[年报]世联行(002285):2023年年度报告
原标题:世联行:2023年年度报告 2023年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................... 8 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................... 13 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................... 40 第五节 环境和社会责任 ......................................................................................................................................... 57 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................... 58 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 76 第八节 优先股相关情况 ......................................................................................................................................... 82 第九节 债券相关情况 .............................................................................................................................................. 83 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................... 84 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义
以价值服务，消化市场积压 一 回首2023年我们的预测，无论如何，还是乐观了。尽管世联行在经营上采取了一系列针对性的措施以应对市场下行： 1、大幅降低有息负债； 2、持续收缩二线以下城市的人力投入； 3、加强应收款项的清收行动； 4、限制资本性投资，只对能力投入； 5、确保经营活动产生净现金流为正； 6、努力开拓资管业务。 但我们仍对市场下行期间的清收难度和资产减值预估不足，对2023年上半年市场回暖的期望过于乐观，因此在行动上不甚坚决和迅速。 二 进入2024年前三个月，市场呈现出新特点。 1、政策层面，各类限制正在全面放开，为交易量带来正面影响； 2、市场对“降价”极为敏感，进入“价格弹性”出量阶段，标志着市场正在筑底； 3、资产价值正逐步回归“收益率估值”基础，即“现金流”决定价值阶段； 4、二手住宅挂牌量和商办物业空置率的上升，意味着无论是增量还是存量，市场主题已转向“消化积压”； 5、虽然市场整体疲弱，但市场逻辑逐渐清晰，尤其是商办和产业园的招商租赁已成为价值的基础。 三 世联行已过三十而立的年龄，既是中国房地产市场的受益者，也是市场化最前沿的积极参与者。面对新一轮的市场化价值回归，我们认为是挑战更是机会。 挑战在于，大交易业务需适应“新媒体”趋势，并回归“综合业务”（整合策销渠媒）的客户需求，为开发商解决营销问题，这是开发商生死存亡的关键。大资管业务经过三年的系统建设、基地（横琴、深圳）巩固，将于今年达成预定的拓展目标，并实现预期利润。 世联行始终相信，下行市场才是真正体现服务价值的市场。无论面对的是开发商还是存量资产持有人，当服务价值体现在现金流、流动性和配套服务上时，唯坚唯实才是解决问题的经营之道。 四 中国房地产，无论是增量还是存量，依然是全球最大的市场。世联行作为轻资产、市场化、学习型的服务组织，只要我们坚守“以客户为中心，以团队为强大，以奋斗者为本，以专业为生”的理念，相信2024年我们会交出令各位股东满意的答卷。 感谢各位股东一直以来的支持与信任！ 胡嘉、陈劲松 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
□是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是 □否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 1）转让合并内子公司股权确认投资收益
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023 年的中国房地产是继续深度调整的一年。在这一年中，房地产市场的供求关系发生了重大变化，住房发展的主要矛盾从总量短缺转向了结构性供需不平衡。 回顾 2023 年，房地产市场成交量整体呈现出“前高、中低、后稳”的态势。年初市场相对活跃，销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，随后供应收缩、需求退潮下销售下滑、市场复苏动能快速衰退，三四季度在政策的调控和市场自身调整下，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，进入平稳期。 保交楼工作对于恢复购房者特别是新建住宅购房者的信心至关重要。一段时间以来，很多房企出现债务危机，许多已售项目逾期交付。这种现象让居民对购买新房充满担忧。