[年报]茂业商业(600828):信永中和关于茂业商业股份有限公司2023 年年度报告的信息披露监管工作函的回复意见
|
时间：2024年07月09日 00:21:19 中财网 |
|
原标题: 茂业商业:信永中和关于 茂业商业股份有限公司2023 年年度报告的信息披露监管工作函的回复意见
| 2023年 | 2022年 | | 192,761,568.01 | 209,428,731.14 | | 93,348,895.02 | 211,287,302.25 | | 286,110,463.02 | 420,716,033.39 | | 35,949,847.05 | 43,273,003.51 | | 1,379,929.28 | 1,792,996.20 | | 37,329,776.33 | 45,065,999.71 | | 249,699,386.69 | 376,523,445.58 | | -918,700.00 | -873,411.90 | | 248,780,686.69 | 375,650,033.68 | | 286,110,463.02 | 420,716,033.39 | | 22,410,469.95 | 62,054,355.47 | | -10,478,070.04 | -6,109,491.44 |
注：2021年及 2022年数据取自优依购已审财务报表，2023年资产负债表数据取自估值报告。
2021年及以前优依购处于正常经营和持续盈利状态，未发生减值迹象。2022年，因电商竞争激烈，行业流量变化大，优依购所在的电商平台流量大幅下降，加之上游的供应商人工及原材料上涨，影响采购成本的增加，导致其 2022年度出现亏损。因业绩补偿公允价值下降，存在可能发生减值的迹象。2023年，优依购下属参股公司深圳优依购互娱科技有限公司(以下简称“优依购互娱”)因触发
| 成本 | 损益调整 | 减值准备 | 账面价值 | 是否
减值 | | 247,223,418.11 | 47,411,977.58 | 186,034,640.23 | 108,600,755.46 | 是 | | 247,223,418.11 | 52,619,464.03 | 15,952,325.06 | 283,890,557.08 | 是 | | 233,319,799.40 | 56,164,678.16 | - | 289,484,477.56 | 否 |
（1）2023年长期股权投资减值测试情况
2023年，联营企业因下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影响无法正常经营，自 2023年 9月开始处于停工停产状态，上述迹象表明对联营企业的股权投资减值风险较高。为更好地进行对其公允价值做出估计，公司聘请评估机构对优依购于 2023年 12月 31日的股权价值进行了估值，深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具了《 茂业商业股份有限公司基于财报目的拟了解深圳优依购电子商务股份有限公司100%股权价值估值报告》（深国誉评估字ZB[2024]第 030号）。估值报告评估结果为：联营企业估值基准日 2023年 12月 31日的合并报表口径归属于母公司所有者权益合计 36,608.30万元,估值为 24,969.94万元。公司根据估值结果，对长期股权投资计提减值，计算过程如下： 单位：人民币万元
本次估值选用的估值方法为：资产基础法。估值方法选择理由如下： 被估值单位暂停经营，未来经营的未来收益、风险难以判断且难以提供相关的历史及预测明细资料，故而不适宜采用收益法。由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与估值对象
| 账面原值 | 估值价值 | 回函相符金额 | 回函确认
金额占账
面原值比
例 | | 40,648,636.53 | 36,973,498.62 | 39,610,312.74 | 97.45% | | 45,529,997.11 | 40,057,511.51 | 21,862,480.25 | 48.02% | | 1,766,101.15 | 42,925.92 | 1,000,000.00 | 56.62% | | 87,944,734.79 | 77,073,936.05 | 62,472,792.99 | 71.04% |
联营公司近三年应收款项如下：
| 2023/12/31（估值后） | 2022年 12月 31日 | | 36,973,498.62 | 41,707,948.68 | | 40,057,511.51 | 47,235,252.13 | | 42,925.92 | 1,843,718.37 |
2）长期股权投资
纳入评估范围的长期股权投资账面余额为 70,889,207.28元，核算内容为对外投资项目-深圳优依购互娱科技有限公司，采用市场法对其进行估值，本次估值结果为 25,792,760.70 元。
| 序号 | | ① | | ② | | ③ | | ④ | | ⑤=④/① | | ⑥=③*(1+⑤) | | ⑦ | | ⑧=⑥*⑦ | | ⑨=②-⑧ |
