[中报]上实发展(600748):上实发展2024年半年度报告
原标题:上实发展:上实发展2024年半年度报告 上海实业发展股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王政、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标............................................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................................... 8 第四节 公司治理 ........................................................................................................................................ 19 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................................ 21 第六节 重要事项 ........................................................................................................................................ 22 第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................................................... 29 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................................ 32 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................................ 33 第十节 财务报告 ........................................................................................................................................ 34
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
二、联系人和联系方式
三、基本情况变更简介
四、信息披露及备置地点变更情况简介
五、公司股票简况
六、其他有关资料 □适用 √不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。 2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。房地产行业方面，2024年上半年行业整体下行压力较大，据国家统计局发布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资约52,529亿元，同比下降 10.10%，住宅投资约 39,883亿元，同比下降 10.40%；同期新建商品房销售面积约 47,916万平方米，同比下降 19%，其中住宅销售面积下降约 21.90%；截至 6月末，商品房库存待售面积约 73,894万平方米，同比增长 15.20%，其中住宅待售面积增长 23.50%。房地产政策方面，中央政府定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并进一步明确“对于存量房产、土地消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，在此基调下，今年上半年各级政府持续出台多项房地产市场利好政策，但传递到市场前端见效仍需时间。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。 三、经营情况的讨论与分析 （一）上半年经营情况分析 2024年上半年，公司紧跟上实集团战略规划，围绕“盘活资产、加快建设、优化经营、提升服务”为重点，明确年度经营目标，梳理资产情况，有序处置风险事件，推动项目建设，保障公司日常经营整体平稳。 1、落实重大风险事项整改，筑牢公司治理防线 报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年上半年，公司先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，对公司前期违规事项进行了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。同时，公司经营管理团队深刻总结事件经验教训，全面审视现有公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。 2、房地产销售不及预期，重点项目建设正常推进 报告期内，房地产行业大环境持续低迷，公司密切关注各城政策及楼市变化，主动应对行业整体不景气状况，于报告期内实现签约金额 2.4亿元人民币。具体开发项目方面，苏州楼市持续走低，“海上都荟”项目于 5月中旬现房入市遇冷，未达成上半年目标，项目加强高品质精装现房优势的宣传，及时调整拓客策略，为下半年销售有起色做好铺垫；上海青浦海源别墅二期北项目，借助庄园式独栋的稀缺产品优势，提前锁定客户，销售有所突破，于报告期内实现签约 1.6亿元人民币；泉州海上海项目，积极拓展商办客户，论证合理价格，为加快整盘商办产品去化做好准备。