[中报]万通发展(600246):2024年半年度报告
原标题:万通发展:2024年半年度报告 北京万通新发展集团股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人王忆会、主管会计工作负责人孙华及会计机构负责人（会计主管人员）杜轶名声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细阐述可能面临（存在）的各种风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”之“（一）可能面对的风险”的相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 19 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 22 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 23 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 39 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 42 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 42 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 43
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期支付土地增值税清算税金较上年同期增加所致。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 2024年上半年，公司继续对传统房地产业务进行战略性收缩，推进以通信与数字科技为驱动力的公司转型。公司搭建了新一届董事会和经营管理团队，同时拟通过重大资产重组的方式收购索尔思光电。 报告期内公司各房地产项目均已进入尾盘销售阶段，实现营业收入 23,515.58万元，较上年同期收入减少 2,015.73万元，同比下降 7.90%；实现归属于上市公司股东的净利润为-7,913.49万元，较上年同期增加 1,733.09万元，同比上升 17.97%。 公司当前业务主要围绕经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技三大板块开展工作 （一）经营性物业资产管理 1、行业情况 中指研究院《2024中国商业地产发展白皮书》指出，2024年上半年，增量市场方面，商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工同比均下降，销售同比小幅增长，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市。存量市场方面，商铺和写字楼租赁需求均延续温和恢复态势，商铺租金涨幅收窄，写字楼租金仍下跌。大宗交易市场活跃，一线城市商办资产吸引力较强。 2024年以来，宏观经济平稳，企业活力恢复，特别是高新技术企业租赁需求回暖，但租户对租金敏感度高，以及业主降价促成交，导致重点城市写字楼租金整体下滑。同时，居民收入预期不确定性有所提升，消费信心仍有待提振，企业经营情况需待进一步恢复。 展望下半年，宏观政策预计将继续发力扩内需、促消费，以进一步释放消费潜能并激发经营主体的活力，这将为商业地产市场的恢复提供有力支撑。商业地产企业应充分把握市场恢复契机和政策机遇，持续强化自身的运营能力，着力提升业绩表现以实现稳健发展。同时企业也应关注市场动态和消费者需求变化，灵活调整经营策略以应对市场挑战。 2、业务情况 公司目前自持的经营性物业产品主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区。 经过数十年不懈努力与积累，公司在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和广泛的影响力。公司始终秉持提升自持经营性物业的服务质量与核心竞争力的宗旨，不断优化管理策略，创新服务模式，有效保障了自持经营性物业租赁业务的持续增长与稳定收益。 公司所经营的物业项目均位于超一线、准一线城市核心城区的中央商务区，四座标志性楼宇均获得国际公认的 LEED金级认证，项目由全球顶尖的设计师团队，美国 AS+GG、英国福斯特等单位担纲建筑设计，进一步提升了公司的品牌形象与市场价值。 （二）房地产开发与销售 1、行业情况 2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，而二手房市场在“以价换量”政策推动下，虽保持一定的交易活跃度，但整体而言，房地产行业仍承受着较大的下行压力。针对这一形势，政府密集出台一系列政策措施以稳定市场。4月 30日的政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为楼市政策定下了基调。5月 17日推出房地产“一揽子”新政，更是将焦点对准了“稳市场、去库存”这一目标，6月 7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。 