[中报]东吴苏园 (508027): 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告
原标题:东吴苏园 : 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施 证券投资基金 2024年中期报告 2024年6月30日 基金管理人： 东吴基金管理有限公司 基金托管人： 招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二四年八月三十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年8月27日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中财务资料未经审计 。 本报告期自2024年01月01日起至06月30日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................................... 2 1.1 重要提示 ................................................................................................................................. 2 1.2 目录 ......................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................................... 5 2.1 基金产品基本情况 ................................................................................................................. 5 2.2 基础设施项目基本情况说明 ................................................................................................. 6 2.3 基金管理人和基金托管人 ..................................................................................................... 6 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ................................................................. 6 2.5 信息披露方式 ......................................................................................................................... 7 2.6 其他相关资料 ......................................................................................................................... 7 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ....................................................................................................... 8 3.1 主要会计数据和财务指标 ..................................................................................................... 8 3.2 其他财务指标 ......................................................................................................................... 8 3.3 基金收益分配情况 ................................................................................................................. 8 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ......................................................... 9 §4 基础设施项目运营情况 ......................................................................................................................... 10 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ....................................................... 10 4.2 基础设施项目所属行业情况 ............................................................................................... 11 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ....................................................................................... 13 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ............................................................................... 15 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ........................................................................................... 16 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ............................................................................... 17 4.7 基础设施项目投资情况 ....................................................................................................... 17 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ........................................................... 17 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ........................................................................................... 17 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ................................................................................... 17 4.11 其他需要说明的情况 ........................................................................................................... 18 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ................................................................................. 19 5.1 报告期末基金的资产组合情况 ........................................................................................... 19 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ....................................................................... 19 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ................................................... 