[年报]张江REIT (508000): 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告
原标题:张江REIT : 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资 基金 2023年年度报告 2023年12月31日 基金管理人：华安基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：2024年3月30日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年3月22日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 评估报告中的评估结果不构成对基础设施项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的基础设施项目未来现金流金额，也不构成对基础设施项目未来现金流的承诺 。 本报告期自2023年1月1日起至12月31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ...............................................................2 1.1 重要提示 .................................................................... 2 1.2 目录 ........................................................................ 3 §2 基金简介 .....................................................................6 2.1 基金产品基本情况 ............................................................ 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 .................................................... 7 2.3 基金管理人和基金托管人 ...................................................... 7 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 .................................... 8 2.5 信息披露方式 ................................................................ 8 2.6 其他相关资料 ................................................................ 8 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ...............................................8 3.1 主要会计数据和财务指标 ...................................................... 8 3.2 其他财务指标 ................................................................ 9 3.3 基金收益分配情况 ............................................................ 9 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ............................... 12 §4 基础设施项目运营情况 ........................................................ 13 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................... 13 4.2 基础设施项目所属行业情况 ................................................... 14 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ............................................... 15 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ........................................... 17 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................. 17 4.6 基础设施项目投资情况 ....................................................... 18 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................. 19 4.8 基础设施项目相关保险的情况 ................................................. 19 4.9 基础设施项目未来发展展望的说明 ............................................. 20 4.10 其他需要说明的情况 ........................................................ 21 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 .................................... 21 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ................................................. 21 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ....................................... 21 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................. 21 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ..................... 22 5.5 投资组合报告附注 ........................................................... 22 5.6 报告期末其他各项资产构成 ................................................... 22 5.7 报告期内基金估值程序等事项的说明 ........................................... 22 §6 管理人报告 .................................................................. 