[中报]博时蛇口产园REIT (180101): 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告
原标题:博时蛇口产园REIT : 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024年中期报告 2024年 6月 30日 基金管理人：博时基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二四年八月三十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告期自2024年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................... 2 1.1 重要提示 ........................................................................................................................... 2 1.2目录 .................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................. 5 2.1 基金产品基本情况 ........................................................................................................... 5 2.2 基础设施项目基本情况说明 ........................................................................................... 9 2.3 基金管理人和基金托管人 ............................................................................................. 10 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ......................................................... 10 2.5 信息披露方式 ................................................................................................................. 11 2.6 其他相关资料 ................................................................................................................. 11 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ..................................................................................... 11 3.1 主要会计数据和财务指标 ............................................................................................. 11 3.2 其他财务指标 ................................................................................................................. 11 3.3 基金收益分配情况 ......................................................................................................... 12 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ................................................. 13 §4 基础设施项目运营情况 ....................................................................................................... 13 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ................................................. 13 4.2 基础设施项目所属行业情况 ......................................................................................... 14 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ................................................................................. 18 4.4 基础设施项目公司经营现金流 ..................................................................................... 21 4.5 基础设施项目公司对外借入款项情况 ......................................................................... 22 4.6 基础设施项目投资情况 ................................................................................................. 23 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ..................................................... 23 4.8 基础设施项目相关保险的情况 ..................................................................................... 23 4.9 基础设施项目未来发展展望的说明 ............................................................................. 24 4.10 其他需要说明的情况 ................................................................................................... 27 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ............................................................... 