[年报]特发服务(300917):2023年年度报告

时间：2024年04月22日 10:30:36 中财网

原标题:特发服务:2023年年度报告

深圳市特发服务股份有限公司
2023年年度报告
公告编号：2024-004
2024年04月
2023年年度报告
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以169,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.2元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。

目录
第一节重要提示、目录和释义........................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................10
第四节公司治理................................................................................................29
....................................................................................48第五节环境和社会责任
第六节重要事项................................................................................................50
第七节股份变动及股东情况............................................................................79
第八节优先股相关情况....................................................................................87
第九节债券相关情况........................................................................................88
................................................................................................89第十节财务报告
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；（四）载有法定代表人签名的公司2023年年度报告文本；
以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。

释义

释义项	指	释义内容
特发服务、公司	指	深圳市特发服务股份有限公司
特发政务	指	深圳市特发政务服务有限公司
特发集团	指	深圳市特发集团有限公司
南通三建	指	江苏南通三建股份有限公司
特发投资	指	深圳市特发投资有限公司
特发声通	指	特发声通科技服务(武汉）有限公司
IFM	指	“IntegratedFacilityManagement”的简称，指综 合设施管理
IDC	指	“InternetDataCenter”的简称，指互联网数据中 心
华为	指	华为技术有限公司
阿里巴巴	指	阿里巴巴（中国）有限公司
中国移动	指	中国移动通信集团有限公司
蚂蚁金服	指	杭州云柯科技有限公司
雅安市银坤企业管理股份有限 公司	指	深圳市银坤投资股份有限公司（证券账户尚未变更）
腾讯	指	深圳市腾讯计算机系统有限公司
字节跳动	指	北京字节网络技术有限公司
国家电网	指	国网浙江省电力有限公司
深交所	指	深圳证券交易所
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
深圳市国资委	指	深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
特发能服	指	四川特发综合能源服务有限公司（原“四川大金源天 鼎物业管理有限公司”）
尾差	指	本报告除特别说明外，若出现总数与各分项数值之和 尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成
报告期、本期、本年	指	2023年1月1日至2023年12月31日
上期、上年同期	指	2022年1月1日至2022年12月31日
元、万元	指	人民币元、万元
（本）报告期末	指	2023年12月31日

第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称	特发服务	股票代码	300917
公司的中文名称	深圳市特发服务股份有限公司
公司的中文简称	特发服务
公司的外文名称（如有）	ShenzhenSDGServiceCo.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如 有）	SDGS
公司的法定代表人	陈宝杰
注册地址	深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
注册地址的邮政编码	518000
公司注册地址历史变更情况	-
办公地址	深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
办公地址的邮政编码	518000
公司网址	www.tefafuwu.com
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	杨玉姣	任俊霏
联系地址	深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010 号特发文创广场五楼	深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010 号特发文创广场五楼
电话	0755-83075915	0755-83075915
传真	0755-83075988	0755-83075988
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
公司披露年度报告的媒体名称及网址	《中国证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网 （http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点	深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼

四、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	北京市西城区阜成门外大街22号1幢外经贸大厦901-22 至901-26
签字会计师姓名	秦昌明、张莉萍

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
?适用□不适用

保荐机构名称	保荐机构办公地址	保荐代表人姓名	持续督导期间
国泰君安证券股份有限公司	中国（上海）自由贸易试验 区商城路618号	许磊、周聪	2020年12月21日至2023 年12月31日

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
五、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

	2023年	2022年	本年比上年增减	2021年
营业收入（元）	2,447,601,179.81	2,005,588,283.41	22.04%	1,691,108,942.31
归属于上市公司股东 的净利润（元）	120,148,853.08	114,096,318.94	5.30%	112,350,582.50
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润（元）	101,525,048.03	84,834,342.02	19.67%	95,306,767.57
经营活动产生的现金 流量净额（元）	212,325,585.40	131,350,391.46	61.65%	175,224,153.82
基本每股收益（元/ 股）	0.71	0.68	4.41%	0.66
稀释每股收益（元/ 股）	0.71	0.68	4.41%	0.66
加权平均净资产收益 率	12.22%	12.68%	-0.46%	13.71%
	2023年末	2022年末	本年末比上年末增减	2021年末
资产总额（元）	1,793,179,739.51	1,538,419,625.16	16.56%	1,360,586,841.12
归属于上市公司股东 的净资产（元）	1,029,544,480.98	943,203,832.26	9.15%	860,951,817.67

