[年报]大龙地产(600159):2023年年度报告
原标题:大龙地产:2023年年度报告 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、f监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李文江、主管会计工作负责人魏彩虹及会计机构负责人（会计主管人员）尚丹峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2023年度公司实现归属于母公司的净利润-330,792,557.87元，截至2023年末可供股东分配的利润712,779,159.16元。鉴于2023年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司2023年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 公司经营回顾： 2023年，公司董事会持续推动公司稳步发展，各部室、各分子公司及全体职工克服困难、努力奋斗，积极推动储备项目开工建设，促进在售项目销售，各项工作开展平稳有序。 报告期内，公司房地产业务在建项目1项，在建总建筑面积54,390.53平方米，年度累计投资金额为6,955.23万元。 报告期内，公司共计实现销售金额9,624.45万元，销售面积7,062.70平方米，实现结转收入金额10,602.85万元，结转面积8,148.96平方米，报告期末待结转面积294.74平方米。 报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目52项，竣工面积21.90万平方米，新签约项目36项，签约金额18,441.11万元。 公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作,使内控建设工作常态化。 二、报告期内公司所处行业情况 政策环境情况： 2023年，房地产市场总体呈现下滑减缓趋势。中央政策力度前稳后松，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端：降首付、降利率、认房不认贷、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持居民按揭购房，助力购房需求释放；供给端：续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导。但政策影响周期较短、居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。 市场环境情况： 2023年全国房地产市场开发经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房屋竣工面积则有所增长。国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资 110,913亿元，比2022年下降9.6%，其中住宅投资83,820亿元，下降9.3%。 2023年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。 其中，住宅新开工面积 69,286万平方米，下降 20.9%。房屋竣工面积 99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。 报告期内，市场销售额同比降低，待售房源增多。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额 116,622亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额 102,990亿元，下降 6%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 报告期内，房地产开发企业到位资金进一步减少。全年到位资金 127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款 15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金 41,989亿元，下降 19.1%；定金及预收款 43,202亿元，下降 11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。 房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。 建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担， 经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 房地产开发方面，作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有深厚的区域资源。公司相继开发了400余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量在项目所在区域具有一定的优势，对未来业务开展具有良好的促进作用。 建筑施工方面，大龙顺发公司具备建筑施工总承包一级资质，公司注重人才队伍建设，拥有各类高初中级专业技术人员83人，一二级建造师46人，一二级造价师5人。大龙顺发公司施工质量过硬，所承建的工程多次获得北京市住房和城乡建设委员颁发的“结构长城杯金奖”，具备年施工100万平方米的能力。近年来，公司多次获得中施企协、中国企协、北京市建筑联合会等部门颁发的荣誉证书，如：AAA企来信用等级证书、AAA质量资质等级证书。公司多次获评“全国合同守信企业”、“中国工程建设诚信典型企业”、“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“ 工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、“北京建设行业诚信企业”等奖项。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入70,927.20万元，比上年同期86,774.92万元下降18.26%；利润总额-30,314.18万元，较上年同期-15,489.86万元下降95.70%；实现净利润-32,860.68万元，较上年同期-19,281.73万元下降 70.42%；归属母公司净利润-33,079.26万元，较上年同期-17,239.77万元下降91.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-33,694.40万元，同比下降77.87%。 截至2023年12月31日，公司资产总额为34.71亿元，较年初41.62亿元减少6.91亿元；负债总额14.67亿元，较年初18.30亿元减少3.63亿元；净资产20.03亿元，较年初23.32亿元减少3.29亿元，其中归属于母公司的所有者权益为19.27亿元，较年初22.57亿元减少3.30亿元；资产负债率为42.28%，较年初下降1.70个百分点。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
