[年报]格力地产(600185):2023年年度报告全文
原标题:格力地产:2023年年度报告全文 格力地产股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人陈辉、主管会计工作负责人高升业及会计机构负责人（会计主管人员）高升业声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司 2023年度拟不进行利润分配，也不以公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受各种风险、不确定因素及假设的影响，本报告中基于对未来政策、经济及产业的主观假定和判断而作出的前瞻性陈述，可能与实际结果存在差异。本报告期内涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中关于“可能面对的风险”内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 27 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43 第六节 重要事项........................................................................................................................... 45 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 68 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 74 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 75 第十节 财务报告........................................................................................................................... 81
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润较上年度减亏 64.36%，主要原因系公司存货等资产计提减值较上年同比减少，投资性房地产公允价值下降幅度同比缩窄；同时公司经营层加强经营管理，持续推进各项降本增效措施，经营亏损同比减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023 年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是新一轮国企改革深化提升行动“冲锋号”吹响之年。这一年，在公司董事会和经营层的带领下，格力地产紧紧围绕党中央决策部署，紧扣省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，面对严峻复杂的外部形势，公司上下坚定改革重组信心，凝聚转型发展共识，全力推动公司重大资产重组工作；坚持稳中求进工作总基调，持续夯实经营发展底盘、推动产业整合部署结构优化、发力人才队伍建设、规范公司内部管理，为企业高质量发展打下了坚实的基础。 2023年，公司实现营业收入 473,237.99万元，同比增加 16.95%；实现归属于上市公司股东的净利润-73,313.43万元，同比实现减亏 132,419.34万元；经营活动产生的现金流净额 499,872.53万元，同比增加 201.14%。截至 2023年 12月 31日，公司总资产为 2,633,232.00万元，归属于上市公司股东的净资产为 556,618.49万元。 （一）公司各业务板块经营情况 房地产板块是公司核心产业板块之一，2023 年，公司房地产板块以“抓销售、促回款、控成本、止出血”为工作重点，强化改革、整合资源、谋求发展，全面做好经营管理工作。 海洋产业板块是公司在海洋业务方面的重大部署，2023 年，公司海洋板块在全力做好渔港委托运营服务、自营业务转型拓展等工作的同时，根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，深入落实“产业第一”发展目标，确保粤港澳大湾区海产品交易中心项目顺利开业、并积极推进供港澳水产品仓储加工基地等项目建设。 商业管理和现代服务业务是公司在房地产业务的延申，2023 年，海控商业管理公司在贯彻落实加速盘活格力地产商业资产，进一步提升商业管理专业化能力、市场竞争力、服务管理品质和经营效益整体工作。保联（珠海横琴）商业零售有限公司按照集团整体部署，搭建跨境供应链渠道，开展了以香港为基地的国际贸易业务，以及境内完税渠道批发零售业务。格力物业公司坚持围绕主业，效益导向，多措并举促增收。全年营业收入及净利润完成率均为 100%，同比均实现了双位数增长。 信息技术业务是公司在跨境电商领域的重要探索，2023 年，珠海海控科技有限公司重点以跨境业务为切入点，深入整合现有数字化技术能力和线上业务运营能力，围绕互联网电商、智慧门店、全域会员运营、供应链、物流以及客服，为集团旗下各商业形态、门店、商圈、物业服务单位输出差异化的线上运营解决方案，本年度运营的各平台业务平稳上升。 （二）重大资产重组情况 为进一步推动公司产业转型升级，打开高质量发展新局面。公司积极推进购买珠海免税集团100%股权并募集配套资金的重大资产重组工作。报告期内，公司董事会秉持重组优先原则，克服诸多困难，在短时间内完成了方案优化、专项核查、评估审计等重要工作，并于 4 月 14 日获得上交所受理，处于全国同期领先。 此后，公司高效配合监管部门完成了过往年度存货减值相关问题的调查和办理结案，让重组工作具备了恢复申请审核的重要条件之一。通过本次重组，将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，公司基本面将得到改善，盈利能力和抗风险能力将显著提升，有望为全体股东带来持续稳定的回报，促进公司高质量发展。 