[中报]城投控股(600649):上海城投控股股份有限公司2024年半年度报告
原标题:城投控股:上海城投控股股份有限公司2024年半年度报告 上海城投控股股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质 承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 不适用 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 4 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 6 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 22 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 23 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 25 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 29 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 32 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 33 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 40
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 （一）主要会计数据说明： 2023年10月25日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第17号>的通知》（财会[2023]21号）（以下简称《解释第17号》），旨在为保持企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，《解释第17号》对“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”以及“关于售后租回交易的会计处理”等内容进行规范说明。《解释第17号》自2024年1月1日起施行，由于公司暂未发生相关业务，因此该会计政策变更对公司财务状况、经营成果、现金流量暂无影响。 （二）主要财务指标变动说明： ① 公司本期营业收入较上年同期下降31.32%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同② 公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少135.78%，主要是房地产业务利润同比下降以及公允价值变动损益同比下降所致。 ③ 公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期减少130.77%，主要是本期房地产业务利润同比下降所致； ④ 公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是本期房产项目预售回笼资金同比增加所致 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、片区开发、城中村改造、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。 近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，在由中国房地产协会、上海易居房地产研究院联合发布“2024房地产开发企业综合实力 TOP500测评成果”中，公司荣登房地产开发企业综合实力TOP50、稳健经营TOP10、国企综合实力TOP30榜单，旗下产品“城投宽庭”系荣获“2024房地产开发企业优秀产品系”，“露香园”荣获“2024城市更新最佳实践项目”。 （二）行业情况 1.房地产开发行业情况分析 2024年上半年，全国土地市场持续表现平淡，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。 根据中指研究院统计数据，全国 300城住宅用地供求规模同比降幅均超 30%，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP20城市出让金占全国比重升至近60%。土拍规则进一步优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，部分地块竞拍出较高溢价。 房地产市场持续承压，整体延续调整态势。根据国家统计局数据，2024年上半年，全国新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%；新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%。 房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。2024年上半年，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。 房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。 从政策层面看，本轮去库存面临房地产行业供求关系发生重大变化的新形势、新问题和新变化，2024年以来政策宽松期持续，金融施策继续发挥桥梁作用和支撑作用。2024年 4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。国务院新闻办公室于2024年5月17日下午举行国务院政策例行吹风会。央行推出包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例等四项政策措施；住建部表示多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付；自然资源部表示支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展；国家金融监督管理总局表示一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，积极予以支持。 随后7月，党的二十届三中全会提出：“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），从防风险、机制和模式、因城施策、融资和预售、税收制度等五方面对房地产领域如何深化改革进行了集中部署。《决定》强调，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 2.租赁住房行业情况分析 国家层面租赁政策保持延续性，金融支持力度进一步加大。