| 2023年 | | 2022年 | | | 收入（万元） | 毛利率（%） | 收入（万元） | 毛利率（%） | | 514,550.00 | 57.44% | 413,580.00 | 57.14% | | 175,880.00 | 69.43% | 174,260.00 | 69.36% | | 291,520.00 | 67.79% | 239,470.00 | 63.81% | | 454,490.00 | 69.20% | 389,950.00 | 69.20% | | 264,881.95 | 74.46% | 240,037.16 | 75.36% | | 1,366,052.71 | 44.02% | 1,333,120.40 | 41.30% | | 233,033.34 | 36.33% | 234,138.43 | 34.07% | | 102,695.47 | 56.56% | 95,245.89 | 55.69% | | 76,731.68 | 39.18% | 94,881.18 | 40.52% | | —— | 57.16% | —— | 56.27% | | 2,241.05 | 18.84% | 6,205.44 | 51.43% |
由上可见，相较 2022年，2023年行业可比公司营业收入整体上有一定的增长。但国内服装行业是一个充分竞争的行业，市场化程度较高、竞争较为激烈。
联营企业基于大数据分析，以数据采集和分析能力为支撑，快速推出公司的产品，保持公司相对的竞争优势，联营企业如果生产经营停滞时间过长，存在不能继续保持和提升在产品研发设计、品牌建设等方面的市场竞争力的风险。服装行业企业流行趋势变化速度快、产品周期较短，需要具备较强的设计研发能力和快速反应能力。即使联营企业恢复生产经营，能否继续保持大数据分析优势，及时准确把握服装行业流行趋势，并在第一时间将其融入公司设计的产品，所开发出来的产品将不能得到消费群体认可，存在不确定性，并对联营企业未来业绩产生不利影响。公司采用资产基础法而非收益法或市场法对联营企业公允价值进行估值，估值方法更为稳健、谨慎，相关减值计提更为准确、充分。
截止目前，优依购尚未恢复正常的生产经营，未来是否能恢复也存在较大的不确定性。公司将积极关注其经营情况、财务状况的变化，如出现进一步减值迹象，公司将按照会计政策的规定计提减值准备，并履行相关的信息披露义务。
会计师回复：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：
1、了解被审计单位对长期股权投资减值准备制定的会计政策，了解管理层计提长期股权投资减值准备的考虑与依据，并评估是否合理；
2、了解联营企业所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场是否在当期或者将在近期发生重大变化，是否极大可能对被投资企业产生重大不利影响；
3、获取联营企业目前组织架构、人员状况，在职人员工资发放及社保缴纳情况；获取最新进展情况及收集相关诉讼资料，了解影响联营企业正常经营事件具体情况；
4、获取管理层对联营企业相关事项的情况说明、联营企业财务信息以及资金状况，如财务报表、银行账户清单、企业信用报告、账户流水等进行检查、核对、分析；
5、对公司聘请的评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价； 6、获取评估机构对被审计单位的评估报告，按照评估价值进行比对确定减值准备金额；复核评估报告中相应的评估方法、评估参数等关键信息，与评估师进行沟通，获取评估师工作底稿，对估值结果进行分析与复核；获取评估机构对
| 序
号 | 房产名称 | 权利人 | 性质 | 面积
(平方米) | 年末公允价值(元) | | 1 | 锦江区走马街 68
号 2层 1号 | 茂业商业股份有限
公司 | 商业 | 28.80 | 269,600.00 |
| 序
号 | 房产名称 | 权利人 | 性质 | 面积
(平方米) | 年末公允价值(元) | | 2 | 金牛区二环路北三
段 388号东三区
（栋）二层 | 茂业商业股份有限
公司 | 商业 | 148.52 | 2,513,200.00 | | 3 | 涪城区临园路东段
58号星联广场 | 成都人民商场（集
团）绵阳有限公司 | 商业 | 21,730.65 | 210,239,700.00 | | 4 | 顺庆区人民中路
102号 1层 102号 | 南充泽福商贸有限
公司 | 商业 | 892.85 | 27,769,400.00 | | 5 | 顺庆区人民中路
102号 2层 202号 | 南充志美商贸有限
公司 | 商业 | 488.99 | 3,755,400.00 | | 6 | 锦江区东御街 19
号 28-46楼 | 成商集团控股有限
公司 | 办公 | 36,704.01 | 644,703,900.00 | | 7 | 锦江区上东大街 6
号商业中心 | 成商集团控股有限
公司春南分公司 | 商业 | 8,188.29 | 250,423,120.00 | | 8 | 茂业天地二期商场
6-7层 | 成商集团控股有限
公司盐市口茂业百
