[年报]陆家嘴(600663):2023年年度报告
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时间：2024年04月30日 21:21:20 中财网 |
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原标题:陆家嘴:2023年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家B股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2023年年度报告
董事长致辞
2023年是全面贯彻落实党二十大精神的开局之年,也是实施“十四
五”规划承上启下的关键一年。一年来，公司聚焦全面落实《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，把握“稳中求进”的工作基调，有序推进商业地产、商业运营、金融服务三方面的各项工作，全面完成了年度工作目标。
面对复杂的行业形势和市场环境，公司以服务浦东融合发展为重心，立足“金色中环”发展带的打造，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，积极推进主营业务稳健发展。一方面，全力以赴推动重大资产重组，顺利完成优质资产注入，为公司做强做大主业、提升资产质量、优化财务结构、实现高质量发展奠定基础；另一方面，凝心聚力强化项目营运，通过激发产业集聚新优势，带动区域招商取得实效，同时租售并举，确保办公及商业物业服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥。2023年度，公司实现营业收入106.67亿元，实现归属于上市公司股东的净利润10.93亿元。
征程万里风正劲，重任千钧再奋蹄。2024年，公司将以稳健发展为
第一要务，抓好主责主业，做好风险防范，全面提高区域开发、运营管理、金融服务能力，持续打造陆家嘴品牌高度，为回报股东、回馈社会而不懈努力。
董事长：徐而进
二〇二四年四月
公司区域开发业务项目简介
办公物业
办公物业是公司的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。
目前在营甲级写字楼共24幢，总建筑面积约197万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至2023年末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.97元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为62%，平均租金3.45元/平方米/天。
| 主要在营甲级写字楼 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | 星展银行大厦 | 46,942 | 68,139 | 100% | 2009 | | 钻石大厦 | 40,008 | 48,438 | 55% | 2009 | | 陆家嘴商务广场 | 67,495 | 98,532 | 77.5% | 2000 | | 陆家嘴金融信息楼 | 5,039 | 9,080 | 100% | 2010 | | 陆家嘴基金大厦 | 32,550 | 42,325 | 55% | 2011 | | 陆家嘴投资大厦 | 33,841 | 43,490 | 55% | 2011 | | 陆家嘴世纪金融广场 | 324,031 | 435,603 | 100% | 2014 | | 慧聚大厦（原上海纽约大学大厦） | 48,736 | 57,663 | 55% | 2014 | | 世纪大都会 | 125,105 | 194,589 | 55% | 2015 | | 天津陆家嘴金融广场 | 189,471 | 268,553 | 100% | 2017 | | 陆家嘴金融广场 | 47,833 | 136,848 | 100% | 2017 | | 陆家嘴富汇大厦 | 31,977 | 51,671 | 100% | 2017 | | 陆家嘴金控广场 | 63,824 | 86,501 | 55% | 2018 | | 陆家嘴滨江中心（部分） | 76,605 | 89,106 | 100% | 2019 | | 前滩中心 | 162,017 | 189,447 | 60% | 2020 | | 前滩国际广场 | 65,742 | 89,760 | 100% | 2022 | | 金控广场二期（竹园2-16-1地块） | 42,321 | 57,530 | 55% | 2023 | | 合计 | 1,403,537 | 1,967,275 | - | - | | 权益总面积 | - | 1,630,585 | - | - | | 主要在营高品质研发楼 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑
面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | 软件园1号楼 | 14,317 | 14,317 | 100% | 1994 | | 软件园2号楼 | 23,783 | 23,783 | 100% | 1994 | | 软件园4号楼 | 8,148 | 10,194 | 100% | 1996 | | 软件园5号楼 | 1,393 | 1,393 | 100% | 1996 | | 软件园7号楼 | 12,232 | 17,810 | 55% | 2007 | | 软件园8号楼 | 29,545 | 32,664 | 100% | 2007 | | 软件园9号楼 | 40,758 | 47,864 | 100% | 2008 | | 软件园10号楼 | 24,290 | 28,124 | 100% | 2009 | | 陆家嘴金融服务广场（软件园11
号楼） | 70,620 | 89,325 | 100% | 2012 | | 软件园12号楼 | 10,905 | 11,595 | 100% | 2012 | | 陆家嘴金融服务广场二期（软件园
13号楼） | 24,739 | 28,107 | 100% | 2017 | | 软件园E楼 | 3,210 | 9,810 | 55% | 2010 | | 陆家嘴981大楼 | 12,120 | 12,120 | 100% | 2010 | | 合计 | 276,060 | 327,106 | - | - | | 权益总面积 | - | 314,677 | - | - |
| 主要在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣
工年
