新大正(002968):2023年年度审计报告
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时间：2024年04月11日 23:09:10 中财网 |
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原标题: 新大正:2023年年度审计报告
新大正物业集团股份有限公司
2023年度财务审计报告
目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第1—5页二、财务报表………………………………………………………第6—13页（一）合并资产负债表……………………………………………第6页
（二）母公司资产负债表…………………………………………第7页
（三）合并利润表…………………………………………………第8页
（四）母公司利润表………………………………………………第9页
（五）合并现金流量表……………………………………………第10页（六）母公司现金流量表…………………………………………第11页（七）合并所有者权益变动表……………………………………第12页（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第13页三、财务报表附注………………………………………………第14—102页四、资质附件……………………………………………………第103—108页审 计 报 告
天健审〔2024〕8-115号
新大正物业集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了 新大正物业集团股份有限公司（以下简称 新大正公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了 新大正公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于 新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
(一)收入确认
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及附注五(二)1。
新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2023年度， 新大正公司营业收入为312,691.02万元，为合并利润表的重要组成项目。由于营业收入是 新大正公司关键业绩指标之一，可能存在 新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)检查服务合同，了解和评价 新大正公司的收入确认政策是否符合企业会计准则的规定、收入确认方法是否适当；
(3)结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；
(4)对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；
(5)检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与账面记录金额是否存在重大差异；
(6)实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；
(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二)应收账款减值
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十)及附注五(一)2。
截至2023年12月31日， 新大正公司应收账款账面余额为71,111.20万元，坏账准备为2,161.03万元，账面价值为68,950.17万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。
应收账款减值确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；
(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的外部证据进行核对；
(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；
(6)结合应收账款的函证和期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；
(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估 新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督 新大正公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对 新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致 新大正公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六)就 新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：
二〇二四年四月十日
合 并 资 产 负 债 表
2023年12月31日
会合01表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 注
释 | 期末数 | 上年年末数 | 负债和所有者权益
(或股东权益) | 注
释 | 期末数 | | | | 号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17 | 615,818,361.36
689,501,718.83
11,942,367.33
142,354,618.81
10,544,837.28
13,855,785.46
1,484,017,689.07
22,940,740.13
30,414,874.00
94,212,563.00
176,400,646.73
50,994,153.72
26,463,735.82
33,141,209.95
127,789,257.77
1,956,307.25
3,522,679.89
362,000.00
568,198,168.26 | 600,045,745.41
481,078,631.79
14,268,514.88
132,735,690.99
3,378,280.07
4,730,155.99
1,236,237,019.13
16,453,406.92
30,414,874.00
87,022,887.00
164,918,331.34
21,733,177.11
28,531,537.93
5,874,333.50
69,778,552.11
2,581,428.58
5,622,320.47
1,086,600.00
434,017,448.96 | 流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬
应交税费
其他应付款
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计
所有者权益(或股东权益)：
实收资本(或股本)
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润
归属于母公司所有者权益合计
少数股东权益
所有者权益合计 | | | 号
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
16
31
32
33
34
35
36 | 4,583,000.11
270,443,268.42
39,100,878.68
254,721,915.85
28,398,211.84
161,845,874.05
