[年报]德必集团(300947):2023年年度报告
原标题:德必集团:2023年年度报告 2023年年度报告 2024年4月 2023年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人邱玉田及会计机构负责人(会计主管人员)邱玉田声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在经营中可能存在的风险因素及应对措施已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 7 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................................. 11 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................................... 40 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................................... 59 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................................... 60 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................. 78 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................................... 85 第九节 债券相关情况 ............................................................................................................................................................ 86 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................................... 87 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网 公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2023年年度报告文件。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
?适用 □不适用
□适用 ?不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
上年同期对下游客户进行租金减免；（3） 2023 年 5月并购的圣博华康项目在本报告期产生了收入贡献。 2 业务规模及收入虽然大幅增加，但成本费用同步增加，导致归母净利润同比略微增长。成本增长的原因：（1）主要系 规模增长，收入和成本同步增加；（2）因大环境影响，上年同期获得上游租金减免；（3）2023年5月并购圣博华康项目 在本报告期增加与收入对应的成本费用。 3 经营活动产生的现金流量净额增加主要系收入增长及预收下游客户款项增加所致 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在 不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 六、分季度主要财务指标
七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 本期其他符合非经常性损益定义的损益项目为：受大环境影响于本期获得的上游租金减免 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）公司所处行业情况 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。 1、中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，城市更新进入重要时期，2023 年度多重政策引领产业园需求进一步释放 国家统计局发布的数据显示，截至 2023 年末，我国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.20%。随着我国城镇化率逐步提高，城市成为人口集聚的主要空间，按照世界城市化发展规律，城镇化率达 70%至 80%时，城镇化进程将逐步放缓，城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，将从数量的快速扩张向高质量发展转变，进入城市更新的重要时期。城市更新行动以城市整体为对象，以新发展理念为引领，以城市体检评估为基础，以统筹城市规划建设管理为路径，顺应城市发展规律，推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。 2023年，中国政府高度重视城市更新工作，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策。住房和城乡建设部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》强调，特别提到要加强历史文化保护传承；2023 年 3 月两会政府工作报告提出将实施城市更新行动、推进历史街区的保护与传承等工作作为重点工作内容；2023 年 6 月住房和城乡建设部发布的《城乡历史文化保护利用项目规范》强调延续历史文脉，推动城乡建设高质量发展，增强中华民族文化自信；2023年11月21日，自然资源部印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，引领各大城市未来城市更新的政策走向。城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，杜绝大拆大建的规模性开发，强调城市运营存量建筑的优化与价值提升。城市更新政策的密集出台，旨在通过优化城市空间结构、提升城市功能，在这些政策的推动下，老旧工业区和产业园区将得到重新规划和升级，市场对于改造和运营存量建筑的需求将逐步释放。 