[中报]深物业A(000011):2024年半年度报告
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时间：2024年08月28日 05:15:57 中财网 |
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原标题:深物业A:2024年半年度报告
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2024年半年度报告
（公告编号：2024-34）
【2024年8月】
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人(会计主管人员)蔡克林声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节重要提示、目录和释义...............................................................................................................................1
第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................................5
第三节管理层讨论与分析........................................................................................................................................8
第四节公司治理......................................................................................................................................................20
第五节环境和社会责任..........................................................................................................................................21
第六节重要事项......................................................................................................................................................22
第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................................30
第八节优先股相关情况..........................................................................................................................................34
第九节债券相关情况..............................................................................................................................................35
第十节财务报告......................................................................................................................................................36
备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 | 指 | 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 | | 深投控、投控公司 | 指 | 深圳市投资控股有限公司 | | 皇城地产 | 指 | 深圳市皇城地产有限公司 | | 东莞公司 | 指 | 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 | | 徐州公司 | 指 | 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 | | 扬州公司 | 指 | 深物业扬州房地产开发有限公司 | | 物合城更公司 | 指 | 深圳市物合城市更新有限公司 | | 荣耀地产 | 指 | 深圳市荣耀房地产开发有限公司 | | 国贸物业 | 指 | 深圳市国贸物业管理有限公司 | | 国贸科技园 | 指 | 深圳市国贸科技园服务有限公司 | | 国贸美生活 | 指 | 深圳市国贸美生活服务有限公司 | | 商业运营公司 | 指 | 深圳市深物业商业运营有限公司 | | 国贸春天公司 | 指 | 深圳市国贸春天商业管理有限公司 | | 国贸餐饮 | 指 | 深圳市国贸餐饮有限公司 | | 监理公司 | 指 | 深圳市物业工程建设监理有限公司 | | 物合公司 | 指 | 深圳市物合产业投资发展有限公司 | | 深物公司 | 指 | 深圳市物业管理有限公司 | | 外贸物业 | 指 | 深圳外贸物业管理有限公司 | | 深福保物业 | 指 | 深圳市深福保物业发展有限公司 | | 水电公司 | 指 | 深圳市深福保水电市政服务有限公司 | | 保安公司 | 指 | 深圳市保税区保安服务有限公司 | | 设施之家 | 指 | 深圳市设施之家科技有限公司 | | 元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、人民币万元、人民币亿元 |
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司简介
| 股票简称 | 深物业A、深物业B | 股票代码 | 000011、200011 | | 变更前的股票简称（如有） | 不适用 | | | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 | | | | 公司的中文简称（如有） | 深物业集团 | | | | 公司的外文名称（如有） | ShenZhenProperties&ResourcesDevelopment(Group)Ltd. | | | | 公司的外文名称缩写（如有） | SZPRD | | | | 公司的法定代表人 | 刘声向 | | |