代 | | 川沙C04-13/14地块（办公部分） | 30,132 | 52,302 | 100% | 2024 | | 川沙C06-01/02地块（办公部分） | 53,730 | 94,352 | 100% | 2024 | | 张江中区74-01地块（办公部分） | 27,605 | 42,281 | 60% | 2024 | | 张江中区57-01地块（办公部分） | 174,578 | 240,488 | 60% | 2024 | | 张江中区56-01地块（办公部分） | 69,547 | 113,479 | 60% | 2024 | | 潍坊社区497-02地块（办公部分） | 31,543 | 46,878 | 55% | 2024 | | 前滩54-01地块（办公部分） | 16,312 | 23,883 | 70% | 2024 | | 前滩21-02地块（办公部分） | 85,972 | 137,146 | 60% | 2025 | | 前滩21-03地块（办公部分） | 48,926 | 78,186 | 60% | 2026 | | 梅园社区2E8-19地块（办公部分） | 38,750 | 68,821 | 100% | 2027 | | 洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块
（办公部分） | 49,508 | 83,555 | 60% | 2027 | | 合计 | 626,603 | 981,371 | - | - | | 权益总面积 | - | 675,057 | - | - |
商业物业
公司商业物业目前主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、前滩L+PLAZA、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。
截至2023年末，主要商业物业总建筑面积约50万平方米。其中成熟商业（运营一年及以上）：上海陆家嘴L+MALL年末出租率为92%，平均租金9.67元/平方米/天；天津陆家嘴L+MALL年末出租率为71%，平均租金3.04元/平方米/天；陆家嘴96广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊年末出租率分别为87%、100%、83%、69%，平均租金分别为 8.35元/平方米/天、9.24元/平方米/天、5.96元/平方米/天、4.90元/平方米/天。2023年3月,前滩L+PLAZA试营业。
| 主要在营商业物业 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | 陆家嘴96广场 | 29,002 | 66,195 | 55% | 2008 | | 陆家嘴1885 | 7,177 | 14,268 | 100% | 2008 | | 陆家嘴金融城配套商业设施 | 10,139 | 10,139 | 100% | 2012 | | 上海陆家嘴L+MALL | 120,249 | 187,526 | 100% | 2017 | | 天津陆家嘴L+MALL | 100,394 | 151,652 | 100% | 2017 | | 花木陆悦坊 | 10,335 | 14,996 | 100% | 2019 | | 金杨陆悦坊 | 11,834 | 11,834 | 100% | 2022 | | 前滩L+PLAZA | 29,897 | 43,192 | 100% | 2022 | | 合计 | 319,027 | 499,802 | - | - | | 权益总面积 | - | 470,014 | - | - |
| 主要在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 张江中区73-02地块 | 43,227 | 79,970 | 60% | 2024 | | 张江中区74-01地块（商业部分） | 39,725 | 60,843 | 60% | 2024 | | 张江中区75-02地块（商业部分） | 5,081 | 9,067 | 60% | 2024 | | 张江中区57-01地块（商业部分） | 19,630 | 27,041 | 60% | 2024 | | 张江中区56-01地块（商业部分） | 7,530 | 12,287 | 60% | 2024 | | 川沙C04-13/14地块（商业部分） | 30,255 | 52,515 | 100% | 2024 | | 川沙C06-01/02地块（商业部分） | 9,482 | 16,650 | 100% | 2024 | | 潍坊社区497-02地块（商业部分） | 6,234 | 9,265 | 55% | 2024 | | 前滩21-02地块（商业部分） | 82,010 | 130,826 | 60% | 2025 | | 主要在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 前滩21-03地块（商业部分） | 47,143 | 75,337 | 60% | 2026 | | 梅园社区2E8-19地块（商业部分） | 7,000 | 12,432 | 100% | 2027 | | 洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块
（商业部分） | 42,285 | 71,365 | 60% | 2027 | | 合计 | 339,602 | 557,598 | - | - | | 权益总面积 | - | 366,734 | - | - |
酒店物业
公司酒店物业包括东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2023年度GOP率为33.78%，平均出租率为75.30%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2023年度GOP率为-32.06%，平均出租率为29.78%（于2023年8月26日完成整修后重新开业）；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2023年度GOP率为23.54%，平均出租率为74.74%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2023年度GOP率为38%，平均出租率为67.46%。
| 在营酒店 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工年代 | | 东怡大酒店 | 18,406 | 29,185 | 100% | 2009 | | 天津陆家嘴万怡酒店 | 46,462 | 71,524 | 100% | 2017 | | 陆家嘴明城酒店 | 17,884 | 19,635 | 100% | 2018 | | 前滩香格里拉酒店 | 60,450 | 74,578 | 60% | 2021 | | 合计 | 143,202 | 194,922 | - | - | | 权益总面积 | - | 165,091 | - | - |