从数据上看，保交楼工作取得一定进展，全年房屋竣工面积 99831 万㎡，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72433 万㎡，增长17.2%。保交楼工作的有序推进，能够保障购房者的合法权益，也有助于提振整体市场信心，为房地产市场的长期稳定打下坚实基础。 2023 年新房销售规模持续下行，二手房成交放量，总量保持平稳，说明整个房地产市场仍然存在较大的现实需求。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡、不充分问题依然突出，新需求也很明确。首先，我国仍处在城镇化发展阶段，2023 年我国城镇化率为 66.16%，户籍人口城镇化率不到48%，远低于周边发达国家水平。特别是每年有几百万大学毕业生走进大城市，如此大的新市民规模，对新增房地产需求依然庞大。再者，虽然我国城镇居民人均住房建筑面积已达 38.62 ㎡（2020 年），但广东、上海、浙江、福建、北京等城市的人均建筑面积低于 16 ㎡的占比达 20%以上。另外，全国有30%的房子楼龄在20年以上，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿㎡，这些都对未来房地产市场提出了新需求。 2023 年中国房地产市场的销售百强企业新增货值的集中度维持在一个较高的水平。据克而瑞统计，销售TOP10房企新增货值占59%，较11月末降低5个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比 78%，较 2022 年提升 6 个百分点。头部企业的市场份额进一步扩大，并且国央企是土地市场绝对主力，央企 2023 年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到 66%，城投、民企则分别仅有 14%和 20%。在拿地策略上，房企更加聚焦于一二线核心城市，这一趋势对比去年进一步加剧。 市和长三角、珠三角、川渝地区的核心二线城市，这些城市的市场活跃度高，需求稳定，对于房企来说具有更高的投资价值。总体来看，房企在一二线核心城市的聚焦策略，反映了市场对于优质城市资产的看好，以及对于未来改善需求进一步扩大的市场机会。 房地产行业已经走上“双轨制”的发展道路。短期内会加大保障性住房建设和供给，完善商品房和保障房的相关基础性制度。“保障归保障”解决居住问题，“市场归市场”解决改善需求，人们对更舒适的空间、更现代化的室内设施、更高的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套，更和谐的社区文化有大量潜在需求。折射在房地产市场上，住房品质与人们对更好生活环境的需求仍存在差距，这正是我国房地产的巨大潜力所在。 未来，稳定市场、化解风险，加快构建房地产发展新模式，是房地产领域重要的发展内容。 房地产市场仍具有广阔的发展空间，特别是在改善性住房需求方面。随着政策落地和房地产发展新模式的逐步建立，预计将推动房地产转型升级和高质量发展。 房地产市场正处于机遇与挑战交织的关键时期。受经济增长放缓和预期信心偏弱的影响，有效需求显得不足。核心城市的商办物业空置率上升、租金收入下降等问题逐渐显现。然而，这些挑战也催生了新的机遇。随着高科技和先进制造业企业的迅速扩张，以及保障性住房建设加速，市场也更加迫切需要更专业的不动产运营和管理服务等。2023年，据克而瑞物管发布的《2023-2024年中国物业管理行业发展白皮书》预测，物业管理行业在涵盖住宅、商务办公、商业、产业园等多种业态和多种服务后，其总市场规模预计在2026年达到4.3万亿元。 作为与众多产业紧密相连的巨型产业，房地产市场长期以来都是中国经济的核心组成部分，在应对行业挑战的同时，我们更要把握机遇，推动房地产市场的持续健康发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。 作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020 年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021 年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 2023 年，房地产市场的持续调整面临系列挑战，公司也在积极调整业务模式适应市场变化。一方面，经济增长放缓和预期信心偏弱，导致房地产市场有效需求不足；核心城市商办物业空置率上升、租金收 入下降。另一方面，政策持续优化，促进改善性住房需求释放；高科技、先进制造业企业的迅速扩张， 以及保障性住房建设加速，催生更专业的不动产运营管理服务需求。公司通过创新业务模式，推出“产 办一体化服务”和“综合营销服务”，满足客户新需求。公司致力于成为专业的“资产打理人”，发挥 不良资产的管理功能。同时，推动悠租云产品升级，助力保障房运营管理快速发展；启动“星火计划”， 赋能团队新媒体运营。不断提升公司的服务能力和市场竞争力。 （二）报告期公司从事的主要业务及经营模式 报告期内，公司从事的主营业务包括： 1.大交易 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在 提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融业务。 综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构 建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力， 为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。 