二、联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 张戈坚 | 丁名华、陈倩颖 | | 联系地址 | 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦20层 | 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层 | | 电话 | 0755-82211020 | 0755-82211020 | | 传真 | 0755-82210610、82212043 | 0755-82210610、82212043 | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] |
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用?不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用?不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年
年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
| | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | 营业收入（元） | 856,028,445.25 | 1,905,464,632.85 | -55.08% | | 归属于上市公司股东的净利
润（元） | 9,212,457.81 | 220,903,444.63 | -95.83% | | 归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润
（元） | 9,739,027.97 | 220,844,711.14 | -95.59% | | 经营活动产生的现金流量净
额（元） | -736,827,101.44 | -580,021,658.15 | -27.03% | | 基本每股收益（元/股） | 0.0155 | 0.3707 | -95.82% | | 稀释每股收益（元/股） | 0.0155 | 0.3707 | -95.82% | | 加权平均净资产收益率 | 0.20% | 4.92% | -4.72% | | | 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减 | | 总资产（元） | 16,658,662,273.55 | 16,988,062,068.09 | -1.94% | | 归属于上市公司股东的净资
产（元） | 4,485,266,996.47 | 4,661,810,328.75 | -3.79% |
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用□不适用
单位：元
| 项目 | 金额 | 说明 | | 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
分） | 26,055.97 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符
合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续
影响的政府补助除外） | 244,448.00 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 42,678.11 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | -853,475.03 | 主要为调整上年度计提
的增值税加计抵减额 | | 减：所得税影响额 | -164,486.90 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 150,764.11 | | | 合计 | -526,570.16 | |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用□不适用
主要为增值税加计抵减优惠政策有效期至2023年12月31日，此项收益对公司损益不产生持续影响，故将2024年根据
实际申报数而对该事项的调整额列入非经常性损益。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股
1992 3 A/B 000011/200011
份有限公司。 年 月，公司股票（深物业 ， ）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造
者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革
开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。公司现已由
最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中
国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、
天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设
并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运
作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资
金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备
多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业
管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业
务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理
领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家
子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公
司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，物业管理总面积突破
4200万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围
绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、
园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前
期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司