16,437,761.53
2,346,052.72
777,876,963.20
24,501,988.74
15,721,297.12
1,142,647.04
7,335,753.51
5,344,474.66
54,046,161.07
831,923,124.27
227,759,683.00
389,415,201.10
23,199,888.00
24,807,789.02
91,022,317.92
483,915,630.39
1,193,720,733.43
26,571,999.63
1,220,292,733.06 | | | 2,052,215,857.33 | 1,670,254,468.09 | 负债和所有者权益总计 | | 2,052,215,857.33 | | |
法定代表人：李茂顺 主管会计工作的负责人：杨谭 会计机构负责人：杨谭母 公 司 资 产 负 债 表
2023年12月31日
会企01表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位:人民币元
| 注释
号 | 期末数 | 上年年末数 | 负债和所有者权益 | 注释
号 | 期末数 | | 1
2
3 | 415,406,852.89
515,964,715.33
8,153,552.46
234,223,552.44
9,582,101.59
5,052,271.13
1,188,383,045.84
878,066.25
367,498,636.72
29,914,874.00
18,832,430.00
137,884,529.99
18,753,058.11
3,298,658.83
1,956,307.25
2,488,329.97
581,504,891.12 | 343,154,464.66
396,102,426.92
12,400,666.46
182,043,164.24
3,352,180.79
937,052,903.07
358,093,119.10
29,914,874.00
17,871,882.00
140,780,406.83
24,339,414.48
4,944,461.75
2,581,428.58
5,268,256.01
583,793,842.75 | 流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费
其他应付款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计
所有者权益(或股东权益)：
实收资本(或股本)
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
未分配利润
所有者权益合计 | | 265,380,141.03
31,491,854.94
195,040,144.85
4,219,708.35
105,602,174.19
10,110,337.39
1,889,511.30
613,733,872.05
10,601,618.22
7,335,753.51
17,937,371.73
631,671,243.78
227,759,683.00
389,902,645.97
23,199,888.00
9,987,558.51
91,022,317.92
442,744,375.78
1,138,216,693.18 | | | 1,769,887,936.96 | 1,520,846,745.82 | 负债和所有者权益总计 | | 1,769,887,936.96 |
合 并 利 润 表
2023年度
会合02表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 注释
号 | 本期数 | | 1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14 | 3,126,910,237.11
3,126,910,237.11
2,956,576,016.42
2,726,087,284.54
18,409,404.62
42,864,371.59
172,874,916.10
-3,659,960.43
1,842,830.50
7,290,119.65
26,112,537.73
1,045,918.66
1,052,318.95
6,276,740.54
-8,565,049.37
715,842.91
195,920,211.16
684,479.69
1,014,029.92
195,590,660.93
26,650,881.14
168,939,779.79
168,939,779.79
160,127,514.06
8,812,265.73
-104,000.00
-104,000.00
-104,000.00
-104,000.00
168,835,779.79
160,023,514.06
8,812,265.73
0.71
0.71 |
母 公 司 利 润 表
2023年度
会企02表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 注释
号 | 本期数 | | 1
1
2 | 2,571,875,488.18
2,272,564,148.80
10,821,570.57
37,594,005.78
143,741,924.58
-2,279,258.31
1,161,970.41
4,742,724.45
16,737,126.99
31,922,813.30
1,718,421.84
-219,544.57
-4,777,425.92
49,267.55
153,145,334.11
189,921.10
926,229.06
152,409,026.15
18,696,595.74
133,712,430.41
133,712,430.41
133,712,430.41 |
合 并 现 金 流 量 表
2023年度
会合03表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 注释
号 | 本期数 | | 1
1
1
1
1 | 3,159,968,135.89
82,663,882.18
3,242,632,018.07
665,295,943.81
2,082,951,434.27
180,919,899.89
87,233,367.80
3,016,400,645.77
226,231,372.30
1,995,092.41
830,702.00
2,825,794.41
67,983,804.68
3,450,000.00
53,900,219.61
7,501,649.47
132,835,673.76
-130,009,879.35
8,320,000.00
8,320,000.00
27,474,790.08
35,794,790.08
2,473,358.00
71,013,042.07
2,125,500.00
43,278,852.41
116,765,252.48
-80,970,462.40
15,251,030.55
589,091,295.28
604,342,325.83 |
母 公 司 现 金 流 量 表
2023年度
会企03表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 注释
号 | 本期数 | | | 2,608,788,092.46
61,048,668.63
2,669,836,761.09
547,141,362.37
1,702,205,804.46
123,625,133.81
116,048,257.65
2,489,020,558.29
180,816,202.80
26,404,505.07
143,795.04
830,702.00
27,379,002.11
15,191,594.77
16,080,600.00
31,272,194.77
-3,893,192.66
