[年报]皇庭国际(000056):2023年年度报告
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时间：2024年04月27日 20:10:37 中财网 |
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原标题:皇庭国际:2023年年度报告
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2023年年度报告
2024年04月
2023年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人史立功及会计机构负责人（会计主管人员）李亚莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了保留意见的审计报告，公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
公司在经营中主要存在战略实施风险、业务扩张风险、市场不确定性加大的风险、人才储备不足与团队管理风险等，敬请广大投资者注意投资风险。
详细内容见本报告“第三节 管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,210,088,720为基数，向全体股东每10股派发现金红利0元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ...................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................... 7 第三节 管理层讨论与分析 .......................................... 12 第四节 公司治理 .................................................. 26 第五节 环境和社会责任 ............................................ 44 第六节 重要事项 .................................................. 45 第七节 股份变动及股东情况 ........................................ 69 第八节 优先股相关情况 ............................................ 76 第九节 债券相关情况 .............................................. 77 第十节 财务报告 .................................................. 78
备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在《证券时报》以及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 本公司、公司、皇庭国际 | 指 | 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 | | 皇庭集团 | 指 | 深圳市皇庭集团有限公司 | | 皇庭投资 | 指 | 深圳市皇庭投资管理有限公司 | | 皇庭产控、皇庭产业控股 | 指 | 深圳市皇庭产业控股有限公司 | | 百利亚太 | 指 | 百利亚太投资有限公司 | | 皇庭国际集团 | 指 | 皇庭国际集团有限公司 | | 融发投资 | 指 | 深圳融发投资有限公司，公司全资子
公司 | | 同心再贷款 | 指 | 深圳市同心小额再贷款有限公司 | | 同心基金 | 指 | 深圳市同心投资基金股份公司 | | 瑞泽租赁 | 指 | 瑞泽国际融资租赁有限公司，公司控
股子公司 | | 皇庭商务服务 | 指 | 深圳市皇庭商务服务有限公司，公司
全资子公司 | | 重庆皇庭 | 指 | 重庆皇庭珠宝广场有限公司，公司全
资子公司 | | 意发功率 | 指 | 德兴市意发功率半导体有限公司，公
司控股子公司 | | 半导体 | 指 | 导电性能介于导体和绝缘体之间的物
质，如：硅和锗 | | 集成电路 | 指 | 将一定数目的晶体管、二极管、电
阻、电容和电感等集成在一起，从而
实现电路或者系统功能的半导体器件 | | 晶圆、芯片 | 指 | 在半导体片材上（单晶硅上）进行扩
散、光刻、蚀刻、清洗、钝化、金属
化等多道工艺加工，制成的能实现某
种功能的半导体器件 | | 电力电子器件 | 指 | 又称为功率半导体器件，主要用于电
力设备的电能变换和控制电路等方面 | | SBD | 指 | 肖特基势垒二极管（Schottky
Barrier Diode），是以其发明人肖特
基博士命名的一种金属-半导体（接
触）二极管 | | FRD | 指 | 快恢复二极管（简称FRD）是一种具
有开关特性好、反向恢复时间短特点
的半导体二极管 | | IGBT | 指 | 绝缘栅双极型晶体管（Insulated
Gate Bipolar Transistor），是由
BJT（双极型三极管）和 MOS（绝缘栅
型场效应管）组成的复合全控型电压
驱动式功率半导体器件 | | MOSFET、MOS | 指 | 金属-氧化物半导体场效应晶体管
（Metal-Oxide-Semiconductor-
Field-Effect Transistor）,是一种
可以广泛使用在模拟电路与数字电路
的场效晶体管 | | SiC | 指 | 碳化硅，一种碳硅化合物，是第三代
半导体的主要材料 | | GaN | 指 | 氮化镓，一种氮和镓的化合物，是一
种直接能隙（direct bandgap）的半
导体 | | IDM | 指 | 垂直整合制造（Integrated Design
and Manufacture），指从设计、制
造、封装测试到销售自有品牌都一手
包办的半导体垂直整合型公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 皇庭国际、皇庭B | 股票代码 | 000056、200056 | | 变更前的股票简称（如有） | 深国商 | | | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 皇庭国际 | | | | 公司的外文名称（如有） | ShenzhenWongtee International Enterprise Co., Ltd. | | | | 公司的外文名称缩写（如