2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上，央行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。 上海市继续深入落实国家和市级层面的住房租赁政策，进一步促进保障性租赁住房的发展。 2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，强调建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。2024年上半年，上海全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间），截至6月末，已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成规划新增总量的80%。 3.对外投资市场情况分析 国内REITs市场提质扩容，发展迅速。根据交易所公开资料显示，2024年上半年，中国REITs市场经历了快速发展，无论是在产品成立数量还是募资规模上均超过了2023年全年的水平。上半年共有9只REITs成立，总募资规模达到了236.56亿元，而2023年全年成立6只REITs，募资规模为201.42亿元。在二级市场表现方面，2024年上半年REITs二级市场价格整体反弹，中证REITs（收盘）指数上涨约4.65%，其中保租房REITs的涨幅为16.56%。 2024年上半年，IPO市场整体延续阶段性收缩态势。根据Wind统计数据，A股新增受理、审核、发行、融资规模均大幅下降，其中IPO上会31家，同比下降85%;过会27家，同比下降84.6%；新增上市44家，同比下降74.6%；首发融资额合计324.93亿元，同比下降84.5%。 2024年4月12日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（以下简称：新“国九条”），新“国九条”和配套政策的出台彰显资本市场高质量发展的决心，从严控发行、强化监管、加大退市力度、推动中长期资金入市等多角度出发，对资本市场进行全面深化改革，打造建设安全、规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，推动资本市场持续健康发展。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，推动公司主业实现快速发展，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 稳健的经营策略和风险控制优势 公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。 集团化平台资源和产业协同优势 公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务布局和区域规模优势 公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超过1.3万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目近10个。 市场化运作机制和专业团队优势 公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践， 逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力。 创新型科研能力和优质品牌优势 公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，进一步提升了公司在市场中的竞争优势。 三、经营情况的讨论与分析 （一）2024年上半年经营工作 2024年，公司以“向改革要动力、向市场要效益、向创新要活力”为主基调，紧锣密鼓推进1.开发板块提升产品力 报告期内，公司全速推进项目建设。璟云里二期东区、兴华里项目顺利开工，虹盛里、高阳新里、露香园二期首开区、汇樾庭项目进入精装修施工，长宁项目结构封顶。截至6月，公司在建规模约94万平方米。 报告期内，公司全力落实资金回笼，积极储备发展资源。2024年上半年，公司在售项目回笼资金约65亿元。露香园二期首开区上半年开盘并全部售罄，汇樾庭、虹盛里、水尚华庭等尾盘销售取得积极进展。同时，公司持续关注城市更新、成片土地开发等优势领域，跟进旧改项目，围绕上海中心城区拟出让地块开展研究、分析和测算工作。 2.运营板块增强品牌力 报告期内，“城投宽庭”品牌持续拓展规模，首批布局的八大租赁社区全部投入运营。通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%，临港社区出租率约87%，长兴岛泊湾社区出租率约85%。九星社区于6月4日开业，新增租赁房源1230套，报告期末出租率超55%。 2024年上半年，“城投宽庭”品牌先后获得“2024年1月上海租赁住房运营商品牌影响力第一、2024房地产开发企业优秀产品系、2024中国住房租赁企业综合实力榜单TOP30、中国住房租赁地方国企品牌传播力榜TOP1”等荣誉，并积极参加“中国住博会”等展会，展现品牌发展风采。 报告期内，公司积极盘活资产，提升收益，培育物业管理业务。公司内部完成资产清单的梳理和分类，加强零散闲置资产统筹管理，充分挖掘独立经营性资产价值。租赁社区商业做好复盘，根据已有商户的经营情况，持续优化业态比例，并加强对入驻品牌的综合研判。公司已基本建立物业管理平台及项目现场团队组织架构，完成商品房物业管理规章制度编制，拟定服务产品及标准体系。 3.金融板块发挥协同力 公司金融板块联动资源，赋能主业。报告期内共计收到已上市证券分红约0.49亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为38.18亿元。 公司旗下直投平台投资公司于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，项目募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房公募 REITs，也是长三角区域企业首单保租房 REITs项目。项目底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，合计近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米，目前该产品底层资产和该产品已进入稳定运营阶段。同时，公司持续做好城投宽庭保租房REITs投后管理工作，研究回收资金的滚动投资，推进Pre-REITs基金项目。 公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，持续关注以人工智能、半导体等新一代信息技术为核心的智慧城市产业链，以新能源、新材料为主的绿色产业链，以及冷链物流产业全产业链。