22 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ............................................... 22 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................... 24 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ........................... 24 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ..................................... 26 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ....................................... 26 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ................................... 26 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ......................................... 26 §7 托管人报告 .................................................................. 27 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ....................................... 27 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ............... 27 7.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......... 27 §8 资产支持证券管理人报告 ...................................................... 27 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ................... 27 §9 外部管理机构报告 ............................................................ 28 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ......................... 28 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............. 28 §10 审计报告 ................................................................... 28 10.1 审计报告基本信息 .......................................................... 28 10.2 审计报告的基本内容 ........................................................ 28 10.3 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 .................... 30 §11 年度财务报告 ............................................................... 31 11.1 资产负债表 ................................................................ 31 11.2 利润表 .................................................................... 34 11.3 现金流量表 ................................................................ 36 11.4 所有者权益变动表 .......................................................... 39 11.5 报表附注 .................................................................. 43 §12 评估报告 ................................................................... 91 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 .............................. 91 12.2 评估报告摘要 .............................................................. 91 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................ 92 §13 基金份额持有人信息 ......................................................... 92 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ............................................ 92 13.2 基金前十名流通份额持有人 .................................................. 93 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ................................................ 94 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 .................................. 95 §14 基金份额变动情况 ........................................................... 95 §15 重大事件揭示 ............................................................... 95 15.1 基金份额持有人大会决议 .................................................... 95 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .................... 95 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................. 95 15.5 基金投资策略的改变 ........................................................ 