[年报]城建发展(600266):2023年年度报告
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时间：2024年04月12日 18:55:43 中财网 |
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原标题:城建发展:2023年年度报告
公司代码：600266 公司简称：城建发展
北京城建投资发展股份有限公司
2023年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人储昭武、主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本公司拟以总股数2,256,537,600股扣除回购股份180,794,093股，共计2,075,743,507股为基数，每10股派发现金股利1元（含税），预计支付股利207,574,350.70元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否
十、 重大风险提示
公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 23
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 38
第六节 重要事项........................................................................................................................... 40
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 52
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 57
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 57
第十节 财务报告........................................................................................................................... 67
| 备查文
件目录 | 载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表 | | | 报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 上交所 | 指 | 上海证券交易所 | | 本公司、公司 | 指 | 北京城建投资发展股份有限公司 | | 城建集团、集团公司 | 指 | 北京城建集团有限责任公司 | | 兴华公司 | 指 | 北京城建兴华地产有限公司 | | 城和公司 | 指 | 北京城和房地产开发有限责任公司 | | 大东公司 | 指 | 北京大东房地产开发有限公司 | | 兴业公司 | 指 | 北京城建兴业置地有限公司 | | 世纪鸿城 | 指 | 北京世纪鸿城置业有限公司 | | 成都公司 | 指 | 北京城建成都地产有限公司 | | 兴泰公司 | 指 | 北京城建兴泰房地产开发有限公司 | | 青岛兴华 | 指 | 北京城建青岛兴华地产有限公司 | | 首城公司 | 指 | 北京首城置业有限公司 | | 兴合公司 | 指 | 北京城建兴合房地产开发有限公司 | | 重庆公司 | 指 | 北京城建重庆地产有限公司 | | 兴云公司 | 指 | 北京城建兴云房地产有限公司 | | 海南公司 | 指 | 北京城建（海南）地产有限公司 | | 新城公司 | 指 | 北京城建新城投资开发有限公司 | | 城建万科 | 指 | 北京城建万科天运置业有限公司 | | 兴顺公司 | 指 | 北京城建兴顺房地产开发有限公司 | | 城奥公司 | 指 | 北京城奥置业有限公司 | | 兴瑞公司 | 指 | 北京城建兴瑞置业开发有限公司 | | 兴胜公司 | 指 | 北京城建兴胜房地产开发有限公司 | | 云蒙山公司 | 指 | 北京云蒙山投资发展有限公司 | | 兴悦公司 | 指 | 北京城建兴悦置地有限公司 | | 黄山公司 | 指 | 北京城建黄山投资发展有限公司 | | 城茂未来 | 指 | 北京城茂未来房地产开发有限公司 | | 城茂公司 | 指 | 北京城茂房地产开发有限公司 | | 兴胜置业 | 指 | 北京城建兴胜置业有限公司 | | 京城佳业 | 指 | 北京京城佳业物业股份有限公司 | | 重庆置业 | 指 | 北京城建重庆置业有限公司 | | 锐革新业 | 指 | 成都锐革新业房地产开发有限公司 | | 招城公司 | 指 | 北京招城房地产开发有限公司 | | 创达置业 | 指 | 北京城建创达置业有限公司 | | 国信证券 | 指 | 国信证券股份有限公司 | | 中科招商 | 指 | 深圳中科招商创业投资管理有限公司 | | 锦州银行 | 指 | 锦州银行股份有限公司 | | 兴荣公司 | 指 | 北京城建兴荣房地产开发有限公司 | | 黄山首联 | 指 | 黄山首联投资发展有限公司 | | 兆城公司 | 指 | 北京兆城房地产开发有限公司 | | 樾茂公司 | 指 | 北京樾茂房地产开发有限公司 | | 黄山文旅 | 指 | 黄山东门文旅运营有限公司 | | 城建开发 | 指 | 北京城建房地产开发有限公司 | | 住总集团 | 指 | 北京住总集团有限责任公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
| 公司的中文名称 | 北京城建投资发展股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 城建发展 | | 公司的外文名称 | BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT & DEVELOPMENT CO.,LTD. | | 公司的外文名称缩写 | BUCID | | 公司的法定代表人 | 储昭武 |
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
| 公司注册地址 | 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层 | | 公司注册地址的历史变更情况 | 公司原注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层，2023
年变更为北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层。 | | 公司办公地址 | 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 | | 公司办公地址的邮政编码 | 100029 | | 公司网址 | www.bucid.com | | 电子信箱 | [email protected] |
