[年报]大名城(600094):大名城2023年年度报告
原标题:大名城:大名城2023年年度报告 上海大名城企业股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2023年度，公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润 222,551,310.40元，年末累计未分配利润4,217,542,145.77元；2023年度，公司母公司实现净利润61,897,854.49元，计提法定盈余公积金6,189,785.45元后，加年初未分配利润1,847,656,293.43元，2023年末可供投资者分配的利润为1,903,364,362.47元。 目前房地产行业仍处于底部调整中，公司经营仍面临着前所未有的挑战。为应对未来的不确定性，保障公司继续安全经营，经综合权衡，2023年度公司拟不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。 同时，公司向特定对象发行股票的事项，正在会同中介机构沟通推进中，根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》（2023年12月修订）及《证券发行与承销管理办法》相关规定，本次年度报告期间暂不能实施现金分红方案，待公司本次发行工作完成后三个月内择机启动现金分红方案，拟分红金额不低于2023年审计后净利润的30%，即6700万元。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 关于存在的行业风险、市场风险等，以及公司可能面临的其他不确定因素，公司已在本报告“经营层讨论与分析”章节进行客观阐述和描述，敬请投资者详细阅读和充分理解。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 28 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 44 第六节 重要事项........................................................................................................................... 46 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 57 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 62 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 63 第十节 财务报告........................................................................................................................... 66
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
(一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，房地产仍处于下行周期，企业利润规模和盈利水平继续呈现下降趋势。报告期，公司销售规模收缩，业绩承压，面对前所未有的挑战，公司牢牢把握安全经营的底线，提升运营效率，做好营销推广，提升货值变现能力，快速回笼资金。报告期，公司经营性现金流净额连续3年为正，货币资金22.20亿元，全年经营性现金流量净额16.48亿元。截至本报告期末，公司资产负债率48.94%，扣除预收账款资产负债率33.78%，净负债率8.60%，现金短债比1.94。 报告期，公司已获得中国证监会出具的同意公司向特定对象发行股票的注册申请、向专业投资者公开发行公司债券注册的批复，以及上海证券交易所关于公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议函等融资批文。 （一）全年业绩同比稳中有增 2023年，公司合并口径实现营业收入116.95亿元，同比增长58.88%，实现归属母公司所有者的净利润 2.23亿元，同比增长 29.98%，实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润2.34亿元，同比增长135.50%。 与去年同期相比，全年收入、利润均实现增长，但环比出现较大幅度减少，主要系计提存货减值准备、部分项目土地增值清算带来变动影响等因素。 2023年度计提存货减值准备说明及影响： 房地产行业属于传统的重资产运营，涉及大量的资金投入，投资回收期长。当行业处于下行周期，原有的资产存在丧失增值性，且可能大幅度减值风险。面对房地产市场的持续下行，同时伴随着已投入借款的到期兑付，公司流动性风险逐步增加。 报告期，公司积极应对，以价格换市场,达到快速回笼现金的目的。具体采取积极的销售和管理措施，针对不同城市、不同区域、不同业态的产品，依据市场情况，通过“降价促销、套餐销售、促销活动”等各种方式吸引购买客户。尤其是车位业态，作为存量资产中无抵押且客户相对精准的可变现存货，公司有针对性的加大了促销力度。在去化期间内，公司发现部分业态的存货出现了减值迹象，为此公司依据《企业会计准则第1号——存货》及公司会计政策的相关规定，对各下属子公司的存货进行了全面清查和资产减值测试，并与年审会计师充分沟通后，审慎评估、准确确定需计提存货跌价准备的具体项目。 上述公司计提存货跌价准备的事项，计提金额约3.68亿元，全额计入公司2023年度经营业绩，等额减少公司2023年度利润总额。 （二）主营业务稳健有序 公司主营业务稳健有序，但房地产业务规模呈现收缩。2023年公司实现销售面积22.90万平方米，累计实现销售金额46.57亿元，续建在建面积 148.96万平方米，竣工面积 65.61万平方米。 近几年，全行业销售规模增速放缓，处在持续的底部筑底阶段，公司生产经营仍面临较大压力。为保持合理的经营性现金流以及偿债资金安排，公司投资策略进一步趋于审慎，对项目利润率的追求是投资决策的首要因素。另一方面，近两年集中供地政策的推出，加剧了核心城市土拍市场竞争的激烈程度，公司在一线城市拿地难度被迫大幅度提升，报告期，公司未继续在上海获取土地，土储规模进一步减少，未来新开工规模也将受到影响。预计未来一两年，在外部环境下未有明显改善的情况下，公司房地产业务规模将存在持续收缩可能，基于房地产行业销售与结算期间存在差异的特点，未来经营业绩亦存在波动风险。 （三）守信交付，筑梦安居 房地产行业进入产品力竞争时代，交付力作为产品力的重要的维度，越来越受到购房者的重视。2023年是公司交付较为集中的阶段，在上海地区，公司映园、映云间、映湖、映晖、映玥、映园二期等6个项目，合计57万平米、4004套的住宅项目交付购房者，公司全力以赴，以高质量、高品质诚意交房，以99%的交房率，完成了交付工作。 （四）履行企业社会责任 这是公司自2013年始发布的第11份可持续发展报告，披露公司年度经济效益与环境、社会与企业管治等方面的理念与做法，增加利益相关方对我们的了解，促进公司稳健发展，行稳致远。 详见《大名城2023年度企业可持续发展报告》。 （五）报告期公司在产品、企业可持续发展方面继续努力 2023年，公司获得交房上海市交付楼盘数量TOP5，国新杯·ESG金牛奖治理二十强，2023上海服务企业100强第67名，2023上海民营企业100强第62名，上海房企50强，其中操盘面积排名28名等荣誉。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）房地产市场概述 2023年的房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，行业规模见顶、销售节奏放缓。 