27 5.1 报告期末基金资产组合情况 ......................................................................................... 27 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ................................................................. 28 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................................. 28 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ............................. 28 5.5 投资组合报告附注 ......................................................................................................... 28 5.6 报告期末其他各项资产构成 ......................................................................................... 28 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ..................................................................... 28 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ......................................................................... 29 §6 管理人报告 ........................................................................................................................... 29 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ................................................................................. 29 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ................................................. 33 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ......................................... 33 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ................................................................. 33 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ............................................................. 34 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ................................................................. 34 §7 托管人报告 ........................................................................................................................... 41 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ................................................................. 41 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ................. 41 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......................................................................................................................................... 41 §8 中期财务报告（未经审计） ............................................................................................... 41 8.1 资产负债表 ..................................................................................................................... 41 8.2 利润表 ............................................................................................................................. 46 8.3 现金流量表 ..................................................................................................................... 48 8.4 所有者权益变动表 ......................................................................................................... 52 8.5 报表附注 ......................................................................................................................... 60 §9 基金份额持有人信息 ........................................................................................................... 84 9.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ............................................................................. 84 9.2 基金前十名流通份额持有人 ......................................................................................... 85 9.3 基金前十名非流通份额持有人 ..................................................................................... 85 9.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ......................................................... 86 §10 基金份额变动情况 ............................................................................................................. 86 §11 重大事件揭示 ..................................................................................................................... 86 11.1 基金份额持有人大会决议 ........................................................................................... 86 11.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ........................... 86 11.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ............................................... 87 11.4 基金投资策略的改变 ................................................................................................... 87 11.5 为基金进行审计的会计师事务所情况 ....................................................................... 87 11.6 为基金出具评估报告的评估机构情况 ....................................................................... 87 11.7 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ....................................... 87 11.8 其他重大事件 ............................................................................................................... 87 §12 影响投资者决策的其他重要信息 ..................................................................................... 90 §13 备查文件目录 ..................................................................................................................... 90 13.1 备查文件目录 ............................................................................................................... 90 13.2 存放地点 ....................................................................................................................... 90 13.3 查阅方式 ....................................................................................................................... 90 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：万融大厦
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
3.3.1.2 本报告期及近三年的实际分配金额 单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
3.3.2.2本期调整项与往期不一致的情况说明 无 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》约定。本报告期内，基金管理人计提管理费 2,358,695.33 元，资产支持专项计划管理人计提管理费 955,018.75 元，基金托管人计提托管费 243,652.60 元，资产支持专项计划计提托管费0.00 元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本报告期内，基础设施项目可出租面积为204,758.59平方米，上半年平均实际出租面积191,355.88平方米，平均出租率93%；截至2024年6月30日，基础设施项目总体期末时点出租面积189,774.12平方米，期末时点出租率为93%，较上年度末下降2个百分点，基础设施项目运营情况保持稳定。 各项目本报告期内具体表现如下： 万海大厦上半年平均可出租面积52,646.25平方米，平均实际出租面积48,103.83平方米，平均出租率91%。平均含税有效月租金120.42元/平方米，较2023年下半年有所下降，主要是由于受一季度存续合同免租期分摊设置影响。截至本报告期末，基础设施项目期末时点出租面积49,708.20平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提升2个百分点。 万融大厦上半年平均可出租面积41,417.87平方米，平均实际出租面积38,780.82平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金110.93元/平方米，较2023年下半年有所下降，主要是由于受一季度存续合同免租期分摊设置影响。截至本报告期末，基础设施项目期末时点出租面积39,016.07平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提升2个百分点。 光明加速器二期项目上半年平均可出租面积 110,694.47 平方米，平均实际出租面积104,471.23平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金56.54元/平方米，租金单价基本保持稳定。截至本报告期末，基础设施项目期末时点出租面积101,049.85平方米，期末时点出租率91%，较年度末下降6个百分点，项目周边市场竞争较为激烈，出租率出现了一定波动，本基金将联合运营管理方加大招租力度，提升现有客户的续租率，加速去化空置面积。 