[年报]中华企业(600675):中华企业2023年年度报告
原标题:中华企业:中华企业2023年年度报告 中华企业股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司 2023年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.28元（含税）。截至2023年12月31日，公司总股本为6,096,135,252股，扣除截至目前已累计回购49,999,921股股份,以此计算合计拟派发现金红利169,291,789.3元（含税）。2023年度公司现金分红数额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例为30.49%。本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。预案尚需提交公司年度股东大会年会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 33 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 49 第六节 重要事项........................................................................................................................... 51 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 67 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 72 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 73 第十节 财务报告........................................................................................................................... 84
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本报告期内，公司向关联方上海地产投资有限公司支付现金购买其持有的上海淞泽置业有限公司 2%股权并完成过户及工商变更，上海淞泽置业有限公司纳入合并范围，该合并属于同一控制下企业合并，按照企业会计准则要求，公司对以前年度相关财务报表数据进行了追溯调整。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 √适用 □不适用 公司于本报告期第二季度向关联方上海世博土地控股有限公司（现更名：上海地产投资有限公司）支付现金购买其持有的上海淞泽置业有限公司2%股权并完成过户及工商变更，上海淞泽置业有限公司纳入合并范围，该合并属于同一控制下企业合并，按照企业会计准则要求，公司对一季度相关财务报表数据进行了追溯调整。 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，面对错综复杂的外部环境，公司坚决强化党建引领，以强烈的责任感和紧迫感，迎难而上，主动作为，攻坚克难，奋力拼搏，聚焦裉节难题，优化管控流程，加快新赛道培育与布局的落地落实，继续在推进项目开发、拓展土地资源获取、强化产品力提升、妥善处置历史遗留问题、加大“修枝剪叶”等工作上下功夫、促实效，奋力推动企业持续发展，不断实现新突破，较好完成了全年目标任务。 1、推进党建教育，厚植企业文化 报告期内，公司把深入学习贯彻党的二十大报告精神、积极开展主题教育作为首要政治任务和头等大事来抓，坚持党的领导体系与公司治理深度融合，为公司高质量发展提供坚强政治保障。 同时公司上下聚焦三年行动计划，凝心聚力、共谋发展，不断深化文明创建，持续做好结对帮扶，厚植企业文化，彰显国企担当。 2、深化主业经营，多赛道齐头并进 报告期内，公司进一步优化房地产开发及资产经营，在加快落实推进新赛道上持续发力，深化现代农业和物业服务生活板块，完善战略落地举措。房地产开发板块对标拿地、开工、销售和交付等关键时间点，完成了住宅项目标准建设工期指引的修订；资产经营围绕“持有、培育、去化”三方面，完成包含经营性资产及存货土地在内的企业资产库建立；物业服务完成设立6个中心、8个事业部，统一职能部门办公和审批系统，对各物业公司及其下属企业全面实施统一提级管理；公司所属新弘农业增资完成，现代农业已初步搭建“农业生产、鲜食工厂、食材供应链、团餐服务、生鲜零售”五大业务板块。 3、充实土地储备，落实可持续发展 报告期内，公司对土地市场进行全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力拓展土地资源。一方面积极对接城市更新资源，另一方面加大攻坚突破市场化拿地力度，于当年 4月以20.105亿元成功竞得热点地块——闵行区莘庄16A-07A住宅地块（中企云启春申项目），随着该幅地块的成功竞得，为公司新增土地储备打下扎实基础，也为企业可持续发展做出贡献。 4、推进项目建设，加速资金回笼 报告期内，公司各项目建设持续推进。完成中企云萃江湾、光华雅境及海睿滨江项目竣工和交付，推进中企云启春申项目开工及首批次主体结构出正负零，实现中企云萃森林、中企誉品银湖湾及中企云启春申项目开盘，推动中企国际金融中心（E06-2）及中企未来世纪大厦（E17-4）两商办项目竣工备案及招商。全年主要项目的顺利推进结转为公司2023年利润实现奠定了基础。 资金是企业持续经营的生命，公司始终秉持现金为王可持续发展的理念，加速各类项目回款，截至报告期末，公司累计完成回款104.41亿元，同时对存量尾盘项目的历史遗留问题及存货情况进行新一轮梳理、摸排，进一步盘实各项目及产品业态的实际情况，抓紧去化。 5、产业布局升级，服务城市生活 报告期内，定位中企城市生活餐食服务、都市现代农业的新弘农业公司于2023年2月完成增资，注册资本金增至2亿元人民币；2023年6月1日成立的中企食当家（上海）城市生活服务有限公司，作为轻资产业务运作主体及闵行工厂生产销售法人主体，承接内外部团餐及供应链业务；2023年6月27日完成原市教委下属上海高校餐饮管理有限公司100%股权收购，实现新弘农业进军上海高校团餐市场重要布局；闵行净菜鲜食工厂一期项目建成投产运营，布局和升级转型团餐供应链运营系统，已成功申报农业产业化上海市重点龙头企业。同时，公司于崇明基地新申请了设施用地 20余亩预留发展潜能。2023年新弘农业已初步构建完成都市农业产－加－销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。 6、多元融资渠道，护航稳健经营 报告期内，公司在资本市场积极开展股权融资和债权融资。股权融资方面，关于向特定对象发行股票申请于2024年1月5日获得上海证券交易所受理。债权融资方面，2023年1月成功发行 7.5亿元公司债债券，发行利率 3.57%，创下中华企业各期限、各品种融资产品最低利率、创近三年以来同评级、2+2年期公司债最低利率。同年11月，上海证券交易所正式受理85.07亿元公司债注册申请。此外，公司还通过探索经营性物业贷款、资产证券化CMBS、REITs等各类创新融资模式，盘活资产流动性，减轻持有型资产资金沉淀问题，护航企业稳健经营。 7、重视人才培养，提升专业技能 报告期内，公司开展以“中企学堂”为主的培训赋能平台建设，助力青年员工多元发展。全年共举办18期，近60名青年骨干走上讲台，进行专业理论、通用知识、专业技能和实操案例等的讲授，在此基础上，公司积极打造“学用相长、训战一体”的多元发展平台，选派员工参与集团专项工作并赴一线交流轮岗，促进人才内外良性循环，提升员工队伍整体技能。凝心聚力、共谋发展，彰显国企社会责任。 