| 在建酒店 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 张江中区56-01地块
（酒店部分） | 61,204 | 99,866 | 60% | 2024 | | 合计 | 61,204 | 99,866 | - | - | | 权益总面积 | - | 59,920 | - | - |
会展物业
公司通过全资子公司——陆家嘴展览公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的新国博投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。
2023年3月，上海会展业重启。尽管国际格局复杂多变，国内国际市场面临诸多不确定因素，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略，秉承“safety安全,service服务,satisfaction满意”的理念，通过积极拓展潜在市场，协调档期安排，提升服务质量，保持展览业务呈稳定态势。展览业务行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、农林化工等。
2023年，上海新国际博览中心共承接了121场不同规模的展览会，主营业务各项注
经营指标相较于2021年均有不同程度的上升。全年共实现合同销售面积 646.38万平方米，较2021年同比上升64.11%；实现销售收入10.42亿元，较2021年同比上升59.79%；场馆总利用率61.93%，较2021年上升24.78%。经过二十多年的发展，上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。
注：因2022年展馆全年闭馆，故与2021年经营数据做比较。
| 在营项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益比例 | 竣工年代 | | 上海新国际博览中心 | 386,774 | 386,774 | 50% | 2011 | | 合计 | 386,774 | 386,774 | - | - | | 权益总面积 | - | 193,387 | - | - |
住宅物业
2023年度，公司各类出售型住宅物业实现销售现金流入139.72亿元，主要来自于世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批及第二批。在售项目的整体去化率为86%。
租赁住宅物业主要为川沙悦庭，于2023年2月开业，年末出租率为94%，平均租金2.48元/平方米/天。
| 主要销售项目 | 地上建筑
面积
（平方米） | 总建筑面
积（平方
米） | 权益
比例 | 备案价格区间
（元/平方米） | 竣工
年代 | | 世纪前滩·天御 | 72,088 | 120,158 | 60% | 105,460-150,657 | 2025 | | 世纪前滩·天汇 | 41,262 | 68,596 | 60% | 113,785-151,758 | 2026 | | 川沙锦绣云澜第
一批 | 39,597 | 57,050 | 100% | 51,294-71,728 | 2025 | | 川沙锦绣云澜第
二批 | 44,924 | 64,724 | 100% | 51,880-71,317 | 2025 | | 合计 | 197,871 | 310,528 | | - | - | | 权益总面积 | | 235,026 | | | |
| 主要租赁住宅项目 | 可租赁面积
（平方米） | 权益比例 | 竣工年代 | | 川沙悦庭 | 13,455 | 100% | 2022 | | 合计 | 13,455 | | - |
| 在建项目 | 地上建筑
面积
（平方米） | 总建筑面
积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 张江雍翠（张江中区75-02地块租赁住
宅项目） | 66,960 | 119,483 | 60% | 2024 | | 前滩54-01地块（住宅及租赁部分） | 64,392 | 94,276 | 70% | 2024 | | 世纪臻邸（潍坊社区497-02地块住宅部
分） | 4,337 | 6,446 | 55% | 2024 | | 川沙锦绣云澜（川沙C06-03地块） | 135,359 | 196,074 | 100% | 2025 | | 世纪前滩·天御（前滩21-02地块住宅
部分） | 72,088 | 120,158 | 60% | 2025 | | 世纪前滩·天汇（前滩21-03地块住宅
部分） | 41,262 | 68,596 | 60% | 2026 | | 梅园社区2E8-19地块（住宅部分） | 63,500 | 112,778 | 100% | 2027 | | 洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块（住
宅部分） | 133,644 | 225,552 | 60% | 2027 | | 合计 | 581,542 | 943,363 | | - | | 权益总面积 | | 698,664 | | |
土地储备
| 区域 | 土地面积（平方米） | | 上海地区 | 300,969 | | 小陆家嘴区域内 | 45,183 | | 世纪大道两侧 | 175,815 | | 竹园商贸区 | 5,300 | | 洋泾东区 | 74,671 | | 苏州地区 | 362,167* | | 合计 | 663,136 |
*绿岸项目已暂停相关开发、建设、销售工作
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以 2023年末总股本 4,812,931,457股为基数，按每 10股向全体股东分配现金红利人民币 1.14元（含税），共计分配现金红利人民币 548,674,186.10元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否
十、重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析/六、公司关于公司未来发展的讨论与分析中的相应内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
目录