正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，
逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑
造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。报告期内成立了负责集团商业项目管理运营的国贸春天公司，以国贸商场
改造项目为契机，打造自主商管品牌。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中
外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物
业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务
（二）行业发展形势
1.房地产行业
2024年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，地
产行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，需求端仍处于下行通道。房地产政策环境整体延续去年末以来的宽
松态势，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。四月,政治局会议定调楼市政策方向，提
出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。五月，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存。六月，
国务院常务会议再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推
进”。
从区域市场看，二月，深圳市住房和建设局为更好满足居民刚性和改善性住房需求发布《关于优化住房限购政策的
通知》。五月，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》，内容包括分区优化住房限购政策、
调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等。同时按照《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调
整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精
神和因城施策原则,自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、物流地产等非住宅开发销
售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业得到一定发展。行业从房地产加速向不动产
转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业得以
迅速发展。国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，扩规模、拓
边界依然是物管行业发展主旋律。但在房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，如何提高
智能化水平、打造智慧社区是企业发展的重要方向之一。物管企业需要强对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模
式，以适应市场变化和客户需求；并要加强管理和技术人才引进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。
（三）报告期内公司经营情况
公司紧紧围绕年初制定的重点工作部署，平稳有序推进各项工作。报告期内，公司实现营业收入约8.6亿元，利润总额约618万元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
房地产开发板块，一是坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、
扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，严格执行“以销定产、以收定支”原则，抓好重大支出管理，稳妥推进御棠
上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设；二是积极研判市场，深度挖掘客户需求，抢
抓市场窗口期加强营销措施促进项目去化；三是优化产品设计和产品结构，在“买方市场”下，打造产品硬实力，提升
服务软实力，加强公司核心竞争力；四是提高营销费用费效比，加强去化和回款，保证现金流安全稳定、防范流动性风
险。
物业管理板块，一是统筹开展总部组织架构梳理及权责分工，建立更为科学合理的管理体系，充分发挥总部“市场
中心、赋能中心、监管中心”职能，铸强高质量发展引擎；二是系统性推进板块融合发展，培育提高各公司核心业务能
力，建章立制搭建平台深化一体化协同发展，互促互进实现优势互补，充分展现“1+1>2”的协同效应；三是积极拓展
物业增值服务，试点运营“社区小店”业务，探索文旅融合业务，开发系列城市主题文创产品等。
租赁运营板块，一方面全力保租稳租，推进资产升级改造提升效益。另一方面以国贸商场改造项目为契机，成立负
责集团商业项目管理运营的国贸春天公司，全力推进商场运营前期的各项工作，探索打造自主商管品牌。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求新增土地储备项目
| 宗地或项
目名称 | 所在位置 | 土地规划
用途 | 土地面积
（㎡） | 计容建筑
面积
（㎡） | 土地取得
方式 | 权益比例 | 土地总价
款（万
元） | 权益对价
（万元） | | 无 | | | | | | | | |
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 惠阳淡水土地 | 1.77 | 4.25 | 4.25 | | 海口红旗镇土地 | 15.80 | - | - | | 总计 | 17.57 | 4.25 | 4.25 |
主要项目开发情况
| 城
市
/
区
域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工进度 | 土地面
积
（㎡） | 规划计
容建筑
面积
（㎡） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计总
投资金
额（万
元） | 累计投
资总金
额（万
元） | | 深
圳 | 福汇
华苑 | 福田
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2018.12 | 竣工 | 100.00% | 4,274 | 33,430 | 0 | 43,52
2 | 91,133 | 77,396 | | 东
莞 | 滨海
港湾
花园 | 虎门
