荣安地产(000517):荣安地产股份有限公司2024年跟踪评级报告
原标题:荣安地产:荣安地产股份有限公司2024年跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 2024年跟踪评级报告 项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间 荣安地产股份有限公司 AA/稳定 AA/稳定 2024/05/31 20荣安 02 AA/稳定 AA/稳定 跟踪期内，荣安地产股份有限公司（以下简称“公司”）在浙江省内保持较好的品牌优势，公司在行业下期审慎评级观点 经营，投资延续收缩态势，业务规模及债务继续下降。经营方面，2023年，公司无新增土地投资及新开工项目，期间 加大竣工力度，期末在建规模较小，后续建安支出较为可控，但存在较大补货需求；公司销售降幅较大，剩余可售项 目多位于浙江省内台州、金华、宁波、绍兴、温州和嘉兴等，部分项目销售流速减慢，去化率较低。财务方面，公司 资产负债表继续收缩，资产受限程度仍较高；在投资紧缩期公司现金分红较多，所有者权益稳定性弱；公司经营活动 和投资活动现金虽保持净流入但净额明显下降，同时公司继续偿还债务，货币资金下降较多，债务杠杆随之继续下降； 随着公司项目陆续竣工，债务期限结构相应变化，短期债务占比升高；受综合毛利率下降及资产减值损失增加影响， 公司利润总额和盈利指标均有所下降。偿债指标方面，公司现金类资产对短期债务的覆盖能力有所减弱，短期偿债压 力上升；EBITDA对全部债务和利息的覆盖能力有所提升。 个体调整：无。 外部支持调整：无。 公司严控土地投资标准以防范风险，但优质地块竞争激烈，未来土地获取不确定性很高，综合市场环境和公司土评级展望 地储备状况，预计未来一段时间公司销售规模仍将延续下降趋势，整体盈利能力承压。 可能引致评级上调的敏感性因素：盈利能力回升，销售回款大幅增长。 可能引致评级下调的敏感性因素：盈利能力继续下滑；销售压力增加，现金流平衡能力显著弱化。 优势 ? 公司布局区域经济发展态势较好，在区域内保持了一定品牌优势。公司布局的浙江省经济发展态势较好，人口持续净流入；公司深耕 宁波房地产市场多年，积累了较好的口碑和品牌知名度，在中指研究院发布的宁波房企销售榜 TOP20中，2023年公司全口径销售额排 名第 4位，在宁波市保持前列。 ? 公司后续建安支出较为可控，债务杠杆继续下降。跟踪期内，公司加快在建项目施工进度，期末在建面积下降至较低水平。截至 2024 年 3月底，公司在建项目权益口径尚需投资 9.72亿元，后续建安支出较为可控，大部分项目预计将于 2024年内竣工。截至 2024年 3 月底，公司全部债务 58.17亿元，全部债务资本化比率下降至 37.14%。 关注 ? 公司业务规模快速下降，销售规模降幅较大。公司延续收缩态势，自 2021年下半年以来无新增土地储备，受市场流速减慢及公司推 盘量减少影响，2023年及 2024年 1－3月，公司全口径签约销售金额同比分别下降 50.50%和 67.32%，业务规模快速下降。 ? 剩余可售面积不足且部分项目去化压力加大，在投资紧缩期公司现金分红较多，将削弱公司土地储备的获取能力。截至 2024年 3月 底，公司全口径剩余可售面积 73.69万平方米，主要分布浙江省内台州、金华、宁波、绍兴、温州和嘉兴，部分项目销售流速减慢， 去化率较低；公司位于宁波市区项目已大部分销售去化，宁波剩余可售面积占比为 21.12%，存在较大补库存需求。公司 2023年共派 发 10.19亿元现金股利并计划于 2024年继续现金分红 10.19亿元，公司在投资紧缩期大额现金分红，将削弱公司土地储备的获取能 力。 ? 资产受限比例较高，货币资金规模下降，短期偿债压力上升。截至 2023年底，公司受限资产账面价值占资产总额的 36.53%，受限程 度较高。随着公司项目陆续竣工，债务期限结构相应变化，加之公司新增较多流动资金贷款，截至 2024年 3月底，公司短期债务占 ? 盈利能力下降。2023年，公司销售毛利率同比下降 9.65个百分点，资产减值损失 12.85亿元，且随着合作项目陆续结转，投资收益 减少，利润总额和盈利指标均同比下降。 本次评级使用的评级方法、模型 本次评级使用的评级方法、模型 注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露 2.81% 本次评级打分表及结果 4.28%