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
六、分季度主要财务指标
单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	549,000,398.18	581,496,165.08	691,715,675.73	625,388,940.82
归属于上市公司股东 的净利润	33,236,749.22	26,907,862.63	23,753,108.31	36,251,132.92
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益	29,610,303.34	18,469,879.04	21,972,383.79	31,472,481.86
的净利润
经营活动产生的现金 流量净额	8,102,843.71	64,414,777.49	43,818,522.78	95,989,441.42

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、非经常性损益项目及金额
?适用□不适用
单位：元

项目	2023年金额	2022年金额	2021年金额	说明
非流动性资产处置损益 （包括已计提资产减值 准备的冲销部分）	153,199.56	85,776.85	240,785.21	处置非流动资产收益
计入当期损益的政府补 助（与公司正常经营业 务密切相关，符合国家 政策规定、按照确定的 标准享有、对公司损益 产生持续影响的政府补 助除外）	7,851,603.57	7,904,016.64	2,731,760.99	主要为上市补贴，稳 岗补贴、开发扶持资 金、以工代训等
计入当期损益的对非金 融企业收取的资金占用 费	5,538,379.75	16,186,381.29	11,940,797.88	主要为理财收益
单独进行减值测试的应 收款项减值准备转回	1,673,056.87	1,727,256.84
除上述各项之外的其他 营业外收入和支出	-252,353.30	-576,495.47	22,688.37
其他符合非经常性损益 定义的损益项目	9,971,310.77	13,945,138.58	7,619,149.47	主要为增值税进项加 计抵扣、小规模企业 增值税免征、附加税 减免、招用自主就业 退役士兵税收优惠
减：所得税影响额	5,804,386.09	9,443,670.39	5,181,640.87
少数股东权益影响 额（税后）	507,006.08	566,427.42	329,726.12
合计	18,623,805.05	29,261,976.92	17,043,814.93	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用□不适用
主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。

第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟。

物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利指引和支持。随着政策的逐步完善与升级，物业企业关注对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，通过形成“物业+多元”的模式，挖掘增长空间，实现传统物业服务的升级蜕变。

在此背景下，物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务水平和服务质量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、高效的服务体验。

二、报告期内公司从事的主要业务
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴：
(一）综合物业管理服务
公司聚焦园区物业，以园区物业作为业务战略引领，与商业、住宅及公共物业等协同发展，共同为公司的高质量发展奠定坚实基础。此外，公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建、医院后勤等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。

1.园区物业
公司园区物业管理服务主要面向高新产业园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合客户服务、空间管理、小型物业工程等，代表性项目有包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、东莞、非洲刚果金、安哥拉等地。

2.商业物业
公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。

3.住宅物业
公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。

4.公共物业
公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。

5.能源物业
公司于报告期内通过投资特发能服，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物管范畴，主要为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。

（二）政务服务
公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。

近年，公司在湖北武汉、恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，并逐步在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。

（三）增值服务
公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。报告期内，公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、能源费用托管服务等开展了多项创新举措。

公司多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、中国移动、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国国有物业服务企业综合实力100强TOP15”、“2023中国物业服务力百强企业TOP31”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。

三、核心竞争力分析
（一）国企背景
公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景使得在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。

（二）客户优势
公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户建立了长期合作关系。该类客户一般拥有较强的支付能力和较为稳定的业务需求。与上述知名企业开展深度合作所形成的示范效应，使得公司在园区物业服务细分领域享有较高的品牌影响力。

（三）市场化程度高
公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。

（四）园区服务经验丰富
公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。

（五）标准化服务
公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程及物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。

（六）智能化管控
公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。目前，公司已全面上线财务共享平台系统，推动公司向现代化财务管理模式的转变升级；同时，优化人力资源管理系统，细化员工考勤及考核管理，显著提升人员管理效率；此外，公司广泛开展智能化项目运营试点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务实现高质量发展，不断凝聚公司核心竞争力。

