[中报]红土创新深圳安居REIT (180501): 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告
原标题:红土创新深圳安居REIT : 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金 2024年中期报告 2024年6月30日 基金管理人：红土创新基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：2024年8月30日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本半年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年08月29日复核了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中财务资料未经审计。 本报告期自2024年01月01日起至2024年06月30日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ........................................................ 2 1.1 重要提示 ................................................................... 2 1.2 目录....................................................................... 3 §2 基金简介 ............................................................. 6 2.1 基金产品基本情况 ........................................................... 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 ................................................... 8 2.3 基金管理人和基金托管人 ..................................................... 9 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构.................................... 9 2.5 信息披露方式 .............................................................. 10 2.6 其他相关资料 .............................................................. 10 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ......................................... 10 3.1 主要会计数据和财务指标 .................................................... 10 3.2 其他财务指标 .............................................................. 10 3.3 基金收益分配情况 .......................................................... 11 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ............................... 12 §4 基础设施项目运营情况 .................................................. 15 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................... 15 4.2 基础设施项目所属行业情况 .................................................. 16 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 .............................................. 18 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 .......................................... 19 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................ 20 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 .......................................... 21 4.7 基础设施项目投资情况 ...................................................... 21 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................. 21 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ................................................ 21 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ........................................... 22 4.11 其他需要说明的情况 ....................................................... 23 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ................................ 23 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ................................................ 23 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ...................................... 24 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................. 24 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ..................... 