加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果; 公司信用评级委员会决定受评对象最终信用等级，可能与评级 2021年 模型评级结果存在差异 合并口径
跟踪评级债项概况
资料来源：联合资信整理 评级历史
资料来源：联合资信整理 评级项目组 一、跟踪评级原因 根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于荣安地产股份有限公司（以下简称“公司”）及其 相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。 二、企业基本情况 公司前身为成功信息产业（集团）股份有限公司，2009年 6月 16日，公司更为现名，股票简称“荣安地产”，股票代码“000517.SZ”。 后历经多次股权变更及增发，截至 2024年 3月底，公司股本和注册资本均为 31.84亿元；荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”） 为公司第一大股东，持股比例为 47.93%；王久芳和王丛玮（王久芳之子）为公司实际控制人，荣安集团及其一致行动人合计持有公司股权 76.83%。截至 2024年 3月底，荣安集团所持公司股权累计质押股数占荣安集团及其一致行动人持有公司股份的 35.15%，占公司总股本的 27.01%，质押股权用于荣安集团自身经营发展融资所需。 公司主营业务为房地产开发销售，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。跟踪期内，公司主营业务及组织架构未发 生重大变化。截至 2023年底，公司拥有在职员工 482人，较 2022年底减少 174人，主要系随着项目的陆续竣备，公司动态调整人员需求 所致。 截至 2023年底，公司合并资产总额 483.17亿元，所有者权益 96.59亿元（含少数股东权益 10.92亿元）；2023年，公司实现营业总收 入 223.33亿元，利润总额 9.10亿元。 截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 407.06亿元，所有者权益 98.17亿元（含少数股东权益 8.40亿元）；2024年 1－3月，公司实 现营业总收入 76.92亿元，利润总额 5.10亿元。 公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513号（14-12）；法定代表人：王久芳。 三、债券概况及募集资金使用情况 一、跟踪评级原因 根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于荣安地产股份有限公司（以下简称“公司”）及其 相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。 二、企业基本情况 公司前身为成功信息产业（集团）股份有限公司，2009年 6月 16日，公司更为现名，股票简称“荣安地产”，股票代码“000517.SZ”。 后历经多次股权变更及增发，截至 2024年 3月底，公司股本和注册资本均为 31.84亿元；荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”） 为公司第一大股东，持股比例为 47.93%；王久芳和王丛玮（王久芳之子）为公司实际控制人，荣安集团及其一致行动人合计持有公司股权 76.83%。截至 2024年 3月底，荣安集团所持公司股权累计质押股数占荣安集团及其一致行动人持有公司股份的 35.15%，占公司总股本的 27.01%，质押股权用于荣安集团自身经营发展融资所需。 