荣盛发展(002146):对深圳证券交易所2023年年报问询函的回复公告
原标题:荣盛发展:关于对深圳证券交易所2023年年报问询函的回复公告 荣盛房地产发展股份有限公司 关于对深圳证券交易所 2023 年年报问询函的回复公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 5 月 16 日收到贵所下发的《关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2023年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2024〕第 150 号）（以下简称“年报问询函”），经核查，公司现就年报问询函问题回复如下： 1.年报显示，你公司2022年、2023年营业收入分别为318.92亿元、 589.60亿元，归属于母公司股东净利润（以下简称“净利润”）分别为-163.07亿元、3.85亿元。报告期内，房地产、产业园区、物业服务和酒店经营等业务的营业收入分别为563.39亿元、0.79亿元、15.23亿元和6.96亿元，同比变动分别为95.09%、-66.96%、-9.53%和27.42%。房地产业毛利率为17.27%，较上年增加15.04个百分点。经营活动产生的现金流量净额为-14.83亿元，同比下降165.84%。请你公司： （1）结合项目业态、所处市场销售情况、收入确认等量化分析说明 房地产业务收入同比大幅增长的原因；结合报告期内收入确认及成本结转等情况，分析房地产业务毛利率大幅增长的具体情况及主要原因；房地产业务收入及毛利率变动趋势与同行业可比公司存在较大差异的原因及合理性；房地产业务收入确认是否合理考虑房屋预售所包含的重大融资成本并单独进行会计处理，是否存在附回购条件的房地产销售行为及相关会计处理方式，收入确认时点是否满足项目交付结算要求，是否存在客户未签收而确认收入的情形，是否存在大额期后退款情形，报告期内收入确认是否真实、准确、完整，是否符合企业会计准则的规定。 回复： 第一，房地产业务收入同比增长系因报告期内结算面积增加。 2023年，我国宏观经济平稳发展，受益于政策支持，房地产行业的 “保交楼”工作持续推进，竣工得到了修复。据统计局数据显示，2023年我国房屋竣工面积 99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。 在整个行业竣工“保交楼”持续推进增长的背景下，公司基于自身 “两降两减，四保一守”的经营战略，稳步推动项目开发进度，交付项目增加，因此在报告期，公司新增财务结算面积大幅增加，房地产业务收入同比大幅增长。2023年公司的结算面积由上年同期227.3万平增至478.9万平，结算面积同比增长110.69%。 第二，2023年公司整体毛利率为17.27%，较上年同期增加15.04%， 主要系2023年以来保交付完成较好、交付项目增加和成本管控良好等因素所致。 首先，2022年，受外部特殊时期环境影响，公司项目开发进度相对 缓慢。进入2023年，国家持续加大“保交楼”政策的落实力度，公司稳步推动项目开发进度，交付项目增加，2023年结算面积同比增长110.69%。 其中安徽、浙江、山东聊城等地区，项目集中在2020-2021年预售， 所处期间市场环境良好，项目毛利率较高，2023年度安徽地区实现毛利5.98亿元、浙江地区实现毛利11.32亿、山东聊城地区实现毛利3.63亿元。 其次，公司基于“两降两减，四保一守”的经营战略，优化项目开 发成本，2023年公司项目单方结算成本较2022年同期下降约9.62%，结算面积由上年同期227.3万平增至478.9万平。 除此以外，邯郸、沈阳地区的结算项目，因为土地取得较早，土地 成本较低，2023年邯郸地区实现毛利15.65亿元、沈阳地区实现毛利6.48亿元。 第三，房地产业务收入及毛利率变动趋势与同行业公司的相比，处 于行业平均范围。 按照主营业务为房地产住宅和商业开发、地域性较强且总资产规模 在千亿元以上等原则，选取7家可比上市公司2023年数据进行对比分析，除金地集团明显下降外，大部分公司营业收入较上年同期呈现持平或增长趋势；毛利率受区域性、项目分布等原因，增减趋势各不相同，华夏幸福、*ST金科、ST中南等区域性较强、项目分布集中的公司毛利率较上年同期均出现大幅增长，公司2023年毛利率处于行业平均范围，情况如下： 单位：亿元
