津投城开(600322):津投城开2023年度审计报告

时间：2024年04月29日 18:23:16 中财网

原标题:津投城开:津投城开2023年度审计报告

天津津投城市开发股份有限公司
审 计 报 告
中喜财审2024S01342号









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审 计 报 告

中喜财审 2024S01342号

天津津投城市开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了津投城开2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于津投城开，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事
项。

（一）存货跌价准备
1、事项描述
如津投城开合并财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释（十五）、6所述的会计政策及附注“五、合并财务报表项目注释”（五）所述，截至2023年12月31日，津投城开存货账面价值合计1,055,607.92万元，占总资产的比率67.63%，计提存货跌价准备金额444,515.48万元。当存货成本高于其可变现净值时，津投城开按照存货成本与可变现净值的差额计提存货跌价准备。

由于存货金额的重大，而可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用和待投入开发成本等的估计，我们将存货跌价损失准备识别为关键审计事项。

2、审计应对
与评价存货跌价损失准备相关的审计程序包括：
（1）了解并评估津投城开与存货跌价损失准备相关的内部控制，并就相关关键控制点进行测试；
（2）选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。

（3）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正确。

（4）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及津投城开的销售预算计划进行比较；对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算进行比较；同时将新完工的开发项目的实际成本与预算成本进行
比较，以评估项目预算的准确性；将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

（二）房地产开发项目的收入确认
1、事项描述
2023年度，津投城开房地产开发项目销售收入293,265.09万元，占销售收入总额的比例为96.05%，相关信息在合并财务报表附注 “五、合并财务报表主要项目注释”（三十四）营业收入及营业成本中披露；津投城开有关收入确认的会计政策在合并财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释（三十三）收入中进行描述。由于房地产开发项目的收入为津投城开重要财务指标，且收入确认对财务报表影响较大，管理层在收入的确认和列报时可能存在重大错报风险，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。

2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计程序如下：
（1）检查津投城开的房产标准买卖合同条款，以评价津投城开有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（2）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键控制点，测试并评价关键控制设计和运行的有效性；
（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住确认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
（4）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。


四、 其他信息
津投城开管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括2023年度财务报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估津投城开的持续经营能力，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算津投城开、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津投城开的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据合并财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。


在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。

同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。

由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对津投城开持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致津投城开不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就津投城开中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以 对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见 承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层合并资产负债表
2023年12月31日
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司 单位：人民币元

附注	2023年12月31日
五、（一）	237,637,649.38
五、（二）	2,186,768,301.52
五、（三）	28,748,106.90
五、（四）	190,233,777.37
五、（五）	10,556,079,165.65
五、（六）	694,066,210.70
	13,893,533,211.52
五、（七）	438,469,714.46
五、（八）	7,517,115.00
五、（九）	1,230,346,598.75
五、（十）	29,746,162.62
五、（十一）	5,062,602.18
五、（十二）	1,160,804.78
五、（十三）	2,276,147.98
五、（十四）
	1,714,579,145.77
	15,608,112,357.29
附注	2023年12月31日
五、（十六）	414,076,160.00
五、（十七）	1,862,463,914.19
五、（十八）	2,693,750.23
五、（十九）	1,285,576,266.55
五、（二十）	33,681,059.13
五、（二十一）	300,439,691.83
五、（二十二）	3,622,289,418.79
	273,772,688.64
	26,630,809.80
五、（二十三）	3,510,295,755.84
五、（二十四）	109,348,319.71
	11,140,864,336.27
五、（二十五）	3,707,000,000.00
五、（二十六）
五、（二十七）	17,730,783.42
五、（二十八）	9,155,747.96
五、（十五）	1,815,734.67
	3,735,702,266.05
	14,876,566,602.32
五、（二十九）	1,105,700,000.00
五、（三十）	2,400,709,733.27
五、（三十一）	-500,000.00
五、（三十二）	304,265,165.37
五、（三十三）	-3,578,266,051.46
	231,908,847.18
	499,636,907.79
	731,545,754.97
	15,608,112,357.29

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分。

母公司资产负债表
2023年12月31日
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司 单位：人民币元

附注	2023年12月31日
	1,285,124.70
十五、（一）	1,495,066,890.00
	1,700,000.00
十五、（二）	8,722,328,255.83
	67,328,870.37
	30,064,221.23
	10,317,773,362.13
十五、（三）	6,995,854,421.33
	7,467,115.00
	409,710,842.55
	19,454,742.65
	5,062,602.18
	1,160,804.78
	1,082,702.24
	7,439,793,230.73
	17,757,566,592.86