有） | Wongtee International | | | | 公司的法定代表人 | 郑康豪 | | | | 注册地址 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元 | | | | 注册地址的邮政编码 | 518048 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 2011年8月25日，公司注册地址由“深圳市人民南路深圳发展中心大厦23层”，变更
为“深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼6楼A”；2016年2月23日，公司
注册地址由“深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼6楼A”“，变更为“深圳
市福田区金田路2028号皇岗商务中心58楼03单元”；2019年6月21日，公司注册地
址由“深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心58楼03单元”，变更为“深圳市福田
区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元”。 | | | | 办公地址 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元 | | | | 办公地址的邮政编码 | 518048 | | | | 公司网址 | www.wongtee000056.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 吴凯 | 黄豪焕 | | 联系地址 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华
路350号岗厦皇庭大厦28A01单元 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华
路350号岗厦皇庭大厦28A01单元 | | 电话 | （0755）82281888 | （0755）82535565 | | 传真 | （0755）82566573 | （0755）82566573 | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] |
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | http://www.szse.cn | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《证券时报》、巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/） | | 公司年度报告备置地点 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大
厦28A01单元 |
四、注册变更情况
| 统一社会信用代码 | 914403001921790834 | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） | 公司上市之初主要经营商品零售业，在国内逐步发展大型连锁商场。后为
了连锁网点的拓展，下属公司融发投资积极开展房地产业务，采取以商养
地、以地保商的发展策略，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国
内商业发展形势发生变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，我司已
退出了传统零售百货业及房地产开发，大力发展购物中心项目。在 2010
年公司完成重组后，确定了以商业不动产运营为公司的主营业务，公司致
力于成为领先的商业资产综合运营商。 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 公司于1992年经中国人民银行深圳经济特区分行批准发行股份，其中深圳
市特发集团有限公司（以下简称"特发集团"）持有1459.56万股，占总股
本35%，为公司第一大股东。2006年公司股权分置改革方案正式实施之
后，特发集团持有公司的股份为 2933.8952万股，占总股本13.28%，原第
二大股东马来西亚和昌父子有限公司（以下简称"和昌父子"）持有
3026.4192万股，占总股本13.70%，成为公司第一大股东。2009年4月和
昌父子将其持有的公司3026.4192万股B股全部转让给百利亚太，百利亚
太成为公司第一大股东。2010年8月初，郑康豪先生通过受让百利亚太的
100%股权成为公司第一大股东的实际控制人。公司法定代表人郑康豪先生
通过其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股持有公司股份，系公司
实际控制人。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 深圳市福田区滨河大道5022号联合广场A座49楼 | | 签字会计师姓名 | 孙志军、陈启生 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是 □否
追溯调整或重述原因：会计政策变更
| | 2023年 | 2022年 | | 本年比上年增减 | 2021年 | | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 营业收入（元） | 1,171,704,287.31 | 663,174,655.33 | 663,174,655.33 | 76.68% | 754,410,363.46 | 754,410,363.46 | | 归属于上市公司股东的
净利润（元） | -1,126,749,099.86 | -1,230,935,713.35 | -1,228,081,041.93 | 8.25% | -1,157,331,799.94 | -1,152,814,226.90 | | 归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净
利润（元） | -644,661,683.29 | -502,933,703.33 | -500,079,031.91 | -28.91% | -244,090,245.34 | -239,572,672.30 | | 经营活动产生的现金流
量净额（元） | 313,295,473.82 | 385,287,928.13 | 385,287,928.13 | -18.69% | 408,371,500.94 | 408,371,500.94 | | 基本每股收益（元/
股） | -0.98 | -1.64 | -1.63 | 39.88% | -1.01 | -1.01 | | 稀释每股收益（元/