四、 信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 | | 公司披露年度报告的证券交易所网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投
资发展股份有限公司董事会秘书部 |
五、 公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 | | A股 | 上海证券交易所 | 城建发展 | 600266 | 北京城建 |
六、 其他相关资料
| 公司聘请的会
计师事务所
（境内） | 名称 | 大华会计师事务所（特殊普通合伙） | | | 办公地址 | 北京市海淀区西四环中路16号院7号楼1101 | | | 签字会计师姓名 | 马宁、赵玮 | | 报告期内履行
持续督导职责
的保荐机构 | 名称 | 中信建投证券股份有限公司 | | | 办公地址 | 北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座9层 | | | 签字的保荐代表人姓名 | 吕晓峰、杨宇威 | | | 持续督导的期间 | 2014年8月18日至2023年12月31日 |
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 主要会计数据 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年
同期增减(%) | 2021年 | | 营业收入 | 20,363,033,190.89 | 24,561,879,581.13 | -17.09 | 24,184,267,659.43 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 558,893,679.33 | -926,179,072.98 | 不适用 | 641,255,003.77 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 | 520,717,464.01 | -502,142,315.88 | 不适用 | 935,161,182.34 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 13,115,821,322.60 | 8,337,011,822.52 | 57.32 | 3,091,898,686.79 | | | 2023年末 | 2022年末 | 本期末比上
年同期末增
减（%） | 2021年末 | | 归属于上市公司股东的净资产 | 23,602,022,333.83 | 24,219,270,529.10 | -2.55 | 25,606,696,394.41 | | 总资产 | 138,430,533,965.14 | 138,765,933,031.67 | -0.24 | 139,294,718,935.32 |
(二) 主要财务指标
| 主要财务指标 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年
同期增减(%) | 2021年 | | 基本每股收益（元／股） | 0.1559 | -0.5591 | 不适用 | 0.1700 | | 稀释每股收益（元／股） | 0.1559 | -0.5591 | 不适用 | 0.1700 | | 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） | 0.1375 | -0.3548 | 不适用 | 0.3091 | | 加权平均净资产收益率（%） | 1.60 | -5.55 | 7.15 | 1.66 | | 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% | 1.41 | -3.52 | 4.93 | 3.01 |
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。
报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为558,893,679.33元，扣除其他权益工具股息影响235,288,333.33元后每股收益0.1559元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为1.60%。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 1,354,228,313.32 | 8,392,297,430.69 | 6,303,688,683.84 | 4,312,818,763.04 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 62,586,466.79 | 421,232,798.85 | 114,309,479.45 | -39,235,065.76 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益后的净利润 | -89,625,973.14 | 542,164,940.74 | -21,852,446.73 | 90,030,943.14 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 5,339,210,341.31 | 4,483,964,496.43 | 346,488,435.98 | 2,946,158,048.88 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
| 非经常性损益项目 | 2023年金额 | 附注
（如适
用） | 2022年金额 | 2021年金额 | | 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值
准备的冲销部分 | 22,981,722.83 | | 4,756,275.91 | 58,541,885.87 | | 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定
的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府
补助除外 | 33,848,051.75 | | | 36,228,047 | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产
生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金