19 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ................................... 19 5.5 投资组合报告附注 ............................................................................................................... 19 5.6 报告期末其他各项资产构成 ............................................................................................... 19 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ........................................................................... 19 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ............................................................................... 19 §6 管理人报告 ............................................................................................................................................. 21 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ....................................................................................... 21 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ....................................................... 24 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ............................................... 24 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ....................................................................... 24 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ................................................................... 24 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ............................................................... 25 §7 托管人报告 ............................................................................................................................................. 26 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ....................................................................... 26 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ....................... 26 7.3 托管人对本中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ........... 26 §8 中期财务报告（未经审计） ................................................................................................................. 27 8.1 资产负债表 ........................................................................................................................... 27 8.2 利润表 ................................................................................................................................... 30 8.3 现金流量表 ........................................................................................................................... 32 8.4 所有者权益变动表 ............................................................................................................... 34 8.5 报表附注 ............................................................................................................................... 39 §9 评估报告 ................................................................................................................................................. 65 9.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ....................................................... 65 9.2 评估报告摘要 ....................................................................................................................... 65 9.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ........................................................................... 66 §10 基金份额持有人信息 ........................................................................................................................... 67 10.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ................................................................................... 67 10.2 基金前十名流通份额持有人 ............................................................................................... 67 10.3 基金前十名非流通份额持有人 ........................................................................................... 68 10.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ............................................................... 68 §11 基金份额变动情况 ............................................................................................................................... 69 §12 重大事件揭示 ....................................................................................................................................... 70 12.1 基金份额持有人大会决议 ................................................................................................... 