公司主营业务为房地产开发销售，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。跟踪期内，公司主营业务及组织架构未发 生重大变化。截至 2023年底，公司拥有在职员工 482人，较 2022年底减少 174人，主要系随着项目的陆续竣备，公司动态调整人员需求 所致。 截至 2023年底，公司合并资产总额 483.17亿元，所有者权益 96.59亿元（含少数股东权益 10.92亿元）；2023年，公司实现营业总收 入 223.33亿元，利润总额 9.10亿元。 截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 407.06亿元，所有者权益 98.17亿元（含少数股东权益 8.40亿元）；2024年 1－3月，公司实 现营业总收入 76.92亿元，利润总额 5.10亿元。 公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513号（14-12）；法定代表人：王久芳。 三、债券概况及募集资金使用情况
四、宏观经济和政策环境分析 2023年，世界经济低迷，地缘政治冲突复杂多变，各地区各部门稳中求进，着力扩大内需。2023年，中国宏观政策稳中求进，加强 逆周期调控。货币政策两次降准、两次降息，采用结构性工具针对性降息，降低实体经济融资成本，突出稳健、精准。针对价格走弱和化 债工作，财政政策更加积极有效，发行特别国债和特殊再融资债券，支持经济跨周期发展。宏观政策着力加快现代化产业体系建设，聚焦 促进民营经济发展壮大、深化资本市场改革、加快数字要素基础设施建设。为应对房地产供求新局面，优化房地产调控政策、加强房地产 行业的流动性支持。 2023年，中国经济回升向好。初步核算，全年 GDP按不变价格计算，比上年增长 5.2%。分季度看，一季度同比增长 4.5%、二季度增 长 6.3%、三季度增长 4.9%、四季度增长 5.2%。信用环境方面，2023年社融规模与名义经济增长基本匹配，信贷结构不断优化，但是居民 融资需求总体仍偏弱。银行间市场流动性整体偏紧，实体经济融资成本逐步下降。 2024年是实施“十四五”规划的关键一年，有利条件强于不利因素，中国经济长期向好的基本趋势没有改变。消费有望保持韧性，在 房地产投资有望企稳大背景下固定资产投资增速可能回升，出口受海外进入降息周期拉动有较大可能实现以美元计价的正增长。2024年， 稳健的货币政策强调灵活适度、精准有效，预计中央财政将采取积极措施应对周期因素，赤字率或将保持在 3.5%左右。总体看，中国 2024 五、行业及区域环境分析 1 行业分析 2023年房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再次降温；虽 7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆 转，行业仍处于探底状态。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，叠加融资端 修复有限，房企资金仍承压。考虑到房地产市场供求关系已发生重大变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，但市 场信心修复预计仍需一定时间。详见《2024年房地产行业分析》。 2 区域环境分析 浙江省和宁波市经济发展态势良好，人口保持净流入。2023年，宁波二手房成交较为活跃，但全市土地成交量下行，央国企 底价成交较多；一手商品住宅供需收缩，市场以去库存为主。 2023年，浙江省生产总值为82553亿元，比上年增长6.0%，人均地区生产总值为125043元（按年平均汇率折算为17745美元），增长5.3%。 据2023年全省5‰人口变动抽样调查推算，年末全省常住人口6627万人，比上年末增加50万人，城镇化率为74.2%。2023年，浙江省全年城 镇新增就业116.3万人，城镇调查失业率平均值为4.6%，低于5%的控制目标。