第一节 释义 ................................................................................................................. 14
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 15
第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 24
第四节 公司治理 ......................................................................................................... 68
第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 91
第六节 重要事项 ......................................................................................................... 93
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 120
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 131
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 132
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 147
| 备查文件目录 | 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的会计报表。 | | | 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正
本。 | | | 报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正
本及公告的原稿。 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 报告期、本报告期 | 指 | 2023年1月1日至2023年12月31日 | | 陆家嘴股份、本公司、公
司、上市公司 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 | | 陆家嘴集团、控股股东 | 指 | 上海陆家嘴（集团）有限公司 | | 联合公司 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 | | 陆金发 | 指 | 上海陆家嘴金融发展有限公司 | | 爱建证券 | 指 | 爱建证券有限责任公司 | | 陆家嘴信托 | 指 | 陆家嘴国际信托有限公司 | | 陆家嘴国泰人寿 | 指 | 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 | | 绿岸公司 | 指 | 苏州绿岸房地产开发有限公司 | | 前滩实业 | 指 | 上海前滩实业发展有限公司 | | 前绣实业 | 指 | 上海前绣实业有限公司 | | 东翌置业 | 指 | 上海东翌置业有限公司 | | 前滩投资 | 指 | 上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 | | 昌邑公司 | 指 | 上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 | | 东袤公司 | 指 | 上海东袤置业有限公司 | | 耀龙公司 | 指 | 上海耀龙投资有限公司 | | 企荣公司 | 指 | 上海企荣投资有限公司 | | 佳纪公司 | 指 | 上海佳纪资产管理有限公司 | | 翌鑫置业 | 指 | 上海翌鑫置业有限公司 | | 翌淼置业 | 指 | 上海翌淼置业有限公司 | | 翌久置业 | 指 | 上海翌久置业有限公司 | | 翌廷置业 | 指 | 上海翌廷置业有限公司 | | 陆家嘴物业 | 指 | 上海陆家嘴物业管理有限公司 | | 佳章置业 | 指 | 上海佳章置业有限公司 | | 申万置业 | 指 | 上海申万置业有限公司 | | 新国博 | 指 | 上海新国际博览中心有限公司 | | 富都世界 | 指 | 上海富都世界发展有限公司 | | 耀筠置业 | 指 | 上海耀筠置业有限公司 | | 商务广场公司 | 指 | 上海陆家嘴商务广场有限公司 | | 陆家嘴展览公司 | 指 | 上海陆家嘴展览发展有限公司 | | 天津陆津公司 | 指 | 天津陆津房地产开发有限公司 | | 浦东科创基金 | 指 | 上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙） | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 东达香港 | 指 | 东达（香港）投资有限公司 | | 普华永道 | 指 | 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） | | 《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 | | 土地批租 | 指 | 土地使用权转让 | | 元、千元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿
元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
| 公司的中文名称 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 陆家嘴 | | 公司的外文名称 | ShanghaiLujiazuiFinance&TradeZoneDevelopmentCo.,Ltd. | | 公司的外文名称缩写 | LJZ | | 公司的法定代表人 | 徐而进 |
二、 联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | | 姓名 | 王辉 | | 联系地址 | 中国上海市浦东新区东育路227弄6号前滩世贸中心
（二期）D栋21楼 | | 电话 | 86-21-33848801 | | 传真 | 86-21-33848818 | | 电子信箱 | [email protected] |
三、 基本情况简介
| 公司注册地址 | 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号 | | 公司注册地址的历史变更情况 | 未发生变更 | | 公司办公地址 | 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期