货分公司 | 商业 | 9,833.00 | 119,810,000.00 | | 9 | 锦江区总府路 12
号购物中心 | 成商集团控股有限
公司春熙路茂业百
货分公司 | 商业 | 27,127.67 | 553,838,200.00 | | 10 | 高新区天府大道北
段 28号 1栋负 2-4
楼商业中心 | 成商集团控股有限
公司高新分公司 | 商业、
地下 | 66,970.10 | 1,141,712,800.00 | | 11 | 成都市青羊区茂业
仁和春天百货购物
中心 6楼 | 成都市青羊区茂业
仁和春天百货有限
公司 | 商业 | 7,027.24 | 51,158,500.00 | | 12 | 锦江区人民东路 61
号 1栋 3-6楼 | 成都茂业投资有限
公司 | 商业 | 3,049.35 | 38,366,900.00 | | 13 | 茂业时代广场 2号
楼负 1-4楼 | 成都茂业置业有限
公司 | 商业 | 29,129.94 | 260,287,900.00 | | 14 | 黄海乡报国寺 4、5
组主楼 | 乐山市峨眉山风景
区成商凤凰湖有限
公司 | 宾馆、
餐厅 | 9,767.96 | 9,930,400.00 | | 15 | 摩尔城购物中心 | 内蒙古茂业商业管
理有限公司 | 商业、
地下 | 149,591.9
0 | 3,115,272,600.00 | | 16 | 东河区维多利新天
地百货 | 包头市维多利商业
管理有限公司 | 商业 | 68,377.68 | 638,415,500.00 | | 合计： | 439,056.9
5 | 7,068,467,120.00 | | | |
纳入评估范围内的投资性房地产共计 16项，建筑面积共计 439,056.95㎡，分别位于四川省成都市金牛区、成都市锦江区、成都市高新区、成都市青羊区、成都市双流区、乐山市峨眉山市黄海乡、绵阳市涪城区、南充市顺庆区、内蒙古呼和浩特市和包头市。除乐山市峨眉山市黄海乡的投资性房地产位于名胜风景区外，其他投资性房地产均位于城市繁华地段，结构形式为钢混结构、混合结构或砖木结构，规划用途为商业、办公、宾馆等，实际用途为商业、办公、宾馆等。
2023年度公允价值变动较大（增减变动在 1,000.00万元以上）的投资性房地产的明细如下：
| 名称 | 2022年投资性房
地产账面价值 | 2023年投资性房
地产账面价值 | 公允价值
变动 | 变动比例 | | 锦江区东御街 19号
28-46楼 | 67,208.90 | 64,470.39 | -2,738.51 | -4.07% | | 锦江区上东大街 6号
商业中心 | 54,370.94 | 55,383.82 | 1,012.88 | 1.86% | | 高新区天府大道北段
28号 1栋负 2-4层商
业中心 | 110,797.26 | 114,171.28 | 3,374.02 | 3.05% | | 茂业时代广场 2号楼
负 1-4楼 | 24,888.64 | 26,028.79 | 1,140.15 | 4.58% | | 摩尔城购物中心 | 308,561.02 | 311,527.26 | 2,966.24 | 0.96% | | 东河区维多利新天地
百货 | 65,197.00 | 63,841.55 | -1,355.45 | -2.08% | | 合计： | 631,023.76 | 635,423.09 | 4,399.33 | 0.70% |
从上表可以看出，成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府大道北段 28号负 2-4层商业中心和内蒙古 茂业商业管理有限公司持有的内蒙古摩尔城购物中心的公允价值增长是 2023年投资性房地产公允价值变动的主要原因。以下就上述两项投资性房地产报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据进行介绍。
公司的投资性房地产项目公允价值采用以下评估方法：
（1）收益法
收益法是通过预测评估对象所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的资本化率将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部分房地产的评估值。
由于被评估对象大部分都带有租约限制，且部分租约期较长，本次评估采用的收益法剩余租约期大于一年的按合同实际租金计算租约期内评估值，剩余租约期小于一年的租赁面积和租约期外按市场客观租金计算其评估值。
收益法的计算公式：
租约期内按合同租金的计算公式：
n
P1=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）] }
其中：P1——租约期内收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
n—租约到期剩余年限
租约期外按客观市场租金的计算公式：
（ ）
m-n n
P2=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）] }/（1+R）