回购条件的房地产销售行为，收入确认时点满足项目交付结算要求，不存在大额期后退款情形，公司在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。报告期内收入确认真实、准确、完整，符合企业会计准则的规定。 （2）说明产业园区、物业服务和酒店经营等业务的具体开展情况， 包括但不限于具体业务内容、经营模式、主要经营区域、近三年主要经营指标等，并分析经营业绩及毛利率变动原因及合理性。 回复： 公司的产业园区、物业服务和酒店经营业务近三年主要经营指标如下： 单位：万元
产业园区业务主要是按照“政府引导、企业运作、统一规划、分步实施”的合作理念，对合作区域进行投资开发和建设运营，推动区域从单一的“生产型园区经济”向生产、服务、消费等多支撑的“城市型经济”转变。经营模式上主要以政府企合作为主，政企双方约定合作范围、合作期限，保证园区可利用的土地资源供应连续，不断档。园区为政府提供包括规划咨询、土地整理、基建公建、产业招商、城市运营、人才引进等服务。 政府通过地方留成部分的土地出让金、税收、专项基金、专项收入等偿还园区的投资成本和固定投资收益，最终实现有序发展、滚动开发、动态平衡。主要经营区域涉及廊坊市，唐山市及张家口市等。 产业园区业务过去三年在营业收入、营业成本以及毛利率方面均呈现逐年下降的趋势。这一现象主要是由于行业在进行深度调整，在此背景下，公司结合市场环境变化和业务发展规划，采取了战略性的调整，有意收缩产业园板块的业务规模，以适应市场挑战和优化资源配置。 （二）物业服务 物业服务业务的定位，是成为全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，主要通过四条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务。上述业务线物业管理服务主要包括为物业开发商、业主及住户、政府等公建部门提供广泛的物业管理服务以及维修及维护服务；非业主增值服务主要包括物业工程服务、案场服务、前期规划及设计咨询服务、物业交付服务及售后服务；社区增值服务主要包括社区零售、商业采购服务、房屋维修、维护及家政服务；城市服务主要包括向城乡提供环卫一体化运营服务等。上述业务涵盖覆盖中国19个省、直辖市及自治区的65个城市。主要分布在环渤海经济圈、长三角地区、大湾区及周边地区、中西部地区。物业板块除提供荣盛发展内部地产项目服务之外，公司重视与独立第三方物业开发商的合作，加强第三方外拓力度，多业态提升并扩大所经营城市的市场份额。凭借公司积累的丰富行业经验以及市场知名度，一直扩大与独立第三方物业开发商的业务合作，通过并购、合营、战略合作等方式，扩大市场份额及业务规模。 物业服务收入业绩整体平稳，毛利率 2021年与 2023年趋同。2022 年受外部市场环境影响，物业服务形式出现了较大变化，零售及业主服务板块受限于当时的业务环境，公司货运及人力成本大幅增加；除此之外受公司整体发展规划影响，为提升客户服务体验，公司在业主增值服务领域，特别是线下零售生活馆、家政服务板块成本大幅增加，进而导致2022年毛利率阶段性下降。2023年，随着服务环境恢复、公司板块优化的阶段性结果显现，物业服务毛利率较2022年有所提升。 （三）酒店经营 酒店经营业务采取多产业集群，主要通过五星级酒店、特色公寓、民宿、特色小镇等商业类型提供客房服务、餐饮服务等各类休闲旅居类服务，酒店目前在河北、海南、安徽、山东、河南、湖北、江苏等省份均有布局。 公司针对不同客群进行不同的品牌定位，独立完善品牌标准、服务标准、物资配置标准，完成产业升级及服务优化。 近三年来公司酒店经营板块规模稳健，经营方式无重大变化，营业收入成本及毛利率均保持基本稳定。 （3）说明你公司营业收入与净利润、扣非后净利润变动趋势不一致 的原因。 回复： 单位：亿元