96 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 .......................................... 96 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 .......................................... 96 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .......................... 96 15.9 其他重大事件 .............................................................. 96 §16 影响投资者决策的其他重要信息 .............................................. 101 §17 备查文件目录 .............................................................. 101 17.1 备查文件目录 ............................................................. 101 17.2 存放地点 ................................................................. 102 17.3 查阅方式 ................................................................. 102 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
2.2 基础设施项目基本情况说明 基础设施项目名称：张江光大园
基础设施项目名称：张润大厦
2.3 基金管理人和基金托管人
§3 主要财务指标和基金收益分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
3.3.1.2 本报告期及近三年的实际分配金额 单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2、未来合理相关支出预留调整包含预计收购张润置业的股权交割尾款，与租赁调整相关的预留和前期已预留的于本期支出的建筑外立面改造工程、其他工程支出费用及预计不再使用的相关预留费用等。 3、期初现金为留存于本基金账面的可供分配的部分现金，合计10,654,716.50元。 4、根据上述可供分配金额计算的本报告期基金现金分派率为3.46%（现金分派率的计算公式为2023年的可供分配金额/2023年末本基金持有的基础设施项目的评估值总和）。本基金自2023年6月7日起购入并持有上海张润置业有限公司，其运营成果和可供分配现金自2023年6月7日起并入本基金进行核算，受扩募及其时点的影响，本基金该指标与其他同类REITs的该指标不具直接可比性。 3.3.2.2 本期调整项与往期不一致的情况说明 本期因扩募并购入新的基础设施项目公司而新增了调整项发行份额募集的资金，购买基础设施项目等资本性支出和偿还借款本金及利息。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 本期可供分配金额为97,096,416.32元，招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告2023年可供分配金额为124,831,826.60元。主要差异原因系招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告假设本基金于2023年1月1日已完成扩募及对新购入基础设施项目的收购，而实际扩募新购入基础设施项目的时间为2023年6月7日。将招募说明书中刊载的2023年可供分配金额预测数按扩募资产及首发资产2023年全年实际运行天数进行转化，2023年基金实际可供分配金额达募说明书中刊载的本期新购入基础设施项目的可供分配金额预测数按新购入基础设施项目2023年全年实际运行天数进行转化，2023年新购入基础设施项目实际可供分配金额达成上述转化后招募说明书刊载的可供分配金额预测数。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 基金管理人（华安基金管理有限公司）：每日固定管理费计算方式为H＝H1+H2，H1=E×P1×0.1%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。H2=E×P2×0.12%÷当年天数，P2 为评估机构对扩募项目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为2,482,905.76元，并支付2022年度管理费1,485,892.37元。 资产支持证券管理人（上海国泰君安证券资产管理有限公司）：每日固定管理费H1=E×P1×0.05%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为726,934.82元，并支付2022年度管理费742,945.24元。 资产支持证券管理人（华安未来资产管理（上海）有限公司）：每日固定管理费H2=E×P2×0.03%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P2 为评估机构对扩募项目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为251,220.32元，截至报告期末尚未支付。 托管人（招商银行股份有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日至扩募后第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金于本次扩募前最近0.01%年费率收取托管费。本报告期内计提的托管费为231,138.86元，并支付2022年度托管费148,589.25元。 外部管理机构（上海集挚咨询管理有限公司）：收取固定管理费和浮动管理费。每日应计提的固定管理费计算方式为E×P1×0.4%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。浮动管理费的计算公式参见招募说明书。为提升项目的经营活力和市场竞争力，根据与外部管理机构签署的运营备忘录，外部管理机构自愿放弃运营管理协议项下2023年第四季度的固定管理费和浮动管理费，所放弃的管理费将优先用于支持项目的招商租赁、物业资产推广和复原改造等运营提升相关工作的合理支出。本报告期内计提固定管理费4,169,933.22元，浮动管理费1,546,449.93元，支付2022年四季度固定管理费、2022年度浮动管理费和2023年一至三季度固定管理费合计7,867,208.58元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 报告期内，本基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至2023年12月末的整体签约率为82.77%，出租率为72.00%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积）。租赁业态分布主要为集成电路34.79%、TMT（含在线新经济）25.10%、金融科技11.49%、先进制造业9.19%、产业服务配套2.13%、医疗及生命科学0.08%，其余部分为空置待租，截至2023年末租金收缴率为99.67%。