[中报]华联控股(000036):华联控股2024年半年度报告（更正后）
原标题:华联控股:华联控股2024年半年度报告（更正后） 2024年半年度报告 2024-060 【2024年8月】 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人龚泽民先生、总经理张勇华先生及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险、产业转型风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ..................................................................................................................................... 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................... 22 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................... 24 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................... 25 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 29 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................... 33 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................... 34 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................... 35 备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅： 一、载有法定代表人签署的半年度报告全文及摘要； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 三、报告期内，在中国证监会指定报纸《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主营业务、利润及其构成情况 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等 区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、景恒泰公司、杭州华联置业公司、上海申冠置 业公司等五家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业 资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。 （二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州 “全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。 2.公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计 20.45万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与 住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 (一)报告期内公司经营与管理情况 截至2024年6月30日，公司总资产77.37亿元、净资产50.82亿元，比上年度末分别减少7.87%、4.76%；2024年1-6月，公司实现营业收入2.18亿元，同比下降26.49%，归属于上市公司股东净利润0.33亿元，同比上升22.56%，净 利润增长主要是投资收益增加所致。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地 产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2024年上半年营业收入下降。在市场形 势和政策因素的叠加影响下，公司在售产品仍面临较大的去化压力。 产业转型工作方面：公司于 2023年 12月参与设立中保清源汇海产业基金。报告期内，该基金投资情况如下：一是 投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权，珠海聚能两条生产线目前已开始投料试车生产，产品质量稳 定，正在进行销售推广。二是投资 3000万元，持有山水云图10%的股份，工商变更手续正在办理中。山水云图专注于碳 中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交 易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。 公司将根据产业转型项目进展情况，进行相关披露。 1.房地产项目开发与运营 目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下： (1)深圳南山“华联城市商务中心”项目 该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、 T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和 T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣 工。 销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元，其中产业研发用房约25.36亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积 情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万平方米；T4栋剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。 新增租赁方面：报告期内，该项目积极转变营销方式，租售并举，以租促售。该项目研发办公租赁面积为 3,059平 方米；配套宿舍T4座新增租赁套数为113套，实现新增租赁合同金额约为3,171万元。 项目工程结算及物业承接查验等方面工作：报告期内，累计完成 6项工程结算，包含消防工程结算、T5栋精装交楼 标准空调设备结算以及公寓水表改造结算等，目前T1栋三、四层精装修、智能化工程、南区高低压设备安装工程等相关 工程结算工作稳步推进中。 (2)深圳宝安“华联城市全景”项目 该项目为“工改住”方向城市更新项目。截至本报告披露日，该项目仅剩 1套顶层复式单位推售，建筑面积 424平 方米，报告期内未售出。 (3)深圳“华联南山A区”项目 该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目，更新方向为“工改保”。该项目目前正在进行专项规划方 案申报等工作，相关申报及前期工作推进中。 (4)深圳“御品峦山”项目 该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目，计容建筑面积7.96万平方米。该项目正在进行项目设计规划方案调整及报 批、换证等工作，同时做好项目动工兴建的各项前期工作，争取早日动工并实现2025年销售目标。 (5)杭州“UDC?时代广场”城市综合体项目 该项目钱江新城 CBD区域，由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景 公寓）组成。其中，“时代大厦”项目由A、B两幢塔楼组成，A栋已出售，B栋自持出租。 报告期内，受企业经营压力加大等因素影响，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，区域内高档 写字楼空置率上升，竞争加剧。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与微易保险等客户签订了租赁合同， 并与民生银行等租户签订了续租合同。报告期内，UDC时代大厦确认租赁收入约3,183万元（含税）。 “钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。报告期内，公司组织了对杭州大平层的市场调研，销售筹备工 作和销售接待工作同时稳步推进，分批回访老业主、优质客户和原来访诚意客户并邀约参观样板房，配合销售全面启动 策划宣传工作。 “全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入 6,676万元。此外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值， 继续积极与政府相关部门进行协调、沟通，推进该项目的土地复核、产权分割事宜。 2.物业经营与服务管理业务 报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入 1.93亿元，同比增长 32.81%。公司物业经营与 服务管理业务稳中有升，经营状况良好。 报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓 展外部客户，克服种种困难，采取了灵活的商务条件策略，以适应不同租户需求，促使租赁经营状态在第二季度得到明 显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务，实现了经营任务过半目标。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调 并解决了“华联城市山林”“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴 率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面 积 1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”出租商业面积约 4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售 起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极 成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题 培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。 (二)经营环境变化及判断 报告期内，全球经济在复杂因素交织下延续复苏，随着全球贸易活动回暖，各国降息窗口陆续打开，预期将对全球 经济恢复性发展产生积极影响。我国经济继续保持平稳运行，新动能加速成长，保持着较强发展韧性，但国内经济回升 向好仍面临诸多挑战，主要是企业经营压力加大，重点领域风险隐患多，国内循环不够通畅等。随着宏观政策力度的持 续加大，政策效力的逐步显现，国内经济有望保持稳中有进发展势头。 2024年1-6月，根据国家统计局数据，全国商品房累计销售面积和金额分别为 4.79亿平方米、4.71万亿元，同比分别下降 19.0%、25.0%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为 5.25万亿元、3.80亿平方米，同比分别下降 10.1%、23.7%。房地产延续调整，仍面临较大下行压力。 2024年上半年：一是当前房地产供求关系已经发生了重大变化，行业进入深度调整发展阶段。由于居民对未来收入 和稳定就业预期未明显改善，购房者置业信心不足，制约了房地产市场修复进程，房地产市场延续调整、弱势发展格局。 二是政策调控延续宽松，救市、救企措施聚焦于“稳市场、去库存”，供需两端松绑政策同时发力，加大“市场+保障” 子的大力度松绑政策频出，如继续降低房贷利率、降低交易税费、取消首套和二套商业性个人房贷利率下限及设立 3,000亿元保障房再贷款，收储商品房用作保障房等。政策松绑力度好于预期，市场表现则依然疲弱，政策效果没有显 现。三是全国房地产累计投资继续维持负增长。房企追求平稳发展，外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿仍较弱。房企投 资主要集中确定性较高的一二线城市，拿地主要以央国企为主。四是市场竞争加剧，房企经营压力增大，去化目标为重 中之重。市场秩序被重构，新市场格局正在形成，央国企市场占有份额、排名持续上升。房企整体现金流紧张问题未得 到根本性缓解，房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题有待化解。总体而言，受益于国内经济平稳发展及 政策托底，房地产市场面临下行压力，成交量仍保持一定的市场规模。 展望2024年下半年：国内外经济形势依然复杂多变，全球经济正在温和复苏，国内经济基础稳固，有望继续保持稳 中有进态势。房地产方面：6月，央行、住建部陆续启动、落实收储计划，政府收储是帮助房地产解危脱困的重要手段， 若市场成交低于预期，或将获得更大力度的资金支持。7月，三中全会关于房地产改革核心为：深化土地、财税、住房 体系改革，以及防范化解房地产风险，把房地产风险控制置于重点领域风险之首，包括库存、债务和保交楼风险，房地 产有望继续加强政策和资金支持。同时提出，房地产层面要完善“市场+保障”供给体系、充分赋予地方调控自主权、 改革融资及预售体系、完善税收制度等，更好满足和保障社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。房地产 目前处于历史上政策调控最宽松时期，行业底部运行特征已成共识。市场不稳，政策不止，一线城市限购尚有调整空间， 降房贷利率、降低交易税费和购房政策与生育、人才、入户等政策结合以及加大居民购房补贴等仍有优化空间。未来的 房地产将致力推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供给体系，构建发展新模式。预期 房地产将延续宽松或将全面宽松，在供需两端获得更大力度的相关政策支持，融资协调机制、储备去库存计划的逐步落 地，房企资金压力和流动性问题或将得到缓解，并有利于促进房地产行业恢复平稳运行和保持健康发展。预期下半年房 地产延续筑底、修复行情，核心一、二线城市房价有望企稳回升。 新增土地储备项目 无 累计土地储备情况
□适用 ?不适用 融资途径
公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2024年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二是公司将抓紧开展“御品峦山”“华联 南山 A区”项目相关前期工作，以推动该两个项目早日开工建设。三是关注和监督中保清源汇海产业基金投资项目运营 管理情况，实现盐湖提锂投资项目当年投产、当年盈利目标。四是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新 业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至 2024年6月 30日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
件交贷款人收执之日止。 **该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2024年6月30日止，尚未结清的担保金额9,514.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文 件交贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 1.近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。 公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊 荣。 2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又主要为公司存续的工业土地或低成本获取，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。此外，公司地产业务主要集 中在一线及二线城市，具有较强的抵御风险能力。 3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良，财务稳健，自有现金流大于负债，企业抗风险能力强，有利于助力公司转型发展。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
四、非主营业务分析 □适用 ?不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元
□是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 ?适用 □不适用 单位：元
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