[中报]德必集团(300947):2024年半年度报告

时间：2024年08月28日 23:40:36 中财网

原标题:德必集团:2024年半年度报告

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
2024年半年度报告


2024年8月29日

第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司在经营中可能存在的风险因素内容已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部分予以描述，敬请广大投资者注意阅读，理性投资，注意投资风险。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。


目录
第一节 重要提示、目录和释义................................................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标........................................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析.......................................................................................................................................... 9
第四节 公司治理.............................................................................................................................................................. 28
第五节 环境和社会责任............................................................................................................................................... 29
第六节 重要事项.............................................................................................................................................................. 32
第七节 股份变动及股东情况..................................................................................................................................... 46
第八节 优先股相关情况............................................................................................................................................... 51
第九节 债券相关情况.................................................................................................................................................... 52
第十节 财务报告.............................................................................................................................................................. 53

备查文件目录
一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

二、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

三、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的 2024 年半年度报告文件。

四、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。


释义

释义项	指	释义内容
公司/本公司/德必集团	指	上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
德必有限	指	上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司
中微子/控股股东	指	上海中微子投资管理有限公司
实际控制人	指	贾波、李燕灵
圣博华康/圣博项目	指	上海圣博华康文化创意投资股份有限公司，公司控股孙公司
湖北谊通	指	湖北谊通商业管理有限公司，公司控股孙公司
德必岳麓WE	指	湖南德铭文化科技有限公司，公司全资孙公司
嘉加德必易园	指	上海嘉定德必文化科技有限公司，公司控股子公司
红星合创	指	红星合创新能源（上海）有限公司，公司控股孙公司
德必庐州WE	指	合肥德必智能科技有限公司，公司全资子公司
德必彩虹WE	指	杭州南站新城数智产业发展有限公司，公司控股孙公司
德必·大华里/大华德必易园	指	上海行知源文化创意有限公司，公司全资孙公司
云亭德必易园	指	上海淞亭文化创意发展有限公司，公司全资子公司
西虹桥德必易园	指	上海德邻易云文化科技有限公司，公司控股子公司
长兴乾润	指	长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有限合伙），现已更名为“上 海弦乾企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾元	指	长兴乾元企业管理咨询合伙企业（有限合伙），现已更名为“上 海中微弦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾森	指	长兴乾森企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
长兴乾肇	指	长兴乾肇企业管理咨询合伙企业（有限合伙），现已更名为“上 海赫珩企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾悦	指	长兴乾悦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
长兴乾普	指	长兴乾普企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
长兴乾德	指	长兴乾德企业管理咨询合伙企业（有限合伙），现已更名为“上 海嵘歌企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾泽	指	长兴乾泽企业管理咨询合伙企业（有限合伙），现已更名为“上 海歌珧企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
宿迁乾泓	指	宿迁乾泓科技合伙企业（有限合伙），原“西藏乾泽企业管理合 伙企业（有限合伙）”
宿迁乾渊	指	宿迁乾渊科技合伙企业（有限合伙），原“西藏乾普企业管理合 伙企业（有限合伙）”
《新租赁准则》	指	《企业会计准则第21号——租赁》
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期	指	2024年1月1日至2024年6月30日
上年同期	指	2023年1月1日至2023年6月30日

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介

股票简称	德必集团	股票代码	300947
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有）	德必集团
公司的外文名称（如有）	Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co.,LTD.
公司的外文名称缩写（如 有）	DoBe Group
公司的法定代表人	贾波

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	陈红
联系地址	上海市长宁区安化路 492 号 A 座 812室
电话	021-60701389
传真	021-32508753
电子信箱	[email protected]

三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。

2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年
年报。

3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
公司注册情况在报告期无变化，具体可参见2023年年报。