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。各基础设施项目详细运营指标参见“4.4基础设施项目运营相关通用指标信息”。 张江光大园项目于2023年因空置或租约到期/终止等产生待租面积合计为21,444.99平方米，其中完成续租/新租的面积为13,102.50平方米，剩余待出租面积为8,342.49平方米。张润大厦项目自2023年6月7日至年末因空置或租约到期/终止等原因产生待租面积合计为27,120.20平方米，其中完成续租/新租的面积为20,587.74平方米，剩余待出租面积为6,532.46平方米。为尽快去化报告期内大租户提前退租产生的较大空置面积，同时为进一步提动工作机制，通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户，保障本基金持续、稳定、健康发展，具体参见“4.9基础设施项目未来发展展望的说明”。针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 产业分布方面，上海成熟核心型产业园区历经多年发展，产业集群已经形成，现有的将近40个特色产业园区主要聚焦七大领域，包括集成电路、生物医药、人工智能、航空航天、新材料、智能制造和在线新经济。核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域，其中张江板块主要承载包括5G和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，预计医疗及生命科学和集成电路等领域相关类型租户将会呈现较强租赁需求。 区域市场供需及运营表现方面，根据CBRE的相关统计，上海产业园区市场全年净吸纳量28.3万平方米，空置率同比上升2.6个百分点至18.3%。行业需求方面，TMT行业以35%占比保持租赁需求首位，主要得益于集成电路产业的旺盛需求，工业品制造业以24%的占比位列第二。 各环节国产芯片企业积极落址浦东，涵盖从半导体设备、EAD工具，到多类型芯片设计，封装测试等企业，形成以全产业链为导向的国产化成长和集群效应。张江区域在经历了上半年的退租震荡后，下半年迎来显著回暖，实现净吸纳量的转正，空置率在上海几个主要区域市场中持续保持较低水平。同时，根据五大行相关统计，保守预计未来两年张江区域拟入市办公研发类项目将超过100万方，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。 投资市场和大宗成交方面，根据CBRE的相关统计，2023年，上海物业投资市场录得105笔大宗交易，交易总额达789.8亿元，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比达到2020年以来峰值水平，其中内资企业买家投资金额年内逐季走高，除自用买家外，以投资为目的的交易也较以往更加活跃。标的物业类型方面，以商务园区、厂房及长租公寓为代表的新经济资产自年初以来投资热度颇高，交易金额占全年投资总额34.8%，商务园区依旧为新经济资产中交易最为频繁的物业类型，位于张江、金桥、周康等板块的优质物业持续受到机构投资者的关注，而专着政策面的发力带动“新经济”领域的持续发展，行业需求推动和产业集群的渐成规模，作为产业载体的园区项目、租赁公寓等物业类型的投资吸引力将保持较高水平。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 根据戴德梁行研究部相关统计，上海商务园区分布在以下几个主要组团：张江、漕河泾、金桥、临港浦江、杨浦、临空，市北等，商务园区总体存量1,263万平方米，其中张江版块总体存量占比最大，为26%，合计334万平方米。 未来2024年至2026年，预计上海商务园区市场新增供应量将达到324万平方米，较高的新增供应水平从一定程度上将打开各板块间的竞争格局。各产业园区板块主要依托于深厚的产业基础和全面的产业服务，为租金打造坚实护城河，在政府纾困政策和市场生命力带动下，各板块运营表现略有差异。张江板块目前主要通过吸引企业购置办公房产自用，推动板块活跃度并进一步加深龙头企业在板块内部的布局。根据戴德梁行研究部相关统计，2023年度，张江版块的总体平均租金达到5.14元/平方米/天，较2022年同期微降，但高于4.51元/平方米/天的全市平均水平；整体空置率为15.5%，较2022年同期有所上升，但仍低于全市平均空置率水平，张江板块内园区整体运营表现体现了其较强的竞争力。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称 上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称 上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2.2 管理人对基础设施项目公司营业成本及主要费用重大变化情况的分析 根据招募说明书披露的交易安排，基础设施项目公司投资性房地产计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，变更后基础设施项目公司无投资性房地产折旧与摊销。 4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称 上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 基础设施项目张江光大园报告期末及平均月末可出租面积为43,190.63平方米，截至2023年12月末签署租赁合同面积和实际出租面积为34,848.14平方米（不包括204.53平方米自用面积及场地临租面积），签约率和出租率为80.68%，平均月末出租面积为31,779.67平方米，平均月末出租率为73.58%（2023年1-12月每月末的出租率算术平均）。截至2023年12月末已起租面积对应的租金收缴率为100%，平均月末收缴率为99.96%；截至2023年12月末含税有效租金单价（按面积加权）为5.31元/平/天，平均月末含税有效租金单价为5.40元/平/天；截至2023年12月末加权平均剩余租期（按面积加权）为672天，平均月末加权平均剩余租期为757天。 基础设施项目张润大厦项目报告期末及平均月末可出租面积为43,156.15平方米，截至2023年12月末签署租赁合同面积（含未起租）为36,623.69平方米，实际出租面积为27,324.02平方米，签约率为84.86%，出租率为63.31%，平均月末出租面积为29,597.10平方米，平均月末出租率为68.58%（2023年6-12月每月末的出租率算术平均）。截至2023年12月末已起租面积对应的租金收缴率为99.12%，平均月末收缴率为98.29%；截至2023年12月末含税有效租金单价（按面积加权）为5.53元/平/天，平均月末含税有效租金单价为5.63元/平/天；截至2023年12月末加权平均剩余租期（按面积加权）为649天，平均月末加权平均剩余租期为587天。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 根据基础设施项目公司与基金管理人、监管银行签署的《资金监管协议》的约定，基础设施项目公司应将项目运营过程中收取的运营收入归集至监管账户；监管账户中资金对外支出需经基金管理人复核及监管银行的审查，监管银行监督并记录监管账户的资金划拨。报告期基础设施项目收入归集总金额及对外支出总金额分别为117,694,527.57元和53,432,360.67元。基础设施项目公司上海张润置业有限公司收到华安资产张润大厦资产支持专项计划向其发放的股东借款516,488,128.68元，并全额用于偿还项目公司的存量负债本息。上年同期基础设施项目收入归集总金额及对外支出总金额分别为101,755,590.78元和36,577,691.11元。 