四、主营业务分析
1、概述
报告期内，面对复杂多变的市场环境，公司积极应对内外部多重挑战，认真贯彻落实高质量发展的整体工作思路，坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局，确保主营业务稳步增长，各项业绩指标均达到计划目标。此外，公司还通过投资并购对“天鼎物业”进行增资扩股，展现了较好的市场应变能力和卓越的投并战略眼光，进一步夯实公司核心竞争力，构建了公司多元市场开拓、持续高质量发展的坚实地基。

报告期内，公司实现营业收入24.48亿元，较上年同期增长22.04%；实现利润总额1.72万元，较上年同期增长6.46%；实现归母净利润1.20亿元，较上年同期增长5.30%。全年新拓展项目68个，新增合同金额约5.15亿元。

（一）稳健经营，实现业务稳步增长
报告期内，公司进一步聚焦优势领域，夯实高新产业园区业务，持续拓展与华为、阿里、字节跳动、小红书等重要客户合作的广度和深度，先后中标阿里全球总部C区安保服务项目、北京阿里项目、字节跳动杭州爱力中心和浙大森林项目、小红书上海总部项目等，在拓增量的同时，稳存量，项目成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。稳固提升在IFM综合物业管理服务和IDC数据中心运维服务行业地位。

公司在巩固优势领域的同时，也持续拓展新业务，成功中标深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目，为公司进军市政公建领域，布局城市运营服务业务提供了有力保障。安仁古镇景区物业管理服务项目的成功中标，也标志着公司在旅游物业领域已取得突破性进展。此外，公司于报告期内还成功中标深圳市人民政府口岸办公室陆路口岸免除海关查验配套服务项目，成为公司首个装卸搬运类项目。

（二）投资并购，提升企业发展速度
报告期内，公司积极布局低碳节能相关的能源物管项目，组建专业团队扎实推进天鼎物业并购相关工作，最终成功完成四川大金源天鼎物业管理有限公司（现“特发能服”）增资扩股项目，这是公司自上市以来首个真正意义上的自主投并购项目，不仅为公司带来可观的合同收入，同时由于水电站物业管理的专业性，存在一定的进入壁垒，公司凭借此次并购成功突破这一壁垒，正式进入大型能源基地物管新赛道，为进一步提升在能源物管领域的市场份额和竞争力奠定了坚实基础。

政务方面，为深入推进全国化市场拓展，增强板块竞争力，公司与上海声通信息科技股份有限公司及重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）合资成立特发声通科技公司，该公司将立足于数字政务服务应用的深入探索与智慧政务服务平台的构建，致力于全面提升公司政务服务的技术性竞争力，驱动公司政务服务板块持续高质量发展。

（三）科技赋能，助力长效持续发展
报告期内，公司积极落实科技升级的整体要求，一是通过同行调研、一线走访、集体座谈、专项研讨会等方式，整合内外部资源和信息，探讨科技升级主要方向和实施路径，编制《特发服务科技升级规划方案》。二是通过聚焦核心业务与需求，有序完成智慧物业应用（一期）项目建设工作并在多个物业项目应用；不断深化完善人力资源与财务管理等中后台信息化系统功能，管理效能有效提升。三是在设备设施运维、环境清洁等项目管理场景中持续推进智能化应用，利用物联网技术、智能清洁机器人及机械化设备，有效替代部分人工，服务质量和效率极大提升。

（四）品质提升，夯实企业发展基础
报告期内，公司始终坚持品质是企业发展的核心要素。在体系建设方面，参与1项国家标准编制及1项地方标准的编制工作。为更全面了解客户需求意向和满意程度，公司23年特地聘请了专业第三方机构来进行客户满意度调研。根据调研结果显示，公司整体服务质量表现较好，尤其是在政务服务、口岸管养、园区服务等方面获得了客户的高度评价。

（五）守牢底线，安全生产时刻警钟长鸣
安全管理是企业经营和发展的前提保障，为确保有效控制公司安全生产风险，一是积极传达落实政府、集团文件精神和安全要求，重点开展安全生产攻坚行动、加强燃气安全排查整治等专项工作；二是强化安全教育，从法律法规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是全面推进安全生产标准化体系建设，同时，引入第三方“飞检”，委托第三方公司对项目开展监督检查及考核，提升安全管理水平。

