际华集团(601718):南京际华三五二一特种装备有限公司拟了解南京市江宁区天元中路18号区域附近商业办公房的销售单价项目资产评估报告
南京际华三五二一特种装备有限公司拟了解 南京市江宁区天元中路 18号区域附近 商业办公房的销售单价项目 资产评估说明 中鸿评报字[2024]第 1006号 （共 1册 第 1册） 评估机构名称：中鸿茂盛资产评估有限责任公司 评估报告日：2024年 03月 01日 资产评估说明目录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明.................................................................................. 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明.................................................................................. 2 第三部分 资产评估说明..........................................................................................................................3 一、评估对象与评估范围说明........................................................................................................ 3 二、资产核实情况总体说明.............................................................................................................3 三、评估技术说明.............................................................................................................................. 5 （一）评估范围...................................................................................................................................5 （二）评估概况...................................................................................................................................5 （三）评估过程...................................................................................................................................5 （四）评估方法...................................................................................................................................6 四、评估结论.....................................................................................................................................13 附件：关于进行资产评估有关事项的说明.........................................................................................14 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 资产评估说明仅供委托人、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 中鸿茂盛资产评估有限责任公司 2024年 03月 01日 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 中鸿茂盛资产评估有限责任公司接受南京际华三五二一特种装备有限公司的委托，对南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价进行了评估，有关事项说明详见后附：委托人编写的《关于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分 资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象和评估范围 评估对象：南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价。 评估范围：南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房。 （二）评估概况 根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐落于江宁区天元中路 18号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2平方米，土地使用证号宁江国用（2009）第 30458号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为 25,294.03平方米，收购价款为人民币 21,000.00万元，收购方的收购价款分现金 7,000.00万元和原地补偿商办房屋 2万平方米两部分。其中 7,000.00万元现金部分在合同签订后 20日内一次性付清；原地补偿的 2万平方米建筑面积商办房屋及配套的停车场等配套设施在完成标的物交付后 3年内（2014年 12月 31日完成收购资产交付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。 评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9年，但该地块尚未开发完成，南京际华三五二一特种装备有限公司拟对长期应收款会计科目进行公允价值计量，特委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价进行评估，为其提供价值参考。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了现场清查核实实施计划，对评估范围内房产情况进行了解。 清查核实工作主要包括以下过程： 评估人员指导委托人在自行清查的基础上，对纳入评估范围的资产进行细致准确地描述，同时收集准备与南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房相关的评估资料。 2、初步审查 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的资产状况，然后仔细审查相关资料，同时反馈给委托人进行完善。 3、现场实地调查 根据纳入评估范围的资产类型和分布状况，评估人员在委托人的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场调查，并针对该资产的性质及特点，采取了适宜的调查方法。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐落于江宁区天元中路 18号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2平方米，土地使用证号宁江2009 30458 25,294.03 国用（ ）第 号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为平方米，收购价款为人民币 21,000.00万元，收购方的收购价款分现金 7,000.00万元和原地补偿商办房屋 2万平方米两部分。其中 7,000.00万元现金部分在合同签订后 20日内一次性付清；原地补偿的 2万平方米建筑面积商办房屋及配套的停车场等配套设施在完成标的物交付后 3年内（2014年 12月 31日完成收购资产交付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。 评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9年，但该地块尚未开发完成。假设待估宗地项目未来可以在正常的工期内建成，工程质量达到国家行业规范的标准以及相关建筑施工合同的约定；假设企业正常经营所需的相关批准文件能够及时取得（包括但不限于土地出让合同约定竣工时间延期、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等）；假设委估地产坐落城市规划和土地政策不发生大的变化，现行的房地产开发政策和货币政策不发生大的变化，房地产市场的供需状况不发生大的变化，项目开发计划能够如期实现，项目土地使用和规划条件按照建设规划用地许可证确定，未考虑项目周边区域现行规划条件可能发生变化对项目价值的影响，土地成本的投入、建设成本及相关费用的支出，能够按照开发计划执行；假设本次评估是按土地合同中控制规划和企业提供经济指标现状条件下的评估价值。 