政策措施密集落地，可市场反应尚显滞后，虽然部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体状况尚未出现明显改善，政策效果的全面显见仍需时间的积累和市场的进一步消化。从上半年全国新建商品房销售数据来看，销售规模同比下降超 20%，这一数据远超市场预期，凸显了当前房地产市场的严峻形势。 2、业务情况 公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。 在公司战略导向的明确指引下，公司的专业管理团队凭借其深厚的行业积淀与丰富的实战经验，正积极应对市场变化，推动公司房地产业务的战略调整，加速推进出清进程。在当前公司聚焦于对传统房地产业务实施战略性收缩的背景下，管理团队全面审视并盘整公司整体资产状况，尤为关注并推进非核心物业及传统地产开发业务的剥离与处置，旨在为公司的战略转型提供强有力的资金保障，确保转型之路的顺畅与高效。 （三）通信与数字科技 1、行业情况 在当今时代，数字经济以其前所未有的活力和变革性，正在成为重组全球要素资源、重塑全球经济结构、改变全球竞争格局的关键力量。2024全球数字经济大会上，中国信通院发布的《全球数字经济白皮书（2024年）》揭示了一组令人瞩目的数据：2023年，美国、中国、德国、日本、韩国等 5个国家数字经济总量超 33万亿美元，同比增长超 8%，并预计 2024年至 2025年全球数字产业收入增速回升。 数字经济的蓬勃发展，得益于人工智能大模型等应用的爆发式增长，智能算力需求激增，已成为各国战略资源和科技竞争的焦点。全球 AI企业迅速增长，尤其是中国 AI独角兽企业的崛起，展现出在该领域强劲的创新活力。数字经济占 GDP中的占比逐年攀升，其中，产业数字化作为增长主引擎，正引领着经济增长的新方向。 数字产业化进程中，全球 5G网络的部署明显加快我国更是走在前列，已建成全球最大的 5G网络体系，截至今年 5月，我国 5G基站建成总数达 383.7万个，不仅夯实了数字经济的基础设施，也为产业数字化转型提供了强大的支撑。产业数字化领域内，新兴模式与业态层出不穷，数字化转型的浪潮正驱动着产业创新，为经济增长注入源源不断的新动力。 尤为值得一提的是，随着生成式人工智能的出现，以 ChatGPT为代表的超大算力时代来临，进而拉动了光传输的需求。2024年上半年，光模块和光芯片行业受益于人工智能、云计算、大数据等技术的发展，市场需求持续增长。 特别是 AI的快速发展，推动了对高速光模块的需求，促进了光模块技术向 400G/800G/1.6T等高速率方向的迭代，带动了光模块及相关器件产品的需求，光模块产业因此得到快速发展。全球光模块市场规模在 2023年达到了约 99亿美元，预计在 2024年将突破 100亿美元，更有望在2027年突破 150亿美元。与此同时，中国光模块市场也展现出强劲的增长势头，2022年市场规模达到 489亿元人民币，同比增长 17.83%，预计 2024年将超过 600亿元人民币。 光芯片作为光模块的核心元件，其国产化进度持续推进，特别是在数据中心设备更新和新建领域，中国将成为全球增长最快的地区之一。2024年中国光芯片市场规范预计将增长至 151.56亿元人民币。国内光芯片企业在多个细分产品领域取得较大进展，特别是在接入网市场几乎处于垄断地位。随着 AI技术的深入应用，数据中心市场对高速光芯片的需求日益迫切，中国光芯片制造商正面临新的发展机遇，有望在高速数据中心市场取得进一步突破。 此外，中国卫星互联网行业在国家战略的引领下，依托政策的持续支持与核心技术的不断突破，也迎来了快速发展的新阶段。据中商产业研究院预测，2024年中国卫星互联网市场规模将达到 404亿元人民币，并有望在 2025年进一步增长至 447亿元。千帆星座的成功首发标志着中国卫星互联网行业正式迈入批量组网的新时代，预计到 2025年完成 648颗卫星的部署，初步实现全球区域网络覆盖，并计划在 2030年底实现 15000颗星的宏伟目标。这一系列成就不仅彰显中国在低轨卫星发射领域的强大实力，也预示着卫星互联网产业将迎来更为广阔的发展空间，成为未来全球通信网络不可或缺的一部分。 2、业务情况 报告期内，拟通过重大资产购买方式收购索尔思光电的控股权，公司召开第九届董事会独立董事 2024年第一次专门会议、第九届董事会第七次临时会议和第九届监事会第四次临时会议，审议通过《关于公司重大资产重组方案的议案》等与之有关的议案，并签署《股份转让协议》。同时，公司继续培育前期布局的卫星互联网 5G/6G无线通信产业相关公司。公司将持续聚合通信与数字科技行业的关键资源、关键技术、关键团队，打通关键环节，推进战略转型取得成功。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）立足核心区域的优质资产 公司目前所持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，其带来的稳定现金流及变现能力是确保公司转型发展的基石。未来，公司将继续秉持稳健经营的理念，充分发挥这些优质资产的价值，推动公司在通信与数字科技领域实现更高质量的发展。 （二）拥有较强的品牌影响力 “万通”具有一定的市场美誉度及用户忠诚度，良好的口碑及信誉搭建起了公司与客户间的信任桥梁，“万通”将继续秉承诚信经营的理念，不断创新，追求卓越，为客户提供更加优质的产品与服务。同时，公司也将积极应对市场变化，把握发展机遇，不断推动自身转型升级，巩固和扩大“万通”品牌影响力，为实现可持续发展奠定坚实基础。 （三）完善的股东产业资源布局 公司依托股东及战略合作伙伴在通信与数字科技等领域深耕布局，在关键资源、关键技术、关键团队的聚合上持续发力，瞄准关键市场，为全面转型发展与持续发展筑牢基石。在未来发展中，公司将继续加强与股东和战略合作伙伴的紧密合作，共同探索前沿技术，以创新驱动发展，为股东创造更大的价值。 （四）科技转型必要的智力资源支持 为推动公司通信与数字科技战略的发展，公司特设立万通信研院，汇聚多位在通信领域有卓越表现的院士级科学家。他们深度参与制定公司在相关领域的中长期规划、年度建设规划，组织先进通信技术与应用场景融合创新的基础理论、重大政策、前沿技术等课题研究，为公司寻找关键资源、关键技术、关键团队提供前瞻性、高水平的咨询建议和保障。未来，万通信研院还将在资源、技术和人才方面持续赋能，助力公司加速发展，实现转型升级。 同时，公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际知名院校毕业人才组成专业化顶尖管理团队，在公司转型运营管理、通信科技行业经营等方面有较强的综合性专业能力和资源优势，以及丰富的资产盘活、赋能升级、激活焕新、业务发展等管理经验，为公司的战略转型和业务发展提供坚实支撑。 三、经营情况的讨论与分析 （一）公司主要业务发展情况 1、经营性物业资产管理 公司经过数十年的积累，在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力。截至报告期末，公司实现合同出租总面积 13.24万平方米，实现合同租金收入总金额 10,432.97万元。公司持续提升自持经营性物业的服务力和竞争力，持续获取优质物业租赁业务收入，为通信与数字科技等新业务转型发展助力。 2、房地产开发与销售 公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。报告期内，公司房地产项目合同销售面积 0.99万平方米、合同销售金额 13,345.10万元，主要包括北京万通怀柔新新家园产品、杭州万通中心写字楼产品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、天津金府国际公寓产品等销售项目。 3、通信与数字科技 公司在通信与数字科技投入方面，依托万通信研院多位院士级科学家的产业科技规划指导，一方面聚合优势技术和产业能力，一方面在关键资源上进行前瞻布局。 本次收购索尔思光电的交易中，万通信研院的专家凭借深厚的行业洞察力迅速把握了光模块及光芯片行业的全球发展趋势与竞争格局，为公司管理团队提供了精准的国内外行业发展蓝图。 在找寻和分析潜在标的公司过程中，为公司提供了丰富的标的公司业务与技术的专业咨询，确保收购决策的精准与高效。 （1）以重大资产重组方式推进战略转型 报告期内，公司通过重大资产购买方式与全球知名光通信元器件供应商索尔思光电签署了控股权收购协议，这是公司在既定的通信与数字科技转型战略的指导方向上做出的主业转型投资决策，公司战略转型进入关键阶段。索尔思光电是一家全球领先的光通信厂家，主要产品包括光芯片、光器件和光模块，其拥有完整的研发、制造、销售部门，进行全球化布局，解决方案和产品被广泛应用于数据中心与电信通信场景。 （2）控股子公司成都知融在产品、研发、市场上均有较好成绩 报告期内，成都知融成功完成 Ku频段收发一体波束成形芯片、双波束接收芯片的设计流片工作，并实现了芯片产品在大型封测工厂的成功导入，这两款产品技术指标均达到业界领先水平，进一步丰富了成都知融的产品序列，预计将于下半年陆续推向市场。目前成都知融已和多家从事宽带卫星通讯业务的重要客户建立了良好合作关系，同时还完成了相关化合物产品的设计改版工作。成都知融推出的 Ka频段氮化镓功放系列芯片、新一代 Ka频段低噪声放大器等产品，市场反应良好，被多家国内主流厂家采用，预计四季度或 2025年上半年批量供货。 （二）房地产业务主要经营数据 1、报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元、万平方米 币种：人民币
注 2：其他项目主要是天津尾盘、成都尾盘和北京尾盘项目销售产生的签约情况。 2、报告期内房地产出租情况 单位：万元 币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 (1)研发费用变动原因说明：主要原因是成都知融研发投入较上年同期增加所致； (2)投资收益变动原因说明：主要原因是本期金融资产分红较上年同期下降所致； (3)公允价值变动损益变动原因说明：主要原因是本期金融资产公允价值较上年同期增加所致； (4)资产减值损失变动原因说明：主要原因是上年同期部分存货项目发生减值，本期无此类事项所致； (5)经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期支付土地增值税清算税金较上年同期增加所致； (6)投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期支付索尔思光电第二笔可转债，上年同期未发生此类事项所致； (7)筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是上年同期更换部分长期借款，还款金额对应调整，本期未发生此类事项所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 注 1：变化原因系本期赎回部分金融资产，上年同期未发生此类事项所致； 注 2：变化原因系本期有新增租赁所致； 注 3：变化原因系本期发放薪酬所致； 注 4：变化原因系本期部分项目缴纳土地增值税清算税费，上年同期未发生此类事项所致； 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
