[年报]新黄浦(600638):新黄浦2023年年度报告
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时间：2024年04月30日 21:30:48 中财网 |
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原标题:新黄浦:新黄浦2023年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2023年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人赵峥嵘 、主管会计工作负责人苏刚 及会计机构负责人（会计主管人员）张景明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2023年12月31日，公司母公司报表期末未分配利润为2,628,381,787.51元人民币。公司2023年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下：
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟向全体股东每10股派发现金红利0.28元（含税）。截至2023年12月31日，公司总股本673,396,786股，以此计算合计拟派发现金红利18,855,110.01元（含税）。本年度公司现金分红比例为30.37%。公司2023年度不送红股，不实施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司2023年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十一、 其他
□适用√不适用
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 25
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 40
第六节 重要事项........................................................................................................................... 42
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 50
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 55
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55
第十节 财务报告........................................................................................................................... 56
| 备查文件目录 | 载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报
表 | | | 载有大华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章
的审计报告原件 | | | 报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》、《证券时报》上
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 本公司、新黄浦实业 | 指 | 上海新黄浦实业集团股份有限公司 | | 新华闻 | 指 | 上海新华闻投资有限公司 | | 华闻控股 | 指 | 中国华闻投资控股有限公司 | | 北京信托 | 指 | 北京国际信托有限公司 | | 上交所 | 指 | 上海证券交易所 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 会计师事务所 | 指 | 大华会计师事务所（特殊普通合伙） |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
| 公司的中文名称 | 上海新黄浦实业集团股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 新黄浦 | | 公司的外文名称 | SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD. | | 公司的外文名称缩写 | NHPIGCL | | 公司的法定代表人 | 赵峥嵘 | | | |
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
| 公司注册地址 | 上海市北京东路668号东楼32层 | | 公司注册地址的历史变更情况 | 1、2003年3月，公司注册地址由上海市延安东路110号7
楼变更为上海市北京东路668号西楼32层。
2、2019年7月，公司注册地址变更为上海市黄浦区北京
东路668号东楼32层。 | | 公司办公地址 | 上海市北京东路668号东楼32层 | | 公司办公地址的邮政编码 | 200001 | | 公司网址 | http://www.600638.com | | 电子信箱 | [email protected] |
四、 信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《上海证券报》、《证券时报》 | | 公司披露年度报告的证券交易所网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司董监事会办公室 |
五、 公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 | | A股 | 上海证券交易所 | 新黄浦 | 600638 | |
六、 其他相关资料
| 公司聘请的会计师事务所
（境内） | 名称 | 大华会计师事务所（特殊普通合伙） | | | 办公地址 | 北京市海淀区西四环中路16号院7号楼12层 | | | 签字会计师姓名 | 刘涛、齐江伟 |
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 主要会计数据 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年
同期增减
(%) | 2021年 | | 营业收入 | 3,056,398,990.62 | 4,317,280,153.18 | -29.21% | 3,586,081,119.42 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | 62,089,800.43 | 56,602,581.87 | 9.69% | 109,943,649.84 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润 | 21,416,557.03 | 1,046,808.04 | 1,945.89% | 75,498,824.16 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | -285,739,405.06 | 3,229,074,427.87 | -108.85% | 1,614,383,136.57 | | | 2023年末 | 2022年末 | 本期末比上
年同期末增
减（%） | 2021年末 | | 归属于上市公司股东
的净资产 | 4,430,719,021.52 | 4,380,625,774.25 | 1.14% | 4,363,001,178.93 | | 总资产 | 20,339,732,257.91 | 24,532,354,788.45 | -17.09% | 21,441,169,624.77 |
(二) 主要财务指标
