[年报]城投控股(600649):上海城投控股股份有限公司2023年年度报告
原标题:城投控股:上海城投控股股份有限公司2023年年度报告 上海城投控股股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人张辰 、主管会计工作负责人任志坚 、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2023年度实现净利润-92,233,056.89元，加上年初未分配利润8,557,233,703.57元，扣除2022年度现金与股票红利分配275,495,084.48元，2023年度可分配利润合计为8,189,505,562.20元。 2023年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 不适用 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46 第六节 重要事项........................................................................................................................... 48 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 55 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 61 第十节 财务报告........................................................................................................................... 68
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 ·公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 （一）主要会计数据说明： 2022年11月30日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体追溯情况参见“第十节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。 （二）主要财务指标变动说明： ① 公司本期营业收入较上年同期下降 69.78%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期减少； ② 公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少46.91%，主要是本期股权转让收益较上年同期减少所致； ③ 公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增长，主要是本期经营性利润较上年同期增加且本期股权转让投资收益占营业利润比重较上年同期下降所致； ④ 公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且本期土地款支付较上年同期减少，使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中保持了稳中有进的增长态势。 1.开发业务稳健增长 报告期内，公司在建项目规模约120万平方米，实现新开工约27万平方米，竣工约37万平方米。 报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付。 报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼85亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园T5酒店式公寓启动首批房源上市。 报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以12.64亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道94街坊项目，“十四五”至今已获得8宗土地，投资金额超过300亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。 2.运营业务规模升级 报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开 5个社区，新增房源数量 9357套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到 7个，已入市租赁房源累计约 1.2万套。光华社区于2023年3月正式投入运营，在开业3个月内出租率达到90%；湾谷社区，包括新湾谷社区，出租率维持在90%以上；浦江社区于4月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单，取得较好市场成绩；张江社区于9月开业，中国商飞、吉祥航空等企业客户已大批量入住；临港社区于11月开业，出租率达87%；长兴岛泊湾社区于12月开业，出租率达67%。“城投宽庭”品牌2023年累计荣获近20项各类荣誉，包括“2023房地产开发企业优秀产品系”“2023中国品牌500强”等。 为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”等活动，为租户提供便捷舒适的居住生活体验，“宽庭荟”也荣获“2023年度文化创新空间”称号。 报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达 90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。 3.金融投资深化协同 公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已上市证券分红约0.38亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为40.97亿元。 公司旗下直投平台投资公司在国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，于2024年1月12日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模30.50亿元，底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。 公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现有地产业务基础上增加新的增长点。 4.ESG治理推进实施 公司高度重视ESG建设工作，积极推进ESG管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与ESG委员会”，在原委员会职能中增加ESG管理职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与ESG委员会工作细则》，对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董事会-战略与ESG委员会-战略与ESG工作小组”三级ESG治理架构，统筹开展公司战略与ESG相关工作，以ESG治理促进企业高质量发展。 5.科技创新赋能主业 公司在数字化转型方面持续发力，梳理项目建设运营的关键管理节点，布局数字化顶层设计，基本实现了核心业务的数字化覆盖，不断强化职能管理的数字化转型。“城投宽庭”数字化运营示范场景在四大社区投入使用，推进数字社区降本增效。城投控股综合管控平台一期建设完成，初步形成“一屏观”。经营性资产运营管理平台、人力资源系统一期、项目信息化管理平台、成本标准化平台陆续上线，赋能精细化建设和运营管理。 公司聚焦产业发展的前沿方向，聚焦新技术、新产业、新模式、新动能的孵化培育，深化科研攻关、创新突破。年内公司积极开展双碳战略及关键降碳技术研究，初步形成双碳行动建议及细化工作事项，从绿色开发、低碳运营、绿色金融三方面指导公司各领域业务发展低碳转型。