[中报]天保基建(000965):2024年半年度报告
原标题:天保基建:2024年半年度报告 半年度报告全文 二〇二四年八月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2024-32 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人侯海兴、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人(会计主管人员)王君玲声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本半年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第三节“管理层讨论与分析-十、公司面临的风险和应对措施”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................................9 第四节公司治理....................................................................................................................................................22 第五节环境和社会责任......................................................................................................................................23 第六节重要事项....................................................................................................................................................25 第七节股份变动及股东情况............................................................................................................................35 第八节优先股相关情况......................................................................................................................................39 第九节债券相关情况..........................................................................................................................................40 第十节财务报告....................................................................................................................................................42 备查文件目录 1.载有公司董事长亲笔签名的2024年半年度报告正本； 2.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；3.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 释义
一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司所属行业发展情况 2024年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。上半年国内生产总值616,836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。 2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日，政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月17日，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6月7日，国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。 土地市场方面，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。上半年天津市土地市场表现平淡。根据Wind资讯数据，天津市上半年土地成交123.46亿元，较上年同比下降58.32%。 从国家统计局公布的数据来看，2024年上半年，房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资5.25万亿元，同比下降10.1%。房屋施工面积69.68亿平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积3.80亿平方米，下降23.7%。房屋竣工面积2.65亿平方米，增长21.8%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%。商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%。 截至6月末，商品房待售面积7.39亿平方米，同比增长15.2%。房地产开发企业到位资金5.35万亿元，同比下降22.6%。 2024年上半年，天津新房市场成交量和均价有所波动。虽然整体成交量下降，但改善型住房需求上升，尤其是面积更大、价格更高的房产尤为受欢迎。二季度起天津购房政策持续放松，首付比例和贷款利率降至历史最低，首套房认定标准再次放宽，从市场反应看，新政落地后，对市场刺激作用有限，成交量未出现明显提升。根据天津统计局公布的数据，2024年上半年，天津市新建商品房销售面积391.4万平方米，同比下降31%。商品房销售额699.6亿元，下降30%。不同区位市场的表现差异明显，市区和津南区域的价格结构性上涨，而其他区域则多以价换量。根据Wind资讯数据，天津市新建商品房成交均价18,139元/平方米，同比增加2.89%，价格保持稳定态势。 （二）报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“综保区研发中心项目”、“意境芳 华项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。 （三）报告期内公司经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 2024年上半年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，全力以赴推动“未来社区”与“主题园区”双主业发展，加快推动新业务落地实施，公司发展呈现稳中有进的良好态势。报告期内，公司实现营业收入5.3亿元，归属于母公司净利润535.14万元。报告期末，公司资产负债率55.54%，继续保持在合理区间。 房地产主业方面，上半年实现房地产项目销售合同额10.82亿元，回款额10.17亿元，保持了稳定平方米，完成率为108.7%，其中汇达大厦项目实现了一次性5,860.66平方米的整体盘活，最大限度发挥低效资产的市场价值，促进资金回笼。 项目开发建设方面，各项目均按工期计划正常推进中。今年以来，公司积极拓展土地获取路径，与天津纺织集团（控股）有限公司签订战略合作协议，双方将围绕空港纺织园项目（占地约2,781亩）开展合作。通过对现有区域闲置土地实施规划调整，引入新兴战略产业，助力区域发展提档升级。 产业园区运营方面，通过自身资源拓展、与管委会沟通招商信息、对接第三方机构、定期参加行业会议会展等多种方式加大招商线索拓展力度。整合全渠道资源，形成招商白名单，目前已储备项目258个，其中可跟进项目共141个，重点跟进开发项目54个，已考察选址项目26个，与重点意向客户碧迪医疗、南开大学免疫所等进行了积极洽谈。与小额贷款、商业保理公司签订战略合作协议，为园区企业信用贷、租金贷等产品服务，降低入区企业融资成本、缓解资金压力。 药批业务方面，公司投资成立的滨海新区首家本地纳税的医药批发公司，通过整合药品批发、医疗器械经营资源，增强对新区医疗机构的院内服务能力和对供应商的市场服务能力，在关系国计民生的公共服务、应急服务、公益性领域中彰显国企的责任与担当。 新增土地储备项目 无 累计土地储备情况
□适用?不适用 融资途径
公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。 2024年下半年，公司咬定高质量发展这个首要任务不动摇。一是紧盯年度任务，高质量完成全年经营目标，二是紧盯药批业务拓展，积极争取实现新突破，三是紧盯战略合作项目，全面赋能公司发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □适用?不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用?不适用 二、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区”的双主业发展模式，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
房地产销售业务收入与去年同期相比增加46.83%，主要是报告期内满足结转收入条件的项目增加所致。物业出租业务收入与去年同期相比减少39.21%，主要是报告期内出租的房屋减少所致。酒店业务收入与去年同期相比增加100%，主要是公司上年同期尚未开展酒店业务所致。 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 ?适用□不适用 单位：元