融负债产生的损益 | -96,066,272.00 | | -758,058,860 | -803,360,937.38 | | 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
费 | 184,231,395.03 | | 175,915,670.49 | 311,114,886.82 | | 委托他人投资或管理资产的损益 | | | | | | 对外委托贷款取得的损益 | | | | | | 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各
项资产损失 | | | | | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | | | | | | 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益 | | | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益 | | | | | | 非货币性资产交换损益 | | | | | | 债务重组损益 | | | | | | 企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性
费用，如安置职工的支出等 | | | | | | 因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益
产生的一次性影响 | | | | | | 因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份
支付费用 | | | | | | 对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，
应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益 | | | | | | 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益 | -96,056,555.97 | | 16,175,340.31 | 19,724,965.59 | | 交易价格显失公允的交易产生的收益 | | | | | | 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益 | | | | | | 受托经营取得的托管费收入 | 8,846,596.98 | | 7,565,323.01 | 6,619,847.22 | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -6,785,658.68 | | -17,838,717.43 | -9,712,707.80 | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | | | | | | 减：所得税影响额 | 14,891,478.44 | | 143,004,327.59 | -95,211,003.15 | | 少数股东权益影响额（税后） | -2,068,413.82 | | 4,443,883.02 | 8,273,169.04 | | 合计 | 38,176,215.32 | | -424,036,757.10 | -293,906,178.57 |
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影响金额 | | 交易性金融资产 | 4,072,349,340 | 3,951,183,068 | -121,166,272.00 | -96,066,272.00 | | 投资性房地产 | 9,989,224,554.34 | 9,953,699,577.15 | -35,524,977.19 | -96,056,555.97 | | 其他权益工具投资 | 750,000 | 750,000 | | | | 合计 | 14,062,323,894.34 | 13,905,632,645.15 | -156,691,249.19 | -192,122,827.97 |
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，行业宽松政策暖风频吹，但整体呈现强信号、弱反应态势，居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，全年房地产投资、销售规模继续下降，房企流动性吃紧、退市潮蔓延，市场持续筑底。公司上下抢抓市场机遇，主动适应新发展格局，以做优资本、稳固大盘、提高效益为主基调，以强主业、精运营、提能力为抓手，保持战略定力，发扬斗争精神，顶住了压力，较好地完成了全年任务目标，巩固了稳健发展局面，巩固了在北京的行业地位。
二、报告期内公司所处行业情况
公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力50强、中国房地产开发企业品牌价值50强(国企TOP10)及2023年度品牌典范国企等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
创新管理不断深化。以效益效率为导向，以提质增效为目标，新获取项目全面推行全景化运营体系，不断提高项目运作效率；对标头部企业优秀做法，筹建自销团队并在香山樾项目进行试点；持续推动管理下沉，各系统全面实现跟班作业，大大提高协作效率。
运营体系稳健有力。强化总部管控职能，从业务板块、城市区域、子公司、项目等多维度按月度进行经济分析，根据关键节点进行动态监控和季度考核；完善工程第三方评估办法，开展工程管理交流观摩会，多个项目获得省部级以上质量奖和安全施工创优奖。
成本管控成效显著。加强全过程的成本管控，全覆盖进行动态成本巡检，高效完成对棚改项目、一级开发项目、二级项目开展动态成本分析，开展第三方成本巡检；加强集采单位履约评价管理，及时优化升级集采库，不断巩固集采成果。
人才强企持续赋能。严控人员规模，优化人才结构，提升人均效能，灵活用工机制，加强人才培养，组织各类专业培训。
基础管理规范有序。高效推进合规体系建设，“三重一大”决策程序严谨合规；严格对合作、控股、参股公司派出董监事履职管理；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。
五、报告期内主要经营情况
房屋销售再攀新高。深化“开年即冲刺”策略，提升市场灵敏度，抢抓市场复苏期，在北京热销楼盘排行榜中占据多个席位，形成“南天坛、北燕园、东星誉、西香山”产品布局。天坛府六开六捷，是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目；香山樾树立海淀豪宅新形象；星誉BEIJING精准定位，下半年网签套数位居北京第一；国誉燕园四开四罄，引入北大教育资源；文源府项目延续热销局面，保持区域标杆；成都国誉府始终引领区域市场。