24 5.5 投资组合报告附注 .......................................................... 24 5.6 报告期末其他各项资产构成 .................................................. 24 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ........................................ 24 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 .......................................... 24 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明..................................... 25 §6 管理人报告 .......................................................... 25 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................... 26 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ........................... 27 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ...................................... 27 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明..................................... 27 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ...................................... 27 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施................................... 30 §7 托管人报告 .......................................................... 30 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ...................................... 30 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ............... 31 7.3 托管人对本中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......... 31 §8 中期财务报告（未经审计） .............................................. 31 8.1 资产负债表 ................................................................ 31 8.2 利润表 .................................................................... 34 8.3 现金流量表 ................................................................ 36 8.4 所有者权益变动表 .......................................................... 39 8.5 报表附注 .................................................................. 43 §9 评估报告 ............................................................ 67 9.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ............................... 67 9.2 评估报告摘要 .............................................................. 67 9.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................ 67 §10 基金份额持有人信息................................................... 67 10.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ........................................... 67 10.2 基金前十名流通份额持有人 ................................................. 67 10.3 基金前十名非流通份额持有人 ............................................... 68 10.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况.................................. 69 §11 基金份额变动情况 .................................................... 69 §12 重大事件揭示 ........................................................ 69 12.1 基金份额持有人大会决议 ................................................... 69 12.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .................... 69 12.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................. 69 12.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额错误!未定义书签。 12.5 基金投资策略的改变 ....................................................... 70 12.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ......................................... 