[中报]南国置业(002305):2024年半年度报告
原标题:南国置业:2024年半年度报告 2024年半年度报告 2024年8月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计主管人员)李冬尧声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、经营风险、融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节 管理层讨论与分析，十、公司面临的风险和应对措施”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 9 第四节 公司治理 .............................................................................................................................. 23 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................. 25 第六节 重要事项 .............................................................................................................................. 26 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 33 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 38 第九节 债券相关情况 ...................................................................................................................... 39 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 40 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表； 二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 以上文件置备于公司档案室，地址为武汉市江汉区江汉北路3号。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务 公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要 承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实 施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，主要业务范围包含商业运营、城市运营等板块。公司借 助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已 覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。 在商业运营板块，公司运营项目19个，运营面积116万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条 产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2024年上半年，公司商业运 营质效稳步提升：一是招商工作成效显著，紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，通过优势整合，资源共享，实现优质 战略型联发品牌在重点项目的合作落地；二是运营品质稳中有进，开展项目运营品质提升专项行动，从“合规品质、服 务品质、管理品质、环境品质”四个方面持续推动品质建设；三是持续聚焦品牌影响力及口碑提升，荣获“年度商业地 产优秀运营商、2023智慧城市创新典范奖、2023杰出品牌形象奖、2023商业地产年度影响力企业”等系列行业奖项。 在城市运营板块，公司运营项目10个，运营面积22万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态，依托控 股股东与实际控制人资源优势，通过盘活电建集团内存量资产实现运营面积的增长，同时积极与各地方国资平台进行合 作。公司已与武汉城投城市更新发展有限公司签订战略合作协议，积极推进武汉白沙滨江产城融合片合作，加快抢占武 汉城市更新运营业务先机。长租公寓业务持续破局，完成产品标准化2.0升级，对标形成长租业务制度流程和标准化工 作方案，同时电建地产·悦生活品牌入选“2024住房租赁品牌成长力卓越表现”，成都天合玖玺店跻身“2024住房租赁 典范项目”研究成果名单。 在地产投资板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘” 资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作伙伴关系。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （二）行业发展状况 2024年上半年，面对复杂严峻的外部环境，我国经济保持平稳运行，随着宏观政策显效发力，国民经济稳中向好。 房地产开发方面，2024年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合 理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着房地产市场供求关系的新变化，通过加快构建房地产行业发 展新模式，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳健康发展。上半年，全国各地陆续推出去库存、稳市场的政策 措施，涉及限购区域、首付比例、公积金贷款比例、商业贷款利率政策下限、二孩及以上家庭增购、支持企业购房等， 进一步促进房地产市场平稳健康发展。 在商业运营方面，伴随我国经济向高质量发展阶段转变，经济增长动力结构加快优化调整，消费动能也在不断转换。从 需求端来看，人口结构的变化驱动新消费人群崛起和新消费理念盛行，消费观念发生了明显变化，消费者对品牌、品质、 实用性等因素的关注度持续提升，对个性化需求上升的同时追求高性价比。从供给端来看，随着 5G、人工智能、云计算、 物联网等现代信息技术快速发展，科技进步正在重塑消费产业链。在供需双方配合下，以高品质的产品和服务质量满足 人民群众对高品质生活的追求向往成为显著趋势。伴随我国经济向高质量发展阶段转变，经济增长动力结构加快优化调 整，经济增长协调性增强，消费动能也在不断转换，将激发出更多的消费潜能。 在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策旨在推动产业结 构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，城乡基础设施维护的需求也 将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续扩张，市场活力进一步释放，有望继续 保持良好的发展势头。 新增土地储备项目 无。 累计土地储备情况
主要项目开发情况
1、成都-泛悦坊 成都-泛悦坊项目前身为成都·云立方及成都·美立方。2019年8月26日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届 监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》和《关于拟与成 团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订《委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自 有的中国水电·云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作， 由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。武汉大本营与成都东华房地产 开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自有的中国水电·美立方项目的商 业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自 行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托， 对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。 2、泛悦汇-昙华林及泛悦中心·昙华林 2020年10月20日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了《关于设立申万宏源-电建南国疫后重振资产支 持专项计划的议案》,为继续盘活存量资产和加快资金回笼、促进疫后重振，公司以全资子公司湖北森南房地产有限公司 （以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目进行资产证券化运作，将湖北森南100%股权转让给申万宏源创新 （北京）私募基金管理有限公司（以下简称“申万宏源”），并约定在专项计划存续期间，由公司全资子公司武汉大本 营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产服务机构负责泛悦汇昙华林的日常运营，为泛悦汇昙华林物 业项目的经营、管理提供服务。2023 年 11 月，原专项计划到期，中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”） 根据原专项计划优先收购权人指定成立新专项计划向申万宏源购买其持有的湖北森南全部股权、债权及其附属担保权益， 公司全资子公司武汉大本营继续为湖北森南提供资产服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为0%。 3、杭州悦安嘉府项目 根据《浙江悦安嘉府自持住宅委托运营服务合同》，杭州悦安嘉府项目由公司全资子公司杭州投悦房地产开发有限公司 与上海领昱公寓管理有限公司组成联合体，与中电建启元(北京)不动产管理有限公司签署委托服务协议，提供包括但不 限于自持住宅租赁业务的成本管理、营销管理、社区管理等租赁服务，项目产权归属项目公司杭州泷悦置业有限公司， 杭州投悦房地产开发有限公司不持有项目产权，故此权益比例一栏填写为0%。 4、上海泷悦和苑项目 根据《上海泷悦和苑项目自持住宅委托运营合同》，上海泷悦和苑项目由公司全资子公司成都南国住房租赁有限公司上 海分公司与上海领昱公寓管理有限公司组成联合体，与中电建启元(北京)不动产管理有限公司上海分公司签署委托服务 协议，提供包括但不限于自持住宅租赁业务的成本管理、营销管理、社区管理等租赁服务，项目产权归属项目公司上海 泷临置业有限公司，成都南国住房租赁有限公司上海分公司不持有项目产权，故此权益比例一栏填写为0%。 土地一级开发情况 □适用 ?不适用 融资途径 单位：元
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产的保值增值平台， 电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投 建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，坚决实施“1231”发展方 针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类 业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产公司城市运营业务的主要承载平台” 为定位；“3大业务模块”——以“以商业运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充” 的业务发展格局，夯实基础，切实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司 进一步转型，实现上市公司高质量发展。 公司下半年经营计划如下： 在商业运营方面，公司将进一步加强商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，聚焦出租率提升，持续做好 商业提质增效工作；进一步加大数字化转型力度，通过数字化、智能化技术的广泛运用，整合优质服务资源，打造以 “智慧商业”为核心的企业竞争力，成为营造“智慧城市”的排头兵；积极拓展商业运营实施平台，提升整合资源能力， 通过特色商业IP的打造，提升整体品牌影响力。 “大运营”平台打造方面，公司将着力构建以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体系，打造综合性 专业运营公司。 在资本运作方面，公司将以泛悦汇·昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证 券化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。 在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落实国资委各项发 展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价 值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至2024年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为0.84亿元， 担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、 稳健发展奠定了基础。 持续提升的价值创造能力 经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域 发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团 队经验丰富。 成熟的运营模式及丰富的产品线 经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品 线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。 优质股东背景及强有力的支持 南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能 与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的 控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。 持续打造城市更新运营能力 中国电建·华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系内部存量工业遗址改造 的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一段时间中，大量产业类存量 资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。 商业运营能力和优质商户资源 公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领 域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户， 并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了 基础。 三、主营业务分析 概述 参见“第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
四、非主营业务分析 □适用 ?不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
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