其中：P2——收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
m——房地产剩余收益年期
n——租约到期剩余年限，按各用途下土地使用年限及房屋寿命年限孰短原则确定
注：房地产年纯收益=年有效毛收入-年运营费用
=（年潜在毛收入-空置期损失）-年运营费用
关于空置期损失，租约期内不考虑空置损失；租约期外，根据评估对象所在区域房地产空置情况的调查，综合评估对象实际经营状况，综合确定空置率，最后测算得到空置期损失。
（2）市场法
市场法是将评估对象和市场近期已销售的相类似房地产进行对照比较，找出评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定评估对象评估值。基本公式：
比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×权益状况修正。
主要评估过程为根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需的评估资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算。
上述主要投资性房地产公允价值变动项目的具体评估方法，选取的可比市场交易案例选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物
| 可比案例 A | 可比案例 B | 可比案例 C | | | 天府长城柏南
郡商铺 | 理想中心商铺 | 理想中心商铺 | | | 天长路 59号 | 天益街 78号 | 天益街 78号 | | | 1层 | 1层 | 1层 | | | 50.00 | 200 | 48 | | | 商业 | 商业 | 商业 | | | 中装 | 简装 | 中装 | | | 正常交易 | 正常交易 | 正常交易 | | | 房产中介 | 房产中介 | 房产中介 | | | 2023年 12月 | 2023年 12月 | 2023年 12月 | | | 38,000.00 | 35,454.00 | 38,789.00 | | | 财产范围 | 房地产 | 房地产 | 房地产 | | 税费负担 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | | 付款方式 | 一次性付款 | 一次性付款 | 一次性付款 | | 计价单位 | 元/建筑平方米 | 元/建筑平方米 | 元/建筑平方米 |
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
| 可比案例 A | 可比案例 B | | | 38,000.00 | 35,454.00 | | | 100/100 | 100/100 | | | 100/100 | 100/100 | | | 地理位置和繁华程
度 | 100/100 | 100/100 | | 基础设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 公共设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 交通便捷度 | 100/100 | 100/100 | | 区域规划 | 100/100 | 100/100 | | 所在楼层 | 100/100 | 100/100 | | 环境质量、周围景
观 | 100/100 | 100/100 | | 临街状况 | 100/100 | 100/100 | | 建筑物新旧程度 | 100/100 | 100/100 | | 装修条件 | 100/100 | 100/98 | | 设施设备条件 | 100/100 | 100/100 | | 平面布置 | 100/100 | 100/100 | | 层高 | 100/100 | 100/100 | | 面积 | 100/102 | 100/96 | | 用途 | 100/100 | 100/100 | | 结构 | 100/100 | 100/100 | | 物业管理 | 100/100 | 100/100 | | 土地使用类型 | 100/100 | 100/100 | | 土地剩余年限 | 100/100 | 100/100 | | 租约限制 | 100/100 | 100/100 | | 其他限制情况 | 100/100 | 100/100 | | 0.9804 | 1.0629 | |
| 可比案例 A | 可比案例 B | | 37,255.00 | 37,684.00 | | | |
③市场可比市场交易案例选取及对比情况
根据成都市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