土地拓展更加谨慎。深入研究土拍政策变化，深度整合内、外部资源，积极发声、精心测算，通过股权收购、摇号、联合竞买等方式获得海淀双新村、朝阳奶西、三亚抱坡、黄山谭家桥4宗用地。通过地下空间价值研究、项目案例卡等专项工作，提升土地投拓判断力；关注热点城市和地区，持续跟踪热点地区和项目。
产品研发立体提升。关注市场前沿，持续加大产品研究力度，全面推进设计管理和产品体系标准化建设。严格实施产品评审专家会机制，国誉府门IP完美对外亮相；香山樾、望京国誉府产品发布会被业界广泛关注；多个爆款户型引领市场。公司品牌和产品品质赢得客户和同行高度认可。
棚改和一级开发高效推进。望坛回迁房、临河安置房克服多重不利因素影响实现平稳移交和入住，赢得政府和业主高度赞誉；临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，为项目后续结算打下坚实基础；土城新村一级开发完成全部宅基地腾退；海子角现房安置全部入住，荣登“全国乡村振兴优秀案例”榜首；密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提。
保交付工作成效显著。高效统筹保品质交付工作，坚持各系统专业条线合力作战，以“智慧风控”平台为抓手，严格落实“业主开放日”制度，加大交付前的自查和风险防控，开展业主满意度专项调查，不断提升品牌接受和价值认同度。全年办理入住超14000套，入住面积约130万㎡。国誉万和城、成都国誉府、公园都会、重庆龙樾生态城等多个项目实现提前交付，树立责任国企良好形象。
商业地产逆势突围。规模持续上升，压舱石地位逐步显现。以稳商、保商为目标，挖掘在手资产价值，提升服务水平，保持了较好的出租率；以商业自营为目标，提升团队运营能力，推动商业发展战略落地。公司首个自营项目城悦荟实现盛大开业，成为北苑区域商业新地标；城奥大厦荣获2022-2023年国家优质工程奖，综合租赁水平位居区域前列；三亚建国酒店抢抓市场窗口期，实现GOP回正，全年营收额创开业以来最高；成都漫悦里、熙悦中心招商突破4万㎡，租金涨幅超市场同类项目。
资本运作不断强化。积极开展与投资者交流，与房地产板块指数上市对标企业相比，公司股价表现稳健。全年分3次完成45亿元公司债券发行，利率优于市场同期水平，存续规模和用途实现突破，进一步优化了公司财务结构。
文旅地产稳步推进。黄山项目乘索道开工建设及区域功能定位利好，发挥黄山公司和首联公司联合优势，加快项目整体建设进度，首批住宅实现顺利开盘，签订酒店委托管理协议。云蒙山景区开源节流、降本增效，全面构筑安全运营防线，不断丰富旅游业态产品，树立起北京近郊旅游标杆形象。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 营业收入 | 20,363,033,190.89 | 24,561,879,581.13 | -17.09 | | 营业成本 | 16,210,967,237.02 | 21,188,667,742.97 | -23.49 | | 销售费用 | 758,842,682.12 | 679,324,226.19 | 11.71 | | 管理费用 | 532,700,815.22 | 509,894,099.63 | 4.47 | | 财务费用 | 335,383,267.04 | 433,233,575.42 | -22.59 | | 研发费用 | 22,896,315.00 | 38,594,352.57 | -40.67 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 13,115,821,322.60 | 8,337,011,822.52 | 57.32 | | 投资活动产生的现金流量净额 | 13,660,366.19 | 105,639,452.03 | -87.07 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -13,370,598,664.90 | -8,620,067,712.20 | 不适用 |
研发费用变动原因说明：研发支出减少
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：项目支出减少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资支付的现金减少
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 203.63亿元，同比减少 17.09%，主要是公司主营房地产行业结转收入减少所致。报告期，公司前五名客户合计的营业收入12.6亿元，占全年营业收入的6.19%，报告期公司营业成本162.11亿元，同比减少23.49%，主要是项目结转对应的成本减少所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:亿元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | | | | | | | | 分行业 | 营业
收入 | 营业
成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上年增减
（%） | 营业成本比上年增减
（%） | 毛利率比上年增减
（%） | | 房地产开发 | 195.14 | 159.44 | 18.29 | -17.75 | -24.28 | 增加 7.05个百分点 | | 租赁 | 5.62 | 0.60 | 89.32 | 39.66 | -5.90 | 增加 5.20个百分点 | | 物业管理 | 0.40 | 0.10 | 75 | 11.13 | 95.69 | 减少 11.11个百分点 | | 主营业务分产品情况 | | | | | | | | 分产品 | 营业
收入 | 营业
成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上年增减
（%） | 营业成本比上年增减
（%） | 毛利率比上年增减
（%） | | 房地产开发 | 195.14 | 159.44 | 18.29 | -17.75 | -24.28 | 增加 7.05个百分点 | | 租赁 | 5.62 | 0.60 | 89.32 | 39.66 | -5.90 | 增加 5.20个百分点 | | 物业管理 | 0.40 | 0.10 | 75 | 11.13 | 95.69 | 减少 11.11个百分点 | | 主营业务分地区情况 | | | | | | | | 分地区 | 营业
收入 | 营业
成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上年增减
（%） | 营业成本比上年增减
（%） | 毛利率比上年增减