70 12.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ................................... 70 12.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ....................................................... 70 12.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ........... 70 12.5 基金投资策略的改变 ........................................................................................................... 70 12.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ............................................................................... 70 12.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ............................................................................... 70 12.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ............................................... 70 12.9 其他重大事件 ....................................................................................................................... 71 §13 影响投资者决策的其他重要信息 ....................................................................................................... 73 §14 备查文件目录 ....................................................................................................................................... 74 14.1 备查文件目录 ....................................................................................................................... 74 14.2 存放地点 ............................................................................................................................... 74 14.3 查阅方式 ............................................................................................................................... 74 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：国际科技园五期B区项目
§3 主要财务指标和基金收益分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
2. 本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营业外收入、其他收入、其他收益以及公允价值变动收益的总和。 3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2 本期可供分配金额 3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
(b)应付项目各类应付款的本期变动额，包括合同负债、预收账款、应付管理人报酬、应付托管费、应交税费、其他应付款等。 (c)未来合理期间内的运营费用对应调节项应付项目的变动，将未来短期内需要支付的应付运营/费用进行预留，包括：应付管理人报酬、应付托管费、应交税费、其他应付款中的应付运管费、物管费、预提工程款项等。 注2：本期可供分配金额为74,236,327.03 元，以2023年12月31日评估价值3,257,000,000.00元计算，本期年化分派率为4.58%。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的约定，本报告期内，基金管理人计提基金管理费共2,549,021.02元，资产支持专项计划管理人计提管理费0.00元，基金托管人计提托管费169,935.22元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，上述费用截止报告期末暂未收取。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 报告期内，苏州工业园区科智商业管理有限公司（以下简称“科智商管公司”）及苏州工业园区艾派科项目管理有限公司（以下简称“艾派科公司”）运作稳健。 基础设施项目运营情况： 科智商管公司和艾派科公司2024年2季度末整体出租率为84.14%，两项目详细运营数据如下： 科智商管公司 2024年2季度平均月末可供出租面积为269,619.36平方米,实际出租面积为232,789.60 平方米，期末可供出租面积为269,619.36平方米，实际出租面积为232,290.37 平方米；平均月末出租率为86.34%，期末时点出租率为 86.15%,平均月末租金收缴率为98.45%,期末租金收缴率为96.11%，平均月末加权平均剩余租期为546.95天，期末加权平均剩余租期为582.75天，平均月末有效租金单价为1.45元/平米/天,期末有效租金单价为1.47元/平米/天。 艾派科公司 2024年2季度平均月末可供出租面积为155,347.75平方米,实际出租面积为125,490.32 平方米，期末可供出租面积为155,347.75平方米，实际出租面积为125,256.66平方米；平均月末出租率为80.78%，期末时点出租率为80.63%，平均月末租金收缴率为98.71%,期末租金收缴率为97.16%，平均月末加权平均剩余租期为770.81天，期末加权平均剩余租期为747.89天，平均月末有效租金单价为2.08元/平米/天,期末有效租金单价为2.08元/平米/天。 基础设施项目资产负债情况： 截至2024年6月30日，科智商管公司总资产为1,891,219,329.57元（2023年6月30日为1,957,291,846.37 元），主要包括货币资金97,592,300.45 元（2023年6月30日为96,497,545.63 元）、应收账款净值4,030,759.02 元（2023年6月30日为10,682,695.42元）、其他应收款净值10,874,157.90元（2023年6月30日为15,062,237.41元）、投资性房地产1,778,672,744.29 元（2023 年6月30日为1,835,000,000.00 元）等，不存在资产被查封、扣押、冻结或被抵押、质押等权利受限情况；总负债为1,266,025,968.34元（2023年6月30日为1,301,874,689.23元），主要包括预收账款、应交税费、其它应付款、长期应付款、递延所得税负债等，无或有负债；资产负债率为66.94%（2023年6月30日为66.51%）。 截至2024年6月30日，艾派科公司总资产为1,544,578,478.74 元（2023年6月30日为1,598,047,712.09 元），主要包括货币资金42,293,204.55 元（2023年6月30日为42,728,175.43 元）、应收账款净值8,426,240.24 元（2023年6月30日为9,816,090.01 元）、其他应收款净值12,859,033.95元（2023年6月30日为20,503,446.65 元）、投资性房地产1,481,000,000.00 元（2023 年6月30日为1,525,000,000.00 元）等，不存在资产被查封、扣押、冻结或被抵押、质押等权利受限情况；总负债为1,102,654,537.80 元（2023年6月30日为1,137,285,085.77元），主要包括预收账款、应交税费、应付利息、合同负债、其他应付款、长期应付款、递延所得税负债等，无或有负债；资产负债率为71.39%（2023年6月30日为71.17%）。 基础设施项目盈利情况： 科智商管公司本期营业收入为75,745,960.40元，较去年同期下降6.31%；本期营业成本为18,415,753.95元，与去年同期相比下降20.53%，主要是维修维护费减少所致。本期毛利率为75.69%，较去年同比增长了4.35个百分点，息税折旧前净利率为65.17%。 艾派科公司本期营业收入为58,755,509.44 元，较去年同期下降1.36%；本期营业成本为10,285,333.14元，与去年同期相比下降17.68%，主要是维修维护费减少所致。