D栋18-21楼 | | 公司办公地址的邮政编码 | 200126 | | 公司网址 | www.ljz.com.cn | | 电子信箱 | [email protected] |
四、 信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及
网址 | 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 | | 公司披露年度报告的证券交易所
网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二
期）D栋21楼 |
五、 公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 | | A股 | 上海证券交易所 | 陆家嘴 | 600663 | 不适用 | | B股 | 上海证券交易所 | 陆家B股 | 900932 | 不适用 |
六、 其他相关资料
| 公司聘请的会计
师事务所（境内） | 名称 | 普华永道中天会计师事务所（特殊普通
合伙） | | | 办公地址 | 上海市浦东新区东育路588号前滩中心
42楼 | | | 签字会计师姓名 | 孙颖、曹志斌 | | 报告期内履行持
续督导职责的财
务顾问 | 名称 | 海通证券股份有限公司 | | | 办公地址 | 上海市黄浦区中山南路888号 | | | 签字的财务顾问主办人
姓名 | 邢天凌、杨轶伦、黄科捷 | | | 持续督导的期间 | 2023年8月8日至2024年12月31日 |
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
| 主要会计数据 | 2023年 | 2022年 | | 本期比上
年同期增
减(%) | 2021年 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 营业收入 | 10,667,009,242.46 | 11,754,695,013.59 | 11,762,302,453.18 | -9.25 | 13,872,042,791.75 | | 归属于上市公司股东的净利
润 | 1,093,441,682.63 | 1,046,644,887.81 | 1,084,739,736.76 | 4.47 | 4,310,873,801.84 | | 归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润 | 1,003,179,102.59 | 835,924,583.25 | 875,087,887.27 | 20.01 | 3,705,589,524.75 | | 经营活动产生的现金流量净
额 | 11,380,550,776.89 | -3,671,735,282.01 | -539,026,302.25 | - | 3,714,767,531.66 | | | 2023年末 | 2022年末 | | 本期末比
上年同期
末增减（%
） | 2021年末 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 归属于上市公司股东的净资
产 | 22,743,595,493.89 | 28,684,745,414.89 | 21,527,394,700.22 | -20.71 | 22,573,247,321.04 | | 总资产 | 162,368,063,897.46 | 151,118,195,624.16 | 125,696,707,418.87 | 7.44 | 120,895,887,034.73 |
(二) 主要财务指标
| 主要财务指标 | 2023年 | 2022年 | | 本期比上年同期增
减(%) | 2021年 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 基本每股收益（元／股） | 0.2272 | 0.2175 | 0.2689 | 4.46 | 1.0686 | | 稀释每股收益（元／股） | 0.2272 | 0.2175 | 0.2689 | 4.46 | 1.0686 | | 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股
） | 0.2302 | 0.2072 | 0.2169 | 11.10 | 0.9185 | | 加权平均净资产收益率（%） | 4.17 | 3.58 | 4.92 | 增加0.59个百分点 | 20.45 | | 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
率（%） | 4.55 | 3.79 | 3.97 | 增加0.76个百分点 | 17.58 |
说明：2023年 7月，公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易涉及的标的资产完成交割，标的资产纳入财务报
表合并范围，本次交易构成同一控制下企业合并，公司对以前年度相关财务数据进行追溯调整。在计算同期增减比例时，同期数据为
调整后数据，下同。
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 2,002,621,438.07 | 1,979,236,206.96 | 1,793,593,303.29 | 4,891,558,294.14 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | 434,337,918.41 | 271,283,775.96 | 131,121,895.46 | 256,698,092.80 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
后的净利润 | 397,187,348.84 | 228,018,711.97 | 139,984,528.93 | 237,988,512.85 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | -1,017,471,218.43 | 5,844,925,278.85 | 2,890,104,274.82 | 3,662,992,441.65 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
2023年 7月，公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易涉及的标的资产完成交割，标的资产纳入财务报表合并范