互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。 金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、 融资闭环增长。 2.大资管 “大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公 寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合 设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。 大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。 物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营 能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施 管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。 招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。 招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起， 为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，专注长租公寓轻资产托管运营 服务。 咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策 建议、 土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退 出的全流程。 （二）公司经营情况 2023 年，公司采取了一系列针对性的措施应对市场下行。公司大力开拓大资管业务，集中资源发展核心区域和核心业务，持续优化资产负债表结构，降低资产负债率，保持良好现金流，为企业的稳定、高质量发展奠定坚实基础。截至报告期末，公司资产负债率42.52%，同比减少6.87个百分点；其中期末借款余额 1.50 亿元，同比减少 6.15 亿元；销售商品、提供劳务收到的现金为 39.04 亿元，占营业收入的比例为115.73%，同比增加6.02个百分点。 但不得不承认，公司对 2023 年上半年市场回暖的期望仍过于乐观，在某些行动上还是不甚坚决和迅速。报告期内，公司实现营业收入337,330.28 万元，同比下降15.23%，归属于上市公司股东的净利润为亏损29,561.66万元，同比减亏4,971.21万元。 1.大交易 克而瑞数据显示，2023 年 TOP100 房企实现销售操盘金额 54,049.5 亿元，同比下降 16.5%。公司的代理销售情况与市场“先扬后抑”的表现比较一致。2023 年公司明确了在确保效益与安全的基础上稳健发展的经营方针，调整区域布局，收缩非核心地区的业务，促进有质量的发展。报告期内，大交易业务实现营业收入218,969.07万元，同比下降16.72%。 (1) 聚焦发展粤港澳大湾区、优化和收缩非核心地区 公司将核心资源集中投向大湾区，不断提升大湾区的市场占有率。公司在大湾区的业务广泛，涵盖了咨询顾问、综合营销业务、互联网+、金融和运营等多个领域，提供全链条综合营销服务。截至 2023年底，公司已在大湾区设立六家地区公司，全面覆盖大湾区九个城市，并实现大湾区区域协同与联动，大湾区整体市占率同比提升。公司建立了“2+3”机制，即通过珠海托管四川，惠州托管湖南、安徽的方式，将大湾区互联网+业务经验复制到其他地区。 公司通过关停、合并、降级或转让等方式优化调整非核心地区，实现效益优化。公司从人口、经济、开发商布局以及地区公司经营情况等对第三类地区公司进行综合评估，关停或转让无法自给自足的地区公司。对于具备持续经营能力的地区，通过合并、降级或优化机构设置等，进一步减少成本。2023 年，公司退出南昌等非核心地区，合并了北方五城与西北两城。 (2) 优化组织架构，提升项目盈利，确保有质量的发展 公司根据地区市场和业务布局变化，优化部门层级与架构，细化考核单元，改革管理岗位绩效考核机制，缩短考核周期，确保在人员调整或减少的同时维持工作高效。公司通过改变收费模式、改善商务条件等多种方式，努力改善项目盈利状况，无法盈利的项目及时终止合作。在运营管理体系方面，公司打通人力系统与业务系统数据，实现经营毛利测算、商务条款优化、绩效工资结算及支付等全线上化、自动化，朝着数据驱动的敏捷组织继续迈进。 公司不断优化应收款项管理，提升回款效率，确保有质量的发展。2023 年，公司成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，捍卫公司的应收权益。 (3) 探索创新，培养长期发展能力 推出“策、媒、渠、销”综合营销服务产品，增强公司竞争力。综合营销服务在大湾区、山东等地区取得积极进展。2023 年，公司成功推出大湾区第一届线上房展会，汇聚五城 200 多个项目，联合公司新媒体账号持续直播传播，为市场注入新活力，提升项目销售业绩。 整合互联网+营销渠道，精细化运营强化“连接”能力。截至2023年12月31日，“互联网+”业务进驻全国 83 个城市，为 1,310 个案场提供服务，链接超过 10 万个中介门店和 27 万经纪人渠道资源。 加强培训，培养长期发展能力。公司启动“重回价值营销 PM 培训”，培养综合营销业务项目操盘能力；推出“星火计划”，搭建新媒体矩阵，建立和孵化自媒体账户运营、全员新媒体运营以及自获客三类能力，发展新媒体数字化营销。 (4) 严控金融业务风险，降本增效，支持主业发展。 2023 年，金融业务根据国家金融政策导向和市场环境变化适时调整业务策略，进一步加强合规体系建设、提升风险管控能力，采取有效措施降本增效。截至报告期末，金融业务贷款余额为 1.28 亿元，同比下降61.10%。 2.大资管 2023 年是大资管“聚焦+深耕”战略驱动发展的元年。大资管健全组织架构，建立一体化标准形成世联资管模式，深耕横琴、北京、深圳、武汉、福建五大地区，努力开拓大资管业务。同时继续清理剩余的个别包租空间运营项目，以清除相关风险。 报告期内，公司虽在增量拓展上取得一定成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限。受装修业务收缩及去年优化低效空间运营项目等的影响，大资管实现营业收入 114,355.60 万元，同比下降13.64%。 （1）物业及综合设施管理业务 2023 年，物业及综合设施管理聚焦两大核心服务方向，借助全过程资产运营经验，强化横琴示范基地建设，推动业务纵深发展。横琴岛内中标项目增多，规模进一步扩大；岛外则利用大横琴集团与斗门区的合作，提升对制造业的综合设施及设备管理服务能力。在珠海主城区实现突破，中标珠海规划科创中心。在深圳，依托侨城坊项目的标杆示范效应、以及其他招商项目形成的成熟能力，深耕侨香片区产办运营市场，并向龙华坂田、光明片区复制扩张。在北京，强化招商能力，新增多个服务项目。在武汉、江苏等地，结合地区资源和项目实践，与当地企业合作。其中，广州地区取得高端制造业综合设施管理业务的突破。 运营管理工作在四个方面取得显著成效。 1、优化和提升服务质量管理体系。经过体系适配、运行、督导、验证、总结与迭代，成功在全国 65个物业及综合设施管理项目中实施了升级后的服务质量管理体系。 2、打造节能降耗示范项目。选取海西大厦作为示范，通过空调系统智能化控制的改造升级，提高空调系统的运行效率和节能水平，预测项目全年节能17%以上。 3、创新清洁服务模式。将智能清洁机器人、智能清洁车等先进技术与传统清洁工作相结合，开发人机一体化的清洁作业服务模式，显著提升项目服务品质和成本效益。 4、加强人才培养与专家团队建设。成立资管专家委员会，为业务线提供从标准制定到人才培养的全方位支持。 截至本报告期末，公司在管项目实际收费面积 941 万平方米，净增加约 143 万平方米，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加 12 个。报告期内，受部分项目出租率下降影响收费面积以及个别项目未能如期续约等影响，物业及综合设施管理业务实现营业收入83,473.51万元，同比下降3.45%。 （2）招商及空间运营业务 2023 年，招商租赁业务在深圳不断探索并创新实践，成功实现了新楼首次出租（比如赣锋科技大厦）、存量楼宇续租换租（比如侨城坊）、老旧楼宇重新入市（比如中民时代广场）等。招商租赁业务还与物业及综合设施管理业务紧密联动，共同打造出在深耕片区的综合竞争优势。公司基于深圳的成功经验，建立了标准化的流程、工具和模板体系，并将这些经验复制到全国范围内，使北京、福州、广州等地区的产办一体化业务得以迅速开展并落地实践。 公司空间运营业务主要聚焦于保障性租赁住房领域。2023 年，公司多个保障性租赁住房服务项目相继落地，如中山市人才房委托运营+系统服务、深圳安居·“寓见安居”品牌战略和产品线规划及其标准化建设服务等。公司探索打造了三大前后一体化综合服务模式：“公寓+系统”一体化、“公寓+咨询”一体化以及“公寓+物业运营”一体化模式，为客户提供更加全面、高效的解决方案。公司空间运营管理标准化体系迭代更新至 4.0 版本，在提高存量项目精细化管理水平上取得了积极成效，为公司可持续发展注入新动力。 公司“悠租云”住房租赁运营数字化平台持续深耕，其法人实体在 2022 年荣获国家高新技术企业称号，并同步通过了 ISO 9001 软件开发质量认证以及 ISO27001 信息安全认证，2023 年荣获“广东省专精特新中小企业”称号。 截至报告期末，公司红璞公寓运营管理房间数量 10,291 间；“悠租云”系统输出管理房间数量74,095 间。报告期内，受装修业务收缩及去年优化低效包租空间运营项目的影响，招商及空间运营业务实现营业收入22,314.66万元，同比下降37.19%。 （3）咨询顾问业务 咨询顾问业务通过在北京、深圳、广州、浙江等地的深入布局，实现了与大资管其他业务一体化联合拓展到落地的“咨询+运营”全周期业务的新突破。2023 年，在地化咨询项目数所占比例达到 75.19%，占比进一步提升；大客户拓展方面也卓有成效，前八大客户累计签约额贡献度达 28.75%。2023 年，公司在重大项目方案国际征集竞争、城市战略研究、政策专题咨询等多个领域展现了较高专业价值，在城市更新、“工业上楼”、存量资产及产业研究等咨询顾问服务项目中屡创佳绩，树立了行业标杆。 报告期内，受公司主动战略转型及客户前期研究投入变化等影响，咨询顾问业务实现营业收入8,567.43万元，同比下降17.95%。 三、核心竞争力分析 （一）企业文化 公司耕耘房地产服务行业三十载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。 （二）组织优势 公司自 2010 年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下基础。 （三）全价值链服务 公司深耕房地产服务业三十载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。 （四）资本市场的助力 作为国内首家 A 股上市的房地产服务商，公司 2009 年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。 （五）国企资源叠加 2021 年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。 四、主营业务分析 1、概述 （一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下：