公司也支持建筑相关的前沿技术及应用研究，积极通过产学研合作开发新技术，结合公司业务进行科技成果转化，持续探索绿色低碳发展模式。 二、报告期内公司所处行业情况 1.房地产开发行业情况 2023年，全国土地市场持续表现低迷，成交金额和面积持续下降。据中指研究院统计数据，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，共推出地块6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。分城市来看，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均接近两成，三四线城市降幅超过20%。 成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。 房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。根据国家统计局的发布数据，2023年度，全国商品房销售面积111,735万平方米，同比减少8.5%；商品房销售金额 116,622亿元，同比减少6.5%；房地产开发投资额110,913亿元，同比减少9.6%。年末商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。 从政策层面看，2023年政策力度前弱后强，供需两侧支持力度加强。上半年房地产政策方面力度较弱，多为对现行制度的优化，进一步规范行业发展。下半年以7月份中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”为分水岭，房地产行业政策体现更多实质性支持。同时会议还进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房等三大工程。8月以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松。2023年10月，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”随后12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。 2.租赁住房行业情况分析 我国目前正处于租赁市场发展期，租赁需求有序放大，租赁政策延续支持力度。2023年，国家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入，全年共计颁布租赁相关政策 26条。2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议上提出，保障性租赁住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有所居的重要方式。同年全国22城成交93宗涉租地块中上海供应达34万方，用以建设保障性租赁住房及配租型保障性住房。 住房租赁金融政策进一步放宽。中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），并自2024年2月5日起施行。《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。 上海市租赁住房建设持续推进，扩大租赁住房供给。2024年上海市政府工作报告指出，持续改善市民居住条件。坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。 截至2023年，全市已建设筹措32.9万套（间）保障性租赁住房，其中已经完成“十四五”目标的70%。 3.对外投资市场情况分析 国内REITs市场保持提质扩容的发展态势，公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域。根据瑞思研究院统计，2023年，国家发展改革委共向证监会推荐25个基础设施REITs项目（含4个扩募项目），累计推荐项目总数达到54个，正式上市交易的REITs为29只，募集规模合计1005.16亿元（含扩募发行50.65亿元）。按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上市的REITs共20只（上交所13只，深交所7只），募集规模合计约509.64亿元。目前已发行和待发行的REITs总规模约1500亿元。基础设施REITs所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023年已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。 2023年股市整体活跃度有所下降，未来资本市场各项改革将持续推进。2023年，A股首发上市企业数量和融资规模均有所下降。根据清科研究中心统计数据，2023年A股共有313家企业上市，同比下降26.2%，A股首发融资额合计3,531.71亿元，同比下降38.9%。分板块来看，科创板、创业板和北交所上市企业分别为67家、110家和77家，占全年境内市场上市企业数量的81%，首发融资额占比也达到了79%。随着《私募投资基金登记备案办法》及配套指引和《私募投资基金监督管理条例》的正式施行，对私募基金行业的监管力度也有所加强，2023年 12月中央经济工作会议首次明确提出“鼓励发展创业投资、股权投资”，为行业发展注入新的动力。2024年3月6日，十四届全国人大二次会议举行经济主题记者会，央行从“五篇大文章”角度提出金融服务实体经济，商务部再提加强中小微企业服务保障，证监会强调“强本强基、严监严管”，提升上市公司质量吸引长期资金参与。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。 近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023房地产开发企业综合实力 TOP100第58位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023中国品牌500强”，并荣膺“2023 中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 稳健的经营策略和风险控制优势 公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。 集团化平台资源和产业协同优势 公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务布局和区域规模优势 公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅近1.2万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目近10个。 市场化运作机制和专业团队优势 公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力。 创新型科研能力和优质品牌优势 公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，公司充分发挥三个板块协同优势，不断推动科技、产业、金融高水平循环，持续提升公司在市场中的竞争优势。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入25.59亿元，同比下降69.78%，实现归属于上市公司股东净利润4.15亿元，同比下降46.91%，截至本报告期末，公司归母净资产208.03亿元，同比增长 0.52%，总资产779.48亿元，同比增长9.28%，净资产收益率2.00%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