70 12.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ......................................... 70 12.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .......................... 70 12.9 其他重大事件 ............................................................. 70 §13 影响投资者决策的其他重要信息 .......................................... 71 §14 备查文件目录 ........................................................ 72 14.1 备查文件目录 ............................................................. 72 14.3 查阅方式 ................................................................. 72 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：安居百泉阁项目
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2、未来合理的相关支出预留包括预留资本性支出、不可预见费用及未来合理期间内的运营费用。其中，预留资本性支出主要拟用于基础设施资产的大修支出及更新改造支出。基于本基金管理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的重大资本性支出金额预留比例为当期含税租金收入的0.5%，对应本报告期内预留金额为人民币147,395.43元；不可预见费用主要拟用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留金额为人民币350,000.00元；未来合理期间内的运营费用包括未来合理期间内需要支付的本期管理人报酬、托管费、中介机构费及税费等。本基金本期内未实际使用上述未来合理的相关支出预留。 3.3.2.2 本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 费用收取说明： （一）管理费 本基金的管理费包括固定管理费和浮动管理费。 1、固定管理费 （1）基金管理人的管理费 基金管理人的管理费按最近一期基础设施基金年度报告披露的基础设施基金净值的0.1%按日计提，具体计算方法如下： H = E ×0.1%÷当年天数 H为每日以基金净值为基数应计提的固定管理费 E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模 当年度的按最新一期年度报告披露的基金净值计提的固定管理费总额为该年度每日应计提的固定管理费相加的总和。 报告期内发生应支付基金管理人的管理费613,734.94元，截至报告期末未支付。 （2）计划管理人的管理费 计划管理人的管理费按最近一期基础设施基金年度报告披露的基础设施基金净值的0.1%按日计提，具体计算方法如下： H = E ×0.1%÷当年天数 H为每日应计提的计划管理人的管理费 E为计提日所在年度的上一自然年度基础设施基金年度报告披露的基础设施基金净值（若涉及基础设施基金扩募导致基础设施基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基础设施基金净值进行调整，分段计算），特别地，就专项计划设立当年，E为基础设施基金设立时的募集规模 报告期内发生应支付资产支持计划管理人的管理费613,734.94元，截至报告期末未支付。 （3）按每季度基础设施项目运营收入计提的固定管理费 Z=Q×4% Z为每季度以基础设施项目运营收入为基数计提的固定管理费 Q为计提日所对应季度的经基金管理人与计划管理人确认的基础设施项目运营收入 就每年第一至三季度而言，每个自然季度后的第10个工作日前，运营管理机构与项目公司核对上一季度的基础设施项目运营收入，由项目公司在每个自然季度结束后的第20个工作日前向运营管理机构支付当季度固定管理费；就每年第四季度而言，项目公司于其年度财务审计报告正式出具后第10个工作日前，按照财务审计报告审定金额向运营管理机构支付第四季度固定管理费，第一至三季度经审计确认的固定管理费与此前项目公司已支付金额如有出入，则按多退少补原则与第四季度固定管理费同时结算。 当年度的按每季度基础设施项目运营收入计提的固定管理费总额为该年度每季度应计提的固定管理费相加的总和。 报告期内发生应支付运营管理机构的固定管理费为1,180,408.83元，截至报告期末未支付。 2、浮动管理费 浮动管理费系指以每一项目公司该自然年度的基础设施项目运营收入为基数并结合该项目公司基础设施资产运营业绩目标计算的费用。为免疑义，当“基础设施项目运营收入”按本条约定作为浮动管理费的计算依据时，指项目公司实收到账的“因基础设施资产的运营、管理而取得的收入”（包括但不限于：保障性租赁住房的住宅租金收入、配套商业设施租金/运营收入、配套停车场停车费收入、广告位租金收入、临时摊位租金/运营收入；因基础设施资产的合法运营、管理增值税）。 浮动管理费总额为针对每一项目公司计算的浮动管理费相加之和。 其中，运营业绩目标按照如下方式确定： （1）第一、二个自然年度的运营业绩目标确定方式 于基础设施基金设立日所在当个自然年度及下一个自然年度，该项目公司基础设施项目运营业绩目标以本基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》中记载的该自然年度（就基金设立日所在当个自然年度而言，基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》对应的测算期间为当年度7月1日至12月31日）对应的预测运营收入（含税）为准。 其中，基金设立日所在自然年度剩余期限基础设施项目运营业绩目标进一步按以下规则进行推算： 基金设立日所在自然年度剩余期限指自基金设立日起（含当日），至2022年12月31日止（含当日）的期间，即“2022年度运营期间”。 2022年度运营期间的基础设施项目运营业绩目标以基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》所列的2022年7月1日（含当日）至2022年12月31日（含当日）期间（下称“2022下半年”）运营收入预测值为基准值，按以下公式计算： 就某一基础设施项目而言， 2022年度运营期间的基础设施项目运营业绩目标=2022下半年运营收入基准值×（2022年度运营期间实际天数/184天） 上述公式，同样适用于某一基础设施项目2022年度运营期间的运营收入明细项目、运营支出及其明细项目的预算金额计算。 （2）自第三个自然年度起的运营业绩目标确定方式 自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩目标为以上一个自然年度12月31日为基准日的评估报告（如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在12月31日之前且距离12月31日最近的评估报告）所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度基础设施项目运营收入水平（含税）。 基金管理人和计划管理人应共同确认每年的运营业绩目标具体金额。 浮动管理费计算方式如下： 浮动管理费累进计算。如任一项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过该项目公司该年度运营业绩目标，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）处于该年度运营业绩目税）超过该年度运营业绩目标的125%，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）处于该年度运营业绩目标的125%-150%区间的25%作为浮动管理费；再进一步，如该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过该年度运营业绩目标的150%，则该项目公司基础设施资产年度运营收入（含税）超过150%部分的45%作为浮动管理费，具体累进计算比例如下所示： 区间 项目公司基础设施资产年度运营收入（含税且以实际到账金额为准）为A，对应年度运营业绩目标为X 累进计算比例 A≤X 0 100%X＜A≤125%X 13% 125%X＜A≤150%X 25% A＞150%X 45% 报告期内未发生应支付运营管理机构的浮动管理费。 （二）基金托管人的托管费 基金托管人的托管费按最新一期年度报告披露的基金净值的0.01%（下称“基金托管费”）计提，具体计算方法如下： H = E ×0.01%÷当年天数 H为每日应计提的基金托管费 E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模 基金托管费每日计提，按年支付。基金管理人与基金托管人于最新一期年度报告出具后的5个工作日内核对无误后，基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式从基金财产中一次性划扣。 报告期内发生应支付基金托管人的托管费共计61,374.04元，截至报告期末未支付。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本报告期内，本基金持有的基础设施资产项目建筑面积合计13.47万平方米，共计持有1,830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位物业产权。其中，深圳市安居百泉阁管理有限公司持有安居百泉阁项目594套保障性租赁住房、9间商铺、294个停车位物业产权；深圳市安居锦鼎吉管理有限公司持有保利香槟苑项目210套保障性租赁住房以及凤凰公馆项目666套保障性租赁住房物业产权。安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。 本报告期内，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人、计划管理人以及项目公司共同委托深圳市房屋租赁运营管理有限公司（“租赁公司”）作为运营管理机构，为基础设施项目提供基础设施运营管理服务。基金管理人、计划管理人、项目公司以及租赁公司已根据签订的《基础设施运营管理服务协议》，执行协议中约定的运营管理职责分工。 本报告期内，本基金持有的基础设施资产完成总收入27,045,032.69元，其中保障性租赁住房租金收入25,698,786.35元，配套商业租金收入835,310.57元，配套停车场租金收入 510,935.77 元。截至2024年6月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.07%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为98%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为95.55%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为99.30%。截至2024年6月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房租金收缴率为100%、配套商业收缴率为100%、配套停车场租金收缴率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房租金收缴率为99.18%、配套停车场租金收缴率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房租金收缴率为99.24%；凤凰公馆项目保障性租赁住房租金收缴率为100%。截至2024年6月30日，按建筑面积，安居百泉阁项目保障性租赁住房及配套商业的企业租户占比分别为65.05%和30.37%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；安居锦园项目保障性租赁住房企业租户占比为100%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；保利香槟苑项目保障性租赁住房企业租户占比为75.71%；凤凰公馆项目保障性租赁住房企业租户占比为26.43%；租户结构稳定。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 从行业分类来看，根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），基础设施项目所属的行业分类为“K70 房地产业”之“K7040 房地产租赁经营”。从国家住房保障体系分类来看，根据国办发〔2021〕22号文和深圳市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23号），基础设施项目为国家住房保障体系三大分类中的保障性租赁住房。 本基础设施项目位于深圳市，深圳市位于粤港澳大湾区、先行示范区两大国家战略实施的核心地位，发展前景广阔，“双区驱动”的优势为深圳市保障性租赁住房基础设施提供高价值区位优势及高发展潜力。项目公司及基础设施项目的市场环境主要受深圳市保障性租赁住房市场环境的影响。当前，深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和保障房占比较低，亟需加大建设筹集力度,以满足人民对宜居生活的美好向往，匹配新时代的城市发展定位。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，受市场因素影响较小。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 从供给端来看，《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，深圳市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，调整后建设筹集保障性租赁住房的目标为60万套(间)。