镇 | 住宅 | 100.0
0% | 2022.03 | 在建 | 主体封顶，
机电工程收
尾 | 51,687 | 113,713 | 0 | 0 | 321,759 | 258,097 | | 深
圳 | 御棠
上府 | 光明
区 | 住宅 | 100.0
0% | 2022.03 | 在建 | 主体封顶，
精装修施工
中，已预售 | 14,901 | 81,960 | 0 | 0 | 265,868 | 197,318 | | 深
圳 | 澜湖
时代 | 龙华
区 | 住宅、
产业、
商业、
公寓 | 69.00
% | 2020.10 | 在建 | 02#地块主体
达到46-50
层，03#地块
主体达到28
层，04#地块
施工至20
层，06地块
施工至负1
至6层；一
期在做土方
及桩基础相
关施工工作 | 68,298 | 433,640 | 0 | 0 | 840,000 | 507,001 | | 扬
州 | 深扬
数智
城 | 平山
乡 | 住宅、
产业、
办公 | 67.00
% | 2022.09 | 在建 | 一期D地块
正进行地上
主体施工 | 231,612 | 370,258 | 0 | 0 | 252,911 | 77,307 |
主要项目销售情况
| 城
市/
区
域 | 项目
名称 | 所在位置 | 项目业
态 | 权益
比例 | 计容建筑
面积
（㎡） | 可售面积
（㎡） | 累计预售
（销售）
面积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期预
售（销
售）金
额（万
元） | 累计结算面
积（㎡） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 深
圳
市 | 金领
假日
公寓 | 福田区福
田南路与
滨河路交
汇处 | 住宅、
单身公
寓、商
业 | 100% | 133,800.6 | 125,231.07 | 121,190.94 | 0 | 0 | 123,127.44 | 0 | 0 | | 深
圳
市 | 御棠
上府 | 光明区玉
塘街道松
白路与长
岗二路交
汇处西北
侧 | 住宅
（含人
才住
房）、
商业、
社区菜
市场 | 100% | 89,143 | 78,373.92 | 30,481.88 | 89.83 | 246.94 | 0 | 0 | 0 | | 扬
州
市 | 湖畔
御景
园一
期 | 瘦西湖路
与邗沟路
交汇处 | 住宅、
商铺、
公寓、
车库、 | 100% | 36,141.28 | 48,870.98 | 45,155.58 | 34.09 | 12.5 | 45,155.58 | 34.09 | 11.47 | | | | | 车位 | | | | | | | | | | | 扬
州
市 | 湖畔
御景
园二
期 | 瘦西湖路
与邗沟路
交汇处 | 住宅、
商铺、
公寓、
车库、
车位 | 100% | 56,935.75 | 73,121.96 | 70,220.31 | 17.22 | 6.89 | 70,201.2 | 17.22 | 6.32 | | 东
莞
市 | 松湖
朗苑 | 东莞大朗
镇 | 住宅、
商业、
幼儿
园、车
位 | 100% | 147,139.9
6 | 157,911.56 | 149,866.71 | 108 | 91.56 | 149,865.84 | 108 | 87.2 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 喜寓龙园店 | 深圳市 | 长租公寓 | 100.00% | 3967.05 | 3967.05 | 100.00% | | 喜寓龙华店 | 深圳市 | 长租公寓 | 100.00% | 1609.42 | 1609.42 | 100.00% | | 喜寓新湖店 | 深圳市 | 长租公寓 | 100.00% | 1589.6 | 1093.8 | 68.81% | | 福民综合楼 | 深圳市 | 商业、公寓 | 100.00% | 6450.19 | 5328.32 | 82.61% | | 文锦渡口岸大
楼A座 | 深圳市 | 写字楼 | 75.00% | 5904.3 | 5614.3 | 95.10% | | 海外联谊大厦 | 深圳市 | 商业、办公 | 75.00% | 6635.08 | 6375.08 | 96.08% | | 安华大厦 | 深圳市 | 办公 | 75.00% | 1414 | 1414 | 100.00% | | 鹏福楼 | 深圳市 | 办公 | 75.00% | 6494 | 6494 | 100.00% | | 金福大厦 | 深圳市 | 商业 | 75.00% | 1652.7 | 1652.7 | 100.00% | | 金福大厦 | 深圳市 | 商业 | 100.00% | 567.56 | 567.56 | 100.00% | | 福兴花园 | 深圳市 | 住宅/商业 | 75.00% | 5787.22 | 5787.22 | 100.00% | | 福兴花园 | 深圳市 | 商业 | 100.00% | 1417.15 | 1417.15 | 100.00% | | 东莞塘厦厂区 | 东莞市 | 厂房 | 75.00% | 22462.08 | 22462.08 | 100.00% | | 太平洋商贸大
厦 | 深圳市 | 商业/办公 | 75.00% | 3149.03 | 2264.98 | 71.93% | | 太平洋商贸大
厦 | 深圳市 | 商业/办公 | 15.00% | 14888.76 | 13506.77 | 90.72% | | 康体大厦 | 深圳市 | 商业/办公 | 75.00% | 2095.87 | 1662.54 | 79.32% | | 康体大厦 | 深圳市 | 商业/办公 | 15.00% | 1146.81 | 866.91 | 75.59% | | 绿化大厦 | 深圳市 | 商住 | 75.00% | 7106.95 | 6901.02 | 97.10% | | 莲花北村48
栋首层商铺 | 深圳市 | 商铺 | 75.00% | 1000.34 | 1000.34 | 100.00% | | 好年华大厦 | 深圳市 | 公寓及商业 | 100.00% | 1802.61 | 1802.61 | 100.00% | | 好年华大厦 | 深圳市 | 公寓及商业 | 75.00% | 2277.9 | 2248.28 | 98.69% | | 上梅林凯丰花