4.5.2 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 受张润大厦大租户哲库科技于2023年7月31日提前退租的影响，张润大厦项目的出租率有所下降，其空置面积已通过招商租赁得以部分去化。根据相关公告，针对哲库科技退租影响的缓释措施包括，项目公司张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1,039.8万元作为违约金，归本基金财产所有；扩募的原始权益人就哲库科技退租事件造成的损失承担特殊赔偿责任，即哲库科技在《哲库科技租约》项下已向项目公司支付的租赁保证金等款项不足以弥补其提前退租对项目公司造成的损失的，则原始权益人就项目公司的损失进行赔偿。 为继续提升本基金基础设施项目的出租率和经营表现，本基金外部管理机构、基金管理人保持紧密合作，共同建立联动工作机制，通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户，保障本基金持续、稳定、健康发展。具体而言，外部管理机构将从以下几方面提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于1）积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求以及其圈内租户的潜在需求；2）与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；3）提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；4）提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。 针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。 同时，为应对未来可能发生的经营风险如租户退租等情况，外部管理机构将持续1）定期拜访各渠道，并通过组织踩盘，多形式推广等举措提升项目曝光率；2）通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整租户面积到期时间等合理租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生；3）与张江高科和张江集团形成联动，提升区域内租户把控力；4）紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。 4.6 基础设施项目投资情况 4.6.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 金额单位：人民币元
4.6.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 本基金自2023年6月7日起购入并持有上海张润置业有限公司，其运营和财务相关数据自2023年6月7日起并入本基金进行核算。购入的基础设施项目符合本基金的投资目标，本基金的投资运作未发生重大变化。本基金的总资产和净资产规模因购入新基础设施项目而同时增加，购入的基础设施项目为本基金提供了不同来源的现金收益，一定程度上降低了投资集中度，分散了投资风险。 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.8 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目张江光大园和张润大厦向中国人寿财产保险股份有限公司购买了财产一切险，承保范围为：承保一切由于自然灾害或意外事故（包括但不限于罢工、暴动、民众骚乱、地震、海啸）造成的物质损失，但不包括保单所列之除外责任；保险金额分别为14.95亿元和15.5268亿元。于报告期内基础设施项目张江光大园因玻璃破碎爆裂事项获得理赔金额合计14,146.78元，上述事项未对基础设施项目的正常运营造成影响。 额内赔偿因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。于报告期内未发生相关理赔事项。 4.9 基础设施项目未来发展展望的说明 根据CBRE的相关统计，上海产业园区市场全年净吸纳量28.3万平方米，空置率同比上升2.6个百分点至18.3%。行业需求方面，TMT行业以35%占比保持租赁需求首位，主要得益于集成电路产业的旺盛需求，工业品制造业以24%的占比位列第二。各环节国产芯片企业积极落址浦东，涵盖从半导体设备、EAD工具，到多类型芯片设计，封装测试等企业，形成以全产业链为导向的国产化成长和集群效应。张江区域在经历了上半年的退租震荡后，下半年迎来显著回暖，实现净吸纳量的转正，空置率在上海几个主要区域市场中持续保持较低水平。 本基金持有的基础设施项目面临的主要经营和行业风险主要来自于未来区域新增的供应量和竞争的升级。根据五大行相关统计，保守预计未来两年张江区域拟入市办公研发类项目将超过100万方，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。具体而言，周边主要新增供应量集中于本基金的原始权益人及其关联方张江高科和张江集团，在未来运营中外部管理机构与原始权益人关系协调能力将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。外部管理机构将与原始权益人形成租赁联动，优先保障本基金持有的基础设施项目的运营表现稳定。 为继续提升本基金基础设施项目的出租率和经营表现，本基金外部管理机构、基金管理人保持紧密合作，共同建立联动工作机制，通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户，保障本基金持续、稳定、健康发展。具体而言，外部管理机构将从以下几方面提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于1）积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求以及其圈内租户的潜在需求；2）与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；3）提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；4）提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。 针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。 同时，为应对未来可能发生的特别经营风险如租户退租等情况，外部管理机构将持续1）定期拜访各渠道，并通过组织踩盘，多形式推广等举措提升项目曝光率；2）通过控制租户的面积周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生；3）与张江高科和张江集团形成联动，提升区域内租户把控力；4）紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。 4.10 其他需要说明的情况 基础设施项目公司上海中京电子标签集成技术有限公司截至2023年12月末资产总额为1,674,674,376.11元，其中：货币资金68,506,573.31元，经营和往来产生的应收、预付款项、其他资产（主要为待抵扣进项税）为195,105,609.09元，投资性房地产1,411,000,000.00元（公允价值模式计量），固定资产62,193.71元；截至2023年12月末负债总额为：1,111,847,806.95元。截至2022年12月末资产总额为2,480,938,849.84元，其中：货币资金76,141,851.04元，经营和往来产生的应收、预付款项、其他资产（主要为待抵扣进项税）933,438,585.75元，投资性房地产1,471,300,000.00元，固定资产58,413.05元；截至2022年12月末负债总额为：1,127,278,735.93元。 本基金自2023年6月7日起购入并持有上海张润置业有限公司。基础设施项目公司上海张润置业有限公司截至2023年12月末资产总额为1,475,051,569.78元，其中：货币资金75,076,973.19元，经营和往来产生的应收、预付款项、其他资产（主要为待抵扣进项税和房屋维修基金）3,839,525.10元，投资性房地产1,396,000,000.00元（公允价值模式计量），固定资产和无形资产135,071.49元；截至2023年12月末负债总额为： 1,080,772,562.38元。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金的资产组合情况 单位：人民币元