股） | -0.98 | -1.64 | -1.63 | 39.88% | -1.01 | -1.01 | | 加权平均净资产收益率 | -72.53% | -43.54% | -43.35% | -29.18% | -42.71% | -40.22% | | | 2023年末 | 2022年末 | | 本年末比上年末增
减 | 2021年末 | | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 总资产（元） | 8,777,131,488.11 | 10,132,551,070.87 | 10,139,923,315.33 | -13.44% | 10,926,030,630.07 | 10,930,548,203.11 | | 归属于上市公司股东的
净资产（元） | 994,363,805.87 | 2,099,737,860.78 | 2,107,110,105.24 | -52.81% | 3,442,467,337.93 | 3,446,984,910.97 |
会计政策变更的原因
2022年11月30日，财政部发布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号），明确单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用《企业会计准则第18号——所得税》规定的初始确认豁免的会计处理，规定该豁免不
得适用于会产生金额相同且方向相反的暂时性差异的交易。因此，本公司需要为初始确认租赁和固定资产弃置义务产生
的暂时性差异确认一项递延所得税资产和一项递延所得税负债。本公司自2023年1月1日起施行。
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初至本解释施行日之间发生的适用本解释的单项交易，本公司
按照本解释的规定进行调整。对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初因适用本解释的单项交易而确认的
租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性
差异的，本公司按照本解释和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的
期初留存收益及其他相关财务报表项目。
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
?是 □否
| 项目 | 2023年 | 2022年 | 备注 | | 营业收入（元） | 1,171,704,287.31 | 663,174,655.33 | 营业收入 | | 营业收入扣除金额（元） | 385,936,742.47 | 0.00 | 与主营业务无关 | | 营业收入扣除后金额（元） | 785,767,544.84 | 663,174,655.33 | 扣除后营业收入 |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 195,608,889.46 | 599,763,731.00 | 217,923,708.60 | 158,407,958.25 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | -101,828,223.54 | -317,379,582.85 | -92,054,511.70 | -615,486,781.77 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润 | -103,090,755.47 | -135,294,947.17 | -95,349,049.80 | -310,926,930.85 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 41,213,275.03 | 71,607,450.59 | 123,557,475.55 | 76,917,272.65 |
□是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 2023年金额 | 2022年金额 | 2021年金额 | 说明 | | 非流动性资产处置损
益（包括已计提资产
减值准备的冲销部
分） | -269,489,139.05 | 40,035.61 | 1,382,173.78 | 主要是本报告期出售投资
性房地产所产生的损失。 | | 计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按
照确定的标准享有、
对公司损益产生持续
影响的政府补助除
外） | 1,121,238.35 | 3,653,815.59 | 752,911.30 | | | 单独进行减值测试的
应收款项减值准备转
回 | 1,699,424.89 | | | 主要是本报告期收回部分
关联方应收款项。 | | 采用公允价值模式进
行后续计量的投资性
房地产公允价值变动
产生的损益 | -338,723,076.00 | -793,769,749.37 | -826,466,905.40 | 主要是本报告期投资性房
地产公允价值有所下降。 | | 除上述各项之外的其
他营业外收入和支出 | 2,027,380.79 | 100,487,844.04 | -184,480,459.83 | | | 其他符合非经常性损
益定义的损益项目 | 334,731.98 | 1,122,740.86 | 288,860.77 | | | 减：所得税影响额 | -113,232,147.45 | 2,557,286.09 | 4,034,451.47 | | | 少数股东权益影
响额（税后） | -7,709,875.02 | 36,979,410.66 | -99,316,316.25 | | | 合计 | -482,087,416.57 | -728,002,010.02 | -913,241,554.60 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管理业务，公司
所处的行业情况如下：
（一）功率半导体业务
半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体
强，国家强。
功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、
变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。细分产品主要有 MOSFET、
IGBT、BJT等。
随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也在迅速提升。根据 Omida 的数据及预测，
