评估报告，于2023年12月31日，国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目的市场价值分别为人民币1,776,000,000.00元和人民币1,481,000,000.00元 ，合计市场价值为3,257,000,000.00元，本期现金流分派率为5.03%。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 基础设施项目本期可供分配金额为163,969,396.50元， 《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》只提供了2021年6月7日至2021年12月31日和2022年度的可供分配金额预测值，并未提供2023年度预测值，故本报告期无与预测值的比较。如果延用2022年度可供分配金额的预测值152,147,691.00元作为2023年度可供分配金额的预测值，则本报告期实际完成率为107.77%。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的约定，本报告期内，基金管理人计提基金管理费共9,340,660.57元，资产支持专项计划管理人计提管理费0.00元，基金托管人计提托管费344,500.70元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，上述费用截止报告期末暂未收取。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 报告期内，苏州工业园区科智商业管理有限公司（以下简称“科智商管公司”）及苏州工业园区艾派科项目管理有限公司（以下简称“艾派科公司”）运作稳健。 基础设施项目运营情况： 科智商管公司 2023 年平均月末可供出租面积为269,619.36平方米,实际出租面积为246,330.47平方米，年末可供出租面积为269,619.36平方米，实际出租面积为237,934.81平方米；平均月末出租率为91.36%，年末时点出租率为 88.25%,全年整体租金收缴率为98.07%，年末加权平均剩余租期为472.03天，年末有效租金单价为1.44元/平米/天。 艾派科公司 2023 年平均月末可供出租面积为155,347.75平方米,实际出租面积为132,073.65平方米，年末可供出租面积为155,347.75平方米，实际出租面积为128,402.72平方米；平均月末出租率为85.02%，年末时点出租率为82.66%，全年整体租金收缴率为99.65%，年末加权平均剩余租期为771.14天，年末有效租金单价为2.09元/平米/天。 基础设施项目资产负债情况： 截至2023年12月31日，科智商管公司总资产为1,948,313,208.51元（2022年12月31日为1,998,286,226.59元），主要包括货币资金154,374,922.13 元（2022年12月31日为145,089,368.43元）、应收账款净值4,923,568.43元（2022年12月31日为6,361,437.31元）、其他应收款净值12,374,637.36 元（2022年12月31日为11,700,669.40元）、投资性房地产177,600万元（2022 年12月31日：183,500 万元）等，不存在资产被查封、扣押、冻结或被抵押、质押等权利受限情况；总负债为1,326,038,169.43 元（2022年12月31日为1,328,470,497.27元），主要包括预收账款、应交税费、其他应付款、长期应付款、递延所得税负债等，无或有负债；资产负债率为68.06%（2022年12月31日为66.48%）。 截至2023年12月31日，艾派科公司总资产为1,592,008,267.60元（2022年12月31日为1,642,891,895.80元），主要包括货币资金96,528,428.00 元（2022年12月31日为95,666,572.05元）、应收账款净值4,538,556.25元（2022年12月31日为3,799,158.88元）、其他应收款净值9,941,283.35 元（2022年12月31日为18,426,164.87元）、投资性房地产148,100万元（2022 年12月31日：152,500 万元）等，不存在资产被查封、扣押、冻结或被抵押、质押等权利受限情况；总负债为1,157,212,222.68 元（2022年12月31日为1,164,527,834.33元），主要包括预收账款、合同负债、应交税费、应付利息、其他应付款、长期应付款、递延所得税负债等，无或有负债；资产负债率为72.69%（2022年12月31日为70.88%）。 基础设施项目盈利情况： 科智商管公司本期营业收入为161,295,484.79元，与去年相比增长28.59%； 科智商管公司本期营业成本为44,801,358.31元，与去年相比增长96.84%，毛利率为72.22%，息税折旧前净利率为25.65%。 艾派科公司本期营业收入为118,598,970.56元，与去年相比增长21.24%；艾派科公司本期营业成本为27,562,836.38元，与去年相比增长146.12%。毛利率为76.76%，息税折旧前净利率为28.38%。 受2022年度疫情影响，本基金所持有的项目公司减免了所持国际科技园五期 B 区、 2.5 产业园一期、二期内服务业小微企业和个体工商户 2022 年 3 月至 8 月租金，共计 6 个月，共减免租金(不含税) 5,573.85 万元。导致2022年两家项目公司运营收入较低，2023年营业收入同比增长较快。 2022年度，为保护基金份额持有人的利益，本基金的基金管理人通过放弃部分基金管理费、运营管理机构通过放弃部分运营管理费并根据《运营管理协议》进行业绩补偿等方式，全额化解了减免租金对基金收益的影响。因此2022年两家项目公司运营成本较低，导致2023年营业成本同比有大幅的增长。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 产业园区作为中国经济发展的重要引擎，集中体现了国家的产业政策和经济发展方向。