②营业成本变动原因说明：本期营业成本同比减少610,538.10万元，主要是本期营业收入减少而相应成本结转减少； ③销售费用变动原因说明：本期销售费用同比增加7,203.37万元，主要是本期新开楼盘产生销售费用较上年同期增加所致； ④管理费用变动原因说明：本期管理费用同比增加5,255.22万元，主要是人工成本增加，餐饮及酒店等项目开办运营，使得管理费用较上年同期增加所致； ⑤财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加20,055.41万元，主要是有息债务增加及长租房等项目竣工后利息支出不再资本化所致； ⑥研发费用变动原因说明：本期研发费用同比增加333.35万元，主要是本期成立不动产研究院投入项目科研支出所致； ⑦经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比增加1,027,573.56万元，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且本期土地款支付较上年减少所致； ⑧投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比减少374,645.55万元，主要是由于本期股权转让收到的现金较上年同期减少所致； ⑨筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少322,072.71万元，主要是由于本期借入和偿还带息借款净额较上年同期减少所致； ⑩税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比减少62,544.79万元，主要是由于本期房产项目完成土地增值税清算所致； ?其他收益变动原因说明：本期其他收益同比增加1,018.84万元，主要是由于本期收到政府补贴收入较上年同期增加所致； ?投资收益变动原因说明：本期投资收益同比减少157,205.06万元，主要是由于公司本期股权转让收益较上年同期减少所致； ?公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比增加34,069.68万元，主要是由于证券市场价值波动所致； ?信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比增加872.32万元，主要是由于公司本期应收款项、合同资产变动所致； ?资产减值损失变动原因说明：本期资产减值损失同比增加21,727.99万元，主要是由于公司所属置地集团子公司上海城展置业有限公司所售水尚华庭项目本期计提存货跌价准备所致； ?资产处置收益变动原因说明：本期资产处置收益同比增加21.47万元，主要是由于本期处置固定资产所致； ?所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比减少52,080.50万元，主要是由于公司本期应税所得额减少所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用
2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司主营业务收入及成本具体情况如下： (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。 报告期房产业务毛利率以及分地区毛利率波动原因如下： ① 上海地区房地产业务营业收入和营业成本较上年同期减少系本期房产项目竣工交付结转较上年同期减少； ② 安徽地区营业收入及成本较上年同期增加主要系黄山酒店系上年四季度开业，本期全年营业收入及营业成本较上年同期增加所致； ③ 江苏地区营业收入、营业成本较上年同期增加主要系本期 PPP竣工进入运营的子项目较上年同期增加，且本期大部分项目为全年运营所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 ① 报告期，房产建造及销售成本较上年同期下降主要系销售收入减少而相应成本结转减少所致； ② 报告期，房产出租及物业管理成本较上年同期增长主要系本期租赁房开业产生成本所致； ③ 报告期，市政代建成本较上年同期增长主要系公司所属置地集团子公司上海城投置地项目管 理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增长所致； ④ 报告期，PPP项目成本较上年同期增长主要系本期 PPP竣工进入运营的子项目较上年同期增加，且本期大部分项目为全年运营所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 2023年7月13日,公司所属子公司上海城投控股投资有限公司投资设立上海城投房屋租赁有限公司并拥有其100%股权。 公司所属子公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“城投房屋租赁”）持有上海城驰房地产有限公司 100%（以下简称“上海城驰”）和上海城业房地产有限公司（以下简称“上海城业”）100%股权。上海城驰持有江湾社区基础设施项目；上海城业持有光华社区基础设施项目。2023年12月 27日，城投房屋租赁以江湾社区和光华社区两个保租房项目成功发行“国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，公司也100%转让所持上海城驰和上海城业股权，自此不再纳入公司合并范围。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额73,522.20万元，占年度销售总额28.73%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额357,058.51万元，占年度采购总额65.10%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 不适用 3. 费用 √适用 □不适用 报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营 业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：元
(2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 报告期，现金流科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营 业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 ① 货币资金较年初增加325,155.25万元，主要是由于本期房产项目开盘销售回笼所致； ② 应收账款较年初减少73,428.25万元，主要是收回颛桥以及七宝动迁安置房款项所致； ③ 预付款项较年初增加112,003.34万元，主要是本期预付土地款所致； ④ 其他应收款较年初增加74,909.57万元，主要是应收股权转让款所致； ⑤ 合同资产较年初减少28.25万元，主要是冲回配套设施相关代建款项所致； ⑥ 其他流动资产较年初增加21,107.11万元，主要是本期预缴税金增加所致； ⑦ 长期应收款较年初增加2,798.72万元，主要是本期新增应收代建款项所致； ⑧ 固定资产较年初增加42,791.35万元，主要是本期朱家角酒店进入运营阶段转入所致； ⑨ 在建工程较年初增加156.22万元，主要是本期新增装修工程所致； ⑩ 使用权资产较年初增加805.30万元，主要是本期新增租赁所致； ? 长期待摊费用较年初增加915.37万元，主要是本期新增装修费用所致； ? 短期借款较年初减少132,139.64万元，主要是本期归还借款所致； ? 预收款项较年初增加1,139.25万元，主要是本期预收房屋租赁款项所致； ? 合同负债较年初增加584,816.92万元，主要是本期预收房产销售款增加所致； ? 应交税费较年初减少127,611.85万元，主要是支付企业所得税及土地增值税所致； ? 一年内到期的非流动负债较年初增加370,571.37万元，主要是一年内到期的应付债券以及长期借款转入所致； ? 其他流动负债较年初增加52,271.34万元，主要是本期房产预售相关税金增加所致； ? 租赁负债较年初增加306.57万元，主要是本期新增租入合同所致； ? 递延收益较年初减少4,842.00万元，主要是本期结转新建租赁住房专项补贴所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 具体参见本报告“第十节 财务报告\七、合并财务报表项目注释21”。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
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