2023年全球功率半导体市场规模达到 503亿美元，预计 2027年市场规模将达到596 亿美元。中国是最大的功率半导体
市场之一，据中商产业研究院发布的《2024-2029年中国功率半导体产业市场供需格局及发展前景预测报告》，2024年
中国功率半导体市场规模预计将达到 1752.55亿元人民币。这一增长主要受到智能电网、新能源汽车等领域对功率半导
体需求量大幅提升的推动。
（二）商业管理业务
公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
1、购物中心方面
根据深圳市政府工作报告显示，2023年，深圳全市生产总值同比增长 6.0%，至人民币 34,606.4亿元，增速居国内
大中城市前列，深圳社会消费品零售总额首次实现破万亿，达10,486.19亿元，同比增长7.8%。
根据戴德梁行统计，2023年，深圳累计新增 31.3万平方米的优质购物中心，全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。在跨境消费活跃的支撑下，位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金上调，同时新兴商圈标杆
项目依托人流不断培育升级，实现租金提升；另一方面，传统板块竞争加剧，结构性因素拉低均值——多因素共同作用
下，全市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势。
2、物业管理服务方面
2023 年，受上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规
模增速略有放缓。随着国家和地方政策的不断完善，与物业管理行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。
从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。随
着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业管理行业产生积极影响。同时，发展转轨、与地
产脱钩被行业普遍视为新发展模式的基础。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）商业管理业务
公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理
业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项
目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购
物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域
提供综合服务和自持运营服务。
2、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延
展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住
宅等多种业态的物业服务能力。
（二）功率半导体业务
报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售业务，拥有年产36万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为 FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/
风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
三、核心竞争力分析
（一）功率半导体领域
1、人才优势
人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专
业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
2、技术优势
公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定
为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
3、业务模式优势
公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与 fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使
用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。
（二）商业管理领域
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新
聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的
空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
2、多业务协同发展
公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整
租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同
业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运
营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业
出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等
为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，
集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
四、主营业务分析
1、概述
截至2023年末，公司总资产为 877,713.15万元，归属于上市公司股东的净资产为 99,436.38万元；2023年度公司实现营业收入117,170.43万元，较上年同期上升76.68%，实现归属于上市公司股东的净利润-112,674.91万元，较上
年上升8.25%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-64,466.17万元，同比下降28.91%。主要是受融资成
本仍高企、公司持有的相关投资性房地产公允价值下降产生的减值亏损以及重庆皇庭广场被动资产处置造成的损失等因
素影响。
1、商业运营服务业务