上述资产受限情况详见第十节财务报告附注(七)31。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期末，公司长期股权投资余额为 9.973亿元，详见第十节财务报告附注(七)17； 报告期末，公司交易性金融资产余额为 0.025亿元，详见第十节财务报告附注(七)2； 报告期末，公司其他非流动金融资产余额为 3.165亿元，详见第十节财务报告附注(七)19。 (1).重大的股权投资 □适用 √不适用 (2).重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
证券投资情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
证券投资情况的说明 私募基金投资情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 √适用 □不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、宏观经济风险 当前全球经济复苏步伐不一、国际贸易环境复杂多变，房地产企业正面临着多重宏观经济风险的挑战。全球经济增速放缓导致消费者购买力普遍下降，地缘政治紧张局势和国际贸易摩擦的不确定性，也加剧了全球经济的不稳定性，使得投资者和消费者对未来的预期变得更为谨慎。对国内经济尤其是房地产市场构成外部压力，导致购房意愿下降，市场观望情绪浓厚，进一步抑制了市场需求的释放。面对这一局面，国内房地产市场调控政策的持续深化，政府坚持“房住不炒”的定位，并出台了一系列旨在促进房地产市场平稳健康发展的政策措施。尽管政策层面给予了积极支持，但房地产市场需求端仍显疲态，市场信心恢复尚需时日。 应对措施：公司将密切关注宏观经济走势及行业政策导向，紧跟国家发展战略，以战略转型为核心，深化对行业和市场的研究。通过构建企业创新机制，不断提升自身的适应力和竞争力，努力实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展，为可持续发展奠定坚实基础。 2、市场风险 当前由于房地产市场的调整，市场前景不明朗，购房者对房价下行的预期强烈，有效购房需求持续减少。同时空置住房持续增加，就要求企业通过降价等方式来加速去库存化，可能引发市场对房价进一步下跌的预期，也可能导致价格战等恶性竞争行为的出现，压缩房企的利润空间。 同时在宏观经济环境复杂多变的背景下，金融机构对房地产行业的信贷政策趋于谨慎，融资渠道进一步收紧。这使得房地产企业在融资方面面临更大压力。政府在积极稳妥化解房地产市场风险的同时，也在完善相关基础性制度，但随着房地产市场的不断变化，调控政策也可能会随之调整，这种政策的不确定性也给房地产企业带来了一定经营困难。 应对措施：公司将继续对传统房地产业务进行战略性收缩，密切关注存量项目的市场环境，做好市场和政策风险评估。公司将加强专业化管理，探索多元途径，提高现金回笼比率，防范市场风险。 3、经营管理风险 公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经验丰富，面对新形势下的战略转型，公司的经营管理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。 应对措施：公司致力于加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，紧紧围绕公司的战略规划，选聘职业经理人，全面推行经理层成员任期制契约化管理，推进高素质专业化领导人员队伍建设，加速人才储备，强化基础人才队伍建设，持续提升公司经营管理水平。 4、转型不及预期的风险 近年来，受政策调控、产业升级等因素影响，传统地产行业发展速度放缓。地产公司跨界发展的动作频出，一方面是为了开辟新的利润增长点，另一方面也是为了降低对单一地产业务过于依赖，而转型过程中不可避免地会存在诸多风险。能在谨慎有效的对外探索和尽力避免跨界并购等转型手段可能带来的高估值、高商誉等问题间取得平衡，是当下地产行业转型能否达到预期的关键。 应对措施：公司将充分借鉴市场并购转型的典型案例，稳步推进正在进行的对索尔思光电的重大资产重组。在转型过程中，公司将充分评估风险，不断完善防控措施，尽量避免上述风险，保障公司的整体利益和全体股东特别是中小股东的合法权益。 5、其他风险 公司正推进收购索尔思光电控制权的重大资产重组交易，该交易尚需经公司股东大会审议通过，并需经相关主管部门完成必要的备案、报告或登记手续。本次交易存在的风险已在公司《重大资产购买报告书（草案）（修订稿）》中披露，重大资产重组交易的结果存在不确定性，可能对公司战略转型产生影响。 应对措施：公司将严格按照相关法律法规的规定，积极协调交易各方，稳步推进重大资产重组交易顺利完成。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
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