2、收入与成本
（1）营业收入构成
营业收入整体情况
单位：元

	2023年		2022年		同比增减
	金额	占营业收入比 重	金额	占营业收入比 重
营业收入合计	2,447,601,179.81	100%	2,005,588,283.41	100%	22.04%
分行业
物业管理服务	2,443,458,503.28	99.83%	2,003,118,511.06	99.88%	21.98%
其他业务	4,142,676.53	0.17%	2,469,772.35	0.12%	67.74%
分产品
综合物业管理服 务	1,998,168,806.05	81.64%	1,649,872,378.01	82.26%	21.11%
政务服务	253,090,807.82	10.34%	231,468,420.98	11.54%	9.34%
增值服务	192,198,889.41	7.85%	121,777,712.07	6.07%	57.83%
其他业务收入	4,142,676.53	0.17%	2,469,772.35	0.12%	67.74%
分地区
东北	7,611,201.21	0.31%	10,905,337.31	0.54%	-30.21%
华东	635,443,465.91	25.96%	539,768,605.80	26.91%	17.73%
华北	102,161,734.90	4.17%	76,854,254.10	3.83%	32.93%
华中	378,900,660.43	15.48%	336,831,736.10	16.79%	12.49%
华南	1,120,803,240.33	45.79%	939,328,594.28	46.84%	19.32%
西南	183,575,101.61	7.50%	92,033,042.15	4.59%	99.47%
西北	5,640,001.07	0.23%	4,544,753.93	0.23%	24.10%
海外	13,465,774.35	0.55%	5,321,959.74	0.27%	153.02%
分销售模式
直接销售	2,447,601,179.81	100.00%	2,005,588,283.41	100.00%	22.04%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况?适用□不适用
单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上 年同期增减	营业成本比上 年同期增减	毛利率比上年 同期增减
分行业
物业管理服务	2,443,458,503.28	2,146,254,310.89	12.16%	21.98%	24.18%	-1.56%
分产品
综合物业管理 服务	1,998,168,806.05	1,832,129,871.22	8.31%	21.11%	25.16%	-2.96%
政务服务	253,090,807.82	215,137,953.07	15.00%	9.34%	8.87%	0.37%
分地区
华东	635,443,465.91	574,840,075.20	9.54%	17.73%	20.91%	-2.38%
华中	378,900,660.43	333,114,793.53	12.08%	12.49%	13.72%	-0.96%
华南	1,120,803,240.33	965,520,373.65	13.85%	19.32%	21.79%	-1.75%
分销售模式
直接销售	2,447,601,179.81	2,149,253,817.62	12.19%	22.04%	24.16%	-1.50%

□适用 ?不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况?适用□不适用
已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
?适用□不适用
单位：万元