报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入 36,185.00万元，较上年同期减少 1,352.29万元，下降 3.60%，占公司营业收入的 30.88%，综合毛利率 91.58%，同比增长 3.36个百分点。随着国内消费形势复苏，公司经营的商业体出
租率高，招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运行，公司抢抓有利时机，积极引入优质品
牌，有效提升流量，为该项业务全年保持平稳经营业绩提供重要保障。
2、物业管理服务业务
截至2023年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。报告期，物业管理服务业务实现营业收入 29,205.10万元，较上年同期增加 777.73万元，同比上升 2.74%，占公司营业收入的 24.93%，综合毛利率
39.78%，同比下降1.68个百分点。
3、功率半导体业务
2023年是收购意发功率后第一个完整的审计年度，公司着力针对意发功率内部管理、组织架构、岗位职责、制度流程等方面提升其规范化运营水平，加快提升其与公司的融合发展。
报告期，意发功率实现营业收入12,905.49万元；报告期，意发功率内部管理成效明显，具体如下： 产量方面，德兴工厂全年产出 26.6万片，较上年同期增长 60%。成本控制方面，采购中心通过批量采购、建立长期合作、直接压价等多种途径，有效分摊了终端产品价格下降的压力。产品质量方面，2023年平均成活率为98.58%，较
2022年提升 1.58%，平均测试良率为 97.92%，较 2022年提升 1.62%，均接近业内标杆水平。产品研发方面，定型量产
94款产品，自主在研系列化或拓展品（包括定制品）27款产品，全流程代工4款产品。
报告期，意发功率获得以下荣誉：
（1）意发功率获得江西省专精特新中小企业称号
（2）江西省功率器件工程研究中心资格
（3）上饶市“五一劳动奖状”及“领军企业”
（4）通过国家两化融合管理体系评定（《信息化和工业化融合管理体系》和《信息化和工业化融合管理体系新型能力分级要求》）
4、融资租赁业务
（1）瑞泽租赁在处置不良资产方面也取得了一定进展。
（2）映瑞光电项目已进入破产程序，目前由破产管理人选定的第三方审计、评估机构对映瑞光电开展审计和资产评估工作。因公司在破产清算程序中有一定优先地位，有望2024年收回部分回款。
（3）关于公务机出售事宜，已选定意向买家，正推进协议签订中。同时已准备启动十年大修，为后续处置工作做准备。
为适应公司转型发展，瑞泽租赁亦不遗余力拓展储备新业务。积极开拓不良资产获得渠道，并利用保理公司牌照和团队的客户资源，开拓供应链金融业务。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
| | 2023年 | | 2022年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 1,171,704,287.31 | 100% | 663,174,655.33 | 100% | 76.68% | | 分行业 | | | | | | | 商业运营服务 | 361,850,042.42 | 30.88% | 375,372,954.94 | 56.60% | -3.60% | | 物业管理服务 | 292,051,046.85 | 24.93% | 284,273,712.52 | 42.87% | 2.74% | | 功率半导体业务 | 129,054,888.92 | 11.01% | | | | | 融资租赁服务及其他 | 2,811,566.65 | 0.24% | 3,527,987.87 | 0.53% | -20.31% | | 出售投资性房地产 | 385,936,742.47 | 32.94% | | | | | 分产品 | | | | | | | 分地区 | | | | | | | 华南地区 | 590,946,549.57 | 50.43% | 572,342,101.49 | 86.30% | 3.25% | | 西南地区 | 449,326,388.38 | 38.35% | 90,683,041.55 | 13.67% | 395.49% | | 华东地区 | 129,054,888.92 | 11.01% | | | | | 华北地区 | 2,376,460.44 | 0.21% | 149,512.29 | 0.03% | 1,489.47% | | 分销售模式 | | | | | | | 直接销售 | 1,171,704,287.31 | 100.00% | 663,174,655.33 | 100.00% | 76.68% |
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 商业运营服务 | 361,850,042.42 | 30,472,461.73 | 91.58% | -3.60% | -31.10% | 3.36% | | 物业管理服务 | 292,051,046.85 | 175,862,032.99 | 39.78% | 2.74% | 5.68% | -1.68% | | 功率半导体业务 | 129,054,888.92 | 147,746,104.98 | -14.48% | | | | | 出售投资性房地
产 | 385,936,742.47 | 522,423,907.24 | -35.37% | | | | | 分地区 | | | | | | | | 华南地区 | 590,946,549.57 | 206,411,794.13 | 65.07% | 3.25% | 12.48% | -2.87% | | 西南地区 | 449,326,388.38 | 522,838,136.47 | -16.36% | 395.49% | 1825.42% | -86.42% | | 华东地区 | 129,054,888.92 | 147,746,104.98 | -14.48% | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元
| 行业分类 | 项目 | 2023年 | | 2022年 | | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本
比重 | 金额 | 占营业成本
比重 | | | 商业运营服务 | 商业运营服务 | 30,472,461.73 | 3.47% | 44,224,261.56 | 20.90% | -31.10% | | 物业管理服务 | 物业管理服务 | 175,862,032.99 | 20.04% | 166,403,337.08 | 78.64% | 5.68% | | 功率半导体业务 | 功率半导体业务 | 147,746,104.98 | 16.83% | | | | | 融资租赁服务及