项目建设方面，公司依然秉承安全生产至上原则，于今年上半年重点建设项目包括上海青浦项目配套湖滨小学工程、上海宝山吴淞创新城 15更新单元 03-02地块和上海虹口北外滩 90#地块，其中在 90#号地块的建设过程中不断克服历史保护建筑加固、临近地铁线路保护建设等一系列建设难题，在确保施工安全的情况下有序推进建设工作。 另外，公司土地储备中的上海青浦朱家角 D2地块，因整体规划调整，于今年上半年变更为上海青浦朱家角 20-05、20-03地块，其中 20-03地块用途为公共设施用地，20-05地块为住宅开发建设用地，住宅开发建设总量与规划调整前的总量保持一致。 3、不动产事业平稳经营，物业管理进一步提升品质 报告期内，公司不动产事业经营聚焦核心商办项目，多措并举努力化解市场整体下行压力。2024年上半年，在商办租赁市场承压的情况下，公司稳定主要客户结构，保障上海、青岛等核心地区主要商办项目的出租率不降。酒店运营方面，今年上半年商务、游客、宴会等酒店主要业务收入来源较去年同期相比有所下降。公司自持的长租公寓方面，上海嘉定项目长租公寓于上半年继续保持约 95%较高的出租率，新增的上海宝山顾村项目配套长租公寓出租率也接近 6成。物业管理方面，上实服务于 2024年上半年坚持以高品质、稳收入、促品牌为经营方针，1-6月新拓展项目 17个，成功续标项目 32个，在管项目合计 317个。上半年整体在管面积约 3160万平方米，其中非住宅项目约占 58%，住宅项目约占42%。上实服务品牌于上半年荣获“2024中国物业服务力百强企业第 24名”、“2024上海市物业服务企业综合百强第 3名”、“2024中国物业服务华东品牌企业 30强”等殊荣。 （二）下半年经营展望 2024年下半年，公司需着力趋势预测与机遇把握，秉承重点突破、加强执行的原则，全力以赴推动项目销售及回款，保障资金平衡，平稳推进重点项目建设。 1、总结经验教训，加强风控治理 2024年下半年，公司在处理风险事项的善后工作的同时全体上下必须持续加强对各类最新法律法规的学习和理解。在日常工作实践中，充分发挥上市公司三会体系互补职能，优化上市公司治理结构。 另一方面，公司亦会持续完善企业风险管理体系，以风险管理为核心、合规监督为要点更新内控制度建设，确保内部控制形成严格、有效、规范、全面的闭环体系。 2、优化资产结构，平衡经营资金 2024年下半年，公司土地储备和可售项目较少，公司需进一步盘点及梳理资产结构，排摸市场情况，做好低效资产的处置工作。同时，对于各开发项目尾盘库存进行统筹规划，以期尽可能一揽子盘活库存资产，为公司后续经营发展留出空间。另一方面，在行业整体仍待复苏的情况下，公司必须加强经营性资金链的安全管理，时刻做好现金流监控，合理配置资源，改善资产负债结构，增强企业的抗风险能力。 3、丰富销售手段，提升建设效率 2024年下半年，在房地产销售去化方面，公司需抓住房地产政策宽松的窗口期，持续跟踪各在售项目地方市场情况，在市场有所回暖时抓住时机，及时调整销售策略促进项目去化。项目建设方面，下半年要融合精细化管理、数字化管理、强化目标成本控制与市场对标机制的前提下提升开发效率，推动各在建项目完成年度建设目标。 4、物业管理转型升级，租赁业务规范运营 2024年下半年，物业管理方面，公司要以技术更新为抓手，从传统物业管理向智慧物业服务转型，进一步提升物业管理服务质量。实践中通过服务分级深化，完成模块化物业服务特色产品，为客户提供个性化定制服务产品。聚焦 IFM和城市运营服务，拓展物业服务深度与宽度，力争拓展更多非住宅和城市公共服务项目，为公司物业服务板块拓展规模及增加新的利润增长点。不动产租赁方面，公司经营要严格监管部门对国有资产租赁管理相关工作实施意见的框架自我审视，形成公开化、市场化、标准化的运营实施机制。酒店和长租公寓运营等新租赁业态方面，公司要通过与专业运营机构的合作和学习优秀管理经验，找差距、补短板，做好项目运营和品牌建设的长效工作。 （三）报告期内房地产经营情况（2024年 1-6月） （1）项目储备情况表
注：2024年上半年，根据上海市青浦区规划和自然资源局的规划调整，公司原土地储备上海市青浦区朱家角 D2地块变更为“上海市青浦区朱家角 20-05地块”（以下简称“20-05地块”）和“上海市青浦区朱家角 20-03地块”（以下简称“20-03地块”）。20-03地块的用途调整为公共设施用地，剩余部分 20-05地块仍作为住宅用地开发建设，保持原规划住宅开发建设总量不变。 （2）项目建设情况表 单位：万元 币种：人民币
（3）项目销售情况表 单位：万元 币种：人民币
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致。 销售费用变动原因说明：主要系日常业务费减少所致。 管理费用变动原因说明：主要系折旧摊销费减少所致。 财务费用变动原因说明：主要系在建项目股东垫款转入资本金后导致费用化利息支出增加所致。 研发费用变动原因说明：主要系人员薪酬费增加所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系销售回款减少和上交税费增加所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系收回处置股权款增加和投资股权款减少所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系银行净借款增加所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四)投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对外股权投资总额为 544,910.21万元，比上期减少 21,985.04万元，减少 3.88%。 具体投资情况如下：
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