[中报]云南城投(600239):云南城投置业股份有限公司2024年半年度报告
原标题:云南城投:云南城投置业股份有限公司2024年半年度报告 云南城投置业股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人孔薇然、主管会计工作负责人巩明及会计机构负责人（会计主管人员）储利群声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析中第五点其他披露事项中（一）可能面对的风险”部分的内容。敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 18 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 20 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 22 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 74 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 76 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 76 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 78
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
□适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业运营及酒店运营管理。 （一）所属行业发展情况 1． 物业管理行业 （1）行业现状 政策环境持续优化。报告期内，国家发展和改革委员会发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，物业服务已纳入到鼓励类商务服务业；同时国家出台了一系列的支持政策，鼓励物管企业开展多元服务，为行业可持续发展和业主权益提供保障。 回归服务本质。物管企业纷纷选择以“客户满意度”为中心的精细化运营策略，从“做大做全”向“做实做专”转变，高质量发展成为行业共识。 （2）行业挑战 增量市场放缓。根据国家统计局公布数据，2024年1-6月全国新建商品房销售面积同比下降19%，新开工房地产项目面积同比下降23.7%，物业管理行业整体面临上游增量市场持续趋弱的挑战，导致行业竞争日益激烈。 营收增速放缓。根据上市物管企业披露的2023年经营业绩，2023年57家上市物企营收增速较上年同期下降4.7个百分点，且受房地产市场下行等多重因素影响，13家上市物企归母净利润亏损。 （3）行业机遇 非住存量市场得到不断释放。物业管理行业作为房地产产业链后端服务市场，虽然面临传统住宅市场增量空间日益紧缩的挑战，但后勤社会化改革不断推动医院、学校、产业园等物业需求的增长，且势头强劲。 多元经营助力行业稳健发展。物业管理行业具备“刚需+长周期”的消费特征，随着人们对居住环境和生活品质要求的不断提高，养老、育幼、家政等服务扩容提质，多元经营业务成为新的收入增长极。 2．商业运营管理行业 （1）行业现状 社会消费稳步复苏。2024年7月，中央政治局会议再次强调要以提振消费为重点扩大国内需求。 根据国家统计局数据，2024年上半年社会消费品零售总额23.60万亿元，同比增长3.7%；其中：商品零售20.97万亿元，增长3.2%；餐饮收入2.62万亿元，增长7.9%。 街区商业快速崛起。随着消费需求、消费方式和消费习惯的改变，城市消费中心逐渐从“大盒子”走向“街道”，街区商业以足够丰富的内容、足够自由的方式、贴近生活的场景、不被固化的动线，在城市消费场景中脱颖而出。 （2）行业挑战 市场竞争态势依然严峻。报告期内，全国3万㎡以上已开业购物中心总数由年初的6,100个上涨至6,400个，部分城市存在商业项目过剩的风险。品牌对商业体的客流、预期及入驻条件愈发严苛；各业态开店计划更加谨慎，零售收缩，餐饮、服务娱乐虽有扩张，但汰换率明显升高。 消费结构分化持续加剧。35岁以下客群占比超过60%，商品质量、购物氛围、交通便利、格局设计成为最重要的需求，消费客群注重更好、更新的消费体验，对商业体的提档升级提出了更高的要求。 （3）行业机遇 国家宏观经济保持持续增长。2024年8月，国际货币基金组织预测我国2024年GDP增长将在5%左右，商业运营管理行业将持续得益于经济增长的有力支持。 消费需求升级新增市场机遇。虽然行业发展在持续演变，但企业若能在洞察消费者需求上下功夫，提供给消费者更多可感知的、细腻的服务，便有机会突出重围、占得市场先机。 3．酒店行业 （1）行业现状 整体经营业绩持续提升。根据文化和旅游部的统计，2024年1季度国内出游人次14.19亿，同比增长16.7%；出游总花费1.52万亿元，同比增长17.0%。华住集团、首旅酒店和锦江酒店3家上市酒店管理集团2024年1季度营业收入同比分别增长17.8%、11.47%和6.77%。 头部企业仍在加速拓店。以“连锁化+下沉市场”为主基调，华住集团、首旅酒店和锦江酒店3家上市酒店管理集团2024年1季度新开业酒店数量分别为569家、205家、222家，进一步抢夺市场份额。 （2）行业挑战 市场竞争持续加剧，盈利水平承压。2023年出行消费复苏后，头部酒店连锁企业凭借强大的品牌竞争力占领较高市场份额，持续挤压其余酒店的生存空间，市场竞争日益激烈。 （3）行业机遇 市场需求持续扩容。2024年5月党中央首次以旅游发展为主题召开的2024年全国旅游发展大会，旨在推动旅游业的高质量发展和长期繁荣，随着政策支持力度不断加大和国内经济持续发展，居民商旅出行需求还将得到进一步释放，中高端酒店市场预期向好，酒店行业将因此长期受益。 （二）公司主营业务情况 详见“经营情况讨论与分析” 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）企业文化优势 公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，始终秉持“用心做事”的价值观和“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当。通过构建与企业战略目标相匹配的企业文化，充分发挥导向作用、凝聚作用、约束作用、激励作用，将服务意识和服务理念贯穿融入到日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。 （二）资源禀赋优势 公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势。 在物业管理方面，签约面积超过 800万㎡，服务业态已涵盖住宅、商业、写字楼、高校、会展、产业园、企事业单位、食堂等诸多领域，服务区域横跨国内多个省市。近年来，下属物管公司服务标准化建设工作得到全面推进，多元经营业务得到长足发展，客户满意度及市场影响力持续提升。 在商业运营方面，签约面积超过 260万㎡，运营管理项目主要分布于广州、成都、杭州、宁波、台州、昆明、南宁等一二线城市，通过整合品牌资源、推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，打造了“茶马花街”、“云泰PARK”等系列品牌。经过多年的发展，公司培养和锻炼了一支成建制的专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌超 7000个，在营合作品牌超 1900个。 在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第 3家酒店（全球第27家），位居成都高新区核心地段，跻身成都奢华酒店头部，以高水准的贴心服务，连续三年获得希尔顿集团全球至高荣誉“康尼奖”。公司下属大理英迪格酒店位于洱海南侧，融入苍山洱海的自然之美，以现代奢华的舒适环境、独树一帜的建筑设计风格，获得了“携程2024年春节最受欢迎酒店”2024亚洲100美景酒店奖。 （三）数智赋能优势 为更好的服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商业运营公司通过外部合作和自主开发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业信息管理系统，取得了多项核心系统著作权，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。 （四）组织管理优势 以组织架构改革等系列举措为抓手，公司持续优化部门架构和岗位设置，补充了一批覆盖物业管理、商业运营及酒店管理等领域的专业人才。同时，通过深度融合信息管理系统，持续优化运营管理体系，消除公司与部门、项目的壁垒，初步形成统一、高效且相对稳定的组织管理体系，为快速反应提供组织保障。 （五）规范运作优势 经过多年的发展，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构；同时，在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，维护全体股东的利益。 （六）协同发展优势 公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户服务群体，在公司信息管理系统的支持下，以大数据及“客户画像”为基础，促进各板块业务协同。除此之外，公司始终坚持市场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。 （七）国资背景优势 公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地产、教育、环卫等业务上的优质资源，不断深化产业合力和区域资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。 三、经营情况的讨论与分析 公司始终将“高质量发展”作为一切工作的出发点和落脚点，聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目标，高效统筹经营业绩发展和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点。2024上半年，在市场竞争格局、消费趋势的快速转变的大背景下，公司积极应对，结合各项目自身特点，及时调整经营策略，保障了公司业务稳健运行。 截至 2024年 6月 30日，公司资产总额 117.94亿元，负债总额 94.43亿元，资产负债率 80.07%，归母净资产 14.08亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-0.4亿元。 （一）城市综合服务业务发展情况 1．