下半年开始政策面继续释放利好，助力购房需求释放，市场信心和购房预期修复尚在进行中，企 业销售去化及回款仍面临较大压力。 1、从商品房销售看，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商 品房销售面积回到了 2015年，其中住宅销售面积下降 8.2%；商品房销售额 116622亿元，下降 6.5%，商品房销售金额则略高于2017年，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面 积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 2、从房地产开发投资情况看，在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，与2022年开发投资规模近10年来首次下降且同比降幅接近10%相比，2023年房地产开发投资持续承压，全年房地产开发投资110913亿元，比去年同期继续下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。 3、从房地产开发企业到位资金情况看，房地产开发企业到位资金较上年127459亿元，比上 年下降13.6%。 4、从房地产企业生产建设情况看，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，新开工规模为2013年以来新低，也较2019年高峰下降近六成；其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%，竣工增速创下近十年新高；其中，住宅竣工面积 72433万平方米，增长 17.2%。竣工突出表现源自当前房地产开发企业新项目开发意愿不强，在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动竣工快速恢复。 5、从房地产企业经营业绩看，CRIC研究显示，2021年以来，企业销售规模增速放缓，部分房企规模负增长，企业整体的结算规模相应也受到影响。同时，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，企业利润空间进一步受到挤压。2023年上半年，近四成房企“减收减利”，超半数企业净利润亏损。 （二）房地产政策回顾与展望 2023年，房地产“供求关系发生重大变化”定调楼市，为房地产市场的优化政策打开空间，同时明确加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市 622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。 预计2024年，供需两端政策仍有发力空间，需求端降低购房成本及购房门槛仍是政策优化聚焦点，特别是一线城市政策或继续优化；供给端，在“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业融资环境有望得到改善，“保交楼”资金和配套举措获进一步跟进，继续推动化解项目交付风险。同时，“三大工程”建设是2024年重要的政策着力点，相关政策有望加速落地。 （数据来源国家统计局、克而瑞地产研究院。） 三、报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产为主业，专业从事住宅地产、商业地产的开发,同时涉足工业地产及旅游地产。 发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。 公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，通过“大名城”品质产品和品质服务，用心为客户营造一个和谐的居住社区，创造一种美好的生活方式。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。 （一）谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流 公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构，坚持低融资成本、稳杠杆融资。 （二）货值结构合理，流动性高 公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司存量土地储备中一、二级联动获取的土地成本优势明显。 （三）产品品质与服务品质是公司的核心竞争力 公司深耕核心城市项目，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的不懈追求，力求打造精美产品；通过优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务，不断提升公司产品的品牌影响力。 （四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一、二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等旧改项目。 五、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本节“一、经营情况讨论与分析”。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
销售费用变动原因说明：主要系本期交付结转集中于上海项目，其前期销售投入的代理费及渠道费较少所致。 管理费用变动原因说明：主要系公司持续采取降本增效，优化人员结构导致人工费减少。 财务费用变动原因说明：主要系公司坚持压缩负债去杠杆的经营方向导致财务费用减少。 营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期建造支出较上期减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系处置金融资产收回现金所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系公司调整融资结构导致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现总营业收入116.95亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入116.95亿元，较上年同比增加58.88%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
本年各区域毛利率及区域收入占比权重变动如下：
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 本期较上年同期变动主要系本期交付结转面积增加。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额5,481.82万元，占年度销售总额0.47%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额74,354.95万元，占年度采购总额33.62%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 详见本报告第三节、五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 详见第三节、五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
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