[年报]京投发展(600683):京投发展股份有限公司2023年年度报告
原标题:京投发展:京投发展股份有限公司2023年年度报告 京投发展股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2024年3月29日召开第十一届董事会第三十二次会议，审议通过《关于2023年度利润分配预案的议案》，公司拟定2023年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 公司2023年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 11 第四节 公司治理........................................................................................................................... 35 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 53 第六节 重要事项........................................................................................................................... 55 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 70 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 75 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 76 第十节 财务报告........................................................................................................................... 87
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
(一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 公司自 2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁 免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首 次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相 关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该解释和《企业会计准则第18号--所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早 期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司2023年度归属于上市公司股东的净利润-659,234,610.50元，扣除永续融资产品利息324,849,999.98元影响，本报告期归属于上市公司普通 股股东的净利润为-984,084,610.48元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-1,027,941,779.67元。 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。 营业收入较上年同期增加91.65%，主要系公司部分地产项目实现交付增加所致。 归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少426.04%，主要系2023年末公司根据与税务机关的沟通结论，对房地产项目补充计提了土地增值税， 公司按照企业会计准则中会计估计的处理原则，结合属地土地增值税相关政策和实务清算口径，合理审慎的预估和计提土地增值税。对于土地增值税计 提的基础发生变化的，公司及时对估计的土地增值税进行修订，并将影响数确认为当期损益；公司各类资产减值经评估影响数确认为当期损益。 经营活动产生的现金流量净流出较上年同期减少，主要系上年同期支付地价款金额较大所致。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）宏观市场环境 1、宏观政策概况 2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷、、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作，支持房地产企业合理融资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。 2、房地产行业数据概况 根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降 8.2%；商品房销售额 116,622 亿元，同比下降 6.5%，创七年新低，其中住宅销售额 102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。 3、重点关注区域 1）北京 在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京市出台多条楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不足。根据北京市统计局数据显示，2023年全年房屋施工面积12,531万平方米，同比下降6.0%，其中本年新开工面积1,257万平方米，同比下降29.2%，新开工住宅面积715万平方米，同比下降26.9%；全年房屋竣工面积2,042万平方米，同比增长5.4%，其中住宅面积1,136万平方米，同比增长3.6%；全年商品房销售面积1,123万平方米，同比增长7.9%，其中住宅面积811万平方米，同比增长9.3%；年末商品房待售面积2,950万平方米，同比增长12.7%，其中住宅面积1,064万平方米，同比增长24.5%。 根据CRIC研究中心数据显示，2023年北京市商品房成交面积1,113万平方米，同比增长5.2%，其中商品住宅成交面积668万平方米，同比下降2.2%；商品房成交金额4,464亿元，同比增长5.6%，其中商品住宅成交金额3,913亿元，同比增长5.5%。 数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 2）无锡 在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡 市全面解除限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松” 特点。全年政策出台力度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改 善性住房需求，放开限购、认房不认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全 年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状态。根据无锡市统计局数据显示，2023年全年房地 产开发投资1,264亿元，同比下降8.9%；商品房施工面积5,003万平方米，同比下降11.4%；竣 工面积838万平方米，同比下降13.2%。 根据CRIC研究中心数据显示，2023年无锡市商品房成交面积350万平方米, 同比下降15.8%， 其中商品住宅成交面积260万平方米，同比下降17.9%；商品房成交金额703亿元，同比下降21.5%， 其中商品住宅成交金额599亿元，同比下降19.7%。 数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 （二）公司经营情况 2023年，在行业市场持续下行、经济压力加大的背景下，公司坚持聚焦TOD主业，植根北京，紧抓区域高能板块优势资源地块，以防风险为底线，安全生产形势总体平稳。围绕用户中心主义，以客户所需为根本出发点，积极应对市场变化，提升产品品质和服务质量，探索创新模式，不断适应新的发展环境，基础能力进一步提升，以高品质产品和服务提高客户粘性和品牌美誉。探索构建创新型商业营造模式，打造活力商业聚落，以原创业态、首店商业、地标商业等形式助力公司品牌传播，提升商业招商管理、运营管理和资源导入能力。