其他 | 融资租赁服务及
其他 | 1,191,528.60 | 0.14% | 978,447.34 | 0.46% | 21.78% | | 出售投资性房地
产 | 出售投资性房地
产 | 522,423,907.24 | 59.52% | | | |
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
详见“2023年度财务报表附注八、合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 ?适用 □不适用
公司于2022年底将意发功率纳入合并报表范围，因此，本报告期公司新增功率半导体业务，该项业务对公司经营及
业绩影响详见本节“2、收入与成本”分析。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
| 前五名客户合计销售金额（元） | 126,307,543.69 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 10.78% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 0.00% |
公司前5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额（元） | 占年度销售总额比例 | | 1 | 第一名 | 44,102,341.10 | 3.76% | | 2 | 第二名 | 35,915,003.72 | 3.07% | | 3 | 第三名 | 17,279,974.85 | 1.47% | | 4 | 第四名 | 15,825,585.15 | 1.35% | | 5 | 第五名 | 13,184,638.87 | 1.13% | | 合计 | -- | 126,307,543.69 | 10.78% |
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额（元） | 145,306,474.40 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 27.37% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 2.56% |
公司前5名供应商资料
| 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 第一名 | 36,354,321.88 | 6.85% | | 2 | 第二名 | 35,013,723.71 | 6.59% | | 3 | 第三名 | 32,111,138.43 | 6.05% | | 4 | 第四名 | 28,232,024.27 | 5.32% | | 5 | 第五名 | 13,595,266.11 | 2.56% | | 合计 | -- | 145,306,474.40 | 27.37% |
主要供应商其他情况说明
?适用 □不适用
第五名为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。
3、费用
单位：元
| | 2023年 | 2022年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 16,363,917.72 | 13,075,524.31 | 25.15% | 本报告期意发功率纳入合并
增加所致。 | | 管理费用 | 124,693,371.26 | 88,062,733.10 | 41.60% | 本报告期意发功率纳入合并
增加所致。 | | 财务费用 | 664,780,105.60 | 580,183,640.04 | 14.58% | 上年同期根据法院判决结果
将中信信托借款利率降低至
18%所致。 | | 研发费用 | 7,783,398.17 | | | 本报告期意发功率纳入合并
增加所致。 | | 公允价值变动损益 | -477,378,771.97 | -793,769,749.37 | -39.86% | 本报告期投资性房地产公允
价值变动减少。 |
4、研发投入
?适用 □不适用
| 主要研发项目名称 | 项目目的 | 项目进展 | 拟达到的目标 | 预计对公司未来发展
的影响 | | 客户定制的常规
10A/15A/25A/35A 1200V
FRD产品开发 | 定制产品，满足客户需求 | 完成 | 产品定型量产 | 服务至上，品牌影响
增强 | | 30A 1200V批产FRD良率
提升改善项目 | 产品良率提升，单片成本降
低 | 完成 | 平均良率由88%提升
至95%以上 | 晶圆单片成本降低 | | 60A 1200V批产FRD可靠
性性能改善项目 | 提升产品品质和市场竞争
力，降低客诉率，进一步满
足中高端客户需求 | 完成 | 产品定型量产 | 提升产品市场竞争
力，进一步满足中高
端客户需求 | | 600V H系列FRD高温Low
TRR新工艺平台开发及系
列化产品生产 | 增加FRD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富FRD产品门类，
提升市场竞争力 | | 45V 掺Ph工艺肖特基新
平台开发及系列化产品生
产 | 增加SBD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富SBD产品门类，
提升市场竞争力 | | 100V 掺Ph工艺肖特基新
平台开发及系列化产品生
产 | 增加SBD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富SBD产品门类，
提升市场竞争力 | | 65V 掺Ph工艺肖特基新
平台开发及系列化产品生
产 | 增加SBD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富SBD产品门类，
提升市场竞争力 | | 200V 掺Ph工艺肖特基新
平台开发及系列化产品生
产 | 增加SBD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富SBD产品门类，
提升市场竞争力 | | 10A/15A/20A 1200V批产
FRD良率提升工程变更项
目 | 产品良率提升，单片成本降
低 | 完成 | 平均良率由88%提升
至95%以上 | 晶圆单片成本降低 | | 200~400V批产FRD产品
FAST性能改善项目 | 提升产品品质和市场竞争
力，降低客诉率，进一步满
足中高端客户需求 | 完成 | FAST考核零失效 | 提升产品市场竞争
力，进一步满足中高
端客户需求 | | 400V U系列FRD高温漏