| 主要财务指标 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年同期增减
(%) | 2021年 | | 基本每股收益（元／股） | 0.0922 | 0.0841 | 9.63% | 0.1633 | | 稀释每股收益（元／股） | 0.0922 | 0.0841 | 9.63% | 0.1633 | | 扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股） | 0.0318 | 0.0016 | 1,887.50% | 0.1121 | | 加权平均净资产收益率（%） | 1.41 | 1.29 | 增加0.12个百分点 | 2.53 | | 扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率（%） | 0.49 | 0.02 | 增加0.47个百分点 | 1.74 |
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用√不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、 2023年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 489,450,373.43 | 1,399,072,869.66 | 542,381,299.65 | 625,494,447.88 | | 归属于上市公司股东的
净利润 | 4,060,531.41 | 68,367,064.70 | 9,575,030.13 | -19,912,825.81 | | 归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的
净利润 | 4,086,258.31 | 67,964,787.19 | 11,043,120.90 | -61,677,609.37 | | 经营活动产生的现金流
量净额 | -967,158,797.72 | 623,420,086.39 | -229,507,894.24 | 287,507,200.51 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
| 非经常性损益项目 | 2023年金额 | 附注
（如适
用） | 2022年金额 | 2021年金额 | | 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备
的冲销部分 | 37,441,124.28 | | -121,057.12 | 173,349.15 | | 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享
有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外 | 5,132,144.71 | | 600.00 | 940,326.89 | | 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公
允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产
生的损益 | 832,796.96 | | 952,288.81 | 466,485.13 | | 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 | | | 5,279,580.61 | | | 委托他人投资或管理资产的损益 | | | | | | 对外委托贷款取得的损益 | | | | | | 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资
产损失 | | | | | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 150,692.02 | | 270,000.00 | 150,000.00 | | 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益 | | | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益 | | | | | | 非货币性资产交换损益 | | | | | | 债务重组损益 | | | | 66,594,080.00 | | 企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费
用，如安置职工的支出等 | | | | | | 因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生
的一次性影响 | | | | | | 因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付
费用 | | | | | | 对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付
职工薪酬的公允价值变动产生的损益 | | | | | | 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益 | | | | | | 交易价格显失公允的交易产生的收益 | | | | | | 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 | | | 50,000,000.00 | | | 受托经营取得的托管费收入 | | | | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -1,789,889.27 | | -3,282,785.25 | -3,527,012.58 | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | | | 1,395,829.68 | | | 减：所得税影响额 | 538,980.29 | | -778,708.70 | 214,091.35 | | 少数股东权益影响额（税后） | 554,645.01 | | -282,608.40 | 30,138,311.56 | | 合计 | 40,673,243.40 | | 55,555,773.83 | 34,444,825.68 |
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的
影响金额 | | 交易性金融资产 | 70,970,804.37 | 342,447,564.16 | 271,476,759.79 | 1,533,410.97 | | 其他非流动金融资产 | 139,501,063.70 | 168,236,362.08 | 28,735,298.38 | 24,735,798.38 | | 合计 | 210,471,868.07 | 510,683,926.24 | 300,212,058.17 | 26,269,209.35 |
十二、 其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。
（一）租赁住房建设与运营
公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个 R4 型租赁住房项目—新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超 95%。公司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023 年新黄浦“筑梦城” 荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋 TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。