| 可比案例 A | 可比案例 B | 可比案例 C | | | 理想中心 | 理想中心 | 天府长城 | | | 天益街 78号 | 天益街 78号 | 天长路 59号 | | | 1层 | 1层 | 1层 | | | 37 | 35 | 74 | | | 商业 | 商业 | 商业 | | | 简装 | 中装 | 中装 | | | 正常交易 | 正常交易 | 正常交易 | | | 房产中介 | 房产中介 | 房产中介 | | | 2023年 12月 | 2023年 12月 | 2023年 12月 | | | 224.00 | 228.00 | 229.00 | | | 财产范围 | 房地产 | 房地产 | 房地产 | | 税费负担 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | | 付款方式 | 按季度付款 | 按季度付款 | 按季度付款 | | 计价单位 | 元/建筑平方
米·月 | 元/建筑平方
米·月 | 元/建筑平方
米·月 |
注：可比案例 C为天府长城住宅底商，评估人员通过调查，天府长城住宅底商与被评估对象、可比案例 A和 B房产用途都为商业用途，天府长城住宅底商经营成熟，其周围有数个商业大厦，人流稳定，其租金水平与区域内商业中心 1楼的商铺租赁价格差异较小，评估人员认为天府长城住宅底商可作为可比案例。
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
| 可比案例 A | 可比案例 B | | | 224.00 | 228.00 | | | 100/100 | 100/100 | | | 100/100 | 100/100 | | | 地理位置和繁华程
度 | 100/100 | 100/100 | | 基础设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 公共设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 交通便捷度 | 100/100 | 100/100 | | 区域规划 | 100/100 | 100/100 | | 所在楼层 | 100/100 | 100/100 | | 环境质量、周围景
观 | 100/100 | 100/100 | | 临街状况 | 100/100 | 100/100 | | 建筑物新旧程度 | 100/100 | 100/100 | | 装修条件 | 100/98 | 100/100 | | 设施设备条件 | 100/100 | 100/100 | | 平面布置 | 100/100 | 100/100 | | 层高 | 100/100 | 100/100 | | 面积 | 100/102 | 100/102 | | 用途 | 100/100 | 100/100 | | 结构 | 100/100 | 100/100 | | 物业管理 | 100/100 | 100/100 | | 土地使用类型 | 100/100 | 100/100 |
| 可比案例 A | 可比案例 B | | | 其他限制情况 | 100/100 | 100/100 | | 1.0004 | 0.9804 | | | 224.09 | 223.53 | | | | | |
④其他楼层客观售价和租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内其他商业物业不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。各楼层市场客观售价和租金测算见下表：
| 2023年楼层修正系
数 | 各楼层市场客观售价（元/
平方米） | | 0.4 | 15,062.00 | | 1 | 37,656.00 | | 0.5 | 18,828.00 | | 0.35 | 13,180.00 | | 0.25 | 9,414.00 |
⑤收益法测算高新区天府大道北段 28号 1层商业物业评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租金测算。下面以承租方张福强所在物业为例：
| 承租方 | 租赁期限 | 租赁面积
2
（m） | | 张福强 | 2022-11-1~2024-10-31 | 75.4 | | | 2024-11-1~2026-10-31 | | | | | | | | 2026-11-1~2027-10-31 | | | | | |
2 2
所在物业面积租赁期外的租金=226.00元/m ·月×（1+4.5%）^4=269.51元/m ·月（取整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
| 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | | 租赁期内 1 | 租赁期内 2 | 租赁期内 2 | 租赁期外 | | 至 2024-10-
31 | 至 2026-10-
31 | 至 2027-10-
31 | 至 2046-12-6 | | 75.4 | 75.4 | 75.4 | 75.4 |