此外，公司全面加强合规治理和内部管理，并提前谋划重组后的战略方向，报告期内启动了产业布局、整合发展的谋划、研究相关工作，并同步推动商业和大健康板块等业务领域先行先试改革，稳步推动促进产业协同、团队协作、资源整合、效率提升，为公司实现转型发展定良好基础。 （三）社会责任履行情况 公司结合发展战略规划，将 ESG 理念融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等 ESG 议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。为进一步完善公司 ESG 治理体系，2024 年初，公司董事会设立了董事会品牌与 ESG委员会，全面统筹公司 ESG管理的战略规划，更好提升公司在 ESG领域的表现。 2023年公司在 ESG治理方面取得显著成效，发布了首份 ESG报告并入选《珠海市国资国企社会价值》白皮书。12月，入选“国有企业上市公司 ESG·先锋 100指数”，该榜单由国务院国资委社会责任局指导、责任云研究院执行，首次在《国资国企社会责任蓝皮书（2023）》中发布。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）房地产业方面 2023 年房地产市场出现了一些积极变化，但居民收入预期弱、房价下行压力等因素依然制约着市场修复节奏。国家统计局数据显示，2023 年，房地产开发投资持续承压，跌幅从-5.7%扩大至-9.6%，商品房销售面积和销售额分别较上年下降 8.5%、6.5%，行业整体维持底部震荡格局。 在政策端，2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7 月，中央政治局会议定调“房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策”。此后，国家和地方政府从供给端和需求端同时发力，陆续出台政策刺激楼市，支持刚性和改善性合理住房需求，居民购房需求有所释放。10 月，中央金融工作会议提出健全房地产企业主体监管制度和资金监管，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。 （二）大消费产业方面 2023 年，国家从战略全局出发，高度重视在稳增长中着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。1 月，商务部将 2023 年定位为“消费提振年”，以此为主线，统筹开展全国性消费促进活动；7 月，国办转发发改委《关于恢复和扩大消费的措施》（20 条），提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力。 随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，2023 年我国消费复苏步伐稳健。据国家统计局统计，2023年社会消费品零售总额超过 47万亿元，总量创历史新高，比上年增长 7.2%。2023年，最终消费支出对经济增长的贡献率为 82.5%，消费重新成为经济增长的主动力。 综上，报告期内，消费市场呈现持续回暖、平稳向好态势。 （三）大健康产业方面 生物医药与健康产业是关系国计民生的重要产业，是我国重点发展的战略性新兴产业之一，发展潜力巨大。近年来，多地依托优势，大力发展生物医药与健康产业。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021—2025 年）》已提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点的产业创新集聚区。到 2025 年，广东将实现生物医药与健康产业规模、集聚效应、创新能力国内一流，体制机制、服务体系、市场竞争力国际领先，打造万亿级产业集群，加快进位赶超，建成具有国际影响力的产业高地。2023 年珠海市政府工作报告提到，要加快打造“4+3”产业集群，为“产业第一”战略打好基础，生物医药与健康产业正是四大主导产业之一。目前，珠海在生物医药与健康领域已突显集群效应，医药创新生态逐步形成。 综上，报告期内，生物医药大健康产业正在进入高质量发展阶段，具有良好发展前景。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）房地产业方面 报告期内，房地产开发业务仍是公司营业收入和利润主要来源。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。销售方面，报告期内，公司通过加推开盘、创新营销、渠道拓展、质控提升，全力推进项目入市销售。 上半年，上海海德壹号开盘，受到市场良好反响，开盘当日实现售罄；下半年，格力海云居、格力海岸 6期、平沙九号新天地、三亚湾壹号写字楼（三亚合联中央商务区项目）等项目相继进入市场，以优质设计、精工品质、完善配套备受市场好评。此外，公司切实提升交付力，全力以赴“保交楼”，重庆两江新区总部公园怡湖居、上海公园海德顺利完成交付；工程建设方面，公司按照降本增效原则，对包括设计、工程、招采和成本管控等领域进行了专项改革，三亚湾壹号、格力海岸 S7、上海海德壹号项目建设稳步推进，其中三亚湾壹号项目于 2023年底完成主体结构全部封顶工作。 公司积极拥抱数字技术，通过数字化赋能项目高效建设及运维。在三亚湾壹号项目中，公司首次将 BIM 技术贯穿于工程设计、施工管理、项目协同作业等全过程。报告期内，格力地产与同济大学建筑设计研究院共同申报的“三亚合联中央商务区项目设计阶段 BIM应用分析与精细化管理”项目，荣获“2023年全国 BIM高峰论坛暨‘龙图杯’全国 BIM大赛”设计组三等奖；格力地产物业启用全新智慧物业信息化系统，提升居民居住体验和服务运营效率，助力公司住宅项目实现从“好房子”向“好社区”升级。 报告期内，公司“精工质本”建设理念及物业服务质量均获得社会认可。2023年 6月，格力海岸 S6地块一标段项目荣获 2023年度“广东省建设工程金匠奖”和“广东省建设工程优质奖”，是广东省建筑行业工程质量的最高荣誉；格力海岸、格力广场（一、二期）、格力香樟、平沙九号广场获“物业服务五星级”评定。 （二）大消费产业方面 商业运营方面，公司充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区的区位联动优势，稳步推进三亚湾壹号、格力海岸 S7 等项目的商业规划筹开工作。同时，为进一步满足消费群体个性化消费需求，以及为入驻商家营造良好营商环境，公司对格力海岸滨海商业一期项目——格力·海岸小镇进行了全新规划、焕新升级。 渔港运营方面，公司海洋板块进一步完成从建设到运营的转型升级。报告期内，洪湾中心渔港正式挂牌“国家中心渔港”，同时，依托洪湾中心渔港打造的粤港澳大湾区海产品交易中心开业，线下实体交易平台、线上电子交易平台全部建成并投入使用，助力海洋经济高质量发展；公司积极探索构建洪湾中心渔港消费中心，通过打造生鲜市场、海鲜餐厅，举办 816开渔节系列活动等，进一步丰富了洪湾中心渔港文旅消费供给。 跨境电商方面，公司通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，完善“珠海免税 MALL”线上平台的运营体系和产品渠道；基于微信小程序的网上商城、位于港珠澳大桥口岸、珠海免税商城等多处线下体验店，实现线上线下联动，免税有税互通。业务范围拓展至进口完税、跨境保税，产品涵盖美妆个护、酒水饮品、日用百货类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。 报告期内，公司积极推进与珠海免税集团重大资产重组工作，本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。 （三）大健康产业方面 对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的核心布局。报告期内，公司通过加强股权管理，助推科华生物妥善化解有关风险，实现科华生物“脱星摘帽”，通过优化资本布局，依法依规推动公司持有的 5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生物后续健康、稳定经营奠定治理基础。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 (一) 高品质的品牌影响力 公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展。报告期内，公司建设的“珠海市东澳岛重点海湾整治”项目被列为自然资源部公布的“2023年海洋生态保护修复十大典型案例”之一，成为广东省唯一入选的案例。 （二）严谨的质量管理体系 公司以“精工质本”为项目建设开发理念，“精工质本”理念贯穿于整个开发流程，从设计、施工到售后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节。报告期内，公司积极开展房产项目质量工作，对业务流程中的现场质量管理、工程验收、工程质量问题处置等实行全流程管理，持续改进质量管理体系，并通过了 GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。 （三）丰富的管理经验 公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。 （四）优秀的管理团队和人才培养体系 公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。 （五）前瞻性布局和产业转型升级 公司自 2014 年起进行房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020年公司开始构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。2023年，为促进公司产业结构优化升级，强化核心竞争力，公司积极推进重大资产重组工作，致力于发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业，以及坚持精品化路线的房地产业等布局的大型上市公司。 五、报告期内主要经营情况 2023年，格力地产实现营业总收入 47.32亿元，同比上升 16.95%；归属于上市公司股东的净利润-7.33亿元，同比减亏 13.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减亏 7.82亿元，主要原因系报告期内，公司存货等资产计提减值较上年同比减少，投资性房地产公允价值下降幅度同比缩窄；同时公司经营层加强经营管理，持续推进各项降本增效措施，经营亏损同比减少。 截至 2023年 12月 31日，公司总资产为 263.32亿元，归属于上市公司股东的净资产为 55.66亿元，同比下降 12.14%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入47.32亿元，同比增长16.95%，营业成本 37.07 亿元，同比增长20.88%，主要系本期房地产板块结转收入和成本增加所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 32,155.78万元，占年度销售总额 6.79%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额 72,308.26万元，占年度采购总额 41.98%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 报告期末主要资产受限情况详见“第十节财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“31、所有权或使用权受限资产”。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容见本节“二、报告期内公司所处行业情况”部分 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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