随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，租赁住房市场成为存量时代最被看好的市场，上海作为人口流入的一线城市，租赁住房市场前景广阔，产品需求稳定。因此，发挥上海本土企业的区域优势，发展租赁住房业务不但对寻求盈利增长点有着重要的经济意义，也对推动人才安居工程和城市稳定发展具有更深远的社会意义。依据市场前景，结合公司在租赁住房业务方面已具有的投资、融资、建设、运管的经验及优势，公司将租赁住房业务作为战略型业务长期持续推进发展。
随着资本市场推出资产证券化的REITs产品，解决了租赁住房业务重资本高负债的痛点。2024年1月经公司董事会批准，公司启动了以新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区为底层资产发行公募REITs的申报工作。
（二）房地产开发与销售
2023年公司共有5个施工项目，总建筑面积54万平方米。公司各处建设项目以持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工 2 个项目，其中上海青浦项目面积 6.5万平方米，衢州项目（代建 ）面积12.8万平方米；竣工1个项目（南浔项目CX）面积18.4万平方米，共交付商品房1010套。
公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积37915平米，实际销售面积21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；房地产项目全年销售现金回笼24.16亿。
（三）商办房产租赁与经营
2023年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、 配合海派智谷相关产业顺利落地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金收缴率100%，物业费收缴率100%。
上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了 97.39%出租率，其中办公楼实现100%租赁。
（四）金融业务
2023年华闻期货通过IT科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板块完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司2023年市场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级获A类A级，实现历史性的突破。
公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主， 如进一步放松限购、落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。
据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。从成交价格来看，70 个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023 年12 月当月价格同比下降 0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。
在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
（二）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房建设、运营领域的企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积累了经验，培养和储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保障性租赁住房的经济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司将长期持续推进发展。
（三）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
（四）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
五、报告期内主要经营情况
2023年度，公司实现营业总收入 340,751.81万元，其中营业收入305,639.90万元，当年实现净利润11,088.34万元，归属于母公司股东的净利润6,208.98万元，归属于母公司股东扣除非(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例
（%） | | 营业收入 | 3,056,398,990.62 | 4,317,280,153.18 | -29.21% | | 营业成本 | 2,494,742,943.25 | 3,911,989,534.24 | -36.23% | | 销售费用 | 344,858,361.66 | 307,675,033.74 | 12.09% | | 管理费用 | 270,729,393.64 | 285,800,519.84 | -5.27% | | 财务费用 | 128,528,826.67 | 13,407,568.03 | 858.63% | | 研发费用 | | | | | 利息收入(营业总收入项目) | 31,970,028.42 | 62,230,974.34 | -48.63% | | 其他收益 | 14,561,627.73 | 8,524,229.16 | 70.83% | | 投资收益 | 115,990,640.96 | 1,564,129.90 | 7,315.67% | | 公允价值变动收益 | 25,759,711.48 | 7,175,317.87 | 259.00% | | 信用减值损失 | -2,711,539.28 | 281,377.32 | -1,063.67% | | 资产减值损失 | -36,791,275.05 | | -100.00% | | 资产处置收益 | -797.92 | -59,173.90 | 98.65% | | 营业利润 | 177,722,860.85 | 89,462,965.74 | 98.66% | | 营业外收入 | 1,799,216.51 | 52,725,278.50 | -96.59% | | 营业外支出 | 3,589,105.78 | 6,069,346.97 | -40.87% | | 净利润 | 110,883,407.53 | 65,110,878.86 | 70.30% | | 经营活动产生的现金流量净额 | -285,739,405.06 | 3,229,074,427.87 | -108.85% | | 投资活动产生的现金流量净额 | -408,727,983.79 | 61,949,998.39 | -759.77% | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -792,986,866.74 | -1,410,050,525.65 | 43.76% |
营业成本变动原因说明：报告期内下属房产项目公司结转销售成本减少。
财务费用变动原因说明：报告期内公司资本化利息减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属期货公司客户权益减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司购买投资产品增加及处置子公司所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司偿还借款减少。
利息收入(营业总收入项目)变动原因说明： 报告期内期货公司利息收入减少。
其他收益变动原因说明：报告期内公司政府补助增加。
投资收益变动原因说明：报告期内处置子公司收益及权益法核算公司投资收益增加。
公允价值变动收益变动原因说明：报告期内以公允价值计量的资产收益增加。
信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司计提的应收款项减值损失增加。
