[中报]信达地产(600657):信达地产2024年半年度报告
原标题:信达地产:信达地产2024年半年度报告 信达地产股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人宗卫国、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 4 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 6 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 25 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 26 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 28 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 38 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 40 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 41 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 49
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 归属于上市公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期结转项目规模及结转收入毛利率下降，房地产销售毛利及对联合营公司的投资收益减少。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常损益后的每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期非经常性损益较上年同期下降。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司本期销售商品收到的现金减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司发挥专业开发和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化显著。随着城市的不断生长，需要持续优化城市的空间形态和功能布局，城市更新的需求不断扩展，城中村改造和老旧小区改造受到关注。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房地产开发景气指数较低。2024年上半年，全国房地产市场整体呈现持续调整的态势。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。2024年6月份，房地产开发景气指数为92.11。 市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的 2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2024年上半年，TOP100房企销售总额为20,834.7亿元，同比下降41.6%。 2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1,029.6亿元，同比下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，同比下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，同比下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。 行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，未来将引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源还在增多。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同集团助力房企纾困，深入挖掘项目并购、操盘代建等业务机会，集团协同效应进一步显现。 （二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多，模式轻型化的业务场景会更加丰富。报告期内，公司对操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等业务的关键环节进行梳理，为进一步推广和发展轻资产业务提供了可复制的实践经验。 （三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。公司专业开发能力得到市场检验，企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。近年来，公司积极协同集团化解房地产行业风险，参与复杂纾困项目的专业能力持续增强。报告期内，公司完善尽职调查风险排查清单，提高投前尽职调查质量和研判能力。 （四）运营数智化 公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，进一步提高了运营数智化水平。报告期内，公司强化数据治理，将信息系统数据整合、共享、监测能力纳入信息化建设，强化信息科技在生产经营中的作用；围绕业务场景和系统流程，深化营销、成本、财务、法务等信息化系统应用，优化用户交互体验，提升信息化系统应用效果。 （五）机制市场化 公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度。报告期内，公司加快推进人才梯队建设，对公司总部中层干部职务开展公开竞聘，提拔了一批青年骨干；加强所属公司人才队伍建设，将工作经验丰富、业务能力突出的青年干部纳入所属公司高管队伍，持续推动年轻化、专业化建设；推进员工跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼，助力员工成长成才；加强柔性组织建设，充分发挥柔性组织扁平化、集约化、高效率等优势，增强重点项目攻坚力量，实现人力资源效能最大化。 三、经营情况的讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2024年上半年我国经济运行总体平稳，但增长速度和就业收入仍然面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资还在下滑。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，降幅与1-5月份持平，如下图1所示。 与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%；房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%；房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。 图1：全国房地产开发投资增速 （%）
2024年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，降幅较1-5月份有所收窄。国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%；销售额47,133亿元，下降25.0%。如下图2所示，其中1-6月份新建商品房销售面积降幅较1-5月份收窄1.3个百分点，销售额降幅较1-5月份收窄2.9个百分点。 图2：全国新建商品房销售面积及销售额增速 （%）
在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金持续下滑。 国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。逐月来看，如下图3所示，1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份收窄1.7个百分点，降幅有所趋缓。 图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速 （%）
房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。 上半年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度明显上升。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。6月7日，国务院常务会议进一步提出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。上半年各地放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但房地产市场整体的去库存压力和调整压力依然存在，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.7%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降4.5%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.4%。 展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的企稳复苏。2024年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。展望2024年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场企稳复苏。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。 报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，多措并举加快销售回款，加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，在低迷市场环境下取得了一定的销售业绩。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“抓销售促回款”营销活动，提高了品牌的市场影响力。 二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，拓宽业务来源，加快打造专业特色的不动产资源整合商。报告期内，公司积极参与集团“十省二十城”综合客户营销活动，加强与地方政府的政策沟通，广泛拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大；探索保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。 三是提高专业能力。报告期内，公司加强与非住宅领域的产业投资人的业务交流，持续提升资源整合能力。构建分类管理的运营管理机制，明确各类型项目管控要点，构建分类管理指标体系，提高项目管理水平。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，确保年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。公司针对复杂纾困项目，从设计、工程、成本、营销等方面开展复工复产专题研究，输出专业价值，提高了纾困项目的盘活能力。 四是夯实发展基础。报告期内，公司坚持长期主义，回归行业本源，围绕“好房子”加强产品研发与开发建设，嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。报告期内，公司扎实推进融资工作，各项融资平稳有序。公司加强资金统筹管理，提高资金使用效率，资金流动性安全得到保障。公司推进信息化建设，完善数据治理管理制度，深化业财融合，运营数智化水平持续提高。公司优化柔性组织建设，有效调配系统人力资源，打造跨单位、跨条线、跨地域的攻坚小组、柔性组织，保障了重点项目的推进。 （三）报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入25.32亿元，较上年同期29.37亿元下降13.77%；实现归属母公司净利润1.06亿元，较上年同期1.79亿元下降40.40%。 截至2024年6月30日，公司资产总额792.88亿元，较年初826.55亿元减少33.67亿元；负债总额542.08亿元，较年初573.83亿元减少31.75亿元；归属于母公司的所有者权益为247.29亿元，较年初246.32亿元增加0.97亿元；资产负债率为68.37%，较上年度末69.43%减少1.06个百分点。 报告期内，公司累计实现销售面积21.91万平方米（其中合作项目权益销售面积8.32万平方米，代建项目销售面积2.79万平方米）；销售金额36.22亿元（其中合作项目权益销售金额15.81亿元；代建项目销售金额6.48亿元）；回款金额40.57亿元（其中合作项目权益回款金额16.7亿元，代建项目回款金额8.38亿元）。报告期内，新开工面积61.36万平方米（其中合作项目权益面积16.85万平方米，代建项目44.10万平方米）；公司竣工面积79.61万平方米（其中合作项目权益面积17.98万平方米，代建项目面积23.36万平方米）。报告期内，公司新获取项目计容规划建筑面积97.25万平方米（其中合作项目权益面积78.47万平方米）。截至2024年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积219.12万平方米（其中合作项目权益面积23.09万平方米，代建项目64.07万平方米），公司在建面积630.73万平方米（其中合作项目权益面积187.66万平方米，代建项目239.25万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约0.93亿元。 （四）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况 单位：平方米
2、公司储备项目均不涉及一级土地整理； 3、各储备项目持有待开发土地面积及项目规划计容建筑面积与前期披露数据存在差异的，均因项目规划调整导致； 4、报告期内，公司储备项目计容规划建筑面积219.12万平方米（其中合作项目权益面积23.09万平方米，代建项目64.07万平方米）。 2.报告期内房地产开发投资情况 （1）期末在建项目情况 单位：平方米、万元
2、报告期内，公司在建面积630.73万平方米（其中合作项目权益面积187.66万平方米，代建项目239.25万平方米）。 （2）报告期内新开工项目情况 单位：平方米、万元
2、车库未分摊投资额； 3、报告期内，新开工面积61.36万平方米（其中合作项目权益面积16.85万平方米，代建项目44.10万平方米）。 （3）报告期内竣工项目情况 单位：平方米、万元
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