四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

	本报告期	上年同期	本报告期比上年同期增减
营业收入（元）	630,902,786.37	523,187,650.95	1 20.59%
归属于上市公司股东的净利 润（元）	13,553,035.33	7,160,110.41	1 89.29%
归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润 （元）	11,557,635.41	2,167,672.82	433.18%
经营活动产生的现金流量净 额（元）	382,596,459.58	333,471,591.45	2 14.73%
基本每股收益（元/股）	0.09	0.05	80.00%
稀释每股收益（元/股）	0.09	0.05	80.00%
加权平均净资产收益率	1.06%	0.55%	0.51%
	本报告期末	上年度末	本报告期末比上年度末增减
总资产（元）	6,165,854,512.91	6,320,937,521.39	3 -2.45%
归属于上市公司股东的净资 产（元）	1,249,816,356.56	1,286,236,889.17	3 -2.83%

注：
1 报告期内营业收入、净利润增长主要系前期新拓项目逐步进入招商运营期，出租率逐步上升产生收入、利润贡献所致。

2 报告期内，经营活动产生的现金流量净额较去年同期增长 14.73%，绝对金额增加 4,912.49 万元，主要系新拓项目出
租及运营等经营性收入增加所致。

3 本报告期由于公司进行股份回购，且金额大于当期利润，造成公司总资产及净资产相比上年度末有所下降。

五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元

项目	金额	说明
非流动性资产处置损益（包括已计提 资产减值准备的冲销部分）	219,234.92
计入当期损益的政府补助（与公司正 常经营业务密切相关、符合国家政策 规定、按照确定的标准享有、对公司 损益产生持续影响的政府补助除外）	7,045,884.04
除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，非金融企业持有金融 资产和金融负债产生的公允价值变动 损益以及处置金融资产和金融负债产 生的损益	687,894.71
委托他人投资或管理资产的损益	432,787.85
除上述各项之外的其他营业外收入和 支出	-5,068,428.80	主要系对客户的赔偿款
减：所得税影响额	829,343.18
少数股东权益影响额（税后）	492,629.62
合计	1,995,399.92

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。


第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所处行业情况
公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。

城市更新是以“小切口”改善“大民生”的重要实践
2021 年，城市更新被写入政府工作报告以及国家“十四五”规划纲要，标志着城市更新上升到国家战略。2024 年 4 月，财政部与住建部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境。5 月，财政部发布消息，首批拟支持 15 个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安）实施城市更新行动，因地制宜盘活存量资源，释放高质量发展潜力。根据住房和城乡建设部数据显示，今年前5个月，全国已实施完整社区建设项目超2900个，更新改造老厂区、老商业街区等超2600个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个。住房和城乡建设部建筑节能与科技司副司长汪科表示：各地要积极探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能，实现城市更新的可持续发展。

重塑历史风貌，传承城市文化
城市更新的重点任务聚焦于综合区域的整体焕新与人居环境品质的显著提升，其中公共空间设施的优化与历史风貌的重塑，不仅可以为城市注入新的活力，也是对城市文化的尊重与传承。2024年 02月，住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅发布《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》中提到，项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则，不大规模、成片集中拆除现状建筑，基于历史风貌特征，保护和延续整体格局和历史风貌。以公司最具代表性的文体旅项目“桃花坞里”项目所在的苏州市为例，城市更新的实践体现了融合传统与现代、保护与发展的平衡策略，苏州市陆续发布了《苏州历史城区城市更新试点工作实施方案》、《保护区、姑苏区城市更新指引》等文件，配合新一轮城市更新，在保存历史风貌的同时，赋予其现代功能，提升社区文化和商业活力。