园 | 深圳市 | 住宅 | 100.00% | 1365.98 | 1056.98 | 77.38% | | 福源工业区 | 深圳市 | 厂房 | 75.00% | 47131.4 | 45788.2 | 97.00% | | 同路工业区 | 深圳市 | 厂房 | 100.00% | 74845.08 | 73088.67 | 97.65% | | 江岭工业区 | 深圳市 | 厂房 | 75.00% | 10396.64 | 10396.64 | 100.00% | | 21区 | 深圳市 | 商业/办公 | 75.00% | 9518.7 | 9434.3 | 99.11% | | 宝利小区 | 深圳市 | 住宅 | 75.00% | 9093.07 | 7552.39 | 83.06% | | 松岗厂房 | 深圳市 | 厂房 | 75.00% | 5700 | 5700 | 100.00% | | 布龙厂房 | 深圳市 | 厂房 | 75.00% | 7471.36 | 7471.36 | 100.00% | | 皇岗公路大厦 | 深圳市 | 办公 | 75.00% | 4599.72 | 4320.07 | 93.92% | | 粤通综合楼 | 深圳市 | 办公 | 75.00% | 3044 | 3044 | 100.00% | | 百货广场 | 深圳市 | 办公 | 33.00% | 12751.15 | 12751.15 | 100.00% | | 南方证券大厦 | 深圳市 | 办公 | 33.00% | 8809.8 | 6590.22 | 74.81% | | 免税单身公寓 | 深圳市 | 公寓 | 33.00% | 3440.12 | 3440.12 | 100.00% | | 向富楼 | 深圳市 | 商业 | 33.00% | 3109.4 | 3109.4 | 100.00% |
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
单位：元
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成
本区间/
平均融
资成本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 4,878,133,890.22 | 4%-6% | 3,491,013,332.40 | 393,226,751.60 | 158,359,000.40 | 835,534,805.82 | | 非银行类贷款 | 399,800,000.00 | 4%-6% | 400,000.00 | 400,000.00 | 400,000.00 | 398,600,000.00 | | 合计 | 5,277,933,890.22 | 4%-6% | 3,491,413,332.40 | 393,626,751.60 | 158,759,000.40 | 1,234,134,805.82 |
发展战略和未来一年经营计划
2024年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压，深物业集团将继续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心
环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的
四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极促成项目落地，
为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧
紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花
园项目及深扬数智城项目开发建设，持续提升开发能力、强化质量管控、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块
的整体优势，以积极成效促进生产经营大局稳定；销售去化方面，抓住市场窗口期，把控营销节点，全力推进御棠上府
项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用□不适用
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2024
年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1,134,757.40元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日，尚
未解除担保的担保余额为335,272,511.16元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
?
适用□不适用
| 项目名称 | 投资主体类别 | 投资金额 | 投资金额 | 占项目资金 | 累计收益 | 退出 | 实际投资金 | | | | （万元） | 占比 | 峰值比例 | （元） | 情况 | 额与收益分
配金额的匹
配性 | | 1
澜湖时代项目 | 强制性跟投人员（包
含董事、高级管理人
员） | 2,647.00 | 66.18% | 不适用 | 不适用 | 不适
用 | 不适用 | | | 自愿性跟投人员 | 1,353.00 | 33.82% | 不适用 | 不适用 | 不适
用 | 不适用 |
注：1此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于2019年11月9日在巨潮资讯网
披露的相关公告。
二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的
“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共
生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从
“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已基本形成前
端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是在全周期工程管理、全
流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市场规律，健全经营机制，持续保持
公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。
全产业链布局优势：近年来，公司秉持强基固本、边缘突破、专注引领的发展思路，加快推进市场化运作发展步伐，
在资产综合运营产业持续推进强链补链延链及各链条协同联动，已基本形成了产城空间开发、物业管理服务、产业生态
运营、主业生态投资四大业务领域，内外联动优势彰显，产业聚合效应放大，全产业链一体化布局雏形初显。
产城融合优势：公司稳步持续推进深扬数智城、澜湖时代产业园区项目开发建设且整体发展趋势向好，同时结合区域产业发展战略、政府政策扶持重点及产业园区发展定位，在准确把握产业趋势及地区优势前提下前瞻性做好产业引
进计划及培育方案，在确保公司经营效益实现的同时助力地区经济增长及城市治理，并积累了推进产城融合一体化发展
的丰富经验。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
| | 本报告期 | 上年同期 | 同比增减 | 变动原因 | | 营业收入 | 856,028,445.25 | 1,905,464,632.85 | -55.08% | 本期房地产收入结转
