[年报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2023年年度报告
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2023年年度报告 天津海泰科技发展股份有限公司 2023年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人刘超、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2023年度公司拟分配现金股利，按2023年末总股本计算，每10股派发现金股利0.06元（含税），共分配3,876,694.96元，占当年度合并归属于上市公司股东净利润的30.55%。不送红股，不以公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 1 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 5 第四节 公司治理........................................................................................................................... 20 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 35 第六节 重要事项........................................................................................................................... 37 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 49 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 54 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55 第十节 财务报告........................................................................................................................... 55
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内营业收入比上年同期数减少，其主要原因是：报告期内公司商品销售收入减少。 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数增加，其主要原因是：报告期内公司收到政府补贴收入、交易性金融资产在持有期间的投资收益和营业外收入增加。 报告期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润比上年同期数减少，其主要原因是：报告期内公司收到的政府补贴收入增加，及上年租金减免等原因，导致本报告期非经常性损益增加。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2023年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，是新一轮国有企业改革深化提升行动正式启动之年，也是天津滨海新区高质量发展支撑引领行动的攻坚之年。公司切实按照天津市委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，锚定科创生态建设和产业投资两大方向，以“盘活存量、培育增量、提升质量”工作为关键抓手，全力推进重整转型。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合天津滨海高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，各项工作稳中有进、稳中向好。 （一）聚焦存量资产盘活，加强房产招商租售。 公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值，梳理各自有园区项目产业基础、招商方向和产品定位，围绕客户群体、盘活措施、招商团队等方面，系统谋划资产盘活工作，充分发挥外部机构资产运营、资源链接与社会资本优势，探索多元化合作模式，激发资产盘活动能。 同时，公司秉持“招商租售为核心”的经营理念，以统筹联动、创新思路、共生互补为原则，加强与政府相关部门的联动协调，争取产业资源导入与扶持政策支持，拓宽市场化招商渠道，加大营销策划工作力度，积极挖掘储备区内外意向客户，推动重点项目洽谈。多方位拓宽招商渠道，积极对接各类招商平台、行业协会等资源，搭建招商租售新渠道，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，强化项目推介，挖掘区外需求客户。报告期内，公司实现房产销售面积 23,851.48平方米，实现销售合同额 24,931.53万元。 （二）立足科创生态建设，完善营商软硬件环境。 公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托天津滨海高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新方面，努力为园区高科技企业提供增值服务。 通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。一是以智慧科技助力，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，提升运营能力。在 BPO园区启动智慧园区提升改造，从安防、资产、能效、物业管理等方面提高智能化管理水平；持续加强商业招商力度，成功引进各类商业品牌进驻园区，极大丰富区内商业业态，提升园区企业引聚能力。二是完善孵化器服务职能，以 BPO基地和绿色产业基地 G座等项目为载体，形成孵化器转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导 84家企业获得科技型中小企业认定、32家企业获得高企认定、24家企业成功入库雏鹰企业、12家企业成为瞪羚企业，全年新增孵化企业 21家。 （三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。 加速培育产业投资新业务，坚定“股权直投+基金投资”的双轮驱动策略。报告期内，公司取得新格局基金分红，与管理公司、基金已投项目、拟投项目建立联系、做好服务，寻求合作契机，争取与项目方实现互利共赢，发挥产业投资对科创生态建设的促进作用。同时，公司积极筛选符合战略规划方向的优质基金，完成之路基金份额的收购，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构，获取新的收入和利润增长点。此外，公司积极挖掘和调研天津滨海高新区范围内优质的园区物业、股权等资产，围绕战略转型目标积极开展投资论证。 （四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。 按照综合改革部署要求，更新组织架构，优化调整管理班子及董事、监事，完成内部员工竞聘和职业经理人选聘相关工作。制定年度培训计划，组织开展“海泰发展大讲堂”系列讲座，多角度提升干部业务能力及专业知识储备，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。 （五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。 创新融资方式，优化公司融资结构，主动对接相关金融机构，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。同时，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金保障。 二、报告期内公司所处行业情况 近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。 园区运营行业具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达、产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。 在产业投资方面，国家出台大量政策促进产业转型升级，各地政府大力引进高新技术产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展，这对于投资行业而言是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势产业和企业。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系，加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速物业提升改造，努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。 深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。 公司持续优化开展集中采购销售业务，完善交易流程。报告期内，公司进一步规范商品交易流程，开拓新型业务模式，完善供应链配置，提高经济效益。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 （一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。 （二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。 （三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。 （四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接天津滨海高新区优势产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接天津滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 （五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 46,146.33万元，较上年同期减少 6.47%，实现归属母公司股东的净利润 1,269.03万元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入 46,146.33万元，较上年同期减少 6.47%，主要系商品销售业务收入减少所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区开发”板块营业收入和营业成本增加，主要原因是报告期内公司房地产销售收入增加。 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入和营业成本增加，主要原因是报告期内公司房产租赁业务增加及上期公司进行房租减免。 报告期内，分行业和分产品情况表中“商品销售业务”板块营业收入和营业成本减少，主要原因是报告期内公司商品销售业务规模减少。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本减少的主要原因是报告期内所售房地产项目原土地成本较低，建安成本增长较大的主要原因是报告期内所售房地产项目原建安配套成本较大。 报告期内，“科技园区运营”板块中租赁成本增长的主要原因是报告期内公司房产租赁业务增加。 报告期内，“商品销售业务”板块中商品采购成本减少的主要原因是报告期内公司商品销售业务规模减少。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 42,884.25万元，占年度销售总额 92.93%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 20,900.30万元，占年度销售总额 45.29%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额 15,997.67万元，占年度采购总额 75.97%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用
（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司推广费增加所致。 （2）管理费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。 （3）财务费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息费用增加所致。 （4）税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税增加所致。 （5）其他收益：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到政府补助增加所致。 （6）投资收益：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司取得交易性金融资产在持有期间的投资收益所致。 （7）信用减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司应收账款坏账损失增加所致。 （8）营业外收入：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到赔偿款增加所致。 （9）营业外支出：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司诉讼损失和违约金支出减少所致。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数增加，主要是本期公司销售商品收到的现金增加所致。 （2）投资活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数增加，主要是本期公司购买之路海河合伙份额及支付法拍保证金等投资活动流出金额较上期购买新格局基金及收购北二楼房产的投资活动流出金额减少所致。 （3）筹资活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数增加，主要是本期收到借款较上年增加，同时本年偿还债务较上年减少所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 （1）货币资金：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到销售回款和取得借款增加所致。 （2）应收款项融资：本期期末较上期期末数减少，主要是本期公司持有的银行承兑汇票减少所致。 （3）其他应收款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收保证金增加所致。 （4）其他流动资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司增值税留抵税额减少所致。 （5）其他非流动金融资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购买之路海河合伙份额所致。 （6）固定资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购置电子设备及办公设备所致。 （7）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司无形资产摊销所致。（未完）  |