文化创意产业园区赋予城市发展新活力
城市更新的改造流程覆盖了项目可行性研究、设计、施工、以及园区的商业运营等环节,文化创意产业园区的运营尤其需要依赖文化及相关产业的活力。国家统计局的数据显示，2024 年上半年，文化企业实现营业收入 64,961 亿元，按可比口径计算，比上年同期增长 7.5%。其中文化新业态特征较为明显的 16 个行业小类实现营业收入 27,024 亿元，比上年同期增长 11.2%，快于全部规模以上文化企业3.7个百分点。上半年，文化企业实现利润总额5,250亿元，比上年同期增长8.9%；营业收入利润率为8.08%，同比提高 0.11 个百分点。上半年末，文化企业资产总计 201,411 亿元，比上年同期增长 6.8%；每百元资产实现营业收入为 65.2 元，同比增加 0.2 元。文化企业的良好发展态势为文化创意产业园区及城市整体发展注入了强劲动力，同时彰显出文化创意产业深厚的发展潜力。

（二）公司从事的主要业务和主要经营模式
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，未来将逐步将减少“承租运营”和“参股运营”的传统模式，积极推进“受托运营”等新模式并逐步向创新运营模式过渡。

1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为 10 至 20 年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系 3、受托运营
受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统等深度增值服务并收取相关业务收入，或通过与业主方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求战略转型，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式，业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB 模式”等模式为主。“AB 模式”即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装修成本，为公司经营现金流提供了安全保障。

（三）公司经营业绩情况
报告期内，公司实现营业总收入 63,090.28 万元，较去年同期增长 20.59%，主要系前期新拓项目逐步进入招商运营期，为公司经营提供了收入贡献；归属于上市公司股东的净利润为 1,355.30 万元，较去年同期大幅提升 89.29%，利润大幅增长的主要原因是前期新拓项目在公司强大的产品设计能力与招商运营能力的助力下，出租率稳步上升，为公司贡献了利润。公司管理层将继续认真贯彻执行董事会战略目标，进一步加深对国内文化创意产业集群的战略覆盖，针对科技创新产业集群的战略布点，实行科创与文创共举、智慧化服务与规模化发展并进的策略，以构建“数字化+智慧园区平台+产业生态圈”为方向，持续创新迭代，积聚产业价值，实现公司高质量良性发展。
截至报告期末，公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉、徐州等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了 76 个文化创意产业园区，运营管理面积超136万平方米。其中，承租运营园区68个，运营管理面积约115万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约9800平方米。

二、核心竞争力分析
公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，形成了“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，使得公司在日趋激烈的竞争环境中保持长期领先的行业地位。

既有建筑改造的创意设计能力是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。优秀的创意设计方案将赋予老旧建筑物新的生命，在传承城市建筑历史文化的同时，打造优美宜人的景观环境和轻松便捷的办公空间。公司拥有一支积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验的高水平创意设计团队，在持续不列园区品牌。公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。

园区运营管理能力是打造园区健康生态、公司与园区入驻企业协同发展的关键。公司依托于自主研发的智慧园区管理系统-wehome 平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新推出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的社群服务平台系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境及良好的社区经营生态。公司专业高效的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业。这些知名的文科创企业在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。

公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，是城市更新战略的探索者、推动者和实践者，公司的主营业务持续保持快速稳健的发展态势。2021 年 2 月 10 日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商。公司的成功上市，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来了更多行业整合机会与广阔的发展空间。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。