二、报告期内公司所处行业情况 1、房地产宏观经济市场分析 2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但房价下跌预期仍在的因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改。2023年全年，我国GDP同比增长5.2%，顺利实现全年5%左右的增长目标，但“三驾马车”中，2024年初出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。 2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在 7月 24日中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。 此外，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多地级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。同时，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力和防控风险，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，待“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。 2、土地市场分析 土地方面，2023年300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧。据中国指数研究院初步统计，2023年全国 300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%，绝对规模均处近十年同期最低水平，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。在全国土拍市场供应量下行状态下，地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少，央国企资金优势凸显，地方国资托底乏力。 三、报告期内公司从事的业务情况 中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过六十九年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化现代农业和物业服务生活板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、发展战略明确 公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。 2、产业协同发展 公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。 3、股东回报稳定 在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红41.71亿元。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入131.87亿元，较去年同期增加415.37%，实现归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较去年同期增加6.12亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.27亿元，较去年同期增加11.48亿元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期增加，结转的营业成本 相应增加。 销售费用变动原因说明：主要系报告期内公司发生的销售代理服务费及维修费较上年同期增加所致。 管理费用变动原因说明：主要系报告期内公司严控各项管理费用支出。 财务费用变动原因说明：主要系报告期内公司平均带息负债规模增加所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司支付的各项税费较上年同期增加，销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司收回投资收到的现金以及取得投资收益收到的现金较上年同期减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司取得借款收到的现金较上年同期增加。 税金及附加变动原因说明：主要系报告期内部分结利项目增值率较高，计提土地增值税较大所致。 投资收益变动原因说明：主要系报告期内公司处置长期股权投资产生的投资收益较上年同期减少。 资产减值损失变动原因说明：主要系报告期内公司对多个资产项目计提资产减值损失所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 99.72%，比上年同期占比增加0.28个百分点；营业成本中主营业务成本占99.79%，比上年同期增加0.44个百分点；公司主营业务较为稳定。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 房地产业、开发产品、上海地区营业收入及营业成本较上年增加，主要系多个预售项目在2023年达到交付条件，公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期增加所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 本报告期内，公司向关联方上海世博土地控股有限公司（现更名：上海地产投资有限公司）支付现金购买其持有的上海淞泽置业有限公司2%股权并完成过户及工商变更，上海淞泽置业有限公司纳入合并范围，该合并属于同一控制下企业合并，按照企业会计准则要求，公司对以前年度相关财务报表数据进行了追溯调整。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额73,395.81万元，占年度销售总额5.56%；其中前五名客户销售额中关联方销售额6,909.06万元，占年度销售总额0.52 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前5名供应商中 前五名供应商采购额156,929.48万元，占年度采购总额59.05%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元
2. 境外资产情况 √适用 □不适用 (1) 资产规模 其中：境外资产144,828.66（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.0002%。 (2) 境外资产占比较高的相关说明 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务所属行业为房地产，据国家统计局统计，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。其中，住宅投资83,820亿元，比上年下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%。其中，住宅销售面积比上年下降8.2%，办公楼销售面积下降9.0%，商业营业用房销售面积下降12.0%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。 公司与本行业相关的经营性信息分析请见本报告中第三节/一“经营情况讨论与分析”及第三节/二“报告期内公司所属行业情况”。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
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