2023年同比增长84.87%；公司2022年、2023年归属于上市公司股东的净利润分别为-163.07亿元、3.85亿元，2023年同比增长102.36%；公司2022年、2023年扣非后归属于上市公司股东的净利润分别为-159.61亿元、3.19亿元，2023年同比增长102.00%。2023年交付项目增加，成本管控良好，项目毛利率增加。公司营业收入与净利润、扣非后净利润均呈现大幅增长趋势。 （4）说明报告期内经营性现金流情况，是否与营业收入、净利润情 况相匹配。 回复： 公司 2023年经营性现金流较上年同期下降 165.84%，但营业收入与 归母净利润较上年同期分别上升84.87%、102.36%，变动趋势不匹配。 首先，企业的会计利润是以权责发生制为基础摊销的,而现金流量是 以收付实现制为基础计算。房地产企业由于投资周期长，且地产行业采取预售模式，项目的现金收入与利润结算存在一定时间差。其次，公司全力推进“保交楼”政策实施落地，加大了项目建设成本支出。再次，销售回款不达预期，导致了经营性现金流量大幅下降的情况。综上所述，上述不匹配情形属于地产行业在当前市场现状下的合理体现。 请年审机构核查并发表明确意见。 年审会计师意见： 1、荣盛发展2023年度营业收入589.60亿元，其中房地产开发收入 563.39亿元，占营业收入比重95.55%。在审计过程中对公司收入、成本、毛利率等情况了解的基础上，我们进一步实施分析、核查程序。 对荣盛发展关于2023年度营业收入、毛利率较2022年度大幅增长的 说明，我们进行了核查、分析，收入变动趋势与我国房地产行业宏观统计数据变动相符，与选取同行业上市公司比较分析未见明显异常。向管理层了解毛利率变动情况，计算本期产品的毛利率，与上期比较，将本期毛利率与同行业企业进行对比分析，荣盛发展2023年度结转收入的部分项目集中在2020-2021年期间预售，彼时所处市场环境较好，售价较高，对毛利率增长做出贡献。 2、近三年，公司产业园区业务板块营业收入、营业成本以及毛利率 呈现逐年下降的趋势。主要原因是在该板块市场环境下行背景下，公司结合市场环境变化和业务发展规划，采取了战略性的调整，有意收缩产业园板块的业务规模，以适应市场挑战和优化资源配置。 物业服务收入业绩整体平稳，毛利率2021年与2023年趋同。2022 年受外部市场环境和内部成本增加的影响，物业服务板块出现毛利率阶段性下降。公司酒店经营板块近三年相对平稳，经营方式无重大变化，营业收入成本及毛利率均保持基本稳定。 3、公司2022年、2023年营业收入分别为318.92亿元、589.60亿元， 2023年同比增长84.87%；公司2022年、2023年净利润分别为-163.07 亿元、3.85亿元，2023年同比增长102.36%；公司2022年、2023年扣非后净利润分别为-159.61亿元、3.19亿元，2023年同比增长102.00%。营业收入与净利润、扣非后净利润均呈现大幅增长趋势。 4、公司2023年经营性现金流较上年同期下降165.84%，但营业收入 与净利润较上年同期分别上升84.87%、102.36%，变动趋势不一致。主要原因是，营业收入、利润是以权责发生制为基础计量,而现金流量是以收付实现制为基础计算；房地产行业特点，采取预售模式，项目的现金收入与利润结算存在一定时间差。此外，2023年度公司全力推进“保交楼”政策实施落地，加大了项目建设成本支出，同时销售回款不同步，导致了经营性现金净流量大幅下降的情况。该不一致情形属于地产行业在当前市场现状下的合理体现。 5、根据企业会计准则和行业惯例，荣盛发展在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。由于房地产开发收入对荣盛发展财务报表的重要性，因此我们将房地产开发收入确认认定为关键审计事项。审计应对措施如下： （1）了解和评价荣盛发展管理层对房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行的有效性。 （2）对收入确认政策进行检查并与同行业进行对比，以评价荣盛发展房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。 （3）选取房产项目销售样本，检查买卖合同网签情况、房屋交付记录等可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照荣盛发展的收入确认政策确认。 （4）针对销售项目选取样本，获取销售台账、收款记录等资料，并实地查看交付、入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务记录是否相符。 （5）对房地产开发项目收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文件进行核对，以评价收入是否在正确的期间确认。 综上，公司对2023年度营业收入、毛利率较2022年度大幅度增加、 与同行业可比公司对比数据说明，与我们了解的情况相符。