销售费用变动原因说明：报告期内房地产销售减少使得销售代理佣金同比减少。 财务费用变动原因说明：报告期内银行存款利息收入同比减少，同时利息支出同比增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：1.报告期内销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期大幅减少；2.报告期内中山裕龙君悦项目进行土地增值税清算，使得本报告期内经营活动现金净流出额较上年同期增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内处置固定资产所收到的资金同比大幅增加。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内筹资活动产生的现金净流入额含股东借款5,000万元，上年同期现金净流出额为分配利润7,658万元。 税金及附加变动原因说明：报告期内计提的土地增值税同比减少。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 □适用 √不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元 分行业情况
无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额51,387.50万元，占年度销售总额72.54%；其中前五名客户销售额中关联方销售额36,493.33万元，占年度销售总额51.45 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额10,234.05万元，占年度采购总额40.17%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币
其他说明 报告期内，前五名供应商中新增的供应商为北京太平洋水泥制品有限公司。 3. 费用 √适用 □不适用 公司相关费用的变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 公司现金流相关科目变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 因房地产项目开发建设，根据有关建设部门要求，公司部分货币资金处于受限状态，具体会计科目明细为：其他货币资金—工程履约保证金29,572,840.14元，其他货币资金—农民工工资保证金65,794,505.71元。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。报告期内，公司主要业务所在区域行业情况及所处市场地位情况如下： 1.房地产行业 报告期内，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广东中山以及内蒙古满洲里三块区域。 顺义地区房地产开发投资和商品房销售面积同比增长。数据显示，2023年，顺义区房地产开发投资同比增长 20.3%；商品房销售面积 117.3万平方米，同比增长 14.9%，其中住宅销售面积91.7万平方米，同比增长20.7%。商品房销售额393.6亿元，同比增长5.4%。报告期内，公司在该区域销售项目2项（其中保障性住房项目1项），可供出售面积57,669.9平方米，实际销售面积（含预售）310.34平方米，占该区域销售总面积的0.03%，销售金额（含预售）1,499.88万元，结转收入金额1,376.04万元。 中山地区数据显示，2023年，中山地区房地产开发投资同比下降25.9%。商品房销售面积为464.7万平方米，同比下降8.3%，商品房销售额为536.5亿元，同比下降4.6%。报告期内，公司在中山区域销售项目2项，可供出售面积95,002.55平方米，实际销售面积（含预售）6,522.05平方米，占该区域销售总面积的0.14%；销售金额（含预售）8,054.19万元，占该区域销售总额的0.15%，结转收入金额9,159.78万元。 满洲里地区属于旅游城市，且前期开发库存体量较大，当地市场较为低迷。报告期内，公司在该区域销售项目1项，项目销售进展缓慢。公司在该地区市场不具备比较优势。 （注：上述区域数据来源于所属地区国土或统计机构，公司无法取得满洲里地区的可靠数据，为避免对投资者产生误导，仅对该地区情况予以文字描述。） 2.建筑施工行业 报告期内，公司建筑施工业务主要集中在顺义周边区域。公司控股子公司大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质，凭借过硬的施工质量和良好的企业信用，在顺义地区拥有较好的口碑。 报告期内，顺义地区建筑业总产值 500.4亿元，大龙顺发实现产值 5.81亿元，占总产值的1.2%。 （1）大龙顺发主要业务模式为施工合同模式，未完工项目数量为19个，未完工项目合同总金额239,626.38万元。 （2）按细分行业近三年收入成本情况表： 单位：万元 币种：人民币
情况说明：公司控股子公司大龙顺发近三年施工项目细分行业均为房屋建设。 单位：万元 币种：人民币
（3）主要供应商及2023年度采购情况 报告期内，顺发公司前五名供应商采购金额10,234.06万元，占年度采购金额的41.82%。 （4）公司报告期内质量控制体系情况 公司根据多年建筑施工项目的经验，建立了一套专业化、规范化、程序化的项目运作体系。 为加强公司的工程建设管理，控制项目质量，公司通过制定《建筑工程施工技术质量管理工作的规定》、《施工方案编制纲要》、《施工组织设计编制大纲》、《工程和采购项目招标管理办法》等工程相关管理制度，对工程项目的立项、土地及各类手续的办理、工程招标、工程管理、工程建设、工程验收等做出详细规定，能够有效确保所括建筑工程施工各项工程高质量、高效率运行。 （5）公司报告期内安全生产制度运行情况 公司已按照国家以及有关部门颁布的与安全生产有关的各种规章制度，制定了安全生产相关内部控制制度，并通过加强对全体员工的安全教育、强化全体员工的安全生产责任意识，确保各项安全生产制度能得到遵守，以预防安全生产事故的发生。报告期内，公司每月由安全操作、安全培训、安全自查(包括记录)等内容进行全面检查，并将重要情况在会议上提出整改意见，发挥互相督促的作用。同时，在不同阶段组织进行专项安全检查，对存在安全隐患的部门和环节进行整改，从而逐步减少安全隐患，减少可预防事故发生。报告期内，公司安全生产制度运行良好。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
报告期内，公司共计实现销售金额9,624.45万元，销售面积7,062.70平方米，实现结转收入金额10,602.85万元，结转面积8,148.96平方米，报告期末待结转面积294.74平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
报告期内，公司房地产可出租总面积为148,832.63平方米，已出租总面积为22,188.01平方米，出租率为14.91%，取得租金总收入1,680.39万元，每平方米月平均租金为63.11元。具体出租面积及出租率情况如下：
5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
6. 其他说明 □适用 √不适用 建筑行业经营性信息分析 1. 报告期内竣工验收的项目情况 √适用 □不适用
√适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
其他说明 □适用 √不适用 2. 报告期内在建项目情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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