围，本次交易构成同一控制下企业合并，公司对相关财务数据进行追溯调整。
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
| 非经常性损益项目 | 2023年金额 | 附注（如适用） | 2022年金额 | 2021年金额 | | 非流动性资产处置损益，包括已计
提资产减值准备的冲销部分 | 142,602.57 | 该项目主要为子公司处置非流动资
产亏损。 | 36,834,742.10 | 45,480,343.03 | | 计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关、符合国
家政策规定、按照确定的标准享 | 136,635,848.04 | 该项目为公司及子公司收到政府扶
持资金、金融业扶持基金等
119,695,514.51元、增值税加计扣
除12,176,946.12元、个税手续费返 | 103,188,241.37 | 125,166,434.85 | | 有、对公司损益产生持续影响的政
府补助除外 | | 还及稳岗补贴等4,763,387.41元。 | | | | 除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，非金融企业持
有金融资产和金融负债产生的公
允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益 | 40,033,069.09 | 该项目主要为本集团非金融业务持
有的其他非流动金融资产公允价值
变动收益14,034,587.48元及持有
理财产品的投资收益25,998,481.61
元。 | 74,175,619.52 | 55,310,046.73 | | 对外委托贷款取得的损益 | 321,770.18 | 该项目主要为子公司收到的前绣实
业的股东贷款利息收入人民币
321,770.18元。 | 11,143,654.38 | 8,898,657.01 | | 同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益 | -11,855,121.86 | 该项目主要为本集团2023年度同一
控制下企业合并纳入合并范围的昌
邑公司、东袤公司、企荣公司及耀龙
公司于期初至合并日的当期净损失
共计11,855,121.86元。 | -2,723,923.72 | - | | 除上述各项之外的其他营业外收
入和支出 | -58,983,640.83 | 该项目主要为本集团计入营业外支
出的赔偿及罚款支出、扶贫支出等共
计79,677,378.52元以及营业外收
入20,693,737.69元。 | 23,871,780.54 | 600,028,496.62 | | 其他符合非经常性损益定义的损
益项目 | - | - | 75,038,037.56 | - | | 减：所得税影响额 | 26,061,226.59 | - | 86,130,162.30 | 208,363,474.97 | | 少数股东权益影响额（税后） | -10,029,279.44 | - | 24,677,684.89 | 21,236,226.18 | | 合计 | 90,262,580.04 | | 210,720,304.56 | 605,284,277.09 |
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大
的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影响金额 | | 交易性金融资产 | 8,134,683,432.94 | 2,595,343,849.56 | -5,539,339,583.38 | -51,025,867.11 | | 其他非流动金融资产 | 1,417,716,844.61 | 2,044,855,301.12 | 627,138,456.51 | 11,899,107.43 | | 合计 | 9,552,400,277.55 | 4,640,199,150.68 | -4,912,201,126.87 | -39,126,759.68 |
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023年是全面贯彻落实党二十大精神的开局之年,也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。一年来，面对复杂多变的行业形势和充分竞争的市场环境，公司聚焦《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，坚持稳中求进，积极应对挑战，以服务浦东融合发展为重心，立足“金色中环”发展带的打造。在区域开发中，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念；在金融服务中，深入研究转型发展和队伍建设，保持了公司健康、稳健及持续发展的态势。
二、报告期内公司所处行业情况
区域开发板块方面，2023年中央经济工作会议明确房地产市场要平稳发展，做好保交楼、保民生、保稳定工作，强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，持续推进保障性住房建设。上海打出调控“组合拳”，下调住宅首付比例、房贷利率，调整普通住宅标准等政策，进一步满足多样化住房需求。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求缓慢释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。同时，上海办公楼及产业园租赁供应不断增加。受制于内外部经济环境的复杂性与不确定性，企业租赁扩张意愿较低。在企业寻求成本和品质的平衡下，上海新兴商务区有望成为租赁升级需求流入的活跃区域。
金融服务板块方面，2023年召开的中央金融工作会议明确提出，推动金融高质量发展，实现金融强国宏伟目标。年末“一行一会一局”方案正式出台，进一步优化金融监管体制，以金融服务实体经济为宗旨，走好中国特色金融发展之路。年内，资本市场改革持续深化，推动股票发行注册制全面落地，加速证券投行业务提升综合能力。
信托业务“三分类”新规实施，助力行业突破传统业务模式，推动信托服务进一步开辟新的展业领域。保险业“报行合一”政策逐步落地，推动险企严控负债成本，聚焦健康发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
2023年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。（未完）
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