本基金本报告期末未持有债券投资。 本基金本报告期末未持有债券。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有资产支持证券。 5.5 投资组合报告附注 本报告期内，本基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查的，也没有在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情况。 5.6 报告期末其他各项资产构成 无。 5.7 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人按照企业会计准则、中国证监会相关规定和基金合同关于估值的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。本基金托管人根据法律法规要求履行估值及净值计算的复核责任。 本基金管理人设有估值委员会，负责在证券发行机构发生了严重影响证券价格的重大事件时，评估重大事件对投资品种价值的影响程度、评估对基金估值的影响程度、确定采用的估值方法、确定该证券的公允价值；同时将采用的估值方法以及采用该方法对相关证券的估值与基金的托管银行进行沟通。估值委员会成员由首席投资官、公司分管运营、专户的领导、指数与量化投资部负责人、固定收益部负责人、绝对收益投资部负责人、组合投资部负责人、投资研究部负责人、基金运营部负责人、产品部负责人、风险管理部负责人、全球投资部负责人等人员组成，具有多年的证券、基金从业经验，熟悉相关法律法规，具备行业研究、风险管理、法律合规或基金估值运作等方面的专业胜任能力。基金经理可参与估值原则和方法的讨论，但不参与估值原则和方法的最终决策和日常估值的执行。 本报告期内，参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与中央国债登记结算有限责任公司及中证指数有限公司签署服务协议，由其按约定分别提供银行间同业市场及交易所交易的债券品种的估值数据。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 基金管理人及其管理基础设施基金的经验 基金管理人自2021年6月7日起，管理华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金。 （自2023年6月28日起，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金正式更名为华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金）。 6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 本报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等有关法律法规及基金合同、招募说明书等有关基金法律文件的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在控制风险的前提下，为基金份额持有人谋求最大利益，不存在违法违规或未履行基金合同承诺的情形。 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 根据中国证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，公司制定了《华安基金管理有限公司公平交易管理制度》，将各投资组合在研究分析、投资决策、交易执行等方面全部纳入公平交易管理中。控制措施包括：在研究环节，研究员在为公司管理的各类投资组合提供研究信息、投资建议过程中，使用晨会发言、邮件发送、登录在研究报告管理系统中等方式来确保各类投资组合经理可以公平享有信息获取机会。在投资环节，公司各投资组合经理根据投资组合的风格和投资策略，制定并严格执行交易决策规则，以保证各投资组合交易决策的客观性和独立性。同时严格执行投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各投资决策主体授权机制，投资组合经理在授权范围内自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序。在交易环节，公司实行强制公平交易机制，确保各投资组合享有公平的交易执行机会。（1） 交易所二级市场业务，遵循价格优先、时间优先、比例分配、综合平衡的控制原则，实现同一时间下达指令的投资组合在交易时机上的公平性。（2） 交易所一级市场业务，投资组合经理按意愿独立进行业务申报，集中交易部以投资组合名义对外进行申报。若该业务以公司名义进行申报与中签，则按实际中签情况以价格优先、比例分配原则进行分配。若中签量过小无法合理进行比例分配，且以公司名义获得，则投资部门在合规监察员监督参与下，进行公平协商分配。（3） 银行间市场业务遵循指令时间优先原则，先到先询价的控制原则。通过内部共同的iwind群，发布询价需求和结果，做到信息公开。若是多个投资组合进行一级市场投标，则各投资组合经理须以各投资组合名义向集中交易部下达投资意向，交易员以此进行投标，以确保中签结果与投资组合投标意向一一对应。若中签量过小无法合理进行比例分配，且以公司名义获得，则投资部门在风险管理部投资监督参与下，进行公平协商分配。交易监控、分析与评估环节，公司风险管理部对公司旗下的各投资组合投资境内证券市场上市交易的投资品种、进行场外的非公开发行股票申购、以公司名义进行的债券一级市场申购、不同投资组合同日和临近交易日的反向交易以及可能导致不公平交易和利益输送的异常交易行为进行监控，根据市场公认的第三方信息（如：中债登的债券估值），定期对各投资组合与交易对手之间议价交易的交易价格公允性进行审查，对不同投资组合临近交易日的同向交易的交易时机和交易价差进行分析。本报告期内，公司公平交易制度总体执行情况良好。 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 报告期内，本基金将100%的基金资产投资于国君资管张江光大园资产支持专项计划和华安资产张润大厦资产支持专项计划，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等载体取得基础设施项目张江光大园和张润大厦完全所有权。管理人建立和完善了基础设施项目的运营管理相关制度，并通过向基础设施项目公司委派法定代表人、执行董事、监事和财务负责人依法依规对基础设施项目实施管理。管理人委托上海集挚咨询管理有限公司为本基情况”。（未完）  |