本报告期内，项目公司实现营业收入10,134.34万元，完成招募预测的94%，首发项目受宏观经济及周边市场竞争等因素影响，出租率的超预期达成未能全部弥补其租金单价的下降。项目成本方面，本报告期内项目公司实际成本支出1,594.21万元，为招募预测的88%，项目成本总体控制良好。 截至2024年6月30日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比 57.50%。万海大厦租户行业中，新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比 61.50%。光明科技园二期项目租户行业中，高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和创新创业服务租赁面积合计占比 71.27%。首发及扩募租户结构与首发及扩募的《招募说明书》披露的租户结构差异不大，继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区，是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。同时，产业园区也是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着促进经济规模发展、 聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。 我国产业园数量多、分布广、种类全。随着经济崛起，园区数量迅速增加，现已形成了东部省份较为密集、各大区域广泛分布的布局特点。伴随各产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，集聚的传统行业主要包括信息技术、电子商务、高端制造、文化创意、新能源材料、生物材料、创新服务等，这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高经济创新能力和经济效益都具有实际意义。 随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级和城市的开发建设提出了更高的要求。截至2024年6月底，根据国家工业和信息化部的统计，全国范围内国家级高新技术开发区从2008年的54个增长至178个；“世界一流高科技园区”的试点和示范单位也从2006年最早的北京中关村、上海张江、深圳、西安、武汉东湖和成都等6个国家高新区，经历2015年、2018年2次扩容增加至10家。 近年来，作为科技创新的“抓手”，产业园区得到了政府、产业资本、“轻资产”运营商、创投机构等各方力量的持续关注。而基础设施公募REITs在产业园区领域的先试先行，以及公募REITs扩募规则的进一步推出，打通了产业园的退出通道，激发了产业园区的市场活力。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 博时招商蛇口产园REIT的基础设施资产分别位于广东省深圳市南山区、光明区，均属于产园类资产。 1、行业整体竞争情况 目前，我国产业园区已进入群体竞争的新阶段，近年来，随着经济市场化和全球化进程的不断加快，我国区域竞争日趋激烈，并出现了一些新的竞争态势。这种竞争态势具有几个（1）国际竞争与国内竞争日益融合为一体，出现了国际竞争国内化、国内竞争国际化的趋势。 （2）随着经济全球化的推进和区域竞争的加剧，以城市群和产业链为主体的群体竞争，已经成为当前区域竞争的新特点。 （3）随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，园区信息化、智慧化建设已成为发展趋势。 随着人工智能、量子信息、移动通信、生命科学等为代表的新一轮科技革命加速推进，园区运营需进一步依靠新技术、新产业、新手段挖掘管理红利，赋能物理空间，回归产品与服务。 2、区域市场行业概况 深圳市政府一再强调“工业立市”，稳住制造业基本盘是深圳经济发展的基调，工业成为拉动深圳GDP增长的主要功臣。 2024 年上半年，深圳地区坚持稳中求进、以进促稳，有效落实各项政策，高质量发展取得新进展，经济运行总体平稳，上半年生产总值（GDP）为17,302.22亿元，同比增长5.9%。 其中，第一产业增加值为10.22亿元，同比下降5.6%；第二产业增加值为6,329.32亿元，同比增长10.3%；第三产业增加值为10,962.67亿元，同比增长3.5%。 2024 年上半年，深圳固定资产投资同比增长 8.9%，其中工业投资增长达 49.2%。在工业投资各领域表现来看，制造业投资拉动作用显著，增长55.5%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长69.3%，其中，电子及通信设备制造投资增长79.0%。 2024年上半年，深圳甲级写字楼出租市场活跃度有所回暖，但市场租金走势仍延续2023年的下行趋势。在市场租金整体下行的环境下，租赁方企业搬迁需求同比提升明显，较多本地企业从老旧写字楼搬迁至甲级写字楼，外资企业搬迁或扩张情绪仍维持谨慎；出租方业主租赁条款进一步灵活，多根据租户情况采取包括但不限于装修补贴、延长免租期、租期内不递增、提供配套设施使用优惠等措施。根据戴德梁行公布的市场数据，2024 年二季度，深圳甲级写字楼平均租金为176.6元/平方米，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，同比上升2.7个百分点。 受甲级写字楼及整体市场租金下行压力影响，深圳优质产业园租金顶部空间承压，整体租金水平持续下行、整体出租率有所滑落，但出租表现仍好于甲级写字楼市场。以深圳标杆优质产业园——南山高新园区为例，2024 年中平均租金 130.2 元/平方米/月，同比下跌3、区域市场竞品情况 根据租赁市场公开数据查询、委托第三方市场调研及基金管理人定期走访了解，2024年上半年，南山区、光明区部分竞品产业园租赁情况如下： （1）南山区 海翔广场：位于深圳市南山区蛇口南海大道1048号，是一幢 12 层的甲级商务写字楼（工业属性），占地面积1.2万平方米，总建筑面积21.15万平方米，是一座集多功能于一体的高标准、智能化、综合性商务大厦。目前租金稳定在95-120元/平方米/月，管理费12元/平方米/月，出租率稳定在90%-95%左右。 科技园金融基地：位于深圳市南山区科技园，定位为“信息技术为基础的深港金融后台服务中心以及金融信息技术创新中心”，是金融机构及为金融机构提供后台服务的金融数据中心、应用中心、软件外包、后台服务中心等企业和机构的聚集区，是深圳市最早启用的四大金融基地之一。总建筑面积7.7万平方米，二期由两栋总楼层 12 层、一栋 3 层建筑组成。目前租金稳定在 100-120 元/平方米/月，管理费 12.4 元/平方米/月，出租率稳定在80%-90%左右。 花样年美年广场：位于深圳市南山区兴工路8号，占地面积 2.95万平方米，总建筑面积 8.77 万平方米，由 2 栋 11 层、3 栋 13 层建筑组成，标准层层高 3.5 米， 单层面积1,100-1,400平方米。目前租金位于小幅下调至90-105元/平方米/月，管理费8.25元/平方米/月，出租率稳定在95%左右。 （2）光明区 宝新科技园：位于深圳市光明区光源五路 9 号，占地面积约12万平方米，总建筑面积约55万平方米，物业类型包括商务写字楼、研发厂房、智慧公寓、星级酒店、体闲商业等。 目前办公租金稳定在48-55元/平方米/月、管理费12元/平方米/月，厂房租金稳定在45-55元/平方米/月、管理费7元/平方米/月，整体出租率稳定在90%-95%左右。 