2023年，浙江省全年房地产开发投资13198亿元，比上年增长 2.0%。其中，住宅投资增长1.0%，办公楼投资增长7.2%，商业营业用房投资下降5.4%。商品房销售面积6106万平方米，下降10.2%；商品 房销售额下降9.0%。 公司房地产业务重点布局宁波。2023年，宁波全市实现地区生产总值16452.8亿元，按不变价格计算，比上年增长5.5%。按常住人口计 算，全市人均地区生产总值为170363元（按年平均汇率折合24176美元）。2023年，宁波全年全市新增城镇就业人员26.0万人，年末全市城 镇登记失业率为1.91%。2023年，宁波全市固定资产投资比上年增长7.5%，全年全市完成商品房销售面积902.3万平方米，下降20.1%。 根据公开资料统计，2023年宁波市土地供需整体缩量明显，涉宅地块整体表现为开发商拿地大幅缩量，呈现量降价升趋势，2023年宁 波市六区共出让65宗涉宅用地（含租赁和安置房、2022年最后一批集中供地），因故终止出让12宗，地块成交53宗，其中23宗地块溢价成 交（含15宗溢价封顶地块），30宗地块底价成交。成交土地面积共192.93万平方米，同比减少50%；总规划建筑面积417.75万平方米，同比 减少53%；成交楼面均价为11523元/平方米，同比增加31%。从房企拿地来看，2023年央国企拿地占比60%，底价成交占比超五成。商品房 成交方面，2023年，宁波新房供需缩量，以去库存为主，成交量下降较多，全市一手住宅供应面积和实际成交面积均同比下降，成交均价 为23096元/平方米，同比增加8.11%，改善型户型为成交主力，占比73%；而二手房成交较为活跃，二手房供应面积2780.81万平方米，同比 增加33.66%，实际成交面积678.45万平方米，同比增加162.56%。 政策环境方面，2023年，宁波市调控政策与国家政策趋势保持一致，以宽松为主，主要政策有取消限购、调整限售、降低房贷比例、 下调贷款利率、加大住，房公积金贷款利率、推行房票制度、购房补贴、住房“换新购”、进一步放宽落户准入条件等，政策支持导向明 显。 六、跟踪期主要变化 （一）基础素质 跟踪期内，公司产权结构未发生变化，信用记录保持良好；公司业务规模下降较多，在宁波及浙江省内保持了一定品牌竞争力。 跟踪期内，公司控股股东和实际控制人未发生变化。 企业规模和竞争力方面，由于公司在行业下行期延续收缩态势，业务规模下降较多，根据克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜， 2023年公司权益口径销售金额排名由上年的 73位下降至 116位。公司持续布局宁波房地产市场多年，在宁波及浙江省内积累了较好的口 碑和品牌知名度，在中指研究院发布的宁波房企销售榜 TOP20中，2023年公司全口径销售额排名第 4位，在宁波市保持前列。 根据人民银行《企业基本信用信息报告》（统一社会信用代码：913302001440685655），截至 2024年 5月 6日，公司本部已结清信贷 中，存在 5笔垫款、关注类 1笔、不良类 17笔，根据公司提供的说明，上述不良记录均是公司借壳上市前原上市公司时期产生；公司未 截至 2024年 5月 29日，联合资信未发现公司本部在中国证监会证券期货市场失信信息公开查询平台、国家工商总局企业信息公示系 统、国家税务总局的重大税收违法案件信息公布栏、最高人民法院失信被执行人信息查询平台和信用中国查询平台中存在不良信用记录。 （二）管理水平 2023年 6月，公司修改《公司章程》，董事会结构及相关人员发生变化；2024年 4月，公司修改《公司章程》中关于中期利润分配的 细则，需对公司分红政策保持关注。 2023年 6月 12日，公司发布《关于修改公司章程的公告》，主要修改了关于公司董事会结构、增加副董事长等内容，修订后《公司章 程》于 2023年 6月 30日经公司 2023年第二次临时股东大会审议通过。 2023年 6月 30日，公司发布《荣安地产股份有限公司关于部分董事、监事发生变动的公告》，选举产生了新一届董事会成员和监事会 成员。