（%） | | 北京 | 154.88 | 122.74 | 20.75 | -26.84 | -34.84 | 增加 9.73个百分点 | | 重庆 | 13.04 | 10.25 | 21.40 | -14.17 | -10.39 | 减少 3.36个百分点 | | 成都 | 17.75 | 15.32 | 13.69 | 594.64 | 681.05 | 减少 9.75个百分点 | | 天津 | 1.02 | 1.24 | -21.57 | 10.14 | 29.38 | 减少 18.34个百分点 | | 青岛 | 5.9 | 4.9 | 16.95 | 793.08 | 866.32 | 减少 5.78个百分点 | | 海南 | 8.02 | 5.06 | 36.91 | 16.47 | 31.12 | 减少 6.99个百分点 | | 南京 | 0.55 | 0.64 | -16.36 | -85.14 | -84.66 | 减少 3.36个百分点 | | 主营业务分销售模式情况 | | | | | | | | 销售模式 | 营业
收入 | 营业
成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上年增减
（%） | 营业成本比上年增减
（%） | 毛利率比上年增减
（%） | | 房地产开发 | 195.14 | 159.44 | 18.29 | -17.75 | -24.28 | 增加 7.05个百分点 | | 租赁 | 5.62 | 0.60 | 89.32 | 39.66 | -5.90 | 增加 5.20个百分点 | | 物业管理 | 0.40 | 0.10 | 75 | 11.13 | 95.69 | 减少 11.11个百分点 |
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：亿元
| 分行业情况 | | | | | | | | | 分行业 | 成本构成项
目 | 本期金
额 | 本期占总成
本比例(%) | 上年同
期金额 | 上年同期占总成
本比例(%) | 本期金额较上年
同期变动比例(%) | 情况
说明 | | 房地产开发 | 土地成本、
建安成本等 | 159.44 | 99.56 | 210.57 | 99.67 | -24.28 | | | 租赁收入 | 租赁成本等 | 0.60 | 0.38 | 0.64 | 0.3 | -5.9 | | | 物业管理 | 人工成本等 | 0.10 | 0.06 | 0.05 | 0.03 | 95.69 | | | 分产品情况 | | | | | | | | | 分产品 | 成本构成项
目 | 本期金
额 | 本期占总成
本比例(%) | 上年同
期金额 | 上年同期占总成
本比例(%) | 本期金额较上年
同期变动比例(%) | 情况
说明 | | 房地产开发 | 土地成本、
建安成本等 | 159.44 | 99.56 | 210.57 | 99.67 | -24.28 | | | 租赁收入 | 租赁成本等 | 0.60 | 0.38 | 0.64 | 0.3 | -5.9 | | | 物业管理 | 人工成本等 | 0.10 | 0.06 | 0.05 | 0.03 | 95.69 | |
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额12.60亿元，占年度销售总额6.19%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额377,286.49万元，占年度采购总额46.92%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额324,598.79万元，占年度采购总额40.36%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | 变动原因 | | 销售费用 | 758,842,682.12 | 679,324,226.19 | 11.71 | | | 管理费用 | 532,700,815.22 | 509,894,099.63 | 4.47 | | | 财务费用 | 335,383,267.04 | 433,233,575.42 | -22.59 | | | 所得税 | 476,651,041.31 | 143,498,007.68 | 232.17 | 当期应纳所得税增加 |
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：万元
| 本期费用化研发投入 | 2,289.63 | | 本期资本化研发投入 | | | 研发投入合计 | 2,289.63 | | 研发投入总额占营业收入比例（%） | 0.11 | | 研发投入资本化的比重（%） | |
(2).研发人员情况表
√适用 □不适用
| 公司研发人员的数量 | 60 | | 研发人员数量占公司总人数的比例（%） | 6.6% | | 研发人员学历结构 | | | 学历结构类别 | 学历结构人数 | | 博士研究生 | 1 | | 硕士研究生 | 26 | | 本科 | 33 | | 专科 | 0 | | 高中及以下 | 0 | | 研发人员年龄结构 | | | 年龄结构类别 | 年龄结构人数 | | 30岁以下（不含30岁） | 1 | | 30-40岁（含30岁，不含40岁） | 21 | | 40-50岁（含40岁，不含50岁） | 31 | | 50-60岁（含50岁，不含60岁） | 7 | | 60岁及以上 | 0 |
(3).情况说明
√适用 □不适用
报告期，公司研发中心就房地产行业相关的新产品、新建造技术展开研发工作，形成应用型技术研究成果并应于房地产开发项目中，产生研发投入2289.63万元。
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例(%) | 变动原因 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 13,115,821,322.60 | 8,337,011,822.52 | 57.32 | 项目支出减少 | | 投资活动产生的现金流量净额 | 13,660,366.19 | 105,639,452.03 | -87.07 | 投资支付现金减少 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -13,370,598,664.90 | -8,620,067,712.20 | 不适用 | |
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：亿元
| 项目名称 | 本期期
末数 | 本期期末数
占总资产的
比例（%） | 上期期
末数 | 上期期末数
占总资产的
比例（%） | 本期期末金额
较上期期末变