华强创意园：位于深圳市光明区光明街道碧眼社区观光路与科泰路交叉口，占地面积约23万平方米，总建筑面积约80万平方米，其中写字楼46万平方米，商业5万平方米，精品人才公寓10万平方米，还配有华强广场星级酒店、市政体育公园等，是以文化+创意、文化+科技、文化+金融为主导的的开放式文化产城区。目前办公租金小幅下调至50-60元/平方米/月，管理费8.5元/平方米/月，整体出租率维持在50%左右。 研祥智谷：位于深圳市光明区高新路11号，占地面积约8万平方米，总建筑面积24.5舍区。目前办公租金小幅下调至50-60元/平方米/月、管理费16元，厂房租金稳定在50-55元/平方米/月，整体出租率稳定在90%-95%左右。 南太云创谷：位于深圳市光明区光明大道259号，占地面积约10万平方米，建筑面积约33万平方米，主要业态涵盖研发办公、人才宿舍及综合配套。目前办公租金稳定在50-58元/平方米/月、管理费10元，整体出租率稳定在85%-95%左右。 从上述可比片区及周边同类项目的情况来看，本项目整体运营情况与市场表现较为一致，出租率及租金水平整体维持在市场合理范围内的较高水平。 4、项目行业竞争举措 目前，招商蛇口产业园区正在全国园区逐步探索数字孪生技术，借助物联网、云计算、大数据、AI、移动互联网等手段，实现跨区域跨园区资源管理，打通“全国园区一盘棋”。 叠加双碳战略，招商蛇口产业园区也对蛇口网谷、光明招商局智慧城等重点园区项目进行了能源审计，下一步将加速探索建筑科技的发展，对建筑进行全生命周期的智能化管理；开展低碳改造，推广智慧能源管理和新能源利用。 博时招商蛇口产园REIT将依托于招商蛇口作为产业运营发展头部企业的市场优势，在其“通过应用新兴技术集成各类资源，进一步丰富和完善综合发展的内涵，成为城市与园区科技集成服务商”的战略规划的基础上，确实落实“一园一策”的园区政策，严格把控“做精存量，严控增量”的整体要求，以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”的工作思路，因地制宜制定运营策略，总结经验教训，重点研究如何借助园区开发运营商的角色，加大科技创新型企业的导入力度，与客户融合发展，做强产业生态，探索形成产业园区发展新模式，打造园区核心竞争力。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司、深圳市招光物业租赁有限公司 金额单位：人民币元
项目公司收入同比增加53%，主要是2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期项目，上年同期扩募项目不是完整的运营期间，该项目收入同比增加3,267.99万元，剔除扩募项目影响后收入同比增长4个百分点。 4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司、深圳市招光物业租赁有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2.2 管理人对基础设施项目公司营业成本及主要费用重大变化情况的分析 项目公司成本增幅较大主要有两方面原因：1.2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期项目，上年同期不是完整的运营期间，该项目成本增加458.68万元；2.上年同期万融、万海大厦运营管理费、物业酬金全额减免。剔除新增扩募项目及上年同期管理费减免影响后成本同比下降3个百分点。 4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司、深圳市招光物业租赁有限公司
4.3.3.2 管理人对基础设施项目公司财务业绩衡量指标重大变化情况的分析 项目公司成本增幅较大主要有两方面原因：1.2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期项目，上年同期不是完整的运营期间，该项目成本增加458.68万元；2.上年同期万融、万海大厦运营管理费、物业酬金全额减免。剔除新增扩募项目及上年同期管理费减免影响后成本同比下降3个百分点。 4.4 基础设施项目公司经营现金流 4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司基本户，基金管理人通过复核、确认外部运营机构提交的年度预算申请，项目公司日常经营支出均通过项目公司基本户划付，划付流程为运营机构提起付款申请，基金管理人复核后通过付款申请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。 本报告期内，基础设施项目公司经营性现金流流入合计11,293.16万元，主要包括租金收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入；经营性现金流出合计1,461.87.19万元，主要是本报告期内应缴纳增值税等税费、物管费、水电费、维修费、佣金、退回押金等支出。 4.4.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 截至本报告期末，基础设施项目实际出租面积189,774.12平方米，不存在单一客户租金占比较高的情况。 4.4.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 本报告期内，万海大厦、万融大厦项目出租率稳中有升，新签单价基本保持稳定，部分续签单价略有下降，整体运营情况良好；受宏观经济及区域市场竞争激烈影响，光明加速器二期项目出租率出现了一定程度的下降，呈现出市场活跃度下降、新租客户租赁单价下降或免租期延长、续租客户申请单价下调等情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。 基金管理人已协同运营管理机构，继续加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力尽快恢复、提升基础设施资产的运营水平：加大招租力度，通过采取适当调整租金水平、合理安排免租期、及时进行单元隔断或简单装修等灵活的租赁措施，有效提升了整体出租率并确保租金维持在合理水平；提升现有客户的续租率，主动提前清退部分欠租客户，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。 4.5 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.5.1报告期内对外借入款项基本情况 报告期内，除本基金招募书披露的招商银行并购贷款300,000,000元外，无其他对外借入款项的情况，现存前期借款的基本情况如下： 借款主体：深圳市万海大厦管理有限责任公司 借款对象：招商银行股份有限公司深圳分行 借款形式：并购贷款，用于支付股权交易对价 借款金额：人民币3亿元整 借款利率：固定利率3.50%/年 借款起始日：2021年6月8日 借款到期日：2026年6月8日 增信措施： （1）项目公司万海大厦管理有限公司 100%股权的股权质押担保；（2）基础设施项目万海大厦1、2、3栋的不动产抵押担保。 本期还款金额：本期共还本付息2次，共计偿还本金金额2,700,000.00元，偿还利息金额5,329,537.50元； 截至本报告期末，上述借款累计偿还利息金额 32,362,491.66 元，本金金额3,000,000.00元。 期末本金余额：人民币29,700万元整。 4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 本报告期较上年同期借款利率等均保持不变,借款本金减少300万元。 4.5.3对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.6 基础设施项目投资情况 4.6.1报告期内购入或出售基础设施项目情况 本报告期内，无新购入基础设施项目。 