本期毛利率为82.49%，较去年同比增长了3.47个百分点，息税折旧前净利率为70.92%。 本期科智商管公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的53.63%，本期艾派科公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的58.90%。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 产业园区作为中国经济建设的重要增长点，经过40年的发展，实现了规模和质量的快速增长，成为衡量中国经济增长的“晴雨表”，成为确保中国经济稳定安全的“压舱石”。当前及未来一个阶段，我国经济面临着结构调整的重要转变，产业园区行业也将从增量时代转变为存量时代。分析产业园区的行业特点对于我们更好地发展产业园区行业有重要的意义。 1. 地方经济发展的排头兵 近年来，各级政府积极推动产业园区的规划、建设与管理，吸引了大量企业入驻，形成了一批具有鲜明特色和竞争优势的产业园区。随着新兴产业的快速发展和传统产业的转型升级，产业园区的数量和面积持续增加，行业规模进一步扩大。 2.因地制宜的产业布局 我国产业园区的产业布局日益完善，呈现出多元化、特色化的发展趋势。各地根据自身的资源禀赋、产业基础和市场需求，合理规划产业园区的发展方向，形成了各具特色的产业园区。例如，东部沿海地区依托其对外开放的优势，发展了以高新技术产业、现代服务业和先进制造业为主导的产业园区；中西部地区则结合自身资源条件，发展了以资源加工、现代农业和特色制造业为主的产业园区。这些特色化的产业园区不仅提升了区域经济的竞争力，还促进了产业结构的优化升级。 3.创新驱动的先行者 创新驱动是我国产业园行业持续发展的关键。产业园区作为创新资源密集的区域，积极引进和培育创新型人才，建立完善的创新体系，推动技术创新和产业升级。通过引进和消化国内外先进技术和经验，搭建创新平台、加强产学研合作、优化创新环境等措施，产业园区不断提升自身的创新能力和核心竞争力。这些创新成果不仅推动了产业园区的快速发展，还为我国经济的转型升级提供了有力支撑。 4.可持续发展路径 可持续发展是我国产业园行业的重要目标。产业园区在发展过程中注重资源节约和环境保护，态环境建设等措施，产业园区实现了经济效益、社会效益和生态效益的协调统一。ESG理念在全国产业园区行业全面实施，这种可持续发展路径不仅提升了产业园区的竞争力，还为我国经济的可持续发展做出了积极贡献。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 在当今快速发展的经济格局中，产业园区作为推动区域经济增长、促进产业升级的重要载体，其行业竞争日益激烈。以下从六个方面对产业园区行业的竞争情况进行详细说明。 1、政策环境分析 政策环境是影响产业园区发展的重要因素。政府通过制定一系列优惠政策，如税收优惠、土地供应、资金扶持等，来支持产业园区的建设和发展。这些政策不仅降低了企业和项目的运营成本，还提高了产业园区的吸引力。然而，不同地区的政策环境存在差异，导致产业园区在竞争中面临不同的优势和挑战。因此，产业园区需要密切关注政策动态，及时调整战略以应对政策环境的变化。 2、产业集群效应 产业集群效应是产业园区竞争力的重要体现。通过集聚相关企业和产业链上下游企业，产业园区形成了较强的产业集聚效应。这种集聚效应不仅降低了企业的运营成本，还促进了技术创新和产业升级。然而，产业集群的形成需要时间和资源的积累，产业园区需要不断完善产业链和配套服务，以吸引更多企业和项目入驻并形成良性循环。 3、基础设施与配套服务 完善的基础设施和配套服务是产业园区吸引企业和项目入驻的重要保障。产业园区需要提供便捷的交通、通讯、能源等基础设施，以及完善的商业、文化、教育等配套服务。这些设施和服务能够满足企业和员工的基本需求，提高产业园区的吸引力和竞争力。然而，不同产业园区在基础设施和配套服务方面存在差异，这直接影响到其竞争力和吸引力。 4、创新能力与研发支持 创新能力是产业园区持续发展的重要动力。产业园区需要积极引进和培育创新型人才，建立完善的创新体系，推动技术创新和产业升级。同时，产业园区还需要提供必要的研发支持和资金支持，以鼓励企业进行技术创新和产品研发。这种创新能力不仅能够提升产业园区的竞争力，还能够推动整个区域的经济发展。 5、品牌影响力与知名度 品牌影响力和知名度是产业园区吸引企业和项目入驻的重要因素。知名品牌产业园区具有更高的市场认知度和美誉度，能够吸引更多优质企业和项目入驻。同时，品牌影响力还能够提升产业园区的整体形象和价值，推动其持续发展。因此，产业园区需要注重品牌建设和宣传推广，提高自身的知名度和影响力。 6、区域竞争格局 区域竞争格局是影响产业园区发展的重要外部因素。不同地区的产业园区在资源禀赋、政策环境、经济发展水平等方面存在差异，导致其在竞争中面临不同的优势和挑战。为了应对区域竞争格局的变化，产业园区需要密切关注市场动态和政策导向，及时调整战略和定位以应对挑战并抓住机遇。同时，产业园区还需要加强与周边园区的合作与交流，实现资源共享和优势互补以促进共同发展。 基础设施项目所在的苏州工业园区在产业园区的竞争优势明显，在成立三十周年之际，提出了新的宏伟目标，到2026年，形成新一代信息技术、高端装备制造2个3000亿元级产业集群，力争生物医药及大健康、纳米技术应用及新材料、人工智能及数字产业、新能源及绿色产业4大新兴产业集群产值突破6000亿元，全区规上工业总产值达7500亿元，实现质的有效提升和量的合理增长，推动GDP迈上4500亿元台阶。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
基础设施项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 国际科技园五期 B区项目：
2.5产业园一期、二期项目：
注2： 加权平均总租期（天）= ∑_(i=1)^n租约i的剩余租期* 租约i的租约面积 /租约总面积 总租期应包含免租期。 注3：加权平均剩余租期和加权平均总租期均使用租约面积进行加权。 注4：通用指标中的租金金额均为含税口径。 注5：平均月末租金收缴率为报告期末重新计算所得，与季度报告可能存在差异。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 根据项目公司与基金管理人、监管银行、资金归集银行签署的《资金监管协议》《资金归集协议》的规定，项目公司将项目运营中产生的运营收入归集至资金归集账户，并在到账次月五个工作日内划转至监管账户，监管账户资金支出由项目公司申请，基金管理人审核并经监管银行审核后执行。 报告期内苏州工业园区科智商业管理有限公司经营活动现金流入为97,120,401.10元（2023年上半年为93,394,925.82元），现金流出为54,209,588.49 元（2023年上半年为50,350,848.62元），经营活动产生的现金流量净额为42,910,812.61元（2023年上半年为43,044,077.20元）；苏州工业园区艾派科项目管理有限公司经营活动现金流入为59,268,874.24元（2023年上半年为59,356,214.88元），现金流出为30,062,497.69元（2023年上半年为34,714,611.50元），经营活动产生的现金流量净额为29,206,376.55元（2023年上半年为24,641,603.38元）。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 截至本报告期末，本基础设施项目公司不存在单一客户租金占比较高的情况。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 无。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 无。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 无。 4.7.2 购入或出售基础设施项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 无。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 国际科技园五期B区项目报告期内保险情况：
东吴苏园产业REIT持有的国际科技园五期B 区项目和2.5 产业园一期、二期项目位于苏州工业园区，地处长江经济带、长江三角洲重点区域，同时也是江苏自贸区所在地。苏州工业园区是中新政府间合作的首个旗舰项目，与长三角整体发展紧密衔接、相容贯通，政策环境优异，具备长足2024年是中新苏州工业园区开发建设的第30个年头，站在开发建设30周年的新起点，苏州工业园区完整、准确、全面贯彻新发展理念，持续推动工业经济提质增效，厚植未来发展动能优势。 2023年，生物医药及大健康、纳米技术应用及新材料、人工智能及数字产业总产值超4000亿元，形成了优质项目纷至沓来，创新成果不断涌现的产业创新集群。2024年，园区提效增速，加快构建由6个重点产业集群和23条重点产业链组成的“623”产业体系，加强研究谋划一批能催生新产业、新模式、新动能、发展新质生产力的重大项目。园区滚动实施高质量发展三年行动计划，每年引进超1000个科技创新项目，加强产业“强链、补链、延链”。同时，在2024年上半年，园区发布《苏州工业园区ESG联盟伙伴计划》《苏州工业园区ESG产业发展行动计划》《苏州工业园区关于推进ESG发展的若干措施》，这意味着ESG已在园区全面铺开。园区ESG产业发展行动计划明确到2025年，全区ESG产业规模超650亿元，到2030年，集聚一大批引领前沿的ESG服务机构、世界一流的ESG应用人才，成功探索一批ESG应用实践的先进经验，在全国起到示范引领作用。（未完）  |