[中报]荣安地产(000517):2024年半年度报告
原标题:荣安地产:2024年半年度报告 2024年半年度报告 【2024年08月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王久芳、主管会计工作负责人俞杰及会计机构负责人(会计主管人员)郑书林声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本半年度报告中所涉及的经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者认真阅读本半年度报告全文，并特别关注本半年度报告全文“第三节、管理层讨论与分析之十、公司面临的风险和应对措施”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................................5 第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................................8 第四节公司治理....................................................................................................................................................18 第五节环境和社会责任......................................................................................................................................19 第六节重要事项....................................................................................................................................................19 第七节股份变动及股东情况............................................................................................................................26 第八节优先股相关情况......................................................................................................................................30 第九节债券相关情况..........................................................................................................................................31 第十节财务报告....................................................................................................................................................33 释义
一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况2024年上半年，以“消化存量、优化增量”为总基调，房地产调控优化政策应出尽出。需求端包括各线城市限购政 策放开、首付比例下调、存量和新增房贷利率下调等；供给端包括推进城市房地产融资协调机制，加快项目“白名单” 落实，实施“三大工程”等。5月17日，房地产政策组合拳正式落地，包括降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷 款利率，设立3000亿元保障性住房再贷款。相关政策的出台，有利于促进刚需和改善型购房需求的释放，发挥房地产业 在国民经济中的支柱作用，市场信心有望得到逐步改善。 根据国家统计局数据显示，2024年上半年，全国房地产开发投资52,529亿元，较去年下降10.1%。其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.93%。商品房销售面积47,916万平方米，较去年同比 19.0% 21.9% 47,133 25.0% 下降 ，其中，住宅销售面积下降 。商品房销售额 亿元，较去年同比下降 ，其中，住宅销售额下降26.9%。截止2024年6月底，房地产开发景气指数为92.11，处于低景气水平。 （二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主， 商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地 市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住 宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高 的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续 稳健发展。 报告期内，面对市场波动的不确定性，荣安地产坚持长期主义，始终秉持工匠精神，追求一流的产品和品牌，坚持 客户至上、精品品质，力保完美交付，坚持审慎投资的原则和严格的财务纪律，积极履行社会责任，保障公司长期稳定 健康发展。报告期内，公司营业收入约138.84亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。 报告期内，公司坚持稳健审慎的财务制度，报告期末公司净负债率为12.22%。 1、新增土地储备项目 报告期内，公司及所投资的公司无新增土地储备。 2 、公司可售资源情况 截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约75.09万平方米。
市。 3、公司主要项目开发情况 报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约73.63万平方米，期末在建建筑面积约28.14万平方米。主要房地产项目 开发情况如下：
报告期内，公司主要房地产项目销售情况如下：
□适用?不适用 7、公司融资情况 单位：万元
?适用□不适用 截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为59.73亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。 9、公司员工跟投项目情况 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） ?适用?不适用 （三）发展战略和未来一年经营计划 （1）发展战略 公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发 为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。 房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销 售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产 品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障 公司长期稳定健康发展。 （2）公司2024年经营计划 2024年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质 土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优 化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。 精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量， 实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。 深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密 结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有 力的组织保障。 财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融 资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。 不断提升产品硬实力和销售软实力：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受 尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。 标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节 点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。 成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。 二、核心竞争力分析 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确 立了具有荣安特色的核心竞争力。 （一）科学的管理机制 公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管 理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及 管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项 目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开 盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。 （二）拥有一流的开发团队和战略合作伙伴 荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知 识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的优秀管理团队。同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及 多家金融机构保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。 （三）理性、灵活的土地储备策略 公司秉持“宁可错过，不可拿错”的原则，深耕浙江省内核心城市核心区域。严格遵守拿地操作规范，先定位后拿 地，以市场为导向，做好产品设计前置、市场分析前置，充分防范市场风险，提高安全边际。同时，积极拓宽拿地渠道， 严控土地成本，择机增加优质土地储备。 （四）区域品牌优势 通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较 强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡、杭州玉水观邸、 嘉兴荣和花园等项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深 耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产” 的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。 （五）稳健的财务管理 现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优 化资产结构，降低融资成本，严格控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持 快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，实现现金流和利润的平衡。 三、主营业务分析 概述 是否与报告期内公司从事的主要业务披露相同 ?是□否 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用□不适用 单位：元
四、非主营业务分析 ?适用□不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用□不适用 单位：元
□是?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：元
1、总体情况 ?适用□不适用
□适用?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用?不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
?适用□不适用
九、公司控制的结构化主体情况 □适用?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （一）政策风险 公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不 能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。 因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产 品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。 （二）资金风险 房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目 开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融等措施来调控房地产市场，进而影响公 司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。 公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费 用。 （三）项目运营风险 房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项 目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会 造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。 公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次 改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点， 有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控 上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务 经营风险。 （四）人力资源风险 房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展， 如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。 公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管（未完）  |