资产减值损失变动原因说明：报告期内下属公司计提的存货及投资性房地产减值损失增加。
资产处置收益变动原因说明：报告期内公司资产处置损失减少。
营业外收入变动原因说明：上期公司冲回预计负债本报告期内无该因素。
营业外支出变动原因说明：报告期内下属公司营业外支出减少。
净利润变动原因说明：主要为报告期内公司投资收益增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
2. 收入和成本分析
√适用□不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | | | | | | | | 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入
比上年增
减（%） | 营业成本
比上年增
减（%） | 毛利率比上年增减（%） | | 房地产业 | 2,943,898,869.19 | 2,402,125,880.58 | 18.40% | -29.84% | -37.18% | 增加9.53个百分点 | | 服务业 | 39,368,786.38 | 42,421,151.86 | -7.75% | 16.73% | 16.37% | 增加0.33个百分点 | | 酒店业 | 30,795,440.33 | 29,792,958.10 | 3.26% | 18.41% | -3.27% | 增加21.68个百分点 | | 金融业 | 3,420,345.09 | 2,346,500.00 | 31.40% | -84.94% | 48.70% | 减少61.65个百分点 | | 批发和零售业 | 7,057,147.38 | 0.00 | 100.00% | 189.68% | 0.00% | 增加0.00个百分点 | | 代管代建 | 9,599,056.51 | 2,554,995.04 | 73.38% | 100.00% | 100.00% | 增加73.38个百分点 | | 主营业务分产品情况 | | | | | | | | 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入
比上年增
减（%） | 营业成本
比上年增
减（%） | 毛利率比上年增减（%） | | 房地产销售 | 2,739,955,806.26 | 2,298,886,054.40 | 16.10% | -33.70% | -39.34% | 增加7.81个百分点 | | 房地产出租 | 203,943,062.93 | 103,239,826.18 | 49.38% | 220.93% | 204.34% | 增加2.76个百分点 | | 提供劳务 | 39,368,786.38 | 42,421,151.86 | -7.75% | 16.73% | 16.37% | 增加0.33个百分点 | | 酒店业 | 30,795,440.33 | 29,792,958.10 | 3.26% | 18.41% | -3.27% | 增加21.68个百分点 | | 金融业 | 3,420,345.09 | 2,346,500.00 | 31.40% | -84.94% | 48.70% | 减少61.65个百分点 | | 贸易业务 | 7,057,147.38 | 0.00 | 100.00% | 189.68% | 0.00% | 增加0.00个百分点 | | 代管代建 | 9,599,056.51 | 2,554,995.04 | 73.38% | 100.00% | 100.00% | 增加73.38个百分点 | | 主营业务分地区情况 | | | | | | | | 分地区 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入
比上年增
减（%） | 营业成本
比上年增
减（%） | 毛利率比上年增减（%） | | 上海 | 642,861,946.30 | 511,997,337.33 | 20.36% | -65.76% | -71.52% | 增加16.10个百分点 | | 浙江 | 1,248,615,810.54 | 960,726,288.42 | 23.06% | 53.14% | 52.15% | 增加0.50个百分点 | | 江苏 | 1,142,661,888.04 | 1,006,517,859.83 | 11.91% | -27.82% | -31.24% | 增加4.38个百分点 | | 四川 | 0.00 | 0.00 | 0.00% | -100.00% | 0.00% | 减少100.00个百分点 | | 主营业务分销售模式情况 | | | | | | | | 销售模式 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入
比上年增
减（%） | 营业成本
比上年增
减（%） | 毛利率比上年增减（%） | | 房地产销售 | 2,739,955,806.26 | 2,298,886,054.40 | 16.10% | -33.70% | -39.34% | 增加7.81个百分点 | | 房地产租赁 | 203,943,062.93 | 103,239,826.18 | 49.38% | 220.93% | 204.34% | 增加2.76个百分点 | | 物业服务 | 39,368,786.38 | 42,421,151.86 | -7.75% | 16.73% | 16.37% | 增加0.33个百分点 | | 金融服务 | 3,420,345.09 | 2,346,500.00 | 31.40% | -84.94% | 48.70% | 减少61.65个百分点 | | 旅游服务 | 30,795,440.33 | 29,792,958.10 | 3.26% | 18.41% | -3.27% | 增加21.68个百分点 | | 贸易服务 | 7,057,147.38 | 0.00 | 100.00% | 189.68% | 0.00% | 增加0.00个百分点 | | 代管代建 | 9,599,056.51 | 2,554,995.04 | 73.38% | 100.00% | 100.00% | 增加73.38个百分点 |
(2). 产销量情况分析表
□适用√不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4). 成本分析表
单位：元
| 分行业情况 | | | | | | | | | 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总
成本比例
(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | 情况
说明 | | 房地产业 | 房地出售出租 | 2,402,125,880.58 | 96.89% | 3,823,935,375.86 | 98.23% | -37.18% | 报告期内房产
销售收入减
少。 | | 服务业 | 物业服务业 | 42,421,151.86 | 1.71% | 36,453,991.67 | 0.94% | 16.37% | | | 酒店业 | 酒店服务业 | 29,792,958.10 | 1.20% | 30,799,162.90 | 0.79% | -3.27% | | | 金融业 | 金融服务 | 2,346,500.00 | 0.09% | 1,578,000.00 | 0.04% | 48.70% | 报告期内下属
保理公司营业
成本下降。 | | 代管代建 | 代管代建 | 2,554,995.04 | 0.10% | 0.00 | 0.00% | 100.00% | | | 分产品情况 | | | | | | | | | 分产品 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总
成本比例
(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | 情况
