[中报]中天服务(002188):2024年半年度报告
原标题:中天服务:2024年半年度报告 2024年半年度报告 2024年7月27日 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计主管人员)沈珍梅声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 如半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司面临的风险和应对措施”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................................... 15 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................................... 16 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................................... 17 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................. 23 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................................... 28 第九节 债券相关情况 ............................................................................................................................................................ 29 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................................... 30 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 3、载有公司法定代表人签名的公司2024年半年度报告文本。 4、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 1、行业发展情况： 物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和居民生活水 平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。 克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到 2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，物业管理行业空间依然十 分广阔。 2023年以来，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速下降，行业盈利能力减弱等问题突出。根据中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同 比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长 2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。在此背景下，头部企业保持审慎战略，不再盲目扩张，聚焦高能级城市群，提 升服务密度，拓展优质项目，探索更多增值服务，仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年 百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和 2.1倍。 2024年上半年，物业行业延续由注重经营规模扩张转为聚焦服务本质、有质量的规模增长的大趋势，继续打磨产品、深耕服务，专注于做精做透做好服务品质，聚焦精细化管理，实现有品质的规模扩张，在维持稳定现金流和业务发 展速度的基础上，朝着多元化方向迈进。同时，国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳 入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。 在政策利好的东风下，结合新质生产力的创新驱动，物业服务企业以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务， 在经营业绩、服务表现和经营策略上蓄势赋能，在高质量发展路程上砥砺前行。 2、主要业务： 公司主营业务为物业管理，主要负责住宅小区、商业地产、办公楼等物业的管理与维护，服务内容包括安保、清洁、 维修、绿化、客户服务等，报告期内项目满意度均处于行业中上水平。公司积极向新领域新模式拓展，如向非住业态、 大物业、城市服务转型突破，报告期新增博物馆、未来社区运营、产业园、公租房业态。公司整体实力逐步提升，子公 司中天美好生活服务集团有限公司获得北京中指信息技术研究院的“2024中国物业服务百强企业”。 报告期，公司合并报表营业收入 1.72亿元，与上年同期相比增长 8.28%；归属于上市公司股东净利润 1,481.08万 元，与上年同期相比下降 11.63%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,293.37万元，与上年同期相比 下降29.16%。 3、公司经营计划： 公司秉承“有质量的规模、有品质的服务、有效益的管理”理念，继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作 计划，坚定实施加强优势区域业务开拓、提升品质体系、优化业务结构、智慧科技赋能等长期持续经营目标，公司在报 告期内重点实施相关举措，比如强化现金管理，通过构建业财一体化平台，实现项目现金管理，提高信息处理的透明度、 及时性、准确性，通过狠抓回款实现公司健康运营；提升组织效能，追求组织的集约化和扁平化，以重点项目为核心， 形成片区化管理；明确子公司业务定位，在物业管理及配套业务链条中明确业务开展内容并开展市场竞争，做精做专。 二、核心竞争力分析 不适用。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
单位：元