三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况
单位：元

	本报告期	上年同期	同比增减	变动原因
营业收入	630,902,786.37	523,187,650.95	20.59%	本报告期营业务收入相比上年同期增 加20.59%，一方面系集团自有新项目 进入成熟运营期，收入逐步释放。另 一方面，集团于2023年5月并购圣博 华康项目，本报告期产生了6个月的 收入贡献。
营业成本	409,985,235.41	360,460,111.38	13.74%	本报告期营业成本相比上年同期增长 13.74%，一方面系集团自有新项目进 入招商运营期，前期改造投入开始摊 销；另一方面是集团于2023年5月并 购圣博华康项目，本报告期产生了6 个月的成本。
销售费用	25,050,519.05	17,335,161.96	44.51%	本报告期销售费用相比上年同期增长
				44.51%，主要系新项目在开业阶段需 要集中进行招商活动，产生的招商中 介费增加所致。
管理费用	87,689,707.94	79,239,819.69	10.66%	本报告期管理费用相比上年同期增长 10.66%，一方面系并购圣博华康项目 所新增的管理人员成本影响；另一方 面系业务规模增长导致人员成本、差 旅、办公成本增加。报告期内整体管 理费用增长率低于营业收入及净利润 增长率。
财务费用	76,752,410.31	68,188,947.29	12.56%	本报告期财务费用相比上年同期增长 12.56%，该部分增长均是由于包含新 拓和圣博华康并购在内的新项目增 加，根据新租赁准则确认的租赁负债 利息费用的增加。报告期内集团未新 增大额有息负债。
所得税费用	6,868,846.27	1,935,884.00	254.82%	本报告期所得税费用相比上年同期增 加254.82%，主要系利润变动导致。
研发投入	2,256,219.73	2,325,029.66	-2.96%	未发生重大变动。
经营活动产生 的现金流量净 额	382,596,459.58	333,471,591.45	14.73%	本报告期经营活动现金净流量相比上 年同期增加14.73%，主要系经营性收 入增加导致。
投资活动产生 的现金流量净 额	-211,351,926.48	-326,628,984.64	35.29%	本报告期投资活动产生的现金流量净 额相比上年同期增加35.29%，上年同 期并购圣博项目产生投资活动现金流 出，另一方面是本期减少了理财产品 购买同样造成投资现金流出减少。
筹资活动产生 的现金流量净 额	-277,286,954.48	-292,682,992.28	5.26%	筹资活动产生的现金流量净额较上年 同期未发生重大变动，其中公司根据 新租赁准则确认的筹资活动现金净流 出为283,967,769.46元。
现金及现金等 价物净增加额	-106,015,637.65	-285,790,096.36	62.90%	本报告期现金及现金等价物净增加额 相比上年同期增加62.9%，一方面是本 期收入增加造成经营活动现金净流量 增加，另一方面是上年同期并购圣博 项目及本年减少理财产生购买造成投 资活动现金净流量减少。

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 ?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

占比10%以上的产品或服务情况
?适用 □不适用
单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上 年同期增减	营业成本比上 年同期增减	毛利率比上年 同期增减
分产品或服务
租赁服务	488,614,963.30	313,314,444.64	35.88%	15.53%	19.92%	-2.35%
会员及其他服 务	142,287,823.07	96,670,790.77	32.06%	41.92%	-2.55%	31.00%
经营地区分类
上海	424,946,442.82	268,893,215.95	36.72%	14.40%	8.66%	3.34%
分行业
商业服务业	630,902,786.37	409,985,235.41	35.02%	20.59%	13.74%	3.91%

四、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元

	金额	占利润总额比例	形成原因说明	是否具有可持续性
投资收益	1,606,953.90	6.08%	长期股权投资收益、理财产品 投资收益	否
资产减值	-4,360,066.18	-16.49%	对于部分资产计提的坏账准备	否
营业外收入	160,631.73	0.61%	其他利得	否
营业外支出	5,229,060.53	19.77%	主要系对客户的赔偿款及对外 捐赠等支出	否
其他收益	7,471,360.26	28.25%	政府补助	否