合同 标的

对方当 事人

合同总金额

合计已履 行金额

本报告期 履行金额

待履行金 额

本期确认 的销售收 入金额

累计确认 的销售收 入金额

应收 账款 回款 情况

是 否 正 常 履 行

影响 重大 合同 履行 的各 项条 件是 否发 生重 大变 化

是否 存在 合同 无法 履行 的重 大风 险

合 同 未 正 常 履 行 的 说 明

华为 系项 目

华为技 术有限 公司及 其关联 公司

106,688.14

86,220.02

15,859.88

20,468.12

16,962.15

81,467.22

回款 正常

是

否

否

深圳 坂田 物业 项目

华为技 术有限 公司

44,382.26

28,484.33

10,046.74

15,897.93

9,478.06

26,861.54

回款 正常

是

否

否

已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5）营业成本构成
产品分类
产品分类
单位：元

产品分类	项目	2023年		2022年		同比增减
		金额	占营业成本比重	金额	占营业成本比重
综合物业管理服务	人工成本	926,102,162.74	43.09%	844,591,888.14	48.79%	9.65%
综合物业管理服务	业务外包成本	562,531,145.40	26.17%	451,044,984.91	26.06%	24.72%
综合物业管理服务	物业经营费用	288,375,432.01	13.42%	120,146,622.31	6.94%	140.02%
综合物业管理服务	材料成本	55,121,131.07	2.56%	48,076,628.94	2.78%	14.65%
政务服务	人工成本	212,581,794.06	9.89%	193,990,402.78	11.21%	9.58%
政务服务	业务外包成本	927,661.19	0.04%	1,788,220.54	0.10%	-48.12%
政务服务	物业经营费用	1,628,497.82	0.08%	1,835,643.72	0.11%	-11.28%
增值服务	人工成本	47,529,278.21	2.21%	38,559,819.30	2.23%	23.26%
增值服务	物业经营费用	9,028,767.55	0.42%	5,485,290.72	0.32%	64.60%
增值服务	材料成本	42,428,440.84	1.97%	22,787,383.48	1.32%	86.19%
其他业务	人工成本及投 资性房地产折 旧	2,999,506.73	0.14%	2,781,398.86	0.16%	7.84%

说明
营业成本构成主要系人工成本、业务外包成本、物业经营费用、材料成本等（6）报告期内合并范围是否发生变动
?是□否
公司于报告期内投资设立安哥拉全资子公司；
公司于报告期内通过投资特发能服持有其51%股份，成为其控股股东；公司于报告期内与上海声通融智技术集团有限公司、上海声通信息科技股份有限公司、重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）共同投资设立特发声通，公司持有其51%股份，成为其控股股东；公司于报告期内通过分立方式成立湖北特发政务服务有限公司，公司持有其51%股份；公司于报告期内已完成下属全资子公司深圳市特发物流科技有限公司的工商注销。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）	1,671,088,737.05
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	68.27%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例	2.35%

公司前5大客户资料

序号	客户名称	销售额（元）	占年度销售总额比例
1	第一名	891,251,968.26	36.41%
2	第二名	359,590,670.73	14.69%
3	第三名	316,714,813.28	12.94%
4	第四名	57,532,933.85	2.35%
5	第五名	45,998,350.93	1.88%
合计	--	1,671,088,737.05	68.27%

主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）	101,811,551.94
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例	10.96%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例	0.00%

公司前5名供应商资料

序号	供应商名称	采购额（元）	占年度采购总额比例
1	广州晶东贸易有限公司	23,226,065.23	2.50%
2	深圳市维度人力资源有限公司	22,571,028.55	2.43%
3	上海中城卫保安服务集团有限公司	20,658,641.08	2.22%
4	深圳市玉皇清洁服务有限公司	19,329,186.37	2.08%
5	浙江奥航综合服务有限公司	16,026,630.71	1.73%
合计	--	101,811,551.94	10.96%

主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
3、费用
单位：元

	2023年	2022年	同比增减	重大变动说明
销售费用	18,505,665.54	19,063,756.01	-2.93%
管理费用	129,160,192.51	118,160,277.90	9.31%
财务费用	-4,736,304.87	-2,947,242.48	-60.70%	主要是存款利息收入 增加
研发费用	5,118,710.22	5,398,967.23	-5.19%

4、研发投入

主要研发项目名称	项目目的	项目进展	拟达到的目标	预计对公司未来发展 的影响
智慧物业应用（一 期）项目	本项目主要围绕特发 服务在管物业项目现 场运营管理实际需 求，建设智慧物业应 用(一期)项目，通过 建设智慧物业应用平 台系统，为现场物业 管理科技赋能，提升 特发服务智慧物业应 用管理的数据标准 化、业务标准化、流 程标准化水平。	2022年10月启动项 目开发实施建设，截 至目前，整体进展如 下:1)已完成系统平台 的部署、实施与应用 上线；2)已完成全部 项目信息的基础数据 采集、处理与系统录 入，并完成智慧物业 平台在20个物业项目 上线试运行；3)已完 成项目交付各子系统 及功能模块验收工 作，项目正式进入最 终验收阶段;4)目前正 在积极准备，全部物 业项目上线智慧物业 平台的各项工作。	2023年12月31日， 完成各经营单位物业 项目智慧物业平台实 施工作，包括物业项 目相关数据处理与录 入、角色权限设置与 分配、功能应用培训 等实施工作。	本项目通过科技手段 赋能特发服务物业运 营管理，提高运营效 率，优化服务质量， 加强总部管控。实现 人、财、事、物、空 间的集约化管理，形 成实时准确的运营数 据，满足特发服务作 为上市企业公开、透 明管理的要求。同时 通过本项目建设的应 用系统、数字运营中 心、能力平台、数据 平台和物联平台，搭 建灵活拓展的系统架 构，支持不同业态不 同业务模式的运营管 理，支撑特发服务多 业态物业项目市场拓 展与运营管理。