元，主要原因是：1）受经济及房地产市场影响，同时公司主动收缩调整、优化城市布局，本报告期大交易业务收入同比下 降 16.72%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风 险，本报告期大资管业务收入同比下降 13.64%；3）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本 增效，本报告期公司管理费用和财务费用大幅减少，增加当期利润。 本报告期公司经营活动产生的现金流量净额44,849.59 万元，同比减少18,126.89 万元，同比下降28.78%，主要是因 为金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告期公司贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少所致。 （二）营业收入
商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修 业务, 同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。 （1）大交易业务 大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。 1）综合营销业务
综合营销业务是公司在市场及客户需求发生变化的背景下，顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，在原 代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一 体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。受市场和结算周期的影响，本报告期公司实现综合营销业务 收入89,521.22万元，同比下降26.59%。 本报告期的综合营销平均费率比上年同期下降了0.04个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折 及按单套固定金额结算服务费项目增加所致。 公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,567亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.93亿元的综合营销服务 收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,269亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.48亿元的综 合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销 服务收入。 2）互联网+业务
平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，提升销售效率。针对 市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司实现营业收入 126,365.73 万元， 同比下降 4.92%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,872.65 万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为 公司的收入或退还给未购房的客户。 3）金融服务业务 公司主动控制金融服务业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款，截至报告期末，金融业务贷款余额 1.28亿元，比上年同期减少61.10%；本报告期公司金融服务业务实现营业收入3,082.12万元，同比下降61.90%。 （2）大资管业务 大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。 1）物业及综合设施管理业务 物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公
期未达饱和状态的影响，本报告期实现营业收入83,473.51万元，同比下降3.45%。 2）招商及空间运营业务 招商及空间运营业务包括写字楼、商业、酒店、公寓等运营、招商及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、 “世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入9,767.98万元，同比下降2.10%。 工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品 标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入3,478.65万元，同比下 降63.18%。 3）咨询顾问业务
2、主营业务收入按地区分类
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