三、评估技术说明 结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，本次评估采用市场法进行评估，具体评估过程如下： （一）评估范围 本次评估范围内的房产为位于南京市江宁区天元中路 18号区域附近。 （二）评估概况 根据委托人提供的《南京江宁高新园土地收购储备合同》规定：江宁区土地收购储备中心委托南京江宁科学园发展有限公司与南京际华三五二一特种装备有限公司签订《南京江宁高新园土地收购储备合同》，即经江宁区高新园管委会批准，南京江宁科学园发展有限公司收购南京际华三五二一特种装备有限公司坐落于江宁区天元中路 18号的国有土地使用权及其地上（下）建（构）筑物和附着物及部分设备，该地块范围内土地总面积 44558.2平方米，土地使用证号宁江国用（2009）第 30458号，土地用途为工业用地，地上（下）建筑物总面积为 25,294.0321,000.00 7,000.00 平方米，收购价款为人民币 万元，收购方的收购价款分现金 万 元和原地补偿商办房屋 2万平方米两部分。其中 7,000.00万元现金部分在合同签订后 20日内一次性付清；原地补偿的 2万平方米建筑面积商办房屋及配套的停车场等配套设施在完成标的物交付后 3年内（2014年 12月 31日完成收购资产交付手续）交付并同时办理好产权证交给南京际华三五二一特种装备有限公司。 评估基准日时距离当初被收购资产交付日已过 9年，但该地块尚未开发完成，南京际华三五二一特种装备有限公司拟对长期应收款会计科目进行公允价值计量，特委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价进行评估，为其提供价值参考。 （三）评估过程 评估工作主要分以下阶段进行： 1、资料收集：评估人员收集了《南京江宁高新园土地收购储备合同》、江宁区土地收购储备中心与南京江宁科学园发展有限公司签署的《委托协议书》。 2、现场调查：评估人员和委托人共同对南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房进行了查看。了解了委估房产的开发设计方案等基本信息。 （四）评估方法 1、评估方法的选择 房地产评估方法主要有市场法、收益法、成本法等，不同的评估方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时间点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，具体进行价值评估时，需根据评估对象房地产的评估目的、实际情况等选择合适的评估方法。 收益法是根据评估评估对象租金和市场销售价格的关系，将其未来可使用年期内的净租金采用还原利率折现，计算评估对象的销售价格的方法。本次委估房产为商业办公房的销售价格，但是房地产市场销售价格与出租运营租金价格之间的关联度由于现在房地产市场租售比倒挂，则不适用收益法原则进行折算销售价格，因此本次评估不适合采用收益法测算。 成本法是采用各项成本累加的方法评估委估对象价格，成本法评估的前提是价格构成的各项成本内容明确，且能够准确计量。本次评估的商业办公房销售单价构成因素除建筑物投资成本分摊外，尚包含市场环境、经营模式等因素对评估价格的影响，其成本构成较难准确计量，因此也不适合采用成本法进行价值咨询。 评估人员经对本次评估对象附近区域同类房产销售交易市场情况进行调查，商业办公房市场交易比较活跃，可以获得类似房产的市场交易案例，因此采用市场法作为本次评估方法。市场法是遵循市场中的替代原理，将评估对象资产与同一供需圈内的具有替代性，且在评估时点近期有过交易的类似物业进行比较，并对类似资产的交易价格进行适当修正，以此估算评估对象客观合理价格或价值的方法。本项目拟了解的资产价值定义为其销售单价，因此选用的交易案例应为类似资产的销售单价信息。 2、评估方法 （1）市场法介绍 市场法又称市场比较法，是将评估对象与在评估基准日的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产价格做适当的处理来求取估价对象市场价值的方法。 （2）市场法的具体操作步骤： ①根据替代原理，收集同一地区或同一供求范围内，与待估对象房地产相类似的房地产交易实例； ②通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后得出比准价格； ③根据比准价格，综合评定后确定待估对象的评估价值。 其中： a、修正系数的确定 交易情况修正系数=正常市场价格条件指数/实际成交价格条件指数 交易日期修正系数=估价时点因素条件指数/成交日期因素条件指数 区域状况修正系数=评估对象区域状况因素条件指数/可比实例区域状况因素条件指数 实物状况修正系数=评估对象实物状况因素条件指数/可比实例实物状况因素条件指数 权益状况修正系数=评估对象权益状况因素条件指数/可比实例权益状况因素条件指数 b、比准价格的确定 = 比准价格可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 3、评估案例 案例：天元中路 18号区域附近商业办公房 （1）房产概述 房产为位于南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房。 （2）计算过程 根据待估房产的用途和性质，本次采用市场法进行评估，具体评估过程如下：①可比案例的选取 委估对象位于南京市江宁区天元中路 18号区域附近，在该区内与委估对象相类似的房产交易较多，能够取得适合的类似房产交易实例，价格更具合理性，故选取委估对象周边案例作为可比案例。可比案例详见表：
A：该案例建筑面积 1,388.00平方米，销售总价 1,700.00万元，销售单价12,000.00元，与评估对象位于同一区域，周边情况相一致。 B：该案例建筑面积 500.00平方米，销售总价 600.00万元，销售单价 12,000.00元，与评估对象位于临近区域，周边情况相一致。 C：该案例建筑面积 1,200.00平方米，销售总价 1,200.00万元，销售单价10,000.00元，与评估对象位于临近区域，周边情况较一致。 ②建立比较案例基本情况表 参与比较的因素应是对建筑物影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比案例进行修正。 评估对象与可比实例基本情况详见表：
比较因素选择交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整 1）交易情况修正，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差； 2）市场状况调整，是将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格； 3）房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整a、进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。 区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。 b、进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。 c、进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。 权益状况调整的内容应包括权利性质、规划条件、出售情况等影响房地产价格的房地产权益因素。 ③编制比较因素条件说明表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： 1）交易情况 由于估价对象评估基准日与本次评估所选择的比较案例交易日期相近，故不需要进行修正。 2）区域因素条件指数 Ⅰ、区位状况：
采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到评估对象条件时的比准价格。 经过比较分析，各可比实例的各项建筑物状况与评估对象较相似，经过测算以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内，考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合房产市场价格水平，本次评估确定取以上三个可比实例比准价格的简单算术平均值作为评估对象的比准价格： 房地产销售单价=（11098.78+10679.65+ 9630.34）÷3 = 10,500.00（元/平方米,取整） 四、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则，按照必要的评估程序，对南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价在评估基准日 2023年 12月 31日的市场价值进行了评估。本次评估采用了市场法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下： 评估结论：在评估基准日 2023年 12月 31日，经采用市场法评估，南京市江宁区天元中路 18号区域附近商业办公房的销售单价约为 10,500.00元/平方米。 附件：关于进行资产评估有关事项的说明 中财网
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