[年报]天地源(600665):天地源股份有限公司2023年年度报告
原标题:天地源:天地源股份有限公司2023年年度报告 天地源股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人袁旺家、主管会计工作负责人王涛及会计机构负责人（会计主管人员）于凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度拟不进行利润分配，也不送红股、不进行资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 28 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46 第六节 重要事项........................................................................................................................... 47 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 57 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 63 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 63 第十节 财务报告........................................................................................................................... 70
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
√适用 □不适用 根据财政部发布的《企业会计准则解释第16号》，公司对现行会计政策相关内容进行变更，并根据首次执行该准则的累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司本期归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润及收益相关财务指标较上年同期下降的主要原因：受市场环境影响，公司本期结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降；同时，部分房地产项目存货出现减值迹象，公司按照会计准则要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，房地产行业处于探底调整阶段，恢复不及预期，房企经营依然面临挑战。在此形势下，公司以推进建立房地产发展新模式为指引，坚持稳中求进的总基调，主动应对市场的巨大变化和行业的深度调整，紧密围绕转型升级、创新发展启动年的经营目标，积极推进发展模式、发展方式转型，创新工作举措，提升工作实效，全力推动公司稳健发展。 （一）惟实励新，转型升级、创新发展成效进一步显现 1、营销管理持续创新。密切关注政策及市场变化，不断提高市场预判能力，做实客群研究，做细案场管理，加快资源去化。西安永安华府项目全年销售业绩位居西安商品房住宅排行榜前10位；苏州平江观棠项目连续两次加推，蝉联区域销售榜前3位；咸阳珺樾坊、和樾溪谷项目销售业绩稳居咸阳市场第一梯队。 2、产品创新迭代升级。积极推进产品标准化体系建设，编制自然系观棠产品线和住宅类精装修设计产品标准化手册，制定《产品品质精细化管理办法》《产品创新管理办法》，加快推进产品标准化应用，产品受到市场的高度关注和认可。 3、资产运营扎实推进。组建资产运营团队，制定了《开发产品租赁管理办法》，确定滞重资产的界定标准和运营思路，资产运营工作取得初步进展。 4、品牌建设焕新赋能。以重组上市20周年为契机，推出品牌焕新形象，公司品牌满意度、美誉度进一步提升，获评中指研究院2023中国房地产百强企业（72名）、2023中国房地产公司品牌价值TOP30（23名）、2023中国房地产稳健性企业TOP10、2023中国房地产交付力优秀企业、2022-2023中国房地产年度社会责任感企业等。 （二）提质增效，管理效能在强化落实中进一步提升 1、运营速度稳步提升。严格落实标准工期，强化节点管控，西安高新宸樾项目实现提前开盘，西安永安华府、苏州平江观棠、咸阳和樾溪谷项目提前实现现金流回正；完成7个项目交付，其中3个项目实现了提前交付，彰显了国企担当。 2、资金管理平稳顺畅。持续强化资金风险管控，累计解除受限资金约91亿元，全年融资到账96亿元，开发贷款综合加权融资利率较上年下降0.83%，有效降低了融资成本。 3、深挖内潜降本增效。深入项目运营的全周期及各业务环节，落细落实《优化管控提质增效实施方案》各项举措；优化管理人员薪酬，压减营销管理费用，不断提升降本控费工作成效。 4、管理效能持续提高。编制《四个创新和精细化管理办法》，修订《董事会议事规则》等8项制度，完善《绩效考核实施细则》等4项制度，不断提升规范治理水平和管理效能。 5、风险防范全面加强。修订《招标投标管理办法》《投资业务管理办法》，有效防范经营风险。设立安全管理部，逐级夯实管理责任，扎实开展隐患排查和问题整改，提升了安全管理及应 二、报告期内公司所处行业情况 2023年，公司所处房地产行业形势和发展环境严峻复杂，国内有效需求不足，行业继续出清，房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行业艰难寻底、修复。 国家统计局数据显示，2023年，房地产投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，商品房销售规模回到2014年水平。中指研究院数据显示，2023年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降17.3%；销售额超千亿房企16家，较上年同期减少4家；超百亿房企116家，较上年同期减少14家。不同区域、不同企业之间分化加剧，行业内优胜劣汰更加显著。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。 报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。 （一）稳健清晰的战略规划 公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。 （二）健全规范的公司治理 公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。 （三）品质为先的工匠精神 公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。 （四）多元创新的融资能力 公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。 （五）凝心聚力的人才队伍 经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。 五、报告期内主要经营情况 公司实现销售收入 115.26亿元，实现归属于母公司净利润-3.90亿元。实现合同销售金额114.95亿元，同比增长6.39%；权益合同销售金额100.08亿元，同比增长9.71%。实现销售回款119.06亿元，权益销售回款103.45亿元。 新增房地产土地购置计容建筑面积22.26万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积22.26万平方米；公司实现合同销售面积58.64万平方米，权益合同销售面积47.21万平方米；新开工面积67.94万平方米，权益新开工面积67.94万平方米；竣工面积86.22万平方米，权益竣工面积76.05万平方米。施工（在建）面积299.65万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为8.06个月。 