隆达股份(688231):《北方亚事资产评估有限责任公司关于江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告》
声 明...............................................................1资产评估报告摘要.....................................................2资产评估报告正文.....................................................5一、委托人及其他资产评估报告使用人...................................5二、评估目的.........................................................6三、评估对象和评估范围...............................................7四、价值类型.........................................................7五、评估基准日.......................................................8六、评估依据.........................................................8七、评估方法........................................................10八、评估程序实施过程和情况..........................................13九、评估假设........................................................14十、评估结论........................................................15十一、特别事项说明..................................................16十二、资产评估报告使用限制说明......................................17十三、资产评估报告日................................................17十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章........................18附 件..............................................................19江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告声明 （一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 （二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 （三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 （四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （五）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 （六）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告江苏隆达超合金航材有限公司拟转让 在建工程及部分土地使用权所涉及的 相关资产市场价值 资产评估报告正文 北方亚事评报字[2024]第01-864号 江苏隆达超合金航材有限公司、无锡金开资产经营管理有限公司： 北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，对在建工程采用成本法，对土地使用权采用市场法进行评估，按照必要的评估程序，对江苏隆达超合金航材有限公司及无锡金开资产经营管理有限公司委估的相关资产在评估基准日2024年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托人及其他资产评估报告使用人 本评估业务的委托人一暨产权持有人为江苏隆达超合金航材有限公司，委托人二为无锡金开资产经营管理有限公司，为本次资产交易双方。 （一）委托人一暨产权持有人简介 企业名称：江苏隆达超合金航材有限公司 住所：无锡市锡山区安镇街道翔云路18号 法定代表人：浦益龙 统一社会信用代码：91320200330873269G 注册资本：100000万元人民币 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立日期：2015年2月11日 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告经营范围：有色金属合金的开发、制造、加工；有色金属铸造；金属零配件的制造、加工；金属材料的销售及加工；再生金属的采购、销售；金属材料物理、化学测试分析；金属材料领域内的技术咨询、技术服务、技术转让、技术开发；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品及技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）委托人二简介 企业名称：无锡金开资产经营管理有限公司 住所：无锡市锡山经济技术开发区凤威路2号 法定代表人：杨洪 统一社会信用代码：91320205MA1XJPFP05 注册资本：217300万元人民币 公司类型：有限责任公司（港澳台投资、非独资） 成立日期：2018年12月03日 经营范围：从事企业资产的收购、重组、转让；利用自有资产对外投资；受托资产管理；自有房屋租赁；基础设施建设和管理；土地平整；建设工程施工。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 一般项目：半导体器件专用设备制造；集成电路制造；建筑装饰材料销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） （三）其他资产评估报告使用人 其他资产评估报告的使用人为经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。 二、评估目的 江苏隆达超合金航材有限公司拟将所持的“新增年产1万吨航空级高温合金以及新建研发中心的技术改造项目-TB#楼在建工程”及23767.9平方米土地使用权转让给无锡金开资产经营管理有限公司。 本次评估目的是确定江苏隆达超合金航材有限公司拟转让的相关资产的市场江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告价值，为委托人提供价值参考。 三、评估对象和评估范围 评估对象是江苏隆达超合金航材有限公司所持的“新增年产1万吨航空级高温合金以及新建研发中心的技术改造项目-TB#楼在建工程”及23,767.90平方米土地使用权的市场价值。 评估范围为“新增年产1万吨航空级高温合金以及新建研发中心的技术改造项目-TB#楼在建工程”及23,767.90平方米土地使用权。 “新增年产1万吨航空级高温合金以及新建研发中心的技术改造项目-TB#楼在建工程”，项目取得规划许可证，施工许可证，尚处于建设阶段，主体已封顶，门窗大部分安装，施工许可证建筑规模21916平方米，层高22米，局部14米，共计4跨。 23,767.90平方米土地使用权，位于无锡市锡山经济技术开发区安泰一路北，走马塘东路，产证未单独办理。系出让取得，土地用途为工业用地，权证号为苏（2023）无锡市不动产权第0183011号，土地到期日2072年5月31日。经现场勘察，地上正建设“新增年产1万吨航空级高温合金以及新建研发中心的技术改造项目-TB#楼在建工程”在建工程。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告五、评估基准日 本项目评估基准日为2024年7月31日。 该评估基准日接近经济行为实现日，由委托人确定，并在资产评估委托合同中作了相应约定。 六、评估依据 （一）经济行为依据 江苏隆达股份有限公司股东大会决议。 （二）法律法规依据 1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令2016年第四十六号）； 2.《国有资产评估管理办法》（国务院[1991]91号令，2020年修订）；3.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年第378号令）；4.《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部2004年第3号令）；5.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会2005年第12号令）； 6.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会财政部[2016]第32号令）； 7.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号）； 8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 9.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）； 10.《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院[2017年]国务院令第691江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告号）； 11.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（国务院[2017年]国务院令第691号）； 12.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）； 13.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）； 14.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）； 15.