“十四五”以来，深圳市已建设筹集各类保障性住房约49万套（间）。从需求端来看，2023年年末，深圳市常住人口为1,779.01万人，比上年末增加12.83万人，其中，常住户籍人口606.14万人，占常住人口比重34.1%；常住非户籍人口1,172.87万人，占比重65.9%。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到2025年末，深圳市常住人口预计将增至1,860万人。深圳市保障性租赁住房面向符合条件的新市民、青年人、各类人才供应，持续人口净流入将在需求端对保障性租赁住房的租赁需求形成支撑。租赁住房市场将长期处于供不应求的状态。 本基金持有的基础设施项目在区位、租金水平、租户履约能力及租约稳定性等方面具有竞争优势。区位方面，项目位于深圳市核心区域或所在区域的核心位置，所处区域人才数量增长快、居住需求大、房屋品质要求较高，区域保障性租赁住房需求旺盛，而周边供给有限。租金水平方面，根据2023年8月1日起实施的《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令（第353号）），明确政府组织配租的保障性租赁住房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之六十确定。市主管部门可以根据市场参考租金变化情况，对保障性租赁住房租金相应实施动态调整。相较于其他主体出租房源具有一定的价格竞争优势。租户履约能力方面，由于承租基础设施项目的租户以用人单位为主，用人单位均为各区住建部门确定的辖区重点企事业单位，用人单位的员工具有稳定的收入来源，确保了良好的租金支付能力。租约稳定性方面，基础设施项目租约期限较长，到期后的续签政策能保持租约持续稳定。根据深圳市人民政府令（第353号），政府组织配租的保障性租赁住房单次租赁合同期限不超过三年，合同期限届满后仍然符合本办法规定条件的家庭、单身居民可以在期限届满前三个月内申请续租。现有租约均为3年期租约，且因此，本项目与周边的市场化供应的租赁住房竞争有限。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2.2 管理人对基础设施项目公司营业成本及主要费用重大变化情况的分析 报告期内，基础设施项目公司营业成本及主要费用无重大变化。 4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称 序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。 本报告期内，本基金持有的基础设施资产完成总收入27,045,032.69元，其中保障房性租赁住房租金收入25,698,786.35元，配套商业租金收入835,310.57元，配套停车场租金收入510,935.77元。截至2024年6月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.07%、配套套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为95.55%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为99.30%。截至2024年6月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房租金收缴率为100%、配套商业收缴率为100%、配套停车场租金收缴率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房租金收缴率为99.18%、配套停车场租金收缴率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房租金收缴率为99.24%；凤凰公馆项目保障性租赁住房租金收缴率为100%。截至2024年6月30日，按建筑面积，安居百泉阁项目保障性租赁住房及配套商业的企业租户占比分别为65.05%和30.37%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；安居锦园项目保障性租赁住房企业租户占比为100%，停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租；保利香槟苑项目保障性租赁住房企业租户占比为75.71%：凤凰公馆项目保障性租赁住房企业租户占比为26.43%；租户结构稳定。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 三家基础设施项目公司分别开立了一个运营收支账户，三个账户均受托管人招商银行股份有限公司深圳分行监管。运营收支账户专门用于接收专项计划发放的借款（如有）、增资款项（如有）、基础设施项目运营收入以及承租人/运营客户支付的租赁保证金/运营保证金，并根据监管协议的约定对外支付相关费用和支出。 本报告期内，本基金持有的深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司，合并经营活动产生的现金流量净额共计30,464,303.67元。经营活动现金流入共计30,702,450.41元，其中销售商品、提供劳务收到的现金共计29,800,610.44元，取得利息收入收到的现金共计330,991.13元，收到其他与经营活动有关的现金共计570,848.84元。经营活动现金流出共计1,776,133.16元，其中购买商品、接受劳务支付的现金共计677,318.04元,其中支付的各项税费218,118.39元，支付其他与经营活动有关的现金共计880,696.73元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 报告期内，从4个基础设施项目（安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目）的租赁面积来看，占比超过10%的承租人只有一家，为荣耀终端有限公司，租赁面积18,041.77平方米，占安居百泉阁项目可租赁面积（不含配套停车场）的45.43%，占4个项目可租赁总面积（不含配套停车场）的13.40%；从租赁收入来看，荣耀终端有限公司在报告期内的租赁收入为 6,052,449.85元 ,占安居百泉阁项目收入的43.11%，占4个项目总收入的22.38%。荣耀终端有限公司注册地为福田区，福田区政府根据企业引进政策，提供了政策住房优惠，配租多套保租房供其使用。荣耀终端有限公司最终入住人均是单位的雇员中符合配租条件且经深圳市、区住建部门认可的个人，最终收入来源均是个人，基础设施资产收入来源分散度较高。荣耀终端有限公司历史履约情况良好，具有持续经营能力，基础设施项目收入来源持续稳定。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 报告期内，本基金无对外借款情况。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 本报告期内，除基金成立时初次购入的基础设施项目，无其他购入或出售基础设施项目。 4.7.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 无。