经过多年的发展，中国的产业园区已经从单一的工业制造基地，转变为集合科技创新、产业孵化、人才培养、生态环保等多功能于一体的综合性区域。当前，中国的产业园区主要分布在东部沿海地区，其中，长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域更是产业园区建设的热点地区。 中国产业园区的发展历程可以追溯到20世纪80年代，随着改革开放的深入推进，国家为了吸引外资、促进经济增长，开始设立各类经济开发区、高新技术产业开发区等产业园区。这些园区在初期主要以引进外资、发展劳动密集型产业为主，后期则逐渐转向技术创新和产业升级。进入21世纪，随着全球经济一体化的加速和中国经济结构的调整，产业园区开始向着更加多元化、专业化的方向发展。特别是在“中国制造2025”、“互联网+”、“大众创业、万众创新”等国家战略的推动下，产业园区在促进产业转型升级、提升区域竞争力等方面发挥了重要作用。 当前，中国产业园区面临着新的发展机遇和挑战。一方面，随着全球经济的复苏和国际贸易环境的改善，产业园区在吸引外资、扩大出口等方面具备了更大的优势；另一方面，国内经济结构的调整和产业升级的需求，也对产业园区提出了更高的要求。 在这种情况下，产业园区需要不断创新发展模式，提升服务水平，以适应新的经济形势和发展要求。同时，还需要加强与其他地区、其他产业的协同发展，形成产业链、创新链、资金链等多方面的联动效应。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 苏州工业园区经过多年的发展，已经形成了电子信息、装备制造、生物医药等主导产业，这些产业在国内乃至全球都具有较高的竞争力。园区还注重培育新兴产业，如新能源、新材料等，使得园区的产业结构更加多元化。苏州工业园区鼓励企业创新，注重培育创新文化，为企业提供了良好的创新环境。园区还建立了多个创新平台，如孵化器、加速器等，为企业提供了从创意到商业化的全方位支持。 苏州工业园区重视人才引进和培养，拥有众多高校和研究机构，为园区提供了源源不断的人才资源。园区还建立了完善的人才服务体系，为企业提供了从人才引进到培训的全方位服务，帮助企业更好地吸引和留住人才。苏州工业园区注重生态环境保护，坚持绿色发展理念，打造了优美的生态环境。这种生态环境不仅提升了园区的整体形象，也为企业和人才提供了良好的工作和生活环境。 2023年，园区实现地区生产总值3686.0亿元，同比增长5.9%;一般公共预算收入411.1亿元，同口径增长6.1%;固定资产投资592.9亿元，增长25.3%;实际使用外资19.5亿美元；服务业增加值1911.8亿元，占GDP比重51.9%。截至2023年底，苏州工业园区在经济密度、创新浓度、开放程度上依旧位于全国前列。呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势。 园区内经认定的各级各类总部已达212家。其中，跨国公司地区总部及功能性机构（省级总部）67家，位列全省第一；2023年，苏州工业园区紧抓省委、市委支持建设开放创新的世界一流高科技园区战略机遇，持续加大创新平台建设、重点指标攻坚、新兴产业培育力度，生物医药、纳米技术应用、人工智能产业能级不断提升，2023年分别实现产值1523亿元、1557亿元、1006亿元。 截至2023年底，累计有效期内国家高新技术企业近2800家，累计培育独角兽及准独角兽(培育)企业218家，科技创新型企业超万家。累计评审苏州工业园区科技领军人才项目2991个。累计建成各类科技载体超1000万平方米、公共技术服务平台40多个。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 国际科技园五期 B区项目：
2.5产业园一期、二期项目：
注3：加权平均剩余租期和加权平均总租期均使用租约面积进行加权。 注4：通用指标中的租金金额均为含税口径。 注5：平均月末租金收缴率为报告期末重新计算所得，与季度报告可能存在差异。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 根据项目公司与基金管理人、监管银行、资金归集银行签署的《资金监管协议》《资金归集协议》的规定，项目公司将项目运营中产生的运营收入归集至资金归集账户，并在到账次月五个工作日内划转至监管账户，监管账户资金支出由项目公司申请，基金管理人审核并经监管银行审核后执行。 报告期内苏州工业园区科智商业管理有限公司经营活动现金流入为211,861,429.07元，现金流出为110,939,975.37元，经营活动产生的现金流量净额为100,921,453.70元；苏州工业园区艾派科项目管理有限公司经营活动现金流入为138,424,701.48元，现金流出为59,982,845.53元，经营活动产生的现金流量净额为78,441,855.95元。 2022年同期苏州工业园区科智商业管理有限公司经营活动现金流入为 174,521,835.95元，现金流出为 79,759,243.49元，经营活动产生的现金流量净额为 94,762,592.46元；苏州工业园区艾派科项目管理有限公司经营活动现金流入为 122,684,832.97元，现金流出为 34,917,976.20 元，经营活动产生的现金流量净额为 87,766,856.77元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 无。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 无。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 无。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 无。 4.7.2 购入或出售基础设施项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 无。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 国际科技园五期B区项目报告期内保险情况：
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