报告期内，受内外部多重复杂因素影响，公司出现了首次亏损，但是公司上下一心，全年顶住压力、克服困难，实现销售额逆势增长并圆满完成了历史新高的交付任务，各项工作取得的成绩来之不易,全年实现签约销售额82.80亿元，同比增长84.70%，回款额60.14亿元，同比下降6.35%；新开工面积（权益）26.73万平方米，竣工面积（权益）27.67万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，计划项目全部实现按期交付，全年完成岚山、臻御府、檀谷、愉樾天成、倬郡等5个项目交付，交付套数创历史新高，交付率达到95%，其中北京项目交付率达到99.50%。 1、2023年公司北京及环京各项目具体情况如下： （1）北熙区：作为公司布局朝阳区东坝板块的重点项目，面对区域内竞争红海，新入市项目产品全面迭代升级，在价格、产品、附加值、综合品质等多重竞争压力下，2023年北熙区成为朝阳区住宅成交套数、面积、金额Top1（天朗房研网），项目年度总体满意度提升至领先行业均值。 项目一期7栋商品住宅楼全部楼栋主体结构封顶，实现了签约回款双达标。项目二期顺利开工，通过二期精装提配增加市场竞争力，样板间改造体验升级。同时，紧跟市场风向紧抓政策窗口快速抢收，持续实践用户中心主义，社群主理人活动贯穿全年，持续构建超体大盘的可持续成长性。 随着区域配套建设加速，项目同步推进盖上绿谷商业街区品牌落位及示范区营造准备，持续赋能TOD超体大盘社区的丰盛生活方式体验升级。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，北熙区位列中国城市典型样本项目Top10，同时入选中国TOD综合体标杆项目Top5。 （2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，檀谷成为一个包括公园商业、优质配套教育、高品质住区等元素在内的生活方式市镇，带动区域发展，实现了较大的价值提升，成为北京市最具活力的网红打卡地之一。截至2023年底，檀谷商圈有超过30家高品质商业品牌开业，其中3家全国首店、7家北京首店，10家区域首店。持续运营优质内容，带动经营良性循环，全年举办艺术文化活动数十场，在自媒体平台自传播总曝光量达到亿+，成为官媒多次推荐的旅游目的地，也逐步成为热门影视拍摄地和明星综艺取景地。以创新型生态模式带动住宅销售，在经受住了百年暴雨考验的同时，年内实现销售额翻番、批次精装顺利交付、设计师酒店开业，取得了良好的市场反响。获得TIMEOUT北京新生活大赏“年度创新商业地标”，并被北京市商业联合会评为“2023年度北京十大商业品牌-商业新秀奖”。 （3）森与天成：作为公司深耕丰台区的又一TOD项目，首次实现了项目拿地至首批预售证获取用时百天，及时研判市场动向，合理筹划营销节奏，年内实现全面开工。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，森与天成位列中国楼盘产品力标杆项目Top5。 （4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD项目，公司以优异的质量实现住宅全面交付，赢得了用户口碑，并按照“智慧工地应用示范工程”标准推进项目后续建设。项目北三排、南三排及咽喉区分别获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯”奖项，同时完成了国内首次咽喉区建筑结构震振双控技术实验，对于支持城市TOD开发具有重要意义。 （5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，年内 BS2/3组团内、外装处于施工收官阶段，招商工作有序推进；BS4/5/6/8 组团完成基坑工程，进入基础结构施工阶段，临近地铁主线施工条件极限压缩，施工难度极大，安全施工的同时保证地铁正常运营。 （6）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年初二期住宅完成509套交付。 年内配合政府交付回迁住宅156套。 （7）倬郡：作为环京商业办公项目，4月、6月实现两批次精装交付，取得良好的业主反馈；年内完成10#楼精装，进一步提升客户体验感。 （8）若丘：作为公司在门头沟区潭柘寺镇板块持续深耕的参股项目，股东联合操盘持续运营。 11月样板间顺利完工，项目以全新姿态亮相市场，一期部分楼栋结构封顶，为交付奠定坚实基础。 2、无锡项目2023年具体情况如下： 愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2023年面对市场竞争加剧、竞品打折降价、客户分流严重的大环境，通过深度价值营造、差异化营销、价值观营销，成为引领锡城全新生活方式的代表项目，2023年愉樾天成项目成为经济开发区成交金额 Top1（CRIC 数据）。2023 年，项目一期住宅如期交付、二期实景示范区落成、商业酒店及中轴公园工程进度平稳推进、四期住宅正式开工，随着城市生态定位和品牌地位的持续提升，持续加大投入，完美赋能TOD的迭代升级以及城市幸福社区标杆的营造。 （三）财务状况分析 报告期内，公司实现营业收入 1,064,112.84 万元，同比增加 91.65%，其中房地产业务实现收入1,058,463.93万元，较上年同期增加507,786.15万元，增幅92.21%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅426.04%，扣除永续融资产品利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-98,408.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅702.31%，公司2023 年度亏损主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致。 报告期内，公司三项费用总计54,733.97万元，较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%，其中管理费用18,962.55万元，较上年同期增加2,220.11万元，增幅13.26%；销售费用20,293.41万元，较上年同期增加 4,225.60 万元，增幅 26.30%，主要系收入增加，代理渠道费、广告宣传费增加所致；财务费用15,478.01万元，较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系本期公司融资规模增加及部分项目公司完工停止资本化利息所致。 报告期末，公司资产总额5,954,845.16万元，较去年期末增加473,537.67万元，增幅8.64%，资产总额中存货期末余额3,681,058.40万元，占资产总额的61.82%，较去年期末减少65,058.21万元，减幅 1.74%，公司各项目资产质量良好。负债总额 5,009,020.50 万元，较年初相比增加615,228.45万元，增幅14.00%。随着建设进度的推进，公司各项目持续预售并实现结转，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额390,055.59万元，占负债总额7.79%，合同负债较去年期末减少635,609.75万元，减幅61.97%；本报告期末公司有息负债总计3,832,089.29万元，占负债总额76.50%，2023年度公司各类借款净增加1,302,528.56万元，增幅51.49%。公司控股股东借款期末余额3,041,900.00万元，占负债总额60.73%，占有息负债的79.38%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还各项到期款项。 截至2023年12月31日，公司资产负债率84.12%，与年初相比增加3.96个百分点，公司处于发展期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道较低成本获取优质资金，2023年度公司借款综合资金成本5.75%，较上年同期减少0.15%。 