截止2023年12月31日，公司总资产为352.99亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为38.95亿元，每股收益-0.4518元，加权平均净资产收益率为-9.43%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要为本期公司竣工交房项目平均单方成本较上年同期增加所影响。 销售费用变动原因说明：主要为本期交付项目代理费、广告宣传费及营销人员职工薪酬较上年同期减少所影响。 管理费用变动原因说明：主要为本期公司职工薪酬和相关业务咨询费较上年同期减少所影响。 财务费用变动原因说明：主要为本期公司费用化利息支出较上年同期增加所影响。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期公司支付的土地款与税费较上年同期增加，以及本期公司与合营项目公司资金往来收支变化所影响。 期增加所影响。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期偿还到期债务金额较上年同期减少所影响。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 （1）报告期内，公司结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降。期间为克服市场持续下行的不利影响，公司主动应对，积极实施降本增效举措，报告期管理费用、销售费用等均较上年有所降低，但结转项目获利能力的整体下降仍对当期净利润造成了一定影响。 （2）报告期内，由于市场环境影响，公司部分房地产项目存货出现减值迹象。公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，动态调整经营及销售策略，并在按照会计准则要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司2023年收入和成本变动情况及说明如下: (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 公司收入成本分地区来看，西安地区、苏州地区、天津地区、重庆地区等营业收入和营业成本相比上年同期有所增加，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期增加所形成；咸阳地区等营业收入和营业成本同比上年减少，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。 其他地区主要系尾盘项目剩余资源销售形成。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 1）报告期内，合并范围新增西安佳幸房地产开发有限公司（以下简称西安佳幸）。经公司第十届董事会第七次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以下简称西安天地源）与西安君正房地产开发有限公司（以下简称西安君正）合作，通过收购西安君正下属全资子公司西安佳幸 55%股权的方式，受让西安君正享有的西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目开发用地部分国有土地使用权权益。西安佳幸注册资金10亿元，经营范围为物业管理、房地产开发经营等。西安佳幸主要开发公司获取的西安市高新区GX3-25-24地块（西安高新宸樾项目）。 2023年6月20日，公司第十届董事会第十六次会议审议通过了《关于对外投资的议案》，公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购西安君正持有的西安佳幸剩余 45%股权。2023年7月6日，公司2023年第二次临时股东大会表决通过了该议案。2023年7月31日，西安天地源完成对西安佳幸剩余45%股权的收购，收购后西安天地源持有西安佳幸100%股权。 2）报告期内，合并范围新增西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。经公司第十届董事会第十次会议审议通过，公司下属西安天地源及西安天地源不动产代理有限公司（以下简称西安天地源不动产）与厦门国际信托有限公司（以下简称厦门信托）合作，共同投资设立西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。合伙企业的认缴出资为14.2亿元，其中，西安天地源不动产作为普通合伙人以货币资金认缴出资1万元，有限合伙人厦门信托通过信托计划以货币资金认缴出资7亿元；有限合伙人西安天地源以货币资金认缴出资7.1999亿元。合伙企业成立后，受让西安天地源持有的西安佳幸 54%股权。西安天地源、西安天地源不动产与厦门信托通过合伙企业共同开发西安市高新区GX3-25-24地块（西安高新宸樾项目）。 3）报告期内，合并范围新增西安坊樾企业管理咨询有限责任公司（以下简称坊樾公司）。经公司第十届董事会第十二次会议审议通过，公司下属西安天地源与百瑞信托有限责任公司（以下简称百瑞信托）合作，共同投资设立坊樾公司。坊樾公司注册资本1亿元，其中西安天地源以持有的西安天地源皓岳房地产开发有限公司（以下简称皓岳公司）100%股权作价出资，其中 5,100万元计入注册资本，占坊樾公司 51%的股权；百瑞信托通过信托计划以货币出资 4,900万元，占坊樾公司49%的股权。西安天地源与百瑞信托通过坊樾公司、皓岳公司合作开发永安华府项目。 2023年7月6日公司第十届董事会第十七次会议审议通过了《关于收购合资公司股权收益权的议案》，公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购百瑞信托持有的坊樾公司剩余 49%股权。2023年7月，西安天地源完成对坊樾公司剩余49%股权的收购，收购后西安天地源持有坊樾公司100%股权。 4）报告期内，合并范围减少西安天德泓源投资有限公司（以下简称天德泓源公司）与乾源一号股权投资（西安）合伙企业（有限合伙）（以下简称乾源一号合伙企业）。经公司第十届董事会第八次会议审议通过，同意对天德泓源公司与乾源一号合伙企业进行清算注销。天德泓源公司与乾源一号合伙企业已分别于2023年8月9日、2023年8月3日完成注销，不再纳入合并范围。 5）报告期内，合并范围减少珠海源拓房地产开发有限公司（以下简称珠海源拓公司）。经公司第十届董事会第十八次会议审议通过，同意对珠海源拓公司进行注销。珠海源拓公司已于2023年10月13日完成注销，不再纳入合并范围。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额14,319.16万元，占年度销售总额1.44%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额221,940.64万元，占年度采购总额47.94%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额79,819.65万元，占年度采购总额17.25%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 公司前五名供应商中的西安高科新建建筑工程有限公司（以下简称高科新建公司），为公司实际控制人西安高科集团有限公司的控股子公司，与公司存在关联关系。公司下属公司与高科新建公司发生的交易系委托第三方招标代理机构面向社会公开招标形成的交易。根据《上海证券交易所股票上市规则》，上市公司与关联人“一方参与另一方公开招标、拍卖等形成的关联交易，可以免于按照关联交易的方式审议和披露”，上述交易免于按照关联交易方式审议和披露。 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务属于房地产行业，2023年公司房地产行业经营性信息分析如下： 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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