物业管理业务 公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区、高校服务、企事业单位物业服务等，管理规模稳步增长；2024年上半年，新增签约项目 9个，新增签约面积 38.94万㎡。截至 2024年 6月 30日，签约面积共计 803.76万㎡。 2024年上半年，公司围绕“提升标准化、多元化服务能力”，多措并举，驱动管理进阶和服务提质增效。一是搭建云城臻选、云城餐服、云城物业、云城邻里品牌矩阵，焕新品牌形象；二是划分“舒享、优享、悦享、臻享、尊享”五个服务等级并制定相应的具体服务标准，持续推进标准化服务全项目覆盖；三是在已有的房屋租售服务、社区零售、业主食堂、家政保洁等增值服务的基础上，围绕社区“新需求”、开展“新服务”，搭建“云城臻选”多元化生活服务平台，置入“云彩生活”特色商品销售；四是依托控股股东体系内云甘美?悦养园城康养项目进行长者服务试点，制定《餐饮管理 SOP手册》，开展餐服 6S体系建设；五是不断加强人才队伍建设，下属物业公司在岗员工持证率超 80%，并形成管家系统业绩评价与管家星级认证体系。 报告期内，城投物业入选中国物业管理协会会员单位，荣获“2024中国物业国有企业 50强”“2024中国物业团餐服务领军企业”“2024中国物业服务企业西南 30强”等荣誉称号。 2．商业运营业务 公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共 22个（含筹备项目），签约面积 262.66万㎡，下属云泰商管以委托管理和整租模式，为签约项目提供商业定位策划、业态规划布局、招商、运营管理、企划推广、会员服务、工程改造、物业维护、安全管理、综合管理等服务，形成云泰PARK、茶马花街两大自有品牌序列。2024年，云泰商管启动品牌建设工作，构建以“招商管理、风险管控、财务管理、人才管理、运营管理、信息化管理、工程及安全管理”体系为基础，以“品牌推广及产品架构”体系为重点的“7+2”品牌体系。面对消费下行、品牌开店计划缩减等市场局面，云泰商管不断提升品牌级次，丰富品牌矩阵，累计空铺去化超 6万m2，标杆品牌引进超30 个，区域首店进驻超 100 家；灵活利用在营项目消费场景，结合当下旅游时尚热点，创意“造节”，联合100多家旅行社、景区及酒店开展首次云泰“旅游”主题疯抢节，品牌影响力进一步提升。 报告期内，云泰商管在营项目平均出租率与2023年同期持平，租金收缴率同比增长3%，经营收入同比增长6%，客流、车流及销售额同比增幅均超过20%。 成都in99购物中心通过不断创新升级，持续引领西南消费潮流风向标。2024年上半年，成都in99购物中心加快推进招商调改，积极洽谈各业态头部品牌，打造差异化竞争优势，新进和调改品牌超40个，极石、3I、诺尔雪平、登鼎河鲜、KB SPACE等七个品牌签约入驻，成功引入盒马臻选店，填补项目商超业态空白。同时，借助传统节日和重要体育赛事热度，串联民俗、艺术、设计与潮流等多领域文化内容，策划新春游园盛典、欧洲杯LIVE餐饮套餐、8小时音乐狂欢派对周年庆、小怪兽西南首展等系列活动。报告期内，尽管市场竞争进一步加剧，成都in99购物中心平均出租率与2023年同期依然持平；并基本完成潮奢定位转型。 3．酒店运营管理业务 公司旗下管理运营大理英迪格和成都华尔道夫2家高星级酒店，共配备房间数544间。 2024年上半年，为进一步提升客户住宿体验，增加会议、培训类业务的市场竞争力，大理英迪格酒店启动客房品质提升改造及宴会厅装修改造工程；酒店餐厅结合地方特色按季度更新自助餐主题，餐饮收入显著增长。国内文旅市场在2023年经历报复式增长后，2024上半年回归理性，大理英迪格酒店经营业绩趋于平稳。 成都华尔道夫酒店抓住外事、会展机遇，成功接待新加坡政要高访团、美国商务代表团，承办了与四川省委主要领导的见面交流会等会务活动，实现客房收入和品牌影响力双提升。 （二）多措并举，推动库存去化 目前，受地产市场下行和各类政策限制等影响，公司存续在售地产项目销售承压。2024年上半年，针对部分困难存货，公司采取更加灵活的激励政策，优化销售策略，实现上客量翻倍，签约金额相较2023年同期大幅增长84.36%。 （三）继续加强风险、内控、合规“三位一体”体系建设 2024年上半年，公司以“调整权责控风险，优化治理强经营”的思路，优化本部《风险内控合规手册》和《风险数据库》，推动下属重要子公司权责全面调整工作，进一步建立健全以风险管理为导向，以合规管理为重点，规范有效的内部控制体系，实现“强内控、促合规、 防风险”的管控目标，从框架上和机制上构建了“权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡”的治理结构体系。 四、报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 五、报告期内主要经营情况 （一）主营业务分析 1.财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本期房地产项目结转使得成本增加；人员架构调整使商场成本变动； 销售费用变动原因说明：商场活动有所减少； 管理费用变动原因说明：人员架构调整及中介费用下降； 财务费用变动原因说明：本期新增融资产生利息费用； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期项目公司支付清算后的土增税； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：去年同期支付债权投资款； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期新增融资。 2.本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 （1）主营业务分行业、分产品、分地区情况