电改善项目 | 提升产品品质和市场竞争
力，降低客诉率，进一步满
足中高端客户需求 | 完成 | 高温漏电考核零失效 | 提升产品市场竞争
力，进一步满足中高
端客户需求 | | 650V常规U系列平台FRD
新品开发 | 增加FRD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富FRD产品门类，
提升市场竞争力 | | 1200V H系列FRD高温
Low TRR新工艺平台开发 | 增加FRD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富FRD产品门类，
提升市场竞争力 | | 1200V 辐照工艺FRD新工
艺平台开发 | 增加FRD产品品种门类 | 完成 | 系列化产品定型量产 | 丰富FRD产品门类，
提升市场竞争力 | | 批产100V与200V双胞肖
特基VF改善项目 | 提升产品品质和市场竞争
力，降低客诉率，进一步满
足中高端客户需求 | 完成 | 产品VF典型值降低
20mV左右，与同行水
平相当 | 提升产品市场竞争
力，进一步满足中高
端客户需求 |
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 ?不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 ?不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
5、现金流
单位：元
| 项目 | 2023年 | 2022年 | 同比增减 | | 经营活动现金流入小计 | 885,516,842.18 | 779,096,645.11 | 13.66% | | 经营活动现金流出小计 | 572,221,368.36 | 393,808,716.98 | 45.30% | | 经营活动产生的现金流量净
额 | 313,295,473.82 | 385,287,928.13 | -18.69% | | 投资活动现金流入小计 | 5,552,258.45 | 7,900,000.00 | -29.72% | | 投资活动现金流出小计 | 51,074,703.87 | 49,557,773.45 | 3.06% | | 投资活动产生的现金流量净
额 | -45,522,445.42 | -41,657,773.45 | -9.28% | | 筹资活动现金流入小计 | 620,366,705.02 | | | | 筹资活动现金流出小计 | 816,915,963.69 | 319,884,608.62 | 155.38% | | 筹资活动产生的现金流量净
额 | -196,549,258.67 | -319,884,608.62 | 38.56% | | 现金及现金等价物净增加额 | 71,286,731.76 | 23,727,711.71 | 200.44% |
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
经营活动产生的现金流量净额，较去年同期下降18.69%，主要是本期意发功率纳入合并，其采购支出等经营活动流出较
大所致。
筹资活动产生的现金流量净额，较去年同期增加38.56%，主要是本期徽商银行续贷，筹资活动现金流入增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ?适用 □不适用
1、本期支付的借款利息支出计入筹资活动中。
2、本期计提未支付的利息金额较大且不影响现金流量。
3、本期计提的资产折旧摊销、信用减值损失、资产减值损失及投资性房地产公允价值变动金额较大且不影响现金流量。
五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元
| | 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | -4,375,377.26 | 0.38% | | 否 | | 公允价值变动损益 | -477,378,771.97 | 41.74% | 主要是本报告期投资
性房地产公允价值有
所下降。 | 否 | | 资产减值 | -86,525,327.22 | 7.57% | | 否 | | 营业外收入 | 22,128,120.44 | -1.93% | | 否 | | 营业外支出 | 20,111,806.52 | -1.76% | | 否 |
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
| | 2023年末 | | 2023年初 | | 比重增
减 | 重大变动说明 | | | 金额 | 占总资产比
例 | 金额 | 占总资产比
例 | | | | 货币资金 | 189,365,601.63 | 2.16% | 157,962,907.97 | 1.56% | 0.60% | | | 应收账款 | 240,448,262.22 | 2.74% | 293,163,623.79 | 2.89% | -0.15% | | | 存货 | 90,947,067.90 | 1.04% | 108,063,146.97 | 1.07% | -0.03% | | | 投资性房地产 | 6,736,735,200.00 | 76.75% | 7,736,498,201.40 | 76.30% | 0.45% | | | 长期股权投资 | 83,636,215.19 | 0.95% | 84,522,831.64 | 0.83% | 0.12% | | | 固定资产 | 112,823,517.69 | 1.29% | 112,593,203.07 | 1.11% | 0.18% | | | 在建工程 | 69,019,081.40 | 0.79% | 74,226,356.97 | 0.73% | 0.06% | | | 使用权资产 | 284,145,648.39 | 3.24% | 312,754,913.01 | 3.08% | 0.16% | | | 短期借款 | 401,468,019.96 | 4.57% | 414,651,184.99 | 4.09% | 0.48% | | | 合同负债 | 10,919,482.38 | 0.12% | 18,675,838.83 | 0.18% | -0.06% | | | 长期借款 | 424,000,000.00 | 4.83% | | | 4.83% | 本报告期徽商
银行借款续贷
2年。 | | 租赁负债 | 304,029,574.38 | 3.46% | 321,817,181.61 | 3.17% | 0.29% | |
境外资产占比较高 （未完）
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