减少 | | 营业成本 | 669,091,472.18 | 1,372,159,884.25 | -51.24% | 本期房地产成本结转
减少 | | 销售费用 | 9,106,255.87 | 13,087,297.05 | -30.42% | 本期支付的销售代理
费用减少 | | 管理费用 | 127,378,140.36 | 149,188,184.18 | -14.62% | 本期支付的职工薪酬
及诉讼费减少 | | 财务费用 | 16,087,020.98 | 24,192,404.94 | -33.50% | 本期利息收入增加 | | 所得税费用 | 4,860,162.97 | 78,819,275.76 | -93.83% | 本期利润总额减少 | | 研发投入 | 2,243,317.44 | 1,711,051.44 | 31.11% | 本期研发项目增加 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | -736,827,101.44 | -580,021,658.15 | -27.03% | 本期回款减少 | | 投资活动产生的现金
流量净额 | -2,840,739.35 | -4,097,141.76 | 30.67% | 上年同期支付同一控
制下股权收购相关款
项 | | 筹资活动产生的现金
流量净额 | -126,125,135.93 | 449,035,955.58 | -128.09% | 本期银行借款减少、
归还到期借款增加及
支付股利 | | 现金及现金等价物净
增加额 | -865,658,773.93 | -133,028,374.78 | -550.73% | 本期新增借款减少、
偿还到期借款增加及
支付股利较同期增加 | | 税金及附加 | 10,447,340.39 | 45,190,786.03 | -76.88% | 上年同期计提的土地
增值税增加 | | 资产减值损失 | -5,858.65 | 2,045.93 | -386.36% | 本期计提存货跌价准
备增加 | | 信用减值损失 | -18,396,918.74 | -13,610,779.58 | -35.16% | 本期计提坏账准备增
加 | | 投资收益 | 412,742.53 | 1,857,388.32 | -77.78% | 本期合营公司净利润
减少 | | 营业外收入 | 479,063.20 | -204,898.03 | 333.81% | 上年同期转回前期确
认的营业外收入 | | 其他综合收益-外币财
务报表折算差额 | 393,038.16 | 1,679,998.83 | -76.60% | 汇率变动影响 |
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 ?不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
| | 本报告期 | | 上年同期 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 856,028,445.25 | 100% | 1,905,464,632.85 | 100% | -55.08% | | 分行业 | | | | | | | 房地产 | 13,841,686.40 | 1.62% | 1,053,881,874.68 | 55.31% | -98.69% | | 物业管理 | 771,525,962.31 | 90.13% | 773,181,325.02 | 40.58% | -0.21% | | 租赁运营 | 70,660,796.54 | 8.25% | 78,401,433.15 | 4.11% | -9.87% | | 分产品 | | | | | | | 房地产 | 13,841,686.40 | 1.62% | 1,053,881,874.68 | 55.31% | -98.69% | | 物业管理 | 771,525,962.31 | 90.13% | 773,181,325.02 | 40.58% | -0.21% | | 租赁运营 | 70,660,796.54 | 8.25% | 78,401,433.15 | 4.11% | -9.87% | | 分地区 | | | | | | | 深圳 | 673,395,027.18 | 78.67% | 1,736,158,823.32 | 91.11% | -61.21% | | 其他 | 182,633,418.07 | 21.33% | 169,305,809.53 | 8.89% | 7.87% |
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
?适用□不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产 | 13,841,686.40 | 4,621,045.97 | 66.62% | -98.69% | -99.34% | 32.58% | | 物业管理 | 771,525,962.31 | 621,695,503.76 | 19.42% | -0.21% | -2.09% | 1.61% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产 | 13,841,686.40 | 4,621,045.97 | 66.62% | -98.69% | -99.34% | 32.58% | | 物业管理 | 771,525,962.31 | 621,695,503.76 | 19.42% | -0.21% | -2.09% | 1.61% | | 分地区 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 ?不适用
四、非主营业务分析
?适用□不适用
单位：元
| | 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | 412,742.53 | 6.68% | 主要是合营企业投资收益 | 是 | | 公允价值变动损益 | 0.00 | 0.00% | | | | 资产减值 | -5,858.65 | -0.09% | 主要是计提存货跌价准备 | 否 | | 营业外收入 | 479,063.20 | 7.75% | 主要是没收租赁保证金 | 否 | | 营业外支出 | 436,385.09 | 7.06% | 主要是支付零星小额营业外支出 | 否 | | 信用减值损失 | -18,396,918.74 | -297.60% | 主要是计提坏账准备 | 否 |
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
| | 本报告期末 | | 上年末 | | 比重增减 | 重大变动说明 | | | 金额 | 占总资产比例 | 金额 | 占总资产比例 | | | | 货币资金 | 1,885,846,531.