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令1998年第256号，2014年《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）； 16.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月30日国务院第163次常务会议通过、2011年1月8日及2013年12月7日修订）； 17.《企业会计准则—基本准则》（中华人民共和国财政部令2014年第76号修订）； 18.其他有关法律、法规、通知文件等。 （三）评估准则依据 1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）； 2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）； 3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；7.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号） 8.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）； 10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）； 11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）； 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告12.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）； 13.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》（中评协[2021]30号）。 （四）产权依据 1.土地出让合同 2.不动产权证； 3.施工合同及付款发票； 4.规划许可证及施工许可证。 （五）取价依据 1.评估人员查询的市场价格信息； 2.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料； 3.评估机构收集的有关询价资料、参数资料； 4.产权持有人提供的其它评估相关资料。 （六）其他参考依据 产权持有人提供的《资产评估申报表》。 七、评估方法 根据资产评估执业准则的有关规定，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法进行评估。 TB楼属于正常建设的在建项目，且开工日期距离评估基准日不满2年，评估基准日时TB楼已基本完工，本次参照房屋建筑物的评估思路进行评估。 评估中采用成本法对委估在建工程进行了评估。主要考虑到：①委估在建工程为自建取得，重置成本易于计算，可以采用成本法进行评估；②委估在建工程为在建厂房，该类资产市场交易活跃度低，以及结合我国目前市场化、信息化程度不高的现状，难以收集到与评估基准日接近的足够的同类资产的产权交易详细案例，不适宜采用市场法评估；③委估在建工程尚未投入运营，其运营模式尚未确定，未来收益难以量化，不适宜采用收益法评估。 成本法是基于在建工程的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出在建江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告
根据建设工程的合理工期、工程款投入惯例和基准日执行的银行贷款利率，测算出合理的资金成本。计算公式如下： 资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×建设期×适用的银行贷款利率×1/2 2024年7月31日LPR利率表：
开发利润根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。计算公式如下： 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告开发利润=（建安综合造价+前期及其他费用+资金成本）×开发利润率其中开发利润率取房地产开发业上市公司成本费用利润率的平均值。 土地使用权常用的评估方法包括市场法、基准地价系数修正法、成本逼近法、假设开发法等。市场法也叫市场比较法，其基本思路是在估算待估宗地价值时，根据替代原则，将待估土地与周边区域内较近时期已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法；基准地价系数修正法是在已公布基准地价的地区，通过对具体区位因素、个别条件、土地使用年限、容积率等影响地价因素的比较分析，将基准地价修正为评估对象宗地价格的一种土地评估方法；成本逼近法是从土地成本构成的角度去估算地价，以土地征用和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息、利润和税费，确定待估土地价格的方法；假设开发法是从待估宗地上所建造的房屋等建筑物正常市场交易下的预期销售收入中减去建筑物建造成本及建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、税费及正常利润后的价格余额，将此价格余额作为待估土地价格的一种评估方法。 根据本次评估目的和评估对象的实际情况，结合收集的资料，委估土地使用权的性质为工业用地，该地区同类用途宗地市场交易案例较为丰富，适宜采用市场比较法。 市场法也叫市场比较法，其基本思路是在估算待估土地使用权价值时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 计算公式为：P=P×A×B×D×E D B 式中： P ----待估宗地价格； D P ---比较案例宗地价格； B A----交易情况修正系数； B---－交易日期修正系数； 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告D---－区域因素修正系数； E----个别因素修正系数。 八、评估程序实施过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行。 （一）前期准备、接受委托 本评估机构首先了解项目的委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取产权持有人有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，组建资产评估项目组。 （二）现场调查、收集资料 评估机构于2024年8月5日至2024年8月10日进行了清查核实，结合产权持有人填报的资产清查评估明细表，通过询问、核对、监盘、勘察、检查等方式对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。 （三）整理资料、评定估算 资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告结果。 （四）形成结论、提交报告 资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。 九、评估假设 由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的： （一）一般假设 1.交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。 2.公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 3.持续使用假设：是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。 4.资产原地续用假设，假设处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。 （二）特殊假设 1.假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。 2.假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。 3.假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 4.假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响。 5.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规。 6.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。 十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对江苏隆达超合金航材有限公司及无锡金开资产经营管理有限公司委估的在建工程采用成本法，对委估的土地使用权采用市场法进行评估，根据以上评估工作，评估结论确定如下： 江苏隆达超合金航材有限公司及无锡金开资产经营管理有限公司委估的在建工程及部分土地使用权于评估基准日2024年7月31日的市场价值合计为67,826,400.00元（不含交易税费），含9%增值税销项税的评估结果为73,930,776.00元(柒仟叁佰玖拾叁万零柒佰柒拾陆元整)。 评估结论的使用有效期限自评估基准日2024年7月31日至2025年7月30日。 具体内容详见本次评估的资产评估明细表。 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告
5.纳入评估范围的23,767.90平方米土地使用权，为不动产权证苏（2023）无锡市不动产权第0183011号土地使用权的部分，尚未进行权属分割，产权持有人以无锡市新惠测绘有限公司出具的宗地草图进行面积申报。若办证后，产证面积与本次交易面积不符，评估值需相应调整。 江苏隆达超合金航材有限公司拟转让在建工程及部分土地使用权所涉及的相关资产市场价值资产评估报告附件 1.委托人及产权持有人法人营业执照（复印件） 2.委托人及产权持有人承诺函 3.签字资产评估师承诺函 4.资产评估机构企业法人营业执照（复印件） 5.评估机构备案文件（复印件） 6.资产评估师职业资格登记卡（复印件） 7.资产评估结果汇总表及明细表 在建工程—土建工程评估明细表 评估基准日：2024年07月31日 表4-9-1 被评估单位：江苏隆达超合金航材有限公司 金额单位：人民币元
填表日期：2024年7月23日 中财网
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