说明 房地产销售业务成本与去年同期相比增加66.65%，主要是报告期内满足结转收入条件的项目毛利率降低所致。 四、非主营业务分析 □适用?不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用□不适用 单位：元
无 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ ? 是 否 4、截至报告期末的资产权利受限情况
1、总体情况 ?适用□不适用
□适用?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用?不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用?不适用 2、出售重大股权情况 □适用?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用?不适用 主要控股参股公司情况说明 （1）公司全资子公司天保房产报告期末总资产为675,927.37万元，比年初增加41,288.53万元，增加6.51%。净资产为144,071.93万元，比年初增加1,039.65万元，增加0.73%。报告期内，天保房产实现营业收入为20,737.79万元，年初增加19,083.96万元，增加1,153.92%。营业利润为1,393.92万元，比上年同期增加9,138.13万元，增加118.00%。净利润为1,039.65万元，比上年同期增加6,908.15万元，增加117.72%。报告期内营业收入、营业利润、净利润较上年同期增加，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期增加所致。 （2）公司全资子公司滨海开元报告期末总资产为428,973.69万元，比年初减少32,239.91万元，减少6.99%。净资产为269,937.57万元，比年初减少4,005.86万元，减少1.46%。报告期内，滨海开元实现营业收入为3,911.75万元，比上年同期减少20,387.86万元，减少83.90%。营业利润为1,310.91万元，比上年同期减少5,704.17万元，减少81.31%。净利润为994.14万元，比上年同期减少4,269.95万元，减少81.11%。报告期内营业收入、营业利润、净利润较上年同期增加，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期增加所致。 （3）公司全资子公司天保盛源报告期末总资产为333,508.06万元，比年初增加53,957.36万元，增加19.30%。净资产为55,223.58万元，比年初减少4,320.80万元，减少7.26%。报告期内，天保盛源实现营业收入24,389.99万元，增加24,389.99万元，增加100%，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期增加所致。营业利润为-4,320.80万元，比上年同期减少3,201.95万元，减少286.18%。净利润为-4,320.80万元，比上年同期减少3,201.97万元，减少286.19%。报告期内营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内计提资产减值损失所致。 （4）公司控股子公司天保创源报告期末总资产为384,008.87万元，比年初增加60,289.06万元，增加18.62%。净资产为252,681.92万元，比年初减少763.67万元，减少0.30%。报告期内，天保创源实现营业收入为785.47万元，比上年同期减少9,228.29万元，减少92.16%。营业利润为-775.41万元，比上年同期减少1,072.05万元，减少361.40%。净利润为-763.67万元，比上年同期减少1,060.31万元，减少357.44%。报告期内营业收入、营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内满足收入确认条件的房屋数量较上年同期减少所致。 （5）公司全资子公司百利建设报告期末总资产为44,618.64万元，比年初减少1,525.56万元，减少3.31%。净资产为17,519.97万元，比年初增加207.20万元，增加1.20%。报告期内，百利建设实现营业收入为837.21万元，比上年同期减少707.51万元，减少45.80%，主要是报告期内满足收入确认条件的房屋数量较上年同期减少所致。营业利润为269.96万元，比上年同期增加177.02万元，增加190.47%。净利润为207.20万元，比上年同期增加136.19万元，增加191.82%。报告期内营业利润、净利润较上年同期增加，主要是报告期内期间费用较上年同期减少所致。 （6）公司控股子公司嘉创物业报告期末总资产为7,210.23万元，比年初减少201.81万元，减少2.72%。净资产为2,201.23万元，比年初增加156.10万元，增加7.63%。报告期内，嘉创物业实现营业收入为3,380.36万元，比上年同期增加379.98万元，增加12.66%，主要是报告期内提供服务的项目较上年同期增加所致。营业利润为208.13万元，比上年同期增加10.55万元，增加5.34%。净利润为156.10万元，比上年同期增加7.92万元，增加5.35%。报告期内营业利润、净利润较上年同期持平。 （7）公司参股子公司中天航空报告期末总资产52,893.24万元，比年初增加496.33万元，增加0.95%。净资产52,885.13万元，比年初增加498.39万元，增加0.95%。报告期内，中天航空营业利润514.51万元，比上年同期增加1,157.54万元，增加180.01%。净利润498.39万元，比上年同期增加1,161.55万元，增加175.15%。报告期内，报告期内营业利润、净利润较上年同期增加，主要是报告期内投资收益增加所致。公司持有中天航空60%股权，依据持股比例计算，本报告期影响公司投资收益299.03万元。 （8）公司参股子公司联博基业报告期末总资产231,994.07万元，比年初增加6,056.91万元，增加46.17%。净资产8,263.64万元，比年初减少1,799.61万元，减少35.57%。报告期内，联博基业营业利润-1,427.56万元，比上年同期减少2,242.07万元，减少1,240.85%。净利润-1,239.80万元，比上年同期减少1,314.36万元，减少1,056.48%。报告期内，报告期内营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内期间费用增加所致。公司持有联博基业33%股权，依据持股比例计算，本报告期影响公司投资收益-409.13万元。 九、公司控制的结构化主体情况 □适用?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 1、政策性风险 由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。 国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。 主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。 2、行业风险 房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。 主要措施：加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。持续推进房地产专业化条线建设，全力提升产品营造和经营能力，高水平创建未来社区。加强产服、产融两个平台建设，整合园区资源，拓展园区的服务内容和服务能级，巩固天保智谷生物医药集聚优势，持续推动产业园业务做大做强。 3、经营风险 ①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。 主要措施：在做好房地产主业和产业园区双主业的同时，加强多元产业拓展，培育发展动能。进一步优化业务布局，坚持多赛道发力，加大在产业园区运营、物业管理、酒店管理等新业务领域深耕力度，加快布局更多具有影响力的标志性项目，形成各业务板块相互促进，协调共生的发展战略，以多元化产业全面提升竞争力。立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻求更多发展机遇。创新产业链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。 ②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。 主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。 ③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。 主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。 十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况 公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。 □ ? 是 否 第四节公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
□适用?不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □适用?不适用 公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见2023年年报。 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □适用?不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况□适用?不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。（未完）  |