[中报]招商积余(001914):2024年半年度报告
原标题:招商积余:2024年半年度报告 2024年 8月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报 告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吕斌、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人 江霞声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司 对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、 公司面临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号—— 行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 报告期内公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增 股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标.............................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................... 8 第四节 公司治理 ........................................................................................ 23 第五节 环境和社会责任 ............................................................................ 24 第六节 重要事项 ........................................................................................ 25 第七节 股份变动及股东情况 .................................................................... 32 第八节 优先股相关情况 ............................................................................ 35 第九节 债券相关情况 ................................................................................ 36 第十节 财务报告 ........................................................................................ 38 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名的2024年半年度报告。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释 义
（本报告中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2023年年报。 2、信息披露及备置地点 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2023年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期未发生变更。 四、主要会计数据和财务指标 公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据。
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 公司作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”综合发展，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超 100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。主要包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。 （6）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。 （7）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （8）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司、余味餐饮（深圳）有限公司。 2、资产管理业务 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 （三）报告期内公司所处行业情况 2024年上半年，房地产政策积极调整优化，但房地产投资端等相关指标尚在低位运行，上半年全国新建商品房销售面积同比下降 19.0%，新开工面积同比下降 23.7%，70个大中城市新建商品住宅价格持续走低，住宅物业增量市场继续萎缩。 2024年上半年中央出台相关政策，总体利于物业管理行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程、“平急两用”公共基础设施建设，上半年“三大工程”拉动房地产开发投资 0.9个百分点，持续释放物业服务空间。国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，扩大养老托育、文旅体育、家政服务等重点领域服务消费，鼓励有条件的物业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，拓宽增值服务边界。 在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓，回归服务本质，进入微利经营模式，高质量发展成为主旋律。 （四）报告期公司经营情况 报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现总体平稳的运行态势。 1、总体经营业绩 报告期内，公司实现营业收入 78.39亿元，较上年同期增长 12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入 75.35亿元，较上年同期增长 12.68%，主要系市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入 2.89亿元，较上年同期增长 2.61%，主要系在管商业运营项目增加；其他业务实现营业收入 0.15亿元，主要系报告期内出售零星资产。公司实现归属于上市公司股东的净利润 4.35亿元，较上年同期增长 3.79%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 4.14亿元，较上年同期增长 7.65%。截至报告期末，公司总资产为 186.07亿元，归属于上市公司股东的净资产为100.15亿元，资产负债率为 45.26%。 2、物业管理业务 （1）市场拓展 2024年上半年，公司物业管理业务多领域市场拓展持续发力，新签年度合同额达 18.93亿元。其中，第三方项目新签年度合同额为 17.40亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超 50%。截至 2024年 6月末，公司在管项目数达 2,209个，管理面积增至 3.85亿㎡，其中来自第三方项目的管理面积为 2.57亿㎡，占比67%。 公司坚持多元赛道布局，以获取优质非住宅项目为支点，深耕非住宅业态，报告期内，第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达 15.71亿元，占比 90%。截至 2024年 6月末，非住宅业态管理面积增至 2.52亿㎡，占比 66%。报告期内非住宅业态稳健增长，实现基础物业管理营业收入 46.33亿元，同比增长 19%，占基础物业管理营业收入的七成以上。非住宅业态多个领先赛道聚链成势，优质项目落地见效。报告期内，公司核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、交通等拓展表现强劲，新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通 3、4号线等大客户多个服务项目，锻造高质量发展“强引擎”。公司坚持深入城市赋能共生，中标济南市起步区、肇庆高新区城市服务等项目，城市服务业务新签年度合同额合计超亿元。抢滩存量住宅赛道，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额 1.69亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超 2,000万元，实现突破。总对总业务客户合作加深，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目，报告期内总对总业务新签年度合同额合计 1.2亿元。公司深化区域优势资源战略合作模式，新设佛山市城建积余智慧城市服务有限公司、中山科城积余城市运营服务有限公司等合资公司，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。