五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元

	本报告期末		上年末		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资 产比例	金额	占总资 产比例
货币资金	263,059,129.70	4.27%	369,074,767.35	5.84%	-1.57%	本报告期末货币资金余额相 比上年末减少28.72%，一方 面是本期集团进行股票回购 用于维护公司价值及股东权 益所致，另一方面原因系集 团购买保本低风险理财产 品，按照不同产品类型归类 至交易性金融资产以及其他 流动资产中。
应收账款	45,159,559.19	0.73%	32,985,661.10	0.52%	0.21%	本报告期末应收账款余额相 比上年末增加36.91%，一方 面是收入有所增长；另一方 面是有部分客户存在延缓支 付租金的现象。
长期股权 投资	29,014,321.73	0.47%	28,528,050.39	0.45%	0.02%	未发生重大变化。
固定资产	13,357,949.91	0.22%	12,668,664.23	0.20%	0.02%	未发生重大变化。
在建工程	37,705,580.59	0.61%	31,654,900.10	0.50%	0.11%	本报告期在建工程余额相比 上年末增加19.11%，主要是 本期随新项目增加，集团工 程项目也随之增加
使用权资 产	3,184,467,776.60	51.65%	3,347,252,913.27	52.96%	-1.31%	未发生重大变化。
短期借款	79,803,299.39	1.29%	28,948,663.86	0.46%	0.83%	本报告期短期借款余额相比 上年末增加175.67%，主要是 积极运用银行提供的灵活金 融工具用更低的资金成本完 成一些经常性支付项目。
合同负债	40,586,423.23	0.66%	38,547,985.61	0.61%	0.05%	未发生重大变化。
长期借款	3,983,643.61	0.06%	5,586,914.89	0.09%	-0.03%	本报告期长期借款余额相比 上年末减少28.7%，主要是本 期部分一年内到期的长期借 款分类至流动负债所致。
租赁负债	3,512,238,849.53	56.96%	3,701,051,174.86	58.55%	-1.59%	未发生重大变化。
交易性金 融资产	231,000,000.00	3.75%	0.00	0.00%	3.75%	本报告期集团购买交易性金 融资产2.31亿元。
预付款项	19,569,067.40	0.32%	13,518,966.53	0.21%	0.11%	本报告期预付账款余额相比 上年末增加44.75%，主要系 预付房租物业所致。
其他应收 款净额	22,635,073.20	0.37%	23,874,720.56	0.38%	-0.01%	未发生重大变化。
其他流动 资产	706,245,750.47	11.45%	844,572,394.18	13.36%	-1.91%	本报告期其他流动资产余额 相比上年末减少16.38%，主 要是赎回大额存单所致。
其他权益 工具投资	16,826,897.87	0.27%	8,726,897.87	0.14%	0.13%	本报告期其他权益工具投资 余额相比上年末增加 92.82%，主要是本期集团根 据战略规划新增参股企业投 资所致。
长期应收 款	167,438,456.21	2.72%	178,333,291.36	2.82%	-0.10%	未发生重大变化。
长期待摊 费用	1,020,396,540.32	16.55%	1,042,470,405.61	16.49%	0.06%	未发生重大变化。
递延所得 税资产	211,864,128.74	3.44%	205,954,601.45	3.26%	0.18%	未发生重大变化。
其他非流 动资产	147,143,606.39	2.39%	136,366,813.31	2.16%	0.23%	未发生重大变化。
应付账款	131,711,217.01	2.14%	162,635,273.18	2.57%	-0.43%	本报告期应付账款余额相比 上年末减少19.01%，主要是 项目基建完工投入运营，需 要按时支付工程款所致。
预收款项	130,388,173.73	2.11%	126,916,421.97	2.01%	0.10%	未发生重大变化。
应付职工 薪酬	28,074,076.89	0.46%	39,137,942.64	0.62%	-0.16%	本报告期应付职工薪酬相比 上年末减少28.27%，主要原 因是上半年支付去年奖金所 致。
应交税费	26,372,966.88	0.43%	25,348,845.24	0.40%	0.03%	未发生重大变化。
其他应付 款	336,998,074.99	5.47%	349,329,259.66	5.53%	-0.06%	未发生重大变化。
递延所得 税负债	20,455,366.08	0.33%	23,896,290.25	0.38%	-0.05%	本报告期递延所得税负债余 额相比上年末减少14.4%，主 要是集团根据新租赁准则持 续确认相关递延所得税负债 消耗所致。