报告期内，诚鼎基金荣获上海股权投资协会“PEAS-2023年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的中科新松项目荣获年度“最佳投资案例”奖项。 4.ESG治理和“无废集团”建设不断深入开展 公司以ESG治理体系和“无废”场景打造为契机，全面提升企业可持续发展。 在ESG治理方面，对标监管要求，完善顶层设计，从发展战略和业务实际出发，编制了公司2024年度ESG工作方案，明确三年行动目标。深入研究ESG指标体系，剖析标杆企业ESG治理报告，为进一步深化ESG治理工作打下坚实基础。 在“无废集团”建设方面，积极响应国家“双碳”战略目标，将构建“无废集团”视为推动公司高质量发展的强大驱动力。重点推进“无废租赁”“无废工地”“无废办公”三个场景打造，完成实施方案编制，落实相关制度修订，并创新实践举措，通过新技术应用，推动构建从源头减量到废弃物循环利用的“无废”链条。“无废租赁”面向租户广泛开展各类宣传倡议活动，积极打造无废生活圈；“无废工地”应用预制钢栈桥、劲性复合桩、静钻根植桩等新施工技术，推广可循环构件，实现材料充分利用； “无废办公”完成控股大厦二星级绿色建筑认定和公共建筑自愿碳减排量登记。上线无纸化会议系统，推行再生水近零排放洗车设施试点建设，实现办公资源集约利用。 5.科技创新有效服务主业 公司扎实开展科创研究工作，充分发挥科创引领作用。上半年，公司从实际发展亟需解决的问题和业务拓展方向出发，明确将片区开发、城市更新、运营能力提升、“十五五”规划前期研究以及低碳无废技术五大重点方向作为本年度课题研究和申报方向。同时，在科创项目管理方面，有序开展相关课题结题验收、收尾，并推进新项目研究。 公司积极开展对外联动交流，促进成果转化和输出。在成果推广方面，报告期内，公司顺利完成碳达峰试点项目和租赁住宅科创体系的梳理工作；提炼并总结露香园项目的创新实践经验，为《中国建造丛书之百姓安居--住宅卷》和《城市更新优秀案例--上海样本》提供了丰富的素材，在第20届国际绿建大会上以露香园为例，分享了上海核心风貌区城市更新的探索经验。同时，公司也总结了新江湾城成片土地开发的城投方案，提资《区域更新实施与管理》。在行业交流方面，公司以“城投宽庭·江湾社区”为例，与绿建协会合作完成了绿色住宅小区评价体系的梳理工作；积极参与绿建协会的既有建筑评审和绿建养老标准的修订工作，通过在上海市勘察协会、建筑学会的论坛活动中分享项目经验，进一步提升行业影响力。 （二）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
3.报告期内房地产销售和结转情况
4.报告期内房地产出租情况
5.报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
②营业成本变动原因说明：本期营业成本同比减少38,977.78万元，主要是本期营业收入减少而相应成本结转减少； ③销售费用变动原因说明：本期销售费用同比减少717.75万元，主要是本期房产营销费用较上年同期减少所致； ④管理费用变动原因说明：本期管理费用同比增加140.64万元，主要是本期人工成本增加所致； ⑤财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加1,901.44万元，主要是长租房项目竣工后利息支出不再资本化所致； ⑥研发费用变动原因说明：本期研发费用同比增加148.25万元，主要是项目科研支出增加所致； ⑦经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比增加632,633.41万元，主要是本期房产项目预售回笼资金同比增加所致； ⑧投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比增加81,109.65万元，主要是由于本期收到股权转让款所致； ⑨筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少352,866.15万元，主要是由于本期借入和偿还带息借款净额较上年同期减少所致； ⑩税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比增加48,541.25万元，主要是由于上年同期房产项目完成土地增值税清算，冲回土地增值税所致； ?其他收益变动原因说明：本期其他收益同比增加27.53万元，主要是由于本期收到政府补贴收入较上年同期增加所致； ?公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比减少8,779.23万元，主要是由于证券市场价值波动所致； ?信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比减少57.07万元，主要是由于公司本期应收款项变动所致； ?资产减值损失变动原因说明：本期资产减值损失同比减少42.69万元，主要是由于本期其他非流动资产变动所致； ?营业外支出变动原因说明：本期营业外支出同比增加152.85万元，主要是由于本期支付捐赠款项以及根据法院判决代已破产租户支付水电费、物业费所致； ?所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比减少11,412万元，主要是由于本期应税所得额减少所致； 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 ① 货币资金较年初增加234,872.13万元，主要是由于本期房产项目销售回笼增加所致； ② 预付款项较年初减少124,382.10万元，主要是本期土地款结转至存货所致； ③ 其他应收款较年初减少87,936.40万元，主要是本期收回股权转让款所致； ④ 其他流动资产较年初增加57,842.10万元，主要是本期预缴税金增加所致； ⑤ 短期借款较年初减少50,119.52万元，主要是本期归还借款所致； ⑥ 应付账款较年初减少153,267.09万元，主要是本期支付工程款所致； ⑦ 合同负债较年初增加576,129.29万元，主要是本期预收房产销售款增加所致； ⑧ 应付职工薪酬较年初减少5,959.37万元，主要是本期支付职工薪酬所致； ⑨ 应交税费较年初减少38,408.85万元，主要是本期支付企业所得税以及土地增值税所致； ⑩ 其他应付款较年初增加52,080.76万元，主要是本期收取房产项目预售认筹金所致； ? 递延收益较年初减少1,801.14万元，主要是本期结转租赁住房专项补贴所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 参见“第十节 财务报告/七、合并财务报表项目注释/20、所有权或使用权受到限制的资产。 4. 其他说明 √适用 □不适用 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币
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