公司董事张蔚欣女士、徐小峰先生、独立董事郭站红先生因任期届满离任；公司监事唐惠琴女士、俞杰先生因任期届满离任。公司 第十二届董事会成员为：王久芳、王丛玮、蓝冬海、俞康麒、闫国庆、杨华军，其中王丛玮为副董事长；公司第十二届监事会成员为：石 敏波、江涛、周俊帅。 2024年 4月 29日，公司发布《关于修改公司章程的公告》，涉及经营范围、独立董事权利、董事辞职规定、对外担保和关联交易及利 润分配等方面的修改，最主要修改为公司在召开年度股东大会审议年度利润分配方案时，可审议批准下一年中期现金分红的条件、比例上 限、金额上限等，对中期利润分配流程做出了更为具体的规范。同时，公司相应修订了《独立董事工作制度》《关联交易管理办法》《董事 会审计委员会工作细则》《会计师事务所选聘制度》，本次修改《公司章程》及相关制度的事项尚需提交公司股东大会审议。 （三）经营方面 1 业务经营分析 跟踪期内，房屋销售仍为公司主要收入来源。2023年，公司营业总收入同比增长，综合毛利率下降较快，在房地产行业景气 度持续低迷背景下，预计未来一段时间公司将维持在低毛利率状态。 跟踪期内，房屋销售占公司营业总收入比例 98%以上。2023年，随着结转规模的增加，公司营业总收入同比增长 57.75%，综合毛利 率同比下降 9.65个百分点，主要系部分结转地块为公司在 2021年上半年高点获取，在房地产行业深度调整的环境下，项目盈利能力大幅 下降所致。2024年 1－3月，公司营业总收入同比增长 48.36%，综合毛利率同比微增，在房地产行业景气度持续低迷背景下，预计未来一 段时间公司将维持在低毛利率状态。 图表 2? 公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）
且部分项目毛利率较高的阳台封包的业务收入增加所致 资料来源：公司提供 （1）房屋销售 跟踪期内，公司延续收缩态势，无新增土地投资及新开工项目，期间加大竣工力度，期末在建规模下降至较低水平，后续建 安支出较为可控，但存在较大的补货需求。2023年以来公司销售规模下降较多，剩余可售项目多位于浙江省内台州、金华、宁 波、绍兴、温州和嘉兴等城市，部分项目销售流速减慢，去化率较低。公司严控土地投资标准以防范风险，但优质地块竞争激 烈，未来土地获取不确定性很高，综合上述因素，预计 2024年公司销售规模仍将延续下降趋势。 公司保持审慎的经营风格，自 2021年下半年以来无新增土地储备。2023年，公司参与台州、宁波等多次土地竞拍，但受制于价格及 公司全部项目于2021年已进入开发建设，2022年以来无新开工项目。2023年，公司加快在建项目施工进度，竣工面积同比增长36.98%； 2024年 1－3月，公司继续保持较大的竣工力度，期末在建面积下降至较低水平。截至 2024年 3月底，公司全口径期末在建项目 6个，预 计总投资 91.39亿元，尚需投资 15.69亿元，权益尚需投资 9.72亿元，后续建安支出较为可控。公司大部分项目预计将于 2024年内竣工， 逐步转向现房销售模式。 图表 3 ? 公司项目开发情况
资料来源：公司提供 2023年，受市场流速减慢及公司推盘量减少影响，公司全口径签约销售面积和销售金额同比分别下降 48.83%和 50.50%，销售均价同 比小幅下降；销售金额权益占比为 87.96%，较上年变化不大。 图表 4 ? 公司销售情况
截至 2024年 3月底，公司全口径剩余可售面积 73.69万平方米（其中完工在售 47.07万平方米），权益剩余可售面积 60.28万平方米 （其中完工在售 43.17万平方米），主要分布于台州、金华、宁波、绍兴、温州和嘉兴等城市，公司部分位于台州、金华、温州、绍兴及宁 波非主城区项目去化率较低，销售流速减慢，去化压力加大，剩余可售土地储备对销售规模的支撑进一步下降。公司位于宁波市区项目已 大部分销售去化，存在较大补库存需求。综合考虑当前市场环境、公司土地储备及新增土地不确定性等因素，预计 2024年公司销售规模 将延续下降趋势。 图表 5 ? 截至 2024年 3月底公司全口径剩余可售面积分布 资料来源：公司提供 （2）经营效率 2023年，公司经营效率指标有所上升。 