报告期末，归属于上市公司股东的净资产784,258.22万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产184,258.22万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少103,320.49万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出 432,576.64 万元，较上年同期减少402,807.70万元，减幅48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金465,896.86万元，较上年同期增加16,052.06万元，增幅3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少373,770.09，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少 427,472.96 万元，减幅 36.93%，主要系本报告期新设房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费较上年同期增加63,264.44万元，增幅78.68%。 公司投资活动现金流量净额净流入为39,803.14万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为 1,000,210.42 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加326,011.28 万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。 二、报告期内公司所处行业情况 房地产行业对国计民生、国民经济具有重要作用。宏观经济对我国房地产行业具有深远的影响。2023年全国房地产市场供求关系发生重要变化，房企在产品和服务上的竞争进一步加剧，房地产行业深度调整，进入新、旧模式交替之年，房地产企业进入优胜劣汰、两极分化阶段。政策端实施因城施策，以促进房地产行业良性循环和健康发展为目标，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，房地产供需两端均有利好政策陆续出台，但是政策影响周期较短，整体效果不明显，居民购房信心恢复较为缓慢，房地产市场整体进入低位运行阶段。 三、报告期内公司从事的业务情况 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。 近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力： 1、明晰的企业战略 明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。 近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。 2、先进的理念 公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。 公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。 公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。 智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。 除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。 3、先发优势经验积累 公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点： （1）多种结构转换方式及应用 为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。 （2）减振降噪技术的研发和应用 在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。2023年12月15日，京投发展参与的《既有运行地铁停车库上盖区综合开发群体装配式建筑关键施工技术研究与应用》课题，被科技成果评价委员会认定为“成果整体达到国际先进水平”。 （3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力 在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（ Urban Core ）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。 4、优秀的财务融资能力 公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。 另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于2023年8月公开发行公司债20亿元，期限3年，票面利率3.07%。 5、科学的运营管理模式 当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。 6、高效能的组织团队 公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。 五、报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增加主要系公司部分地产项目实现交付增加所致。 营业成本变动原因说明：营业成本增加主要系收入增加相应成本增加。 销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费及渠道代理费用增加。 管理费用变动原因说明：管理费用变动不大。 财务费用变动原因说明：增加主要系借款规模增加且部分项目完工停止利息资本化所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营活动净流出减少主要系上年同期支付地价款金额较大所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动净流入减少主要系收回合营公司借款减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动净流入增加主要系融资规模增加。 税金及附加变动原因说明：增加主要系项目土地增值税清算计提了土增税。 信用减值损失变动原因说明：本报告期公司根据最新情况对鄂尔多斯项目借款计提减值准备。 资产减值损失变动原因说明：本报告期公司对存在减值迹象的存货计提了存货减值准备。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司主营业务收入中房地产销售收入占主营业务收入的99.49%，本年度房地产销售结转收入1,058,463.93万元，同比增加92.21%，房地产销售结转成本979,387.30万元，同比增加121.07 %。 本报告期满足交付条件的项目规模较上年同期增加，故收入成本相应增长，但随着房地产行业下行趋势，公司毛利空间继续压缩，本期交付结利的项目基本是限竞房，故房地产销售毛利减少12.08个百分点。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
□适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
本报告期房地产销售土地成本较上年同期增长217.58%，一方面系本期交付结转规模较上年同期增加，另一方面系项目拿地时期不同土地成本占比不同，且上年同期还建产品不分摊土地成本所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额12,323.57万元，占年度销售总额1.16%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额72,743.09万元，占年度采购总额47.95%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 （1）管理费用18,962.55万元，较上年同期增加2,220.11万元，增幅13.26%，各项费用变化不大。 （2）销售费用20,293.41万元，较上年同期增加4,225.60万元，增幅26.30%，主要系广告宣传费及销售代理费用增加。 （3）财务费用15,478.01万元，较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系融资规模增加及部分项目竣备停止资本化利息费用增加。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 （1）经营活动 2023 年公司经营活动产生的现金流量净额为净流出 432,576.64 万元万元，较上年同期减少402,807.70万元，主要系上年同期支付地价款较大。（未完）  |