2、主要境外资产情况
□适用 ?不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
?适用 □不适用

项目	期初数	本期公允 价值变动 损益	计入权益 的累计公 允价值变 动	本期 计提 的减 值	本期购买金额	本期 出售 金额	其他变动	期末数
金融资产
1.交易性 金融资产 （不含衍 生金融资 产）	0.00				231,000,000.00		432,787.85	231,432,787.85
2.衍生金 融资产
3.其他债 权投资
4.其他权 益工具投 资	8,726,897.87				8,100,000.00		687,894.71	17,514,792.58
金融资产 小计	8,726,897.87				239,100,000.00		1,120,682.56	248,947,580.43
上述合计	8,726,897.87				239,100,000.00		1,120,682.56	248,947,580.43
金融负债	0.00							0.00

其他变动的内容
1. 交易性金融资产-其他变动系本期购买划分至交易性金融资产的理财产品所确认的理财收益。

2. 其他权益工具投资-其他变动系本期新增其他权益工具投资所确认的投资收益。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用
六、投资状况分析
1、总体情况
?适用 □不适用

报告期投资额（元）	上年同期投资额（元）	变动幅度
525,913,802.83	976,647,516.09	-46.15%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ?不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ?不适用
4、以公允价值计量的金融资产
?适用 □不适用
单位：元

资产 类别	初始投资成本	本期 公允 价值 变动 损益	计入权益的 累计公允价 值变动	报告期内购入金 额	报告 期内 售出 金额	累计 投资 收益	其他变动	期末金额	资金 来源
其他	231,000,000.00			231,000,000.00			432,787.85	231,432,787.85	自有 资金
其他	16,079,897.87		561,240.00	8,100,000.00			687,894.71	17,514,792.58	自有 资金
合计	247,079,897.87	0.00	561,240.00	239,100,000.00	0.00	0.00	1,120,682.56	248,947,580.43	--

5、募集资金使用情况
?适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元

募集资金总额	62,228.35
报告期投入募集资金总额	2,448.6
已累计投入募集资金总额	53,860.11
报告期内变更用途的募集资金总额	1,696.34
累计变更用途的募集资金总额	20,416.88
累计变更用途的募集资金总额比例	32.81%
募集资金总体使用情况说明
1、募集资金金额及到账时间 经中国证券监督管理委员会《关于同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票注册的 批复》(证监许可〔2021)164 号）同意注册，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司(以下简称“公司”)首 次公开发行人民币普通股(A 股)1,347.40 万股，发行价格为 51.47 元/股，本次发行募集资金总额为 69,350.68 万元， 扣除发行费用后募集资金净额为 62,197.24 万元。募集资金已于 2021 年2 月 5 日划至公司指定账户，天职国际会计师 事务所（特殊普通合伙）对上述募集资金到位情况进行了审验，并出具了“天职业字[2021]4307 号”《验资报告》。发 行费用中包含 31.11 万元发行印花税，公司通过纳税专户以自有资金缴纳印花税并放弃置换，故实际相关发行费用较之 前减少31.11万元，扣除发行费用后的募集资金净额实际为62,228.35万元，实际超募资金为5,158.94万元。 2、募集资金使用和余额情况 截至2024年6月30日，本公司累计使用募集资金53,860.11万元，其中：以前年度使用51,411.51万元，本年度 使用2,448.60 万元，投入募集资金项目752.26 万元，项目完结结余资金永久补充流动资金1,696.34 万元。截至2024 年6 月30 日，募集资金专户余额为 9,738.36 万元（含使用闲置募集资金进行现金管理的未到期余额 3,000 万元），尚 未使用的募集资金净额为 8,368.24 万元，差异金额 1,370.12 万元系募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净 额。