68,377,884.90
33,757,691.95
102,135,576.85
-102,135,576.85
74,787,433.29
336,319,150.26
411,106,583.55 |
合 并 所 有 者 权 益 变 动 表
2023年度
会合04表
编制单位： 新大正物业集团股份有限公司 单位：人民币元
| 本期数 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 归属于母公司所有者权益 | | | | | | | | | 少数股东
权益 | 所有者权益合计 | 归属于母公司所有者权益 | 少数股东
权益 | | | | | | | | | | | | | | 其他权益工具
实收资本 减： 其他综 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润
优先 永续 其
（或股本） 库存股 合收益 储备 险准备
股 债 他 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 实收资本
（或股本） | 其他权益工具 | 资本公积 | 减：
库存股 | 其他综
合收益 | 专项
储备 | 盈余公积 | 一般风
险准备 | 未分配利润 | | | | | | | | 优先 永续 其
股 债 他 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 优先股 | 永续债 | 其他 | | | | | | | | | | 229,091,083.00 | | | | 414,282,843.14 | 34,075,510.00 | 24,911,789.02 | | 77,651,074.88 | | 405,216,694.27 | 14,143,252.87 | 1,131,221,227.18 | 162,681,000.00 | | | | 449,342,223.48 | 26,106,300.00 | 9,987,558.51 | | 55,548,726.18 | | 322,623,986.31 | 13,312,243.88 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 19,817.65 | | 172,478.54 | -1,919.87 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 229,091,083.00 | | | | 414,282,843.14 | 34,075,510.00 | 24,911,789.02 | | 77,651,074.88 | | 405,216,694.27 | 14,143,252.87 | 1,131,221,227.18 | 162,681,000.00 | | | | 449,342,223.48 | 26,106,300.00 | 9,987,558.51 | | 55,568,543.83 | | 322,796,464.85 | 13,310,324.01 | | -1,331,400.00 | | | | -24,867,642.04 | -10,875,622.00 | -104,000.00 | | 13,371,243.04 | | 78,698,936.12 | 12,428,746.76 | 89,071,505.88 | 66,410,083.00 | | | | -35,059,380.34 | 7,969,210.00 | 14,924,230.51 | | 22,082,531.05 | | 82,420,229.42 | 832,928.86 | | | | | | | | -104,000.00 | | | | 160,127,514.06 | 8,812,265.73 | 168,835,779.79 | | | | | | | 14,924,230.51 | | | | 185,836,006.91 | 189,477.57 | | -1,331,400.00 | | | | -24,867,642.04 | -10,875,622.00 | | | | | | 5,741,981.03 | -9,581,439.01 | 1,337,683.00 | | | | 30,013,019.66 | 7,969,210.00 | | | | | | 1,693,451.29 | | | | | | -14,834,553.00 | -16,165,953.00 | | | | | | 8,320,000.00 | 9,651,400.00 | 1,337,683.00 | | | | 14,208,296.04 | | | | | | | 1,305,000.00 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | -1,331,400.00 | | | | -10,031,359.01 | 5,290,331.00 | | | | | | | -16,653,090.01 | | | | | 15,804,723.62 | 7,969,210.00 | | | | | | | | | | | | -1,730.03 | | | | | | | -2,578,018.97 | -2,579,749.00 | | | | | | | | | | | | 388,451.29 | | | | | | | | | | 13,371,243.04 | | -81,428,577.94 | -2,125,500.00 | -70,182,834.90 | | | | | | | | | 22,082,531.05 | | -103,415,777.49 | -1,050,000.00 | | | | | | | | | | 13,371,243.04 | | -13,371,243.04 | | | | | | | | | | | 22,082,531.05 | | -22,082,531.05 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | -68,377,884.90 | -2,125,500.00 | -70,503,384.90 | | | | | | | | | | | -81,340,500.00 | -1,050,000.00 | | | | | | | | | | | | 320,550.00 | | 320,550.00 | | | | | | | | | | | 7,253.56 | | | | | | | | | | | | | | | | 65,072,400.00 | | | | -65,072,400.00 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 65,072,400.00 | | | | -65,072,400.00 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 227,759,683.00 | | | | 389,415,201.10 | 23,199,888.00 | 24,807,789.02 | | 91,022,317.92 | | 483,915,630.39 | 26,571,999.63 | 1,220,292,733.06 | 229,091,083.00 | | | | 414,282,843.14 | 34,075,510.00 | 24,911,789.02 | | 77,651,074.88 | | 405,216,694.27 | 14,143,252.87 |
法定代表人：李茂顺 主管会计工作的负责人：杨谭 会计机构负责人：杨谭母 公 司 所 有 者 权 益 变 动 表 （未完）
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