2、产业集聚、增值服务等成为产业园区运营新趋势，文化创意与科创企业数量增长推动文科创产业园区稳步发展 2023 年以来，宏观经济恢复不及预期，我国产业园区空置率持续偏高，在市场与产业环境持续演变的背景下，伴随需求侧多样化和个性化需求的日益增长，产业园区的运营正在向更高层次、更多元化的方向发展。未来的文化创意产业园区将以智慧运营、产业集聚、增值服务、文旅融合和绿色可持续发展等趋势为导向，不断探索创新的发展模式，推动产业园区的健康、可持续发展，为产业的繁荣注入新的活力和动力。 （1）文化创意产业园区呈现出产业集群化、增值服务深化、智慧运营升级、可持续发展推进以及文旅融合加强等多元化发展趋势。 未来的文化创意产业园区将专注于产业的深度专业化和细分市场，致力于打造具有独特特色的产业集群，以此提升整个产业的核心竞争力。园区将致力于促进企业间的合作与协同作用，建立产业链上下游之间的紧密联系，从而增强整体的创新能力和对市场的快速响应。园区将锁定具有前瞻性的产业，通过精准定位，围绕细分产业进行深入研究，打造专业化的空间载体，构建完善的产业生态和服务体系，引导产业集聚，最终形成具有明显特色和高辨识度的产业“标签”。在智慧运营方面，园区将迈向智能化管理和服务的新阶段，运用物联网、大数据、云计算等先进技术提升运营效率和管理质量。通过创建数字化服务平台，结合数字运营平台，园区将为企业提供全面一站式服务，包括政策咨询、市场分析、人才培训等，以满足企业的多元化需求，支持企业的全面成长。同时，园区将致力于推广清洁能源和环保材料的使用，实施节能减排措施，打造绿色、低碳的园区环境，展现对可持续发展的承诺。文旅融合也将成为文化创意产业园区未来发展的重要趋势，园区将加强与旅游业的结合，打造具有魅力的文化旅游目的地，推动文化产业与旅游业的互利共赢。 （2）我国文科创企业稳步增长，以文化创新为核心的轻资产企业正日益成为文化创意产业园区的主要驱动力。 文化创意产业正日益成为推动经济增长和社会进步的关键力量。随着我国文化创意及相关产业的稳步增长，文化创意产业园区也迎来了快速发展的新阶段。截至 2023 年，中国规模以上文化及相关产业企业数量已增至7.1万家，业务范围覆盖新闻信息服务、内容创作与生产、创意设计服务、文化传播渠道、文化投资运营、文化娱乐休闲服务等多个重要领域，文化产业的整体规模正在迅速扩大， 根据国家统计局发布的数据，2023 年文化企业实现营业收入达 129,515 亿元，同比增长 8.2%，利润总额达到11,566亿元，同比增长30.9%，营业收入利润率为8.93%，较上年增加了1.55个百分点。 此外，得益于新基建和数字经济等领域的政策扶持，中国的科创企业近年来发展迅猛，据仲量联行的统意企业发展的重要基地，文化创意产业园区将从轻资产的文科创公司的蓬勃发展中获得重要推动力。这些园区不仅为企业提供了一个成长的平台，也为整个产业的创新和繁荣贡献了力量。 3、政策扶持为文创产业注入新动力，市场需求催生文体旅新赛道 在全球化和文化多元化的推动下，文化创意产业迎来了前所未有的发展机遇。2023 年，中国政府通过一系列政策文件，如《“十四五”文化发展规划》为文化创意产业园区的发展创造了有利条件。 《苏州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》特别提出了文化产业倍增计划，旨在打造全国数字文化产业集聚区和引领区，强化智慧文旅平台建设，实现到 2025 年文化产业增加值占GDP比重提升至10.5%的目标。姑苏区作为先行试点，已完成多个数字文创产业园的建设，并计划打造更多聚焦于数字经济、新基建、文创设计、互联网 IP 等重点领域的园区。这些举措加速了文旅产业的数字化转型升级，推动了传统文旅业态的数字化改造，发展了数字文娱、数字创意等新业态。 在这样的政策背景下，文化创意产业园区作为文化与旅游连接的重要平台，正逐步成为推动地区经济发展和文化传承的关键力量。园区通过举办各类文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，不仅满足了市场对高品质旅游体验的需求，也促进了地方文化的传播和创新。 （二）公司所处行业地位 公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城市，运营管理 74 个文化创意产业园区，管理面积超135万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。 作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先，确立行业地位。创意设计能力方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“德必WE”、“德必·文体旅”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。园区运营管理能力方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业，在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。 公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务和主要经营模式 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“受托运营”等新模式为主逐步过渡。 1、承租运营 承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 2、参股运营 参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。 3、受托运营 受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等并收取相关业务收入，或通过与业主方营业额分成获取收益。现发展模式，业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB 模式”等模式为主，AB 模式即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装修成本，对比直营模式下现金流更为安全。 （二）公司经营业绩情况 截至2023年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，克服了重重压力，园区管理面积已超 135 万平方米，较 2022 年同比增长 14.40%；报告期内，公司实现营业总收入 116,923.98 万元，较去年同期上升50.12%，主要系新项目进入招商运营期收入逐步释放及2023年5月圣博华康纳入公司合并范围产生收入贡献所致；归属于上市公司股东的净利润为 3,323.85 万元，较去年同期提升2.29%。 截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了 74 个文化创意产业园区，运营管理面积超135万平方米。其中，承租运营园区65个，运营管理面积约113.15万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区3个，运营管理面积约2.63万平方米。 （三）报告期内重点工作 2023年，是变局中复苏与重建的一年，是充满惊喜与挑战的一年，是德必创立20周年。从黄浦江畔始航到布局全国和海外市场，从文创到科创，从一个园区到近百个园区，从服务几十个客户到服务近万家客户……德必人始终如一，默默耕耘，聚合各方力量，融合产业资源，坚守“为客户创造更大价值”的使命，为城市更新、产业集聚和自身发展交出了新的答卷。 1、坚持聚焦主业发展，4城8园正式亮相 2023 年，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市，稳健扩大经营规模。德必公交易园、德必世纪WE、德必上海书城WE、德必彩虹WE、德必·汉口江滩、大虹桥德必WE、德必天府五街 WE、德必·大华里共 8 个园区先后正式开园，园区主要位于上海、杭州、武汉、成都 4 个城市。上述园区的开园推进各个城市更新行动的实施，同时助力公司的可持续发展。 2023年，公司8个开园的园区 2、开辟文旅新赛道，助力城市更新与产业升级 “2023 年姑苏区（上海）投资环境说明会”上，公司与姑苏区政府、苏州名保集团签署战略合作 协议，标志着未来公司将会深度参与古城保护与开发利用，助力姑苏区城市更新战略，同时也表明公司 正式进军文旅赛道。公司目前已进入文体旅融合发展新阶段，聚焦文化、体育和旅游资源的共用共享， 将文化内容、符号、故事融入旅游各环节，助力城市更新与产业升级。未来，公司将持续深耕文体旅融 合发展，希望能以苏州桃花坞项目为起点，以城市更新为主线，稳中求进，短期聚焦长三角，系统谋划， 长线布局长江中游城市群与陕川渝西三角经济区，为文化添翼，为旅游铸魂，领跑城市更新升级赛道， 助力公司业绩进一步提升。 公司与姑苏区政府、苏州名保集团签署战略合作协议 3、收购圣博华康，扩大收入规模 圣博华康专注于文化创意园区规划顾问、投资和运营，基于自身规划咨询、项目开发拓展、集成物 业服务等能力，建立了创意园区规划、开发、运营整体服务体系，具有一定的品牌影响力、市场资源、 运营能力以及较好的成长性。2023 年 5 月，圣博华康纳入公司合并报表范围内，其运营管理的 6 个项 目融入公司，该次收购促进公司快速扩大管理面积、拓展新一线城市市场，在扩大收入利润规模的同时， 获取一定的产业咨询规划能力和人才，从而进一步完善公司的核心竞争力，扩大品牌影响力，提高公司 持续经营能力和盈利能力。 圣博华康运营管理的6个项目 4、实施股份回购，提振市场信心 基于对公司未来发展的信心和对公司价值的认可，增强投资者对公司的投资信心，公司于 2023 年11月 22日召开的第二届董事会第二十一次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司使用不低于人民币2,000万元（含本数）、不超过人民币3,800万元（含本数）自有资金以集中竞价交易方式回购公司部分股份；于2024年2月7日召开的第三届董事会第二次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司使用不低于人民币 5,000万元（含本数）、不超过人民币 10,000 万元（含本数）自有资金以集中竞价交易方式回购公司部分股份。公司牢固树立回报股东意识，坚持以投资者为本，切实增强投资者的获得感，为稳市场、稳信心积极贡献力量。 5、报告期内，公司及运营园区获得的主要奖项和荣誉情况如下：
三、核心竞争力分析 公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在创意设计能力和园区运营管理两个方面。 1、既有建筑改造的创意设计能力创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，打造了一支高水平的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必 WE”系列、“德必·文体旅”系列园区品牌。 2、园区运营管理能力公司依托于自主研发的智慧园区管理系统 wehome 平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。 四、主营业务分析 1、概述 参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元
单位：元
进行租金减免（3） 2023 年 5月并购圣博华康项目在本报告期产生了收入贡献。 2 收入虽然大幅增加，但成本费用同步增加，导致归母净利润同比略微增长。成本增长的原因：（1）主要系规模增长， 收入和成本同步增加；（2）因大环境影响，上年同期获得上游租金减免；（3）2023年5月并购圣博华康项目在本报告期 增加与收入对应的成本费用。 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用 （3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 ?适用 □不适用 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用 已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况 ?适用 □不适用 单位：万元
行业和产品分类 行业和产品分类 单位：元
不适用 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 ?是 □否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用 ?不适用 公司主要供应商情况
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
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