说明 | | 房地产销售 | 房地产销售 | 2,298,886,054.40 | 92.73% | 3,790,012,786.54 | 97.36% | -39.34% | | | 投资性房地
产出租 | 投资性房地产
出租 | 103,239,826.18 | 4.16% | 33,922,589.32 | 0.87% | 204.34% | 报告期内长租
房营业收入增
加。 | | 提供劳务 | 提供劳务 | 42,421,151.86 | 1.71% | 36,453,991.67 | 0.94% | 16.37% | | | 酒店业 | 酒店业 | 29,792,958.10 | 1.20% | 30,799,162.90 | 0.79% | -3.27% | | | 金融业 | 金融业 | 2,346,500.00 | 0.09% | 1,578,000.00 | 0.04% | 48.70% | 报告期内下属
保理公司营业
成本下降。 | | 代管代建 | 代管代建 | 2,554,995.04 | 0.10% | 0.00 | 0.00% | 100.00% | |
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用□不适用
2022年 6月28日经公司2021年度股东大会审议通过,本公司将子公司常州新黄浦中金置业有限公司51%的股权转让给常州中景房地产开发有限公司。
2023年5月 15 日经公司 2023年第二次临时股东大会审议通过《关于转让常州新黄浦中金置业有限公司 51%股权之补充协议的议案》，将股权转让对价的履行方式进行调整。
截至 2023年 6月6日，股权转让完成，不再纳入合并范围。
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用□不适用
前五名客户销售额8,252.06万元，占年度销售总额2.42%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少□适用√不适用
B.公司主要供应商情况
√适用□不适用
前五名供应商采购额26,198.46万元，占年度采购总额31.56%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用√不适用
3. 费用
√适用 □不适用
| 项目 | 本期金额 | 上期金额 | 比上期数
增减 | 变化原因 | | 销售费用 | 344,858,361.66 | 307,675,033.74 | 12.09% | | | 管理费用 | 270,729,393.64 | 285,800,519.84 | -5.27% | | | 财务费用 | 128,528,826.67 | 13,407,568.03 | 858.63% | 报告期内公司资本化利息减少。 |
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用√不适用
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用√不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用√不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例
（%） | 变化原因 | | 经营活动产生的
现金流量净额 | -285,739,405.06 | 3,229,074,427.87 | -108.85% | 报告期内下属期货公司客户权益减少。 | | 投资活动产生的
现金流量净额 | -408,727,983.79 | 61,949,998.39 | -759.77% | 报告期内公司购买投资产品增加及处
置子公司所致。 | | 筹资活动产生的
现金流量净额 | -792,986,866.74 | -1,410,050,525.65 | 43.76% | 报告期内公司偿还借款减少。 |
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用□不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期
末数占
总资产
的比例
（%） | 上期期末数 | 上期期末
数占总资
产的比例
（%） | 本期期末
金额较上
期期末变
动比例
（%） | 情况说明 | | 结算备付金 | 2,009,915.32 | 0.01% | 7,229,770.49 | 0.03% | -72.20% | 报告期内下属公司结构
化主体持仓量变动所致。 | | 交易性金融资产 | 342,447,564.16 | 1.68% | 70,970,804.37 | 0.29% | 382.52% | 报告期内公司购买交易
性金融资产增加。 | | 应收账款 | 87,577,526.58 | 0.43% | 19,790,027.74 | 0.08% | 342.53% | 报告期内下属公司应收
售房款增加。 | | 预付款项 | 136,828,231.43 | 0.67% | 52,058,457.24 | 0.21% | 162.84% | 报告期内下属公司预付
货款增加。 | | 其他应收款 | 219,315,434.68 | 1.08% | 81,419,251.47 | 0.33% | 169.37% | 报告期内公司应收股利
增加。 | | 买入返售金融资
产 | 5,064,325.39 | 0.02% | 8,650,157.90 | 0.04% | -41.45% | 报告期内下属公司处置
买入返售金融资产所致。 | | 存货 | 4,025,216,031.49 | 19.79% | 6,662,403,556.15 | 27.16% | -39.58% | 报告期内处置子公司所
致。 | | 长期待摊费用 | 13,316,792.66 | 0.07% | 9,866,137.67 | 0.04% | 34.97% | 报告期内下属期货公司
待摊软件费用增加。 | | 其他非流动资产 | 145,510,631.04 | 0.72% | 3,057,517.07 | 0.01% | 4659.11% | 报告期内下属房产项目
公司预缴的税金增加。 | | 短期借款 | 108,176,886.11 | 0.53% | 20,021,694.45 | 0.08% | 440.30% | 报告期内下属公司短期
借款增加。 | | 应付账款 | 609,419,598.54 | 3.00% | 1,802,059,320.00 | 7.35% | -66.18% | 报告期内处置子公司所
致。 | | 预收款项 | 57,815,155.40 | 0.28% | 28,636,650.65 | 0.12% | 101.89% | 报告期内下属公司预收
房屋租金增加。 | | 一年内到期的非
流动负债 | 109,564,278.74 | 0.54% | 158,806,866.46 | 0.65% | -31.01% | 报告期内下属子公司偿
还一年内到期的长期借
款所致。 | | 保险合同准备金 | 59,484,255.21 | 0.29% | 44,306,909.41 | 0.18% | 34.26% | 报告期内下属期货公司
计提的风险金增加。 | | 租赁负债 | 14,834,693.30 | 0.07% | 22,740,479.45 | 0.09% | -34.77% | 报告期内下属公司职场
及设备租赁减少。 | | 其他非流动负债 | 1,083,963,945.07 | 5.33% | 2,097,758,873.07 | 8.55% | -48.33% | 报告期内下属房产项目
公司预收房产转入合同
负债所致。 | | 其他综合收益 | -1,304,367.81 | -0.01% | -6,816,131.09 | -0.03% | -80.86% | 报告期内联营企业其他
综合收益变动所致。 |
2. 境外资产情况
□适用√不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
|