四、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况 报告期，子公司中天美好服务因与浙江新东阳建设集团有限公司合同纠纷导致位于禹园南街67号、85-1号、87号及华夏大道90号四个商铺被查封，查封价值以452.06万元为限，公司已根据涉案资产账面余额估计预计赔付比例并确 认该案件预计负债224.49万元。本案尚在一审中。 六、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 主要控股参股公司情况说明 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 1、行业竞争风险 从行业现状来看，大行业、小龙头是物业行业的典型竞争特征，百强企业在物业服务行业中占据了重要地位。 《2024中国物业百强企业研究报告》显示，截至 2023年底，百强企业在管面积同比增长 9.41%，市场份额达 28.47%， 较上年同期增加 0.97个百分点。同时，行业中在管面积超过 3亿平方米的企业有 10家，市场占有率约为 14%，集中度 进一步提升，行业竞争持续加剧。面对激烈的市场竞争，公司将继续深耕优势区域，重视市场外拓能力的提升，增强优 质客户的开发维护，形成品牌优势，以此为中心辐射其他区域，逐步增强竞争优势。 2、项目管理风险 公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。随着公司项目体量增大，项目的复杂性和管理难度 会上升。业主对于物业管理品质要求的提高、业主委员会成熟程度，都会对物业管理费用收取产生影响。鉴于相关情况， 公司加强对《物业管理条例》和相关地区性法律法规学习，对服务内容和服务标准最大可能地和业主达成共识获得业主 的支持，提升管理效率和居民满意度；出现问题及时沟通、解决，促使公司物业服务向更加人性化、精细化的服务模式 转变，降低项目管理风险。 3、人力管理风险 公司在管项目的增加导致用工需求增大，各项目现场管理人员自身素养将对公司品牌产生影响，因此，稳定人员的 流动性、提高个体素质的教育及培训、引进善于管理的人才等工作均在人工成本上体现，人力管理风险加大。公司通过 自招培养、院校合作，秩序保洁等外包、细化管理责任及精细培训项目等形式，提升整个物业队伍的业务能力、培养员 工的认同感和归属感、减少熟练人员的流动性，稳定服务水准，整体对冲部分人力管理风险。 十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况 公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。 □是 ?否 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
□适用 ?不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □适用 ?不适用 公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见2023年年报。 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □适用 ?不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □适用 ?不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节 环境和社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 □是 ?否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内，公司不存在因环境问题受到行政处罚的情况。 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 ?不适用 未披露其他环境信息的原因 公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。 二、社会责任情况 报告期内，公司暂未开展脱贫攻坚、乡村振兴等工作。 第六节 重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。 三、违规对外担保情况 □适用 ?不适用 公司报告期无违规对外担保情况。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □是 ?否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □适用 ?不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □适用 ?不适用 七、破产重整相关事项 □适用 ?不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 ?适用 □不适用
?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □适用 ?不适用 十一、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □适用 ?不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 □适用 ?不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、与存在关联关系的财务公司的往来情况 □适用 ?不适用 公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况 □适用 ?不适用 公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 7、其他重大关联交易 ?适用 □不适用 公司拟向控股股东上海天纪投资有限公司发行股票募集资金，募集资金总额不超过16,729.60万元（含本数），扣除 发行费用后的募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目及补充流 动资金。本次向特定对象发行股票事项已获得中国证监会“同意”注册的批复，详见公司于2024年1月24日发布的《关于向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复的公告》（公告编号：2024-001）。公司董事会将按照上 述批复和相关法律法规的要求及公司股东大会的授权在规定期限内办理本次向特定对象发行股票的相关事宜，并及时履 行信息披露义务。 重大关联交易临时报告披露网站相关查询
1、托管、承包、租赁事项情况 （1） 托管情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2） 承包情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3） 租赁情况 ?适用 □不适用 租赁情况说明 公司租赁了用于日常经营办公的场所。 为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目 □适用 ?不适用 公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。 2、重大担保 □适用 ?不适用 公司报告期不存在重大担保情况。 3、委托理财 □适用 ?不适用 公司报告期不存在委托理财。 4、其他重大合同 □适用 ?不适用 公司报告期不存在其他重大合同。 十三、其他重大事项的说明 □适用 ?不适用 公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。 十四、公司子公司重大事项 □适用 ?不适用 第七节 股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股
?适用 □不适用 报告期，股东张世强办理了限售股份解除限售，本次解除限售的股份数量为25,039股，约占公司股本总额的0.0086%，详见公司于2024年3月20日披露的《关于限售股份上市流通提示性公告》（公告编号：2024-010）。 股份变动的批准情况 □适用 ?不适用 股份变动的过户情况 □适用 ?不适用 股份回购的实施进展情况 □适用 ?不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 □适用 ?不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 □适用 ?不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 ?不适用 2、限售股份变动情况 ?适用 □不适用 单位：股 |