4.6.2购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 无。 4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 本基金旗下项目公司深圳市万海大厦管理有限公司以其持有的基础设施项目：广东省深圳市南山区南海大道蛇口网谷万海大厦1栋、2栋、3栋，为深圳博海产业园有限责任公司借入的人民币 3 亿元整并购贷款提供不动产抵押担保，抵押担保的具体情况详见本报告“4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况”。 基础设施项目不涉及查封、扣押、冻结等其他他项权利限制的情况。 4.8 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目于2024年4月1日向中国人民保险财产有限公司深圳分公司购买财产一切险（含建筑物结构、机械设备及地震扩展条款的附加险）、公共责任保险，保险期限为2024年4月1日至2025年3月31日，已完成完成本年度续保事宜。 本报告期内未发生财产一切险出险事项。公共责任保险万海大厦项目出险一次，理赔金额为6002.84元，已完成理赔并结案。 4.9 基础设施项目未来发展展望的说明 本项目首发资产位于广东省深圳市南山区蛇口片区，坐落于蛇口网谷产业园区内，地处粤港澳大湾区地理核心位置；扩募资产位于广东省深圳市光明区凤凰城片区，坐落于招商局智慧城园区内，地处粤港澳大湾区和广深科技创新走廊的重要节点之上。 1、城市经济发展概况 深圳市作为粤港澳大湾区的中心城市之一，积极发挥了作为经济特区、全面性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，经济发展稳中提升，市场主体活力持续激发，新质生产力进一步发展。 2024年上半年，深圳市全年地区生产总值1.73万亿元，同比增长5.9%，高于全年目标的5.5%；增速跑赢全国的5%和广东省的3.9%，在四大一线城市中排名第一，领先于北京的5.4%、上海的4.8%和广州的2.5%。 产业发展方面，工业依然是拉动深圳上半年GDP增长的主要功臣。统计数据显示，深圳上半年工业生产快速增长，全市规模以上工业增加值同比增长 12.0%，增速是全省的两倍。 过去几年，深圳市政府一再强调“工业立市”，稳住制造业基本盘成为深圳经济发展的主基调。有望继2023年继续蝉联中国“工业第一大市”。截止2023年底，深圳共拥有国家高新技术企业2.47万家；国家级专精特新“小巨人”企业742家。 产业创新方面，深圳在全国率先以立法形式确立不低于30%的市科技研发资金投向基础研究和应用基础研究，自2020年实施以来已累计资助基础研究项目6,000多项。2023年，深圳共有两项创新成果入选中国十大科技进展，PCT 国际专利申请量连续 20 年居全国城市首位。深港穗科技集群连续4年排名全球第二。按照计划，深圳2024年研发投入将再上新台阶，将实施150个基础研究重点项目，完善支持企业长期投入创新的政策体系。 产业政策方面，2023年国务院出台《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。深圳综合改革试点累计40条创新举措和典型经验、前海累计88项制度创新成果在全国推广。民意速办、跨境数据交易、二三产业混合用地等改革走在全国前列。广东省出台《深汕特别合作区条例》。实际利用外资626.2亿元，制造业实际利用外资增长2倍。 2、资产所在区域概况 （1）南山区 南山区是深圳市重要的市辖区之一，是深圳市城市主中心，具备经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心“四个中心”功能的中心城区。 南山区综合经济实力强劲，地区生产总值连续多年位居全市第一。2024 年上半年地区生产总值4,495亿元，同比增长5.0%，GDP占深圳总量的26%，综合实力连续多年位居全国百强区榜首，经济增长稳健。其中，新型工业化加快推进，高技术制造业增加值增速10.6%；新兴服务业贡献突出，信息传输、软件和信息技术服务业增加值占GDP比重超三成；固定资产投资总额占深圳市比重近两成，贡献为各区（新区）之首；同比增长 7.0%，其中工业投资同比增长13.1%，工业技改投资同比增长71.9%。 根据南山区的发展规划，将通过主攻先进制造、战新产业和现代服务等三条赛道，争取在2025年成为广东首个、全国第三个“万亿级城区”。其中，先进制造方面，将围绕“三化三性一力”要求，以新型工业化推动制造业升级，加快建设先进制造业强区；战新产业方面，将瞄准战略性新兴产业和未来产业重点突围，培育新质生产力，实施筑基计划；现代服务方面，将推动生产性服务业向“专业化+高端化”迈进，积极应用物联网、大数据、云计算、区块链等新一代信息技术，对接赋能制造业。 （2）光明区 光明区正式挂牌成立于2018年9月，是深圳最年轻的行政区，是一个生态型高新技术产业新城，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，为深圳市规划建设的西部高新组团、深莞穗中部产业发展轴组成部分，是全市重要的先进制造业基地，也是粤港澳大湾区核心区域之一。 光明区2024年上半年地区生产总值769亿元，同比增长8.8%，经济发展稳中有进。其中，全区规模以上工业增加值增长12%，增速较前一季度提升1.4个百分点；全区固定资产投资增长6.1%，制造业投资增长18%，其中，高技术制造业增长41.9%、工业投资增长43.9%、基础设施投资增长55.6%。 根据深圳市《深圳光明科学城总体发展规划（2020-2035 年）》相关要求，光明区按照“世界级大型开放原始创新策源地、粤港澳大湾区国际科技创新中心核心枢纽、综合性国家科学中心核心承载区、引领高质量发展的中试验证和成果转化基地、深化科技创新体制机制改革前沿阵地”五大战略定位，依托重大科研平台建设，以信息、生命、新材料重点领域关键核心技术创新为主攻方向。 随着全国首部科学城专项法规——《深圳经济特区光明科学城发展促进条例》自 2023年6月开始正式实施，自由电子激光、特殊环境材料、国药-GE高端医疗影像设备先进制造投入试运行。光明区将有望吸引粤港澳大湾区乃至全球的高端科研资源加速聚集，进一步推动光明区全力打造原始创新策源地、科研经济先行地、创新人才集聚地。 3、项目环境改善预期 首发资产方面，基础设施资产于2023年完成了园区景观改造，有效解决了首层空间因被植被遮挡、慢行路径不通畅等功能性问题，明显提升了园区空间环境，有效提升了首层物业的出租率。2024 年度南山区对南海大道临近万融万海项目一侧的拓宽改造工程已正式启动，初步预计万融万海项目临近部分改造将于2024年底之前改造完毕，目前暂未对项目出租造成明显影响，后续将持续关注改造计划的实施进展，以及施工期间对基础设施资产交通情况的影响。 扩募资产方面，深圳地铁13号线二期北延线的“同观路”站紧邻招商局智慧城园区，预计将在2025年下半年开通。深圳地铁13号线南连香港、北接东莞，大致呈南北走向，串联起蛇口、深圳湾总部基地、后海中心、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构、宝安石岩、光明科学城等片区，开通后将重新定义光明科学城与南山核心区的距离，沿线产业链布局、科研技术人才交流，都将迎来全新的发展格局。13 号线开通后，从光明前往南山核心区的通勤时间将缩短至30分钟，光明科学城通达深圳湾口岸仅需45分钟，将有效助推深圳经济一体化发展，对打造“轨道上的大湾区”和“湾区互联互通”交通格局具有重要而深远的意义。（未完）  |