母公司资产负债表（续）
2023年12月31日
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司

附注	2023年12月31日
	130,000,000.00
	168,618,067.27
	4,466,095.00
	30,327,100.09
	264,939,890.76
	9,132,005,238.05
	13,291,100.00
	26,630,809.80
	2,701,772,255.84
	12,432,128,647.01
	2,052,000,000.00
	17,730,783.42
	1,815,734.67
	2,071,546,518.09
	14,503,675,165.10
	1,105,700,000.00
	2,401,138,687.39
	-500,000.00
	300,658,063.84
	-553,105,323.47
	3,253,891,427.76
	17,757,566,592.86

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分。

附注	本期金额
	3,053,099,136.19
五、（三十四）	3,053,099,136.19
	3,805,300,076.68
五、（三十四）	2,884,054,992.73
五、（三十五）	61,155,645.14
五、（三十六）	181,254,250.64
五、（三十七）	94,660,825.39
五、（三十八）	584,174,362.78
	578,639,144.73
	933,701.42
五、（三十九）	1,327,622,754.80
五、（四十）	53,105.60
	53,105.60
五、（四十一）	320,704.19
五、（四十二）	-548,470,210.91
五、（四十三）	-8,203.43
	27,317,209.76
五、（四十四）	22,806,892.33
五、（四十五）	38,403,345.41
	11,720,756.68
五、（四十六）	26,868,855.13
	-15,148,098.45
	-15,148,098.45
	37,769,051.46
	-52,917,149.91
	-15,148,098.45
	37,769,051.46
	-52,917,149.91
	0.0342
	0.0342

编制单位：天津津投城市开发股份有限公司 单位：人民币元

附注	本期金额
十五、（四）	571,003,799.13
十五、（四）	506,067,724.27
	28,999,105.19
	107,551.00
	60,305,230.95
	519,179,269.96
	517,112,542.61
	88,266.53
	1,313,782,804.87
十五、（五）	-839,946,893.40
	53,105.60
	-2,256,165.34
	-8,203.43
	-72,083,539.54
	22,012,919.03
	29,681,939.59
	-79,752,560.10
	120,300.24
	-79,872,860.34
	-79,872,860.34
	-79,872,860.34

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分。

附注	本期金额
	2,956,754,137.41
	35,454,556.23
五、（四十七）1	612,931,324.06
	3,605,140,017.70
	985,269,373.85
	82,414,250.04
	156,906,783.48
五、（四十七）1	1,165,669,733.98
	2,390,260,141.35
	1,214,879,876.35
	810.00
	810.00
	485,928.03
	485,928.03
	-485,118.03
	718,600,000.00
	718,600,000.00
	1,432,153,150.00
	519,204,546.91
五、（四十七）2	6,227,413.00
	1,957,585,109.91
	-1,238,985,109.91
	-24,590,351.59
	173,874,453.01
	149,284,101.42

2023年度
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司 单位：人民币元

附注	本期金额
	616,340,886.72
	1,660,044,104.18
	2,276,384,990.90
	8,497,399.89
	34,236,319.06
	53,610,909.54
	1,147,977,125.12
	1,244,321,753.61
	1,032,063,237.29
	810.00
	-
	810.00
	8,785.98
	-
	-
	8,785.98
	-7,975.98
	-
	160,000,000.00
	-
	160,000,000.00
	795,680,000.00
	394,835,203.33
	2,130,773.00
	1,192,645,976.33
	-1,032,645,976.33
	-590,715.02
	1,086,035.36
	495,320.34

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分。

合并所有者权益变动表
2023年度
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司 单位：人民币元

归属于母公司所有者权益										少数 股东权益
股本	其他权益工具			资本公积	减： 库存股	其他 综合收益	专项储备	盈余公积	一般 风险准备	未分配 利润	其 他
	优先股	永续债	其他
1,105,700,000.00				2,400,709,733.27		-500,000.00		304,265,165.37		-3,616,035,102.92		552,554,057.70
1,105,700,000.00				2,400,709,733.27		-500,000.00		304,265,165.37		-3,616,035,102.92		552,554,057.70
										37,769,051.46		-52,917,149.91
										37,769,051.46		-52,917,149.91
1,105,700,000.00				2,400,709,733.27		-500,000.00		304,265,165.37		-3,578,266,051.46		499,636,907.79

合并所有者权益变动表（未完）