69 | 11.32% | 2,748,798,476.
72 | 16.18% | -4.86% | 偿还到期借款
及支付股利所
致 | | 应收账款 | 525,349,243.53 | 3.15% | 502,806,453.88 | 2.96% | 0.19% | 应收物业管理
费增加所致 | | 合同资产 | 724,882.35 | 0.00% | 844,485.57 | 0.00% | 0.00% | | | 存货 | 11,584,703,198
.76 | 69.54% | 11,098,209,095
.74 | 65.33% | 4.21% | 开发成本增加
所致 | | 投资性房地产 | 369,472,806.82 | 2.22% | 386,810,800.47 | 2.28% | -0.06% | | | 长期股权投资 | 84,470,493.08 | 0.51% | 84,057,750.55 | 0.49% | 0.02% | 合营投资收益
增加所致 | | 固定资产 | 58,895,644.84 | 0.35% | 66,436,408.90 | 0.39% | -0.04% | | | 使用权资产 | 20,632,466.91 | 0.12% | 23,516,796.22 | 0.14% | -0.02% | | | 短期借款 | 50,036,250.00 | 0.30% | 230,915,000.00 | 1.36% | -1.06% | 归还到期借款
所致 | | 合同负债 | 846,699,653.68 | 5.08% | 820,424,953.42 | 4.83% | 0.25% | 预售房款增加
所致 | | 长期借款 | 1,387,120,583. | 8.33% | 1,399,889,274. | 8.24% | 0.09% | | | | 02 | | 47 | | | | | 租赁负债 | 12,635,031.03 | 0.08% | 10,571,092.27 | 0.06% | 0.02% | 新增租赁所致 | | 其他应收款 | 606,627,612.52 | 3.64% | 624,394,372.82 | 3.68% | -0.04% | 收回部分往来
款及计提坏账
增加所致 | | 其他流动资产 | 172,158,013.65 | 1.03% | 127,774,825.51 | 0.75% | 0.28% | 重分类的应交
税金借方余额
增加 | | 递延所得税资
产 | 1,298,889,053.
69 | 7.80% | 1,276,440,386.
83 | 7.51% | 0.29% | 计提可抵扣亏
损增加所致 | | 其他非流动资
产 | 4,783,032.03 | 0.03% | 3,505,155.93 | 0.02% | 0.01% | 预付固定资产
购置款增加所
致 | | 应付账款 | 497,647,577.28 | 2.99% | 662,869,059.59 | 3.90% | -0.91% | 应支付工程款
减少所致 | | 预收款项 | 811,650.90 | 0.00% | 2,265,223.56 | 0.01% | -0.01% | 预收租金减少
所致 | | 其他应付款 | 1,156,391,495.
32 | 6.94% | 1,217,303,294.
25 | 7.17% | -0.23% | 预提费用减少
所致 | | 一年内到期的
非流动负债 | 3,457,663,129.
19 | 20.76% | 3,092,324,853.
07 | 18.20% | 2.56% | 一年内到期的
长期借款增加
所致 | | 长期应付款 | 399,899,850.00 | 2.40% | 400,105,655.56 | 2.36% | 0.04% | | | 其他非流动负
债 | 130,742,839.33 | 0.78% | 127,039,225.54 | 0.75% | 0.03% | |
2、主要境外资产情况（未完） ![]()
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