[年报]沙河股份(000014):2023年年度报告
原标题:沙河股份:2023年年度报告 2023年年度报告 2024-08 2024年3月 2023年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长陈勇、总经理杨岭及会计机构负责人（会计主管人员）王瑞华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形 ?是 □否 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 《证券时报》和巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以242,046,224为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.16元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................................................................... 9 第四节 公司治理 ........................................................................................................................................................................... 22 第五节 环境和社会责任 ............................................................................................................................................................. 38 第六节 重要事项 ........................................................................................................................................................................... 39 第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................................................................................... 43 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................................................................. 48 第九节 债券相关情况 .................................................................................................................................................................. 49 第十节 财务报告 ........................................................................................................................................................................... 50 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）其他有关资料。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况 2023年，我国国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上 年增长5.2%。 2023年，中国房地产市场持续底部调整，房地产政策由稳定转向宽松。上半年，中央未推出实质性刺激政策，而是明 确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控 政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确 了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政策相继出台，包括降低首付、降低利率、支 持认房不认贷、延迟置换税收等措施；在供给端，继续推出一系列纾困措施，如继续执行“金融16条”、实施“三个不低 于”、建立“房企白名单”等。 （二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况 2023年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。 2023年，深圳市出台了二手房“带押过户”、银行贷款不与二手房指导价挂钩、认房不认贷、二手房首付调至4成等 一系列房地产宽松政策。2023年，深圳市房地产供应规模大幅提升，但成交下降。全市商品住宅新批共55,267套，新批 面积560万平方米，同比增长39.4%；商品住宅共成交36,311套，成交面积319万平方米，同比下降6.8%；商品住宅网签 均价62,907元/平方米，同比下跌10.4%。2023年，深圳市库存量为518万平方米，去化周期为20.0个月。 2023年，长沙市房地产政策相对宽松，房地产市场温和复苏，高品质、改善性和大户型住宅畅销支撑房价微涨。2023 年，长沙市内五区商品住宅供应722.06万平方米、成交面积628.77万平方米、成交均价14,500元/平方米，同比供应量 持平、成交面积增长4.1%、成交均价上涨5.2%。2023年，长沙市内五区普通住宅库存量755万平方米，去化周期13个 月。 （三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响 2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。此前房企高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已不再适应新形 势；同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，居民购房的动力大幅减弱。2023年，全国房地产开 发企业房屋施工面积838,364万平方米，同比下降7.2%；商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%；2023年 末，商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%。 面对房地产市场的新形势，中央强调，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策 工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2024年，随着房地产利好政策持续释放，居民的市场信心和购房预期将得到恢复，房地产市场也将稳步恢复。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务情况 沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224 股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。 2023年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、开发建 设和产品营销的模式经营房地产业。 （二）市场地位及竞争优势 自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、 长沙深业·堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创 “国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪 村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重 点园区。 公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深 入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。 （三）面临的主要风险及应对措施 1.风险和问题 我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回 归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。 2023年，房地产市场进入调整期，行业逻辑正在改变。消费者购房信心不足，观望情绪浓厚，对房市的预期走低。 2.应对措施 1）紧抓进度，精心组织，全力确保项目进展 2023年，长沙沙河城四期III区B地块，提前60天完成景观园林、主体装饰安装、竣备、物业移交验收等5项一级节点。长沙沙河城二期II区地块取得施工许可证并主体开工，年底已施工至地下室负一层。深业中心提前近60天完成景 观园林和主体装饰安装，提前4个月完成竣工备案和物业移交验收。 2）紧抓销售，起步冲刺，全力确保项目价值兑现 2023年，深圳本部紧抓深业鹤塘岭花园回迁房屋销售，力促回款；长沙公司精准定位，创新自媒体营销，通过抖音、 小红书投放，实现高效转化，超额完成销售任务目标；新乡公司主动出击，全员营销，通过邀约洽谈，精准把握客户购买 意向，最终实现商铺销售突出重围、大宗交易逆势破局。 （四）公司经营情况 公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑 州荥阳；在深圳市本部所在地，公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外，暂无其他土地储备。 2023年，公司实现营业收入138,921.29万元，归属于上市公司股东的净利润52,176.58万元。公司本部实现营业收入65,191.20万元，净利润40,674.71万元；长沙公司实现营业收入71,220.79万元，净利润10,902.90万元；新乡公司 实现营业收入2,351.76万元，净利润340.93万元。 1.新增土地储备项目 报告期内，公司无新增土地储备。 2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
□适用 ?不适用 6.融资途径
1.公司发展战略 2024年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提 效。 2.公司经营计划 1）强化管控，力保在建项目按计划节点推进 长沙深业中心项目2024年6月30日前交付；长沙沙河城二期Ⅱ区工程2024年10月底前完成主体封顶。 2）精准营销，确保达成销售目标 长沙公司推进沙河城四期ⅢB住宅和商业、车位去化，确保沙河城二期Ⅱ住宅2024年5月底开盘。 3）多措并举，实现长沙深业中心项目运营 公司将合理调配资源，挖掘项目特色，积极推进运营方案落地，实现长沙深业中心项目运营。 4）2024年资金计划 公司2024年度计划投资13,394万元，其中长沙公司计划投资12,983万元，新乡公司计划投资411万元。 5）2024年续建或新建项目情况
（1）深圳本部
?适用 □不适用 报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供 32,044.52万元担保，其中：长沙公司 15,151.26万元，新乡公司 16,810.81万元。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质 物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪 新城”、长沙“沙河城”等。 2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计 划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。 3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自 2009年 上线运行到 2018年升级至 EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。 四、主营业务分析 1、概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 ?是 □否
?适用 □不适用 销售量：报告期内房地产销售量减少所致。 生产量：报告期内房地产开发量减少所致。 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用 （5） 营业成本构成 行业分类 单位：元 |