2023年，公司无新拿地项目，同时加大竣工力度，收入结转规模大幅增长，存货规模下降较多，存货周转次数和总资产周转次数分别 由上年的 0.19次和 0.18次上升至 0.43次和 0.37次。 产品定位较为契合区域市场趋势。但公司经营受制于市场竞争及自身资金实力等因素，业务规模预计延续下降。 公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，坚持以房地产开发为核心主业，重点布局 以浙江省为主的长三角区域，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。土地投资方面，公司将严控土地投资标准，并以财务为导向精准投 资，在兼顾利润与销售流速的基础上增加优质土储。财务资金管控方面，公司将保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率； 根据公司发展需要，发挥资本市场融资功能，优化融资结构，控制融资成本。产品定位方面，公司将坚持定位中高端产品市场，不走销售 促销策略，更多通过提升产品质量及呈现上提升去化。未来一段时间，位置好、改善型产品预计为宁波市新房成交的主流，公司产品定位 较为契合区域市场趋势。 2024年，公司有新增土地储备的意愿和需要，但受限于优质地块竞争激烈、公司资金实力一般等因素，投拓情况存在较大不确定性； 公司大部分存量项目预计将于 2024年内竣工，尚需投资规模一般，建安支出压力可控；考虑到当前市场环境以及公司存量土地储备情况， 预计 2024年公司销售规模仍将延续下降趋势。 （四）财务方面 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司 2024年一季度 财务报表未经审计。 1 主要财务数据变化 跟踪期内，伴随着业务收缩，公司资产负债表继续收缩，资产受限程度仍较高。公司现金分红金额较大，权益稳定性较弱。 随着公司项目陆续竣工，债务期限结构相应变化，加之公司新增较多流动资金贷款，短期债务占比有所升高。受综合毛利率下降 及资产减值损失增加影响，公司利润总额和盈利指标均有所下降。公司经营和投资活动现金流净额同比下降较多，筹资活动现金 净流出收窄。未来，若行业景气度进一步下行，公司存货仍面临计提减值的可能，且随着合作项目陆续结转，投资收益存在下降 趋势，盈利能力将趋弱。 资产方面，截至 2023年底，公司资产总额较上年底下降 34.12%，伴随着业务规模收缩，公司主要资产科目均有所下降；公司资产构 成较上年底变化不大，其中存货和货币资金占比较高。具体来看，公司持续净偿还债务，货币资金较上年底下降 45.01%，其中受限资金 5.67亿元、预售监管资金约 15亿元。公司存货较上年底下降 32.71%，其中开发成本占 83.94%、开发产品占 16.51%，开发成本中除欢乐 家园酒店式办公大楼，其他均计划于 2024年内竣工；存货累计计提 23.87亿元跌价准备，计提比例 6.00%，其中对温州汇学里、金华风荷 上镜、宁波新月河滨府、金华棠樾花园、绍兴中央花园、台州山海麓园、温州汇翠里和奉化笙花府等项目计提的减值较多，若行业景气度 进一步下行，公司存货仍面临计提减值的可能。公司投资性房地产体量不大，主要由宁波荣安大厦和杭州荣安大厦构成，以成本法计量， 已用于经营性物业贷款融资抵押。截至 2023年底，公司受限资产账面价值占资产总额的 36.53%，受限比例较高。截至 2024年 3月底， 公司资产总额较上年底继续下降，货币资金中预售监管资金约 10亿元。 图表 6 ? 公司主要资产情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 图表 7 ? 截至 2023年底公司资产受限情况