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目公司已按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，于2024年3月21日向中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司购买了财产一切险及附加险、公众责任险及房屋出租人责任险，保险期限为自2024年3月27日零时起至2025年3月26日二十四时止，已完成本年度续保事宜。 本报告期内发生18次财产一切险出险事项，其中6单已及时充分获赔10,012.40元，其余4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 一、未来发展前景的分析及说明 基础设施项目位于深圳市，所处区位宏观经济发达，受政策鼓励、资金资源丰富等因素影响，吸引大量新市民、青年人群体流入，进一步扩大了深圳市保障性租赁住房需求，为基础设施资产现金流的稳定性提供了重要保障。 根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，深圳多渠道增加住房供给，规划期内计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。深圳市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，调整后建设筹集保障性租赁住房的目标为60万套(间)。“十四五”以来，深圳市已建设筹集各类保障性住房约49万套（间），其中，2023年建设筹集完成18.9万套（间），供应分配10.3万套（间）。根据2024年深圳市政府工作报告，2024年深圳市将统筹考虑超大城市人口发展趋势和多层次住房需求，结合产业发展布局、区域功能优化和轨道交通建设，完善住房市场和住房保障两个体系，加快构建房地产发展新模式。加大“高品质、便捷化、可负担、全智能”保障性住房建设供给，建设筹集保障性住房10万套（间）、供应分配6.5万套（间），尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。预计2024年深圳市保障性住房制度政策法规体系将更加清晰完备，将有更多的相关配套政策及细则出台以确保新规的执行力度，推动土地供应向租赁住房建设倾斜，稳慎有序开展规划建设，持续提升住房保障水平，全面提升居住品质，多维度支持保障性住房行业发展。 本项目原始权益人深圳市安居集团是由深圳市委市政府2016年出资1,000亿元成立的住房专营机构，是专责负责保障性住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作，打造成深圳市人才安居住房投融资平台，建设筹集平台，运营管理平台以及专业化、规模化、规范化的住房租赁平台。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到2025年深圳市将建设筹集各类保障性住房74万套，深圳市安居集团计划承担全市三分之一以上的建设筹集任务。 二、经营风险因素的分析及说明 1、租金定价 产权人无法自行按照市场公允价格、供需情况、成本收益比等因素自主调整租金标准。基于其公益性的政策定位，基础设施资产的租金水平受政府调控并远低于市场可比住宅物业的租金水平，且租金调整幅度亦受政府调控。 2、配租效率 根据深圳市保障性租赁住房的相关政策法规，保障性租赁住房的承租人准入条件及配租方案由政府住建部门确定。保障性租赁住房资产的收益在一定程度上受限于该统一配租制度，因此，基础设施项目运营收入的实际取得受到住建部门执行统一配租制度的口径和效率的影响。从配租机制来看，保障性租赁住房的承租人均需经过市、区住建部门的审核批准，这些符合深圳市人才政策的租户作为城市建设的骨干力量，具有较强的租金履约能力，保障了租金支付的稳定性。另外，当已签约租户提出续租或退租申请时，运营管理机构将发挥主动管理能力及时与住建部门沟通并密切跟进续租的流程进展情况，针对退租的房源协调住建部门提前安排配租，保证租赁协议的顺利衔接。 3、大修、改造影响 基础设施资产适用的环保、节能、绿色、消防等建筑标准可能提高，为此项目公司可能需要支出较多费用进行大修或改造，并可能通过债务融资筹集资金，由此可能导致项目公司资产负债率上升，进而影响现金流。基础设施资产陆续于2020年及2021年完成竣工验收备案，目前成新率较高，历史期间发生修理金额不重大，且短期内进行大修或改造的可能性较小。同时，由运营管理机构针对基础设施资产进行定期入户安全检查，同时根据基础设施资产运营情况编制年度运营管理计划与运营预算，并提交计划管理人复核及基金管理人最终审批。年度运营管理计划与运营预算将包含基础设施项目当年计提的中大修及改造费用。 4、市场竞争影响 在“房住不炒”的政策导向下，随着保障性租赁住房配套政策体系的不断完善，未来可能会有更加多元化的市场供应主体，并可能影响市场供需关系。目前深圳市保障性租赁住房行业除原始权益人深圳市安居集团及其子公司外无直接竞争对手。且保障性租赁住房地域性强，不同区域间保障性租赁住房市场几乎不存在竞争关系。 4.11 其他需要说明的情况 无。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 单位：人民币元
无。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 无。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 无。 5.5 投资组合报告附注 无。 5.6 报告期末其他各项资产构成 无。 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入的原因，分项之和与合计可能有尾差。 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人为确保基金估值工作符合相关法律法规和基金合同的规定，确保基金资产估值的公平、合理，有效维护投资人的利益。成立红土创新基金估值工作组，估值工作组成员由投资部、研究部、基金事务部、监察稽核部等人员组成，分管运营的公司领导任组长。估值工作组成员均具备良好的专业经验和专业胜任能力，具有绝对的独立性。估值工作组的职责主要包括有：（1）制定和修订基金估值政策、程序及方法；（2）负责审议公司估值政策、程序及方法的科学合理性；（3）审议基金及其他资产合同中的估值政策；（4）确定并监督公允价值执行；（5）跟踪现行估值政策的执行。 参与估值流程的各方还包括本基金托管银行和会计师事务所。托管人根据法规及托管合同要求对基金估值及净值计算履行复核责任，如有异议，托管银行有责任要求基金管理公司作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。会计师事务所对基金估值使用的假设及参数等其他信息判断是否存在重大不一致或者重大错报。上述参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司签署服务协议，由其按约定为基础设施资产提供评估服务。 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 无。