（二）非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 2023年6月 21日，招商银行股份有限公司昆明分行（下称“招商银行昆明分行”）向深圳国际仲裁院提交逾期金融借款合同纠纷案仲裁申请，要求公司下属参股公司老鹰地公司及包括公司在内的担保责任人偿还借款本金6.94亿元，借款期间内的利息及逾期利息约3.76亿元，以及相关律师费、保全费、仲裁费等644万元，截至2024年5月，公司对该逾期担保事项按担保合同约定累计确认了预计负债4.39亿元。2024年6月21日，公司收到深圳仲裁院送达的（2023）深国仲裁5793号《裁决书》，裁决公司按28.125%承担清偿责任，金额约3.063亿元（利息暂计至2023年6月10日，以实际支付金额为准）。公司本次根据仲裁结果相应冲减预计负债1.25亿元，影响归母净利润金额1.25亿元。（具体事宜详见公司分别于2023年8月9日刊登的临2023-065号公告；2023年8月25日登的临2023-070号公告；2023年8月29日刊登的2023年半年度报告；2023年9月28日刊登的临2023-077号公告；2023年10月10日刊登的临2023-079号公告；2024年1月6日刊登的临2024-001号公告；2024年1月13日刊登的临2024-003号公告；2024年2月22日刊登的临2024-018号公告；2024年4月9日刊登的2023年年度报告；2024年6月25日刊登的临2024-045号公告。》） （三）资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1.资产及负债状况 单位：元
2.境外资产情况 □适用 √不适用 3.截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 截止报告期末，公司使用自有资产为金融机构借款提供抵押、质押及担保，受限资产账面价值总额44.94亿元，详见附注所有权或使用权受到限制的资产。 4.其他说明 □适用 √不适用 （四）投资状况分析 1.对外股权投资总体分析 □适用 √不适用 （1）重大的股权投资 □适用 √不适用 （2）重大的非股权投资 □适用 √不适用 （3）以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 证券投资情况 □适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 □适用 √不适用 衍生品投资情况 □适用 √不适用 （五）重大资产和股权出售 □适用 √不适用 （六）主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 1.主要控股公司 单位：万元
2.主要参股公司 单位：万元
√适用 □不适用
六、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1．外部风险 受房地产市场下行影响，物业管理及商业运营市场竞争愈加激烈，行业营收与利润增速趋缓。 公司在快速提升自身服务与管理能力、扩大品牌影响力的同时，还需根据项目实际情况及时调整经营策略，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。 2．内部风险 公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，物管、商管等轻资产运营业务规模亟需第三方外拓补位。在激烈的行业竞争中，公司须注重自身能力建设，创新管理模式，提升市场竞争力及抗风险能力。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对公司产生负面影响。 (二) 其他披露事项 √适用 □不适用 1、本报告期内，公司无新增土地储备。 2、本报告期内，公司无新开工面积和竣工面积。 3、2024年二季度销售情况
4、2024年半年度销售情况
5、报告期内房地产出租情况 1）自持房地产出租情况
第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 李映红女士因年龄原因（退休）申请辞去公司董事会秘书职务，辞职后不再担任公司的任何高级管理人员职务。经公司董事长提名，董事会提名委员会审核通过，公司于2024年5月21日召开第十届董事会第十七次会议审议，同意聘任肖伦先生为公司董事会秘书，任期自董事会审议通过之日起至第十届董事会任期届满为止。（具体事宜详见公司2024年5月22日在上交所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2024-040号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第十七次会议决议公告》、临2024-041号《云南城投置业股份有限公司关于公司董事会秘书辞职及聘任董事会秘书的公告》） 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 （未完）  |