此外，大股东为公司发展提供了稳定的业务来源。2024年上半年，来自招商蛇口的新签年度合同额达 1.53亿元，截至 2024年 6月 30日，公司管理的来自招商蛇口的物业面积达 1.28亿㎡。 （2）平台增值服务 平台增值服务紧密围绕客户生活和办公需求，企业服务、零售服务、到家服务、公区资源、到家宜居“五线”齐发。上半年平台增值服务实现营业收入 2.56亿元，保持持续增长态势。其中，企业服务围绕优势品类以点带面复制相同体系客户或品类业务案例，持续为客户创造降本增效服务价值；零售服务加强重点直播产品销售推广力度，强化爆品打造，部分爆品销售额突破千万元；到家服务迭代完善家庭保洁、家电清洁、水电维修等 36个品类分级及推广策略，建立优势互补的优质服务团队；公区资源聚焦资源管理提升，持续挖潜，新增资源点位 1,300多个；到家宜居坚持打造自营重点标杆项目，启动深圳市南山蛇口片区旧居改造业务模式试点，郑州招商时代锦宸自营模式初见成效。 （3）专业增值服务 打造专业市场服务能力，上半年专业增值服务实现营业收入 9.23亿元。智能化工程市场业务多点突破，成功拓展了贵州茅台、海通证券、金辉集团等优质客户；充电桩业务步入快速发展期，目前已接入 2.8万余台充电桩，提供便捷充电超 700万次，减少碳排放超 1,127万千克；充分发挥机电安装和维护技术优势，积极拓展机电业务，成功斩获武汉高科、深圳妈祖北区等项目，擦亮“机电服务”名片；利用资源优势，全面发力智能家居业务，实现营收突破千万元；持续提升综合设施管理的技术支持专业能力，从流程、技术、人和场景入手，实现客户价值链的重构，深度服务华为、阿里、宁德时代等核心客户，确保业务稳定性与持续性；推动房产经纪业务平台化转型，深化条块结合，全国房产租售收入同比增长 36%；加快“物业+康养”业务融效，通过试点项目打样，加快产品与服务落地，社区居家业务规模同比显著增长。 3、资产管理业务 （1）商业运营业务方面，截至 2024年 6月末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。2024年上半年，集中商业销售额同比提升 26.7%，同店同比提升 6.9%；客流同比提升 37.7%，同店同比提升 15.4%。有效会员总数累计达 752.9万，同比增长 63.2%。营销推广聚焦商业差异化积极推动跨界资源合作，落地多场市场知名IP主题装置和品牌快闪，增强项目话题度和活动传播性。挖掘优质新兴品牌及创新业态品牌资源，持续丰富品牌资源储备，新引入品牌数量同比提升 69%，品牌总数提升 21%。致力巩固加强战略品牌合作的深度与广度，与多家知名品牌签订深度战略合作协议，实现优势互补，共谋发展。 （2）持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至 2024年 6月末总可出租面积为 46.90万㎡，总体出租率为 94%。公司以稳定经营为主导，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，建立多元化营销渠道，拓宽获客路径，积极推进空置物业招租，努力实现资产保值。 4、重点管理工作 （1）数字化赋能 公司持续借“智”攀高，以“数”赋能。利用 AI技术建设“物业 AI工单助手”，替代一线客服自动转工单、进行工单分类等，提高服务效率；推出“积余服务”小程序，标准化基础物业服务功能，构建一站式业主服务平台，为客户提供便捷线上服务；打造数字化管理处，通过智慧物管、智慧服务、智慧物联，实现全场景业务线上化、服务标准化、作业流水化、管理透明化，快速响应业主服务诉求，助力满意度提高、管理成本优化、效能提升，让物业服务实现了从“质”到“智”的飞跃；升级智慧城市管家平台，并补强古树养护、公厕管理、垃圾分类等功能，支撑城市服务业务发展。 （2）精益管理 持续深化“一业态一模板”工具在全业态领域的延伸应用，深入推动项目专项提升工作的开展。优化项目运营流程、明确关键环节，规范各节点的标准与要求，有效指导和把控各个关键环节。利用现有成熟工具深入推进机器替岗，探索科学管理手段以拓展增利空间。开展组织变革，提升管理效能，强化总部经营统筹和职能管控，总部职能更精简；推进业务单位整合，业务更聚焦；依托智慧化管理、人性化运营，提高人均质效。 （3）品质管理 公司持续完善业态标准，报告期内组织发布住宅、城市空间、写字楼、场馆等业态服务标准 31项；持续开展建立客户粘性等品质培训，组织城市公司开展技能比赛，提升一线服务意识和技能；推进线上线下品质检查，落实结果应用，压实品质过程管理；开展供应商质量管理，通过完善保洁、绿化、消杀等基础物业供应商服务标准合同，开发优化巡视任务方案等，赋能品质提升、服务升级。公司品牌价值不断提升，荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强 TOP4”“2024中国物业服务企业综合实力 500强 TOP3”等荣誉。 报告期公司经营管理情况表 物业管理、资产管理业务营业收入情况表
物业管理业务营业收入排名前五的区域情况表
物业管理业务市场拓展情况表
物业管理业务非住宅细分业态情况表
公司持有物业出租情况（截至 2024年 6月 30日）
公司投资性房地产情况表（截至 2024年 6月 30日） 单位：元
融资途径 报告期内，公司通过强化资金使用过程管控、积极推进存量贷款置换，并充分发挥集团内资源协同优势，实现资金成 本与债务规模持续压降的资金管理目标，完成公司 2021年第一期中期票据的到期兑付工作。目前公司授信额度储备充足， 未来将根据公司经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司对资金风险的管控能力。 单位：万元
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按 揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保 期限）。 截至 2024年 6月 30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 244,749.06元。 董监高与上市公司共同投资：不适用 二、核心竞争力分析 1、公司整体竞争力 （1）央企背景、物业管理行业 A股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，是国内 A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全 业态、全价值链、全场景的综合解决方案。荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强 TOP4”，树立了物业行业服务力 风向标。 （2）拥有来自大股东的业务支持 招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司 提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商 局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。 （3）成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并 且已建立了较为成熟的市场化激励机制。 （4）文化理念及品牌优势 公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚 力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司 在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力 的专业业务品牌。 2、物业管理业务竞争力 （1）多业态综合服务能力 公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园 区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务业态多元。 （2）高品质服务能力 公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品 质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。 （3）智慧化与科技应用能力 公司通过数字化整合资源、打通流程，赋能高效服务，已形成多业态数字化产品及智慧运营体系，涵盖招商 π智慧物 业、智慧设施设备、智慧停车、智慧医院后勤、智慧校园后勤、智慧金融后勤、智慧城市物业服务、智慧能源、智慧光伏、 企业集采管理平台等，旗下拥有 5家国家高新技术企业、3家专精特新中小企业。 （4）专业人才队伍建设能力 公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界 业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。 3、商业运营业务竞争力 招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有 较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商 蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
营业收入构成 单位：元
单位：元
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