| 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | | | | | | | 200.00 | 205.4 | 210.96 | 269.51 | | 180,960.00 | 185,845.92 | 190,878.36 | 243,852.65 | | | | | | | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 7.00% | | 180,960.00 | 185,845.92 | 190,878.36 | 226,782.29 | | | | | | | 2.00% | 2.00% | 2.00% | 2.00% | | 3,619.20 | 3,716.92 | 3,817.57 | 4,535.65 | | | | | | | 3,000.00 | 3,000.00 | 3,000.00 | 3,000.00 | | 0.50% | 0.50% | 0.50% | 0.50% | | 1,131.00 | 1,131.00 | 1,131.00 | 1,131.00 | | | | | | | 0.20% | 0.20% | 0.2% | 0.20% | | 452.40 | 452.40 | 452.40 | 452.40 | | | | | | | 17.60% | 17.60% | 17.60% | 17.60% | | 30,332.34 | 31,151.32 | 31,994.85 | 38,013.03 | | 35,534.94 | 36,451.63 | 37,395.82 | 44,132.08 | | 5.30% | 5.30% | 5.3% | 5.50% | | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 4.50% |
| 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | | | 0.83 | 2.00 | 1.00 | 19.11 | | | 115,890.20 | 276,249.22 | 145,368.26 | 3,039,236.45 | | | - | 0.83 | 2.83 | 3.83 | | | 115,890.20 | | 264,581.54 | 125,583.56 | 2,475,736.29 | | | 2,981,800.00 | | | | | | 39,546.42 | | | |
据上表，收益法测得承租方张福德所在物业 74.5平方米未来收益折现值为2,981,800.00元。
同理，可测得 1层其余面积未来收益折现值，共计为 347,130,166.14元，1层建筑面积共计 8,702.65平方米，可得 1层评估单价为：347,130,166.14÷8,702.65 = 39,888.00元/平方米（取整）
⑥综合评估单价的确定
经上述评估人员测算，高新区天府大道北段 28号 1层商业物业采用市场法和收益法测算的评估单价结果差异较小，因此取两者的算数平均值来确定其综合评估单价，则：
高新区天府大道北段 28号 1层商业物业综合评估单价：
2
=37,656.00×50%+39,888.00×50%=38,772.00元/m
经评估人员测算，其他楼层的综合评估单价测算见下表：
| 市场法评
估单价
（元/㎡） | 市场法
权重
（%） | 收益法评
估单价
（元/㎡） | 收益法
权重
（%） | | 124,373.00
（个/元） | 100% | | | | 15,062.00 | 50.00% | 18,154.00 | 50.00% | | 37,656.00 | 50.00% | 39,888.00 | 50.00% | | 18,828.00 | 50.00% | 19,111.00 | 50.00% | | 13,180.00 | 50.00% | 13,708.00 | 50.00% |
| 市场法评
估单价
（元/㎡） | 市场法
权重
（%） | 收益法评
估单价
（元/㎡） | 收益法
权重
（%） | | 9,414.00 | 50.00% | 9,895.00 | 50.00% |
注：其中负二层车位采用市场法进行测算。
⑦高新区天府大道北段 28号-2-4层商业物业评估值
根据测算的综合评估单价，高新区天府大道北段 28号-2-4层商业物业评估值测算见下表：
| 建筑面积（㎡） | 综合评估单价
（元/㎡或元/
个） | | 5,338.87 | 124,373.00 | | 19,082.17 | 16,608.00 | | 8702.65 | 38,772.00 | | 10,217.89 | 18,970.00 | | 11,814.26 | 13,444.00 | | 11,814.26 | 9,655.00 | | 66,970.10 | |
据上表，成都高新区天府大道北段 28号负 2-4层投资性房地产的公允价值为 114,171.28万元，估算总值相较账面值增值约 3,522.11万元，增值率约 3.18%。
（2）摩尔城 A座-2至 12层投资性房地产
①评估方法
对于摩尔城 A座-2至 12层投资性房地产，其所在区域可以找到类似可比租赁案例，采用收益法测算其公允价值。
②可比市场交易案例选取及对比情况
根据呼和浩特市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