所有者权益方面，截至 2023年底，公司所有者权益 96.59亿元，较上年底下降 10.46%，主要系分红导致未分配利润有所下降、同时 1 随着合作项目结转少数股东权益下降所致。在所有者权益中，股本、资本公积、未分配利润和少数股东权益分别占 32.96%、-18.49%、66.08% 和 10.92%。利润分配方面，2023年 7月 1日公司实施 2022年权益分配，共派发 10.19亿元现金股利。根据公司 2023年报，公司拟以 2023 年 12月 31日总股本 31.84万股为基数，向全体股东（每 10股）派发现金股利 3.2元（含），预计派发现金股利 10.19亿元；实施时间预计 在公司年度股东大会（2024年 6月 28日）后 2个月内实施，公司计划在“20荣安 02”回售之后分红。公司所有者权益中未分配利润占比 高，且现金分红比例较大，权益稳定性较弱。截至 2024年 3月底，公司所有者权益 98.17亿元，所有者权益规模和结构较上年底变化不 大。 负债方面，截至 2023年底，公司负债总额较上年底下降 38.20%，主要系合同负债和有息债务下降所致。其中，合同负债较上年底下 降 38.44%，公司大部分项目计划于 2024年内竣工，随着公司现房销售增加，合同负债呈下降趋势。 图表 8 ? 公司主要负债情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 有息债务方面，截至 2023年底，公司全部债务 63.24亿元，较上年底下降 43.01%。随着项目的陆续竣工，公司债务期限结构相应变 化，2023年公司偿还交付项目到期开发贷款并主动提前偿还部分贷款导致长期债务下降，同时新增较多流动资金贷款，截至 2023年底， 公司短期借款较上年底增长 12.01亿元，短期债务占比较上年底有所升高。公司各债务指标较上年底均有所下降，债务杠杆继续下降。截 至 2024年 3月底，公司全部债务 57.99亿元，短期债务占比上升至 70.06%，各债务指标较上年底继续下降。从融资渠道看，截至 2024年 3月底，公司银行借款占 94%，债券融资占 6%，2023年平均融资成本为 5.24%，其中公司债券融资成本较高。公司债券“20荣安 02”将 于 2024年内进入行权期，假设公司债券全额回售，截至 2024年 3月底，公司短期债务增加至 43.98亿元，一年内债务到期较为集中，其 中 19.88亿元流动资金贷款公司拟进行滚续；债券回售方面，公司拟以自有资金进行偿付。 图表 9 ? 公司有息债务情况（单位：亿元） 图表 10 ? 公司债务指标情况 图表 9 ? 公司有息债务情况（单位：亿元） 图表 10 ? 公司债务指标情况 盈利能力方面，2023年，受综合毛利率下降及资产减值损失增加影响，公司利润总额同比下降 27.70%，盈利指标均同比下降，盈利 能力处于行业一般水平。期间费用方面，2023年，公司费用总额同比下降 6.51%，主要系随着公司业务规模及有息债务的下降，管理费用 和财务费用下降所致；销售费用同比增长 13.79%，主要系代理中介费增长所致。公司投资收益主要来自权益法核算的长期股权投资收益， 2023年投资收益同比下降 16.64%，随着表外项目的陆续结转，预计未来投资收益对公司利润补充将进一步下降；公允价值变动收益主要 来自其他非流动金融资产中对苏州太平国发通融贰号投资企业（有限合伙）（以下简称“苏州太平国发通融贰号”）的投资，苏州太平国发 通融贰号投资组合集中于互联网企业股票，存在较大价格波动风险。2024年 1－3月，公司利润总额受金融资产公允价值下降同比下降 28.47%。 图表 11 ? 公司盈利能力情况（单位：亿元）
现金流方面，2023年，受销售回款下降影响，公司经营性净现金流同比下降较多；公司收回投资的现金减少导致投资活动现金净额同 比亦下降较多；公司债务净偿还规模下降，筹资活动现金净流出规模收窄。2024年 1－3月，公司经营活动现金净额和投资活动现金净额 同比分别下降 91.55%和 87.49%，筹资活动净流出同比收窄 78.96%。公司在建项目尚需投入的建安支出规模不大，但公司销售回款下降较 多且未来一年债务到期较为集中，同时考虑公司将实施较大金额的现金股利分配，若公司新增土地投资且房地产市场景气度继续下行，公 司现金流管理将面临一定挑战。 图表 12 公司现金流情况