（2） 募集资金承诺项目情况
?适用 □不适用
单位：万元

承诺 投资 项目 和超 募资 金投 向	是否 已变 更项 目(含 部分 变更)	募集 资金 净额	募集 资金 承诺 投资 总额	调整 后投 资总 额(1)	本报 告期 投入 金额	截至 期末 累计 投入 金额 (2)	截至 期末 投资 进度 (3)＝ (2)/( 1)	项目 达到 预定 可使 用状 态日 期	本报 告期 实现 的效 益	截止 报告 期末 累计 实现 的效 益	是否 达到 预计 效益	项目 可行 性是 否发 生重 大变 化
承诺投资项目
1.园 区智 慧精 装一 体化 升级 项目	是	25,00 0	25,00 0	8,618 .03		8,618 .03	100.0 0%				不适 用	是
2.星 光德 必易 园项 目	否	4,572 .75	4,572 .75	4,572 .75	0	4,570 .81	99.96 %	2023 年11 月28 日	69.98	- 286.7 3	否	否
3.德 必岳 麓WE 项目	是	5,035 .7	5,035 .7	3,410 .67	0	3,293 .64	96.57 %	2021 年04 月04 日	86.6	415.2 9	是	否
4.研 发中 心建 设项 目	是	5,460 .96	5,460 .96	3,957 .58	0	3,957 .58	100.0 0%				不适 用	是
5.德 必庐 州WE	否	0		3,084 .27	48.34	3,050 .43	98.90 %	2024 年01 月10 日	-0.7	-0.7	是	否
6.云 亭德 必易 园	否	0		4,726 .09	81.15	4,490 .16	95.01 %	2023 年09 月15 日	213.2 7	60.07	是	否
7.西 虹桥 德必 易园	否	0		2,191 .14	67.39	986.8 5	45.04 %				不适 用	否
8.德 必桃 花坞	否	0		4,682 .07	555.3 8	659.3	14.08 %				不适 用	否
9.补 充流 动资 金项 目	否	17,00 0	17,00 0	17,00 0		17,00 0	100.0 0%				不适 用	否
10.项 目完	否			5,733 .31	1,696 .34	5,733 .31	100.0 0%				不适 用	否
结节 余资 金永 久补 充流 动资 金
承诺 投资 项目 小计	--	57,06 9.41	57,06 9.41	57,97 5.91	2,448 .6	52,36 0.11	--	--	369.1 5	187.9 3	--	--
超募资金投向
未确 定用 途金 额	否	3,658 .94	3,658 .94	3,664 .93	0	0	0.00%				不适 用	否
归还 银行 贷款 （如 有）	--	0	0	0	0	0	0.00%	--	--	--	--	--
补充 流动 资金 （如 有）	--	1,500	1,500	1,500	0	1,500	100.0 0%	--	--	--	--	--
超募 资金 投向 小计	--	5,158 .94	5,158 .94	5,164 .93	0	1,500	--	--			--	--
合计	--	62,22 8.35	62,22 8.35	63,14 0.84	2,448 .6	53,86 0.11	--	--	369.1 5	187.9 3	--	--
分项 目说 明未 达到 计划 进 度、 预计 收益 的情 况和 原因 （含 “是 否达 到预 计效 益” 选择 “不 适 用” 的原	1、公司于 2022 年 1 月12 日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于 2022 年1 月 28 日召开 2022 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及 变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE 项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时， 根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动 LOFT 智慧精装一体化升级项目”、“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”、“沪西德必易园智慧精装一 体化升级项目”以及“虹口德必运动 LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集 资金 6,195.88 万元（占募集资金净额的比例为 10.96%）以及“德必岳麓WE 项目”结余募集资金 1,625.03 万 元，共计 7,820.91 万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于“德必庐 州WE 项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于 2022 年 1 月 13 日披露于巨潮资讯网的《关于部 分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相 关公告。 公司于2023 年8 月25 日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023 年 9 月 12 日召开2023 年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充 流动资金的议案》，公司拟终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金 10,235.64 万元（该金额 为截至 2023 年 6 月30 日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为 16.45%）投入新募投 项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14 万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07 万元用于“德必桃 花坞文旅项目”，剩余 3,362.43 万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。 具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》 （公告编号：2023-038）等相关公告。 2、星光德必易园项目实施地点位于西安，受大环境影响，星光德必易园项目发生阶段性停工，投资进度 较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园 项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十 四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详 见公司在巨潮资讯网披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告。

（未完）