| 可比案例 A | 可比案例 B | 可比案例 C | | 海亮广场商铺 | 附中东巷商铺 | 天美商城商铺 |
| 可比案例 A | 可比案例 B | 可比案例 C | | | 中山西路 1号 | 附中东巷 25号 | 东影南街 74号 | | | 1层 | 1层 | 1层 | | | 商业 | 商业 | 商业 | | | 中装 | 中装 | 中装 | | | 70 | 50 | 120 | | | 正常交易 | 正常交易 | 正常交易 | | | 房产中介 | 房产中介 | 房产中介 | | | 2023年 12月 | 2023年 12月 | 2023年 12月 | | | 286.00 | 300.00 | 292.00 | | | 财产范围 | 房地产，无债
权债务 | 房地产，无债
权债务 | 房地产，无债
权债务 | | 税费负担 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | 双方各自承担
相应税费 | | 付款方式 | 按季度支付 | 按季度支付 | 按季度支付 | | 计价单位 | 元/建筑平方
米·月 | 元/建筑平方
米·月 | 元/建筑平方
米·月 |
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、人流量、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限制条件情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
| 可比案例 A | 可比案例 B | | 286.00 | 300.00 | | 100/100 | 100/100 |
| 可比案例 A | 可比案例 B | | | 100/100 | 100/100 | | | 地理位置和繁华程度 | 100/100 | 100/100 | | 基础设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 公共设施完善程度 | 100/100 | 100/100 | | 交通便捷度 | 100/97 | 100/97 | | 区域规划 | 100/100 | 100/100 | | 人流量 | 100/100 | 100/100 | | 所在楼层 | 100/100 | 100/100 | | 环境质量、周围景观 | 100/100 | 100/100 | | 临街状况 | 100/97 | 100/97 | | 建筑物新旧程度 | 100/98 | 100/98 | | 装修条件 | 100/98 | 100/98 | | 设施设备条件 | 100/100 | 100/100 | | 平面布置 | 100/100 | 100/100 | | 层高 | 100/97 | 100/97 | | 面积 | 100/100 | 100/100 | | 用途 | 100/100 | 100/100 | | 结构 | 100/100 | 100/100 | | 物业管理 | 100/100 | 100/98 | | 土地使用类型 | 100/100 | 100/100 | | 其他限制情况 | 100/100 | 100/100 | | 1.1409 | 1.1641 | | | 326.30 | 349.23 | | | | | |
③其他楼层客观租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。具体见下表：
| 2023年楼层修正系数 | | 0.05 | | 1 | | 0.75 | | 0.65 | | 0.58 | | 0.55 | | 0.52 |
④收益法测算摩尔城 A座 1层评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租金测算。下面以小米之家科技有限公司呼和浩特第二分公司所在物业为例：
| 承租方 | 租赁期限 | 租赁面积
2
（m） | | 小米之家科技有
限公司呼和浩特
第二分公司 | 2023-6-15~2024-6-14 | 346 | | | 2024-6-15~2025-6-14 | | | | | |
2 2
所在物业面积租赁期外的租金=337.00元/m ·月×（1+4%）^2=364.50元/m ·月（取整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
| 金额（元） | 金额（元） | 金额（元） | | 租赁期内 1 | 租赁期内 2 | 租赁期外 | | 至 2024-6-14 | 至 2025-6-14 | 至 2050-2-1 | | 346.00 | 346.00 | 346.00 | | | | | | 406.06 | 421.27 | 364.50 | | 1,685,976.00 | 1,749,132.00 | 1,513,400.68 | | | | | | 0.00% | 0.00% | 2.00% | | 1,685,976.00 | 1,749,132.00 | 1,483,132.66 | | | | | | 2.00% | 2.00% | 2.00% |
|