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 基金管理人及其管理基础设施基金的经验 红土创新基金管理有限公司（以下简称“红土创新基金”）经中国证监会证监许可【2014】562号文批准设立。红土创新基金总部位于深圳，注册资本金为4亿元人民币，是国内首家创投系公募基金管理公司。公司股东为深圳市创新投资集团有限公司，持有股权100%。 红土创新基金管理有限公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部门，基础设施投资部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员不少于8名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员不少于6名。 红土创新作为基金管理人所管理的基础设施公募REITs产品2只，累计发行规模共计35亿元。 2021年6月21日，全国首批基础设施公募REITs项目之一、深圳证券交易所首单仓储物流基础设施REITs——红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金在深交所成功公开发行上市；2022年8月31日，全国首批、深交所首单保障性租赁住房基础设施REITs——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在深交所成功公开发行上市；2023年6月16日，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金扩募发行的基金份额在深交所上市，成为全国首批扩募上市的基础设施REITs之一。 6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 在本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施细则、《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，并本着诚实信用、勤勉尽责、取信于市场、取信于社会的原则管理和运用基金资产，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，基金投资管理符合有关法规和基金合同的6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 本基金管理人一贯公平对待旗下管理的所有基金和组合，制定并严格遵守相应的制度和流程，通过系统和人工等方式在各环节严格控制交易公平执行。报告期内，本基金管理人严格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和《红土创新基金管理有限公司公平交易制度》的规定。 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 本基金设立时已投资于深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划，并通过投资于该专项计划穿透取得了安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目完全所有权。基金管理人通过主动的投资管理和运营管理，确保为基金份额持有人提供长期持续稳定的收益分配，并争取在存续期内提升基础设施项目价值。本基金报告期内基金管理人、项目公司按照指引要求及基金合同的约定进行投资，在充分考虑安全性、流动性的前提下，对基础设施项目运行过程中产生的闲置资金进行有效投资，增厚基金收益。其中，基础设施项目运营收支账户闲置资金投资于招商银行协定存款。 本基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，共1,830套保障性租赁住房及其配套，建筑面积合计13.47万平方米。本报告期内，基础设施项目在基金管理人和外部管理机构的主动管理下稳定运营。截至2024年6月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.07%、配套商业及停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为98.00%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为95.55%和99.30%，资产运营情况良好。 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 本基金于2024年4月9日（场外）、4月10日（场内）进行了2024年度第一次分红，收益分配基准日为2023年12月31日，每10份基金份额发放红利0.4828元人民币，分红比例为99.97%，实际发放现金红利24,139,881.25元。 本报告期内分红符合“应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者”、“基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次”的监管要求及合同约定，履行了公司相应的内部审批程序，并按监管要求进行了公告。 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 根据国家统计局公布数据，2024年上半年，我国GDP为616,836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，经济运行总体平稳。其中，第一产业增加值30,660亿元，同比增长3.5%，对经济增长的贡献率为3.8%；第二产业增加值236,530亿元，同比增长5.8%，对经济增长的贡献率为43.6%；第三产业增加值349,646亿元，同比增长4.6%，对经济增长的贡献率为52.6%。三次产业增加值占GDP的比重分别为5.0%、38.3%和56.7%。从环比看，经季节调整后，二季度GDP环比增长0.7%。环比增速连续八个季度正增长，经济保持平稳向好态势。 基础设施项目位于深圳市核心区域或所在区域的核心位置，深圳位于粤港澳大湾区、先行示范区两大国家战略实施的核心地位，发展前景广阔，“双区驱动”的优势为深圳市保障性租赁住房基础设施提供高价值区位优势及高发展潜力。本报告期内，深圳市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，经济运行总体稳定，延续回升向好态势。根据广东省地区生产总值统一核算结果，2024年上半年深圳市地区生产总值为17,302.22亿元，同比增长5.9%。其中，第一产业增加值为10.22亿元，同比下降5.6%；第二产业增加值为6,329.32亿元，同比增长10.3%；第三产业增加值为10,962.67亿元，同比增长3.5%。工业生产快速增长；投资持续保持快速增长；市场销售保持增长；货物进出口呈现快速增长态势；金融机构存贷款余额稳定增长；居民消费价格温和上涨。 总体来看，报告期内，随着各项宏观政策发力显效，国民经济延续回升向好态势，生产稳定增长，需求持续恢复，就业物价总体稳定，国际收支平衡，转型升级持续，运行总体平稳。 