公司研发人员情况

	2023年	2022年	变动比例
研发人员数量（人）	62	62	0.00%
研发人员数量占比	0.43%	0.47%	-0.04%
研发人员学历
本科	26	26	0.00%
硕士	0	0	0.00%
研发人员年龄构成
30岁以下	34	34	0.00%
30~40岁	28	28	0.00%

近三年公司研发投入金额及占营业收入的比例

	2023年	2022年	2021年
研发投入金额（元）	5,118,710.22	5,398,967.23	0.00
研发投入占营业收入比例	0.21%	0.27%	0.00%
研发支出资本化的金额 （元）	0.00	0.00	0.00
资本化研发支出占研发投入 的比例	0.00%	0.00%	0.00%
资本化研发支出占当期净利 润的比重	0.00%	0.00%	0.00%

公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 ?不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 ?不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
5、现金流
单位：元

项目	2023年	2022年	同比增减
经营活动现金流入小计	2,726,840,891.65	2,136,344,153.09	27.64%
经营活动现金流出小计	2,514,515,306.25	2,004,993,761.63	25.41%
经营活动产生的现金流量净额	212,325,585.40	131,350,391.46	61.65%
投资活动现金流入小计	1,829,152,195.36	2,163,678,858.93	-15.46%
投资活动现金流出小计	1,803,231,993.84	2,013,462,588.98	-10.44%
投资活动产生的现金流量净额	25,920,201.52	150,216,269.95	-82.74%
筹资活动现金流入小计	1,225,000.00
筹资活动现金流出小计	85,691,984.09	43,947,641.95	94.99%
筹资活动产生的现金流量净额	-84,466,984.09	-43,947,641.95	-92.20%
现金及现金等价物净增加额	153,778,802.83	237,609,265.45	-35.28%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用□不适用
经营活动现金流量净额较去年同期增加61.65%，主要系销售回款增加所致；投资活动现金净额较去年同期减少82.74%，主要系2023年购买理财产品及并购特发能服所致；

	金额	占利润总额比例	形成原因说明	是否具有可持续 性
投资收益	13,050,821.87	7.60%	对联营公司的投资收益及 理财产品投资收益	是
公允价值变动损益	59,246.57	0.03%
营业外收入	857,819.16	0.50%
营业外支出	1,110,172.46	0.65%
信用减值	1,144,142.53	0.67%
其他收益	18,147,787.25	10.57%	主要为稳岗补贴、个税手 续费返还、增值税进项加 计抵扣、小规模企业增值 税免征、附加税减免、招 用自主就业退役士 兵税收优惠	是

六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元

	2023年末		2023年初		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资产比 例	金额	占总资产比 例
货币资金	744,856,469.61	41.54%	554,759,077.37	36.06%	5.48%
应收账款	416,937,709.25	23.25%	455,210,357.20	29.59%	-6.34%
存货	4,801,555.69	0.27%	4,749,983.80	0.31%	-0.04%
投资性房地产	48,829,612.73	2.72%	50,631,942.25	3.29%	-0.57%
长期股权投资	8,235,990.16	0.46%	5,631,556.09	0.37%	0.09%
固定资产	49,851,463.60	2.78%	16,773,560.49	1.09%	1.69%
使用权资产	30,302,855.90	1.69%	20,266,215.92	1.32%	0.37%
合同负债	48,916,063.76	2.73%	48,395,071.84	3.15%	-0.42%
租赁负债	21,479,948.54	1.20%	14,559,021.56	0.95%	0.25%

境外资产占比较高（未完）