2 偿债指标变化 公司现金类资产对短期债务的覆盖能力有所减弱，长期偿债指标有所提升。 从偿债指标来看，截至 2023年底，受货币资金下降影响，公司现金短期债务比较上年底有所下降；2023年，公司 EBITDA对全部债 务和利息的覆盖能力有所提升，长期偿债指标尚可。截至 2024年 3月底，公司现金短期债务比较上年底继续下降。 图表 13 ? 公司偿债指标
资料来源：联合资信根据公司财务报告及公司提供资料整理 银行授信方面，截至 2024年 3月底，公司共取得银行综合授信额度 286.08亿元，已使用 50.96亿元。未来，随着公司在建项目陆续 竣工，公司计划以现房抵押模式新增银行贷款提升流动性，其具体落地情况尚待观察。 对外担保方面，截至 2024年 3月底，公司不存在对合并报表外企业的担保。 未决诉讼方面，截至 2024年 3月底，公司不存在作为被告的重大未决诉讼（涉及金额 5000万元以上）。 3 公司本部主要变化情况 公司本部主要承担管理职能，盈利来自对子公司的投资收益；本部债务主要为公司债券。 截至 2023年底，公司本部资产总额 201.39亿元，主要由其他应收款和长期股权投资构成，公司本部货币资金规模 3.85亿元，公司内 部资金大部分归集于子公司资金池，不在本部账户统一汇集；公司本部所有者权益规模 92.76亿元，主要由股本和未分配利润构成，权益 稳定性一般；公司本部负债总额 108.63亿元，主要由其他应付款和应付债券构成，全部债务 3.99亿元，主要由公司债券构成，资产负债 率和全部债务资本化比率分别为 53.94%和 4.12%，债务负担轻。 公司本部主要承担管理职能，收入规模不大，盈利主要来自对子公司的投资收益。2023年，公司本部营业总收入 0.18亿元，投资收 益 17.77亿元，利润总额 18.54亿元。现金流方面，2023年，公司本部经营活动现金流净额、投资活动现金流净额和筹资活动现金流净额 分别为-10.81亿元、16.71亿元和-5.76亿元。 平均水平，对其持续经营无负面影响。 环境方面，公司持续推动绿色建造，遵守《中华人民共和国环境保护法》，在施工过程中综合考虑环境和周边社区需求，减少对空气、 水、土壤的影响。2023年，公司继续在“姚江晴雨”“堂樾庄”“嘉樾庄”等多个项目参与海绵体建设，通过透水铺装、植草沟、雨水花园 等设计，形成连续的地表排水系统；此外，公司在“文澜望庄”“观棠晴雨”“新月河滨”等项目采用了光伏系统。 社会责任方面，公司依法纳税，为 2023年度纳税信用 A级纳税人。公司重视员工关怀与发展，构建了较为全面的人才培养机制，2023 年人均培训学时 244小时，但随着公司业务缩减，公司在职员工较 2022年底减少 174人，员工稳定性一般。2023年。面对日益分化的房 地产市场，公司重视产品品质的打造，2023年在宁波、杭州、台州、嘉兴、金华等地交付了多个精品楼盘。同时，公司积极投身公益事业， 尤其关注教育和儿童成长，2023年，捐赠支出 144.41万元。 公司治理方面，公司建立了股东大会、董事会、监事会和公司管理层组成的公司治理架构，法人治理结构较为完善。公司重视董事会 和管理层对社会责任的参与，形成了从上至下的社会责任文化，建立了由董事会、社会责任工作组、各职能部门和一线实践单位组成的社 会责任管治体系，定期披露社会责任报告，ESG表现良好。 七、跟踪评级结论 基于对公司经营风险、财务风险及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为 AA，维持“20荣安 02”的信用等级为 AA，评级展望为稳定。 附件 1-1 公司股权结构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供 附件 1-3 公司主要子公司情况（截至 2024年 3月底）
附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 财务数据
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 财务数据
附件 3 主要财务指标的计算公式  |