二、行业走势 国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）明确两个住房保障体系主要工作目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，进一步加强对住房租赁市场的金融支持力度。《意见》提出的措施，覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支持，为市场的健康发展提供了有力保障。 知》，要求各城市要科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，防止市场大起大落。提出住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。 2024年4月27日，为深入贯彻落实《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，积极稳步推进深圳市城中村改造工作，有效消除各类安全隐患，改善民生、扩大内需，转变城市发展方式，推动城市高质量发展，结合深圳市实际，深圳市政府办公厅印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》。将城中村改造与保障性住房建设相结合，在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，优先配置配售型保障性住房，并根据城中村原居住人口结构和住房需求合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。鼓励将原农村集体经济组织继受单位及物业权利人富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。 2024年5月17日，国务院举行政策例行吹风会，央行将设立3,000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。自然资源部拟出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方以合理价格收回土地,主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。加大资金支持，建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持；给予税费支持，对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策；简化工作流程,对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回—供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。 2024年5月28日，为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等有关文件精神，加快推进深圳市既有非居住房屋改建保障性租赁住房有关工作，加大保障性租赁住房筹集力度，深圳市住建局发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》。针对“非居改保”在实施过程中面临联审认定程序冗长、改建项目落地，为加快发展保障性租赁住房提供支撑。 三、市场展望 根据2024年深圳市政府工作报告，2024年深圳市将统筹考虑超大城市人口发展趋势和多层次住房需求，结合产业发展布局、区域功能优化和轨道交通建设，完善住房市场和住房保障两个体系，加快构建房地产发展新模式。加大“高品质、便捷化、可负担、全智能”保障性住房建设供给，建设筹集保障性住房10万套（间）、供应分配6.5万套（间），尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。预计2024年深圳市保障性住房制度政策法规体系将更加清晰完备，将有更多的相关配套政策及细则出台以确保新规的执行力度，推动土地供应向租赁住房建设倾斜，稳慎有序开展规划建设，持续提升住房保障水平，全面提升居住品质，多维度支持保障性住房行业发展。 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 根据基金管理人的公司章程，基金管理人和基金的重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过方可执行。董事会就关联交易事项进行表决时，有利害关系的董事应当回避。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。 基金管理人建立了完善的内部控制制度体系，通过《红土创新基金管理有限公司内部控制大纲》、《红土创新基金管理有限公司风险控制制度》及《红土创新基金管理有限公司关联交易管理办法》等一系列规章制度规范约束基金关联交易。基金管理人执行基金关联交易前，需履行内部审批流程。 为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风险：基金重大关联交易，将事先经基金管理人董事会（包括2/3以上独立董事）批准并取得基金托管人同意；基金一般关联交易，将根据基金管理人的章程、有关关联交易的管理制度履行内部审批程序。必要时基金管理人将就关联交易的公允性等征求会计师等中介机构的独立意见。 §7 托管人报告 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 托管人声明: 招商银行具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风险控制制度，我行在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规、托管协议的规定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 招商银行根据法律法规、托管协议约定的投资监督条款，对托管产品的投资行为进行监督，并根据监管要求履行报告义务。 招商银行按照托管协议约定的统一记账方法和会计处理原则，独立地设置、登录和保管本产品的全套账册，进行会计核算和资产估值并与管理人建立对账机制。 本年度中期报告中利润分配情况真实、准确。 7.3 托管人对本中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 本年度中期报告中财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告内容真实、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 §8 中期财务报告（未经审计） 8.1 资产负债表 8.1.1 合并资产负债表 会计主体：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 报告截止日：2024年6月30日 单位：人民币元
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