动比例（%） | 情况说明 | | 货币资金 | 136.89 | 9.89 | 139.28 | 10.04 | -1.72 | | | 交易性金融资产 | 24.13 | 1.74 | 25.09 | 1.81 | -3.83 | | | 其他应收款 | 76.74 | 5.54 | 41.08 | 2.96 | 86.81 | 合作项目投入增加 | | 存货 | 912.20 | 65.90 | 958.38 | 69.06 | -4.82 | | | 投资性房地产 | 99.54 | 7.19 | 99.89 | 7.20 | -0.35 | | | 合同负债 | 363.17 | 26.23 | 272.18 | 19.61 | 33.43 | 预收房款增加 | | 长期借款 | 162.71 | 11.75 | 283.10 | 20.40 | -42.53 | 长期借款减少 |
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 期末数 | 受限原因 | | 货币资金 | 109,182,350.38 | 受限冻结 | | 存货 | 23,690,386,655.03 | 借款抵押 |
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
行业经营信息情况见下表：
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
| 序号 | 持有待开发土地的区域 | 持有待开发
土地的面积
(平方米) | 一级土地
整理面积
(平方米) | 规划计容
建筑面积
(平方米) | 是/否涉及
合作开发
项目 | 合作开发项
目涉及的面
积(平方米) | 合作开发
项目的权
益占比(%) | | 1 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-13-20地块 | 34,359.27 | | 41,231.12 | 否 | | | | 2 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-13-22地块 | 16,261.93 | | 19,514.32 | 否 | | | | 3 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 | 106,428.25 | | 127,714 | 否 | | | | 4 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-09 | 49,126.15 | | 58,951 | 否 | | | | 5 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06 | 28,879.45 | | 34,655 | 否 | | | | 6 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-02-01 | 17,067.18 | | 29,065.77 | 否 | | | | 7 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-02-02 | 76,929.50 | | 104,825.40 | 否 | | | | 8 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-01 | 21,758.82 | | 26,110.58 | 否 | | | | 9 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-02 | 4,275.89 | | 4,275.89 | 否 | | | | 10 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-02 | 59,913.33 | | 81,615.90 | 否 | | | | 11 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-03 | 48,965.83 | | 66,723.90 | 否 | | | | 12 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-04 | 42,277.14 | | 57,617.56 | 否 | | | | 13 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-12 | 37,132.94 | | 44,560 | 是 | 29,708 | 66.67 | | 14 | 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-18 | 22,929.58 | | 27,515 | 是 | 18,344 | 66.67 | | 15 | 黄山区谭家桥镇南组团 B-09-03地块 | 42,965.87 | | 37,151.82 | 是 | 24,769 | 66.67 | | 16 | 黄山区谭家桥镇南组团 B-03-07地块 | 63,690.49 | | 76,429 | 是 | 50,955 | 66.67 | | 17 | 黄山区谭家桥镇南组团 B-06-A地块 | 38,147.86 | | 43,234 | 是 | 28,824 | 66.67 | | 18 | 黄山区谭家桥镇 B-07-12地块（住宅） | 75,832.83 | | 90,999.39 | 是 | 60,669 | 66.67 | | 19 | 黄山区谭家桥镇 B-03-22地块（住宅） | 75,379.54 | | 85,600 | 是 | 57,069 | 66.67 | | 20 | 北京市延庆区康庄镇一、二、三街区 | | 485,300 | 513,600 | 否 | | | | 21 | 北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营 | | 95,600 | 172,100 | 否 | | | | 22 | 北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居住、
商业金融项目 C 区 | 20,000 | | 50,000 | 否 | | | | 23 | 保定市双胜街棚户区改造项目 | | 2,021.6 | 10,108 | 是 | 6,570.20 | 65 | | 24 | 三亚红塘湾旅游度假区 E-02号地块 | 37,982.14 | 0 | 31,000 | 否 | | | | 25 | 三亚市抱坡片区 BP01-05/07/09地块 | 116,469.06 | | 297,756.50 | 是 | 89,326.95 | 30 |
2. 报告期内房地产开发投资情况 （未完）
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