报告期内收入确认真实、准确、完整，符合企业会计准则的规定。公司2023年不存在含重大融资成本的房屋预售收入确认，不存在附回购条件的房地产销售行为，收入确认时点满足项目交付结算要求，不存在大额期后退款情形。公司对产业园区、物业服务和酒店经营的经营业绩及毛利率变动原因说明、公司对2023年度营业收入与净利润、扣非后净利润变动趋势的原因说明、公司对报告期内经营性现金流情况，与营业收入、净利润情况不匹配的原因说明，与我们了解的情况相符。 2.年报显示，截至2023年末，你公司货币资金期末余额为52.31亿 元，较期初下降 43.17%。有息负债（含短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券）期末余额共计415.83亿元，有息负债余额远高于货币资金余额，其中逾期未支付票据金额为 27.66亿元。你公司速动比率为0.32，现金利息保障倍数为-0.41，资产负债率为87.19%。请你公司： （1）说明报告期经营活动产生的现金流量净额、货币资金余额大幅 下降的原因，并结合你公司期末货币资金余额远低于有息债务余额、资产负债率较高、大额票据逾期等情况，分析说明你公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险，如是，请作出特别风险提示。 回复： 经营活动产生的现金流量净额及货币资金大幅下降，主要系公司主力推进“保交楼”加大了建设开发支出，除此之外为维持较为稳健的负债水平，以一定规模的货币资金持续推进降债工作等因素导致。 尽管市场环境对行业造成了一定影响，使得公司面临与行业同行相似的流动性的挑战，包括期末货币资金余额与有息债务余额之间的差距、较高的资产负债率以及大额票据逾期等问题，但本公司拥有较充实的货值储备，并且在利好政策的支持下获得了绝大多数金融机构在偿债期限及偿还方式上的大力支持，以上方面在很大程度上减轻了公司的偿债压力。通过主动和被动的压缩归还，公司的有息负债规模在绝对值上从2022年末的425.25亿下降到411.44亿，同时资产负债率也由上年末89.96%下降至87.19%，与行业平均水平相当。此外，逾期票据的兑付是公司债务管理的重点工作之一，公司的逾期票据规模已从上年末的37.36亿降至27.66亿，上述数据均体现出公司的财务状况正在稳步改善中。 在行业普遍面临的市场下行压力下，公司正在积极推进债务展期和降债工作，得益于政策的有力扶持，相关债务正在通过债务结构优化、置换方案等方式与相关债权人进行进一步洽谈，不存在流动性风险。本公司对持续经营能力抱有信心，并相信在当前政策环境的强有力支持下，通过采取一系列策略性措施，能够有效把握政策机遇，应对行业挑战，从而持续提升公司的流动性。 （2）你公司 2023年末除债券外的有息债务逾期金额为 36.27亿元，说明相关逾期的具体原因及影响，截至目前的还款或展期情况。 回复： 受市场下行、行业环境、融资不畅等多重不利因素叠加影响，公司资金全力支持保交付及保运营，导致公司部分债务未能如期偿还。在债务逾期之后，公司征信可能受到一定影响，同时相关债权人可能会采取仲裁、诉讼等法律手段来追索债务。 公司高度重视债务逾期问题，一方面，已积极与债权人沟通，解释逾期原因，并寻求合理的解决方案。另一方面，正采取狠抓销售回款、加强现金流管理、加快资产处置、积极寻求政府支持等综合措施，以保持流动性并改善财务状况。截至目前，在与债权人充分沟通的基础上，公司与债权人已就部分债务达成重组或展期意向。公司将继续努力解决债务逾期问题，保障公司的市场竞争力和盈利能力。 （3）2023年3月21日，你公司披露《关于境外间接全资子公司债 务相关情况的公告》，暂停支付两笔到期美元债券本息共计3.67亿美元。 请你公司说明前述美元债违约对你公司经营状况、融资情况及其他债务的影响，截至目前相关债务违约处置的最新进展，你公司拟采取的措施等。 回复： 公司及时就美元债重组事项成立专门工作组，同财务顾问等多家中介机构全力推进美元债重组事项相关工作，在与核心债券持有人多轮谈判过程中，反复调整重组方案，最终于2023年9月底重组方案获得投资者的高票通过，详见公司于2023年9月29日披露的《荣盛房地产发展股份有限公司关于境外存续债券展期方案获得投票通过的公告》（公告编号：临 2023-119 号），经过展期，公司相关境外存续债务的到期日展期4.5年至2028年3月29日。 （4）请你公司及年审机构结合上述情况说明你公司持续经营能力是 否存在重大不确定性，如是，请你公司作特别风险提示，请年审机构说明相关事项对出具的审计意见的具体影响及依据，相关审计意见是否恰当、合规。 回复： 如问题（1）回复所述，近期一系列旨在促进房地产市场持续健康发 展的利好政策相继出台并逐步实施，为行业提供了稳定发展的政策环境。 得益于公司较充实的土地储备和货值规模，以及正在进行的债务展期和降债沟通工作，多数债权人已同意延长债务期限。本公司在审视当前经济形势和行业发展趋势的基础上，同时考虑相关财务指标与上年度相比呈现出逐步改善的趋势，综合评估，本公司目前所面临的不利情况是暂时性的。 经过审慎分析，未发现任何对本公司持续经营能力构成重大疑虑的事项。 本公司坚信，在当前政策支持和市场环境下，我们有能力和资源在未来期间内维持正常运营，本公司的持续经营能力不存在重大不确定性。 年审会计师意见： 我们通过与公司治理层、管理层的充分沟通，审慎评估，判断公司近年流动性压力是房地产行业普遍存在的和暂时性的；公司董事会、管理层认为公司将有足够资源在未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的情况。房地产行业普遍压力下，公司也存在货币资金下降、债务逾期、资产负债率高等不利情况；基于此，我们在公司对持续经营问题判断的基础上，进行了审慎评估。房地产行业受宏观经济、政策影响较大，当前我国经济虽面临短期困难和挑战，但长期向好的基本趋势没有改变；宏观政策方面，国家对房地产行业的扶持、刺激政策持续发力。分析了解公司2024年度经营计划，公司基于“两降两减，四保一守”的经营战略，加强了内部管理，推进降本减费，紧抓销售回款改善现金流。 把握包括融资政策在内的各种支持政策，积极与包括金融机构在内的债权方沟通，推动降债、展期等工作。 1、截至2023年12月31日，公司存货1,358.86亿元，投资性房地 产17.82亿元，固定资产50.35亿元，合计占资产总额69.32%，即使在极端不利的情况下，也足以覆盖公司的有息债务。 2、公司在充足货值储备基础上，在当前国家对房地产行业利好政策 的支持下，公司获得了多数金融机构在偿债期限及偿还方式上的大力支持，这在很大程度上减轻了公司的偿债压力。通过主动和被动的压缩归还，公司的有息负债规模在绝对值上从2022年末的425.25亿下降到411.44亿，处于行业内的相对较低水平，同时资产负债率也由上年末 89.96%下降至87.19%，与行业平均水平相当。此外，逾期票据的兑付是公司债务管理的重点工作之一，公司的逾期票据规模已从上年末的 37.36亿降至 27.66亿，上述数据均体现了公司财务状况正稳步改善。 3、公司积极推进债务展期和降债工作，得益于政策的有力扶持，相 关债务正在通过债务结构优化、置换方案等方式得到妥善处理，流动性压力出现逐步缓解趋势。近期一系列旨在促进房地产市场持续健康发展的利好政策相继出台并逐步实施，为行业提供了稳定发展的政策环境。在审视当前经济形势和行业发展趋势的基础上，同时考虑公司相关财务指标与上年度相比呈现出逐步改善的趋势基础上，公司目前所面临的不利情况普遍存在于整个行业，持续经营能力不存在重大不确定性。 综上，我们审慎地对荣盛发展报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，判断公司能够在报告期末起 12 个月内维持持续经营，持续经营能力不存在重大不确定性，并按照审计准则的相关规定，对荣盛发展 2023 年度财务报表出具了标准无保留意见审计报告，审计意见类型恰当、合规。 3.年报显示，你公司2023年末存货账面余额为 1,450.74亿元，主 要为房地产存货；存货跌价准备期末余额为91.88亿元。你公司2021年、2022年、2023年确认存货跌价损失36.47亿元、83.10亿元、9.10亿元。 请你公司： （1）逐项说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括 但不限于所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额、近三年签约销售均价及销售面积等； 回复： 报告期计提存货跌价准备的具体项目情况如下：
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