[中报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2024年半年度报告
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2024年半年度报告 天津海泰科技发展股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人刘超、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“五、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 1 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 4 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 12 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 14 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 15 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 20 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 23 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 24 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 25
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内公司营业收入较上年同期大幅减少，主要原因是：报告期内公司房产销售收入和商品销售收入减少。 归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润均比上年同期减少，主要原因是：报告期内受房地产市场需求变化影响，公司园区地产项目的销售收入及利润率均较上年同期有所减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）所处行业情况 随着国家深入实施创新驱动发展战略，聚集土地、产业、技术、人才等多重因素的产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现新质生产力的重要载体之一。为提升产业园区竞争力，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。 园区运营行业具有显著的区域性特征，产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展，因此要提升产业园区运营质量，不仅要将产业园区自身战略规划的制定与国家发展战略、产业发展战略叠加融合，更要深度结合区域市场发展战略、为园区高质量发展赋能。 （二）主营业务情况 报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，致力于由产业园区开发商逐步向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索产业运营与产业投资相结合的发展新模式。 一是以产业运营，构筑独特优势，驱动资产增值。深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，以园区载体运营为基础，强化配套供给与物业服务，通过业务数据化、数据资产化，持续创新资产管理模式，加速存量资产盘活与增量园区开发。同时，深化产业生态运营，构建开放、合作、共赢的产业环境，促进园区信息共享与资源互补。结合产业运营服务，全力为驻区企业和产业发展提供人才、金融、第三方服务等要素支撑。以产业运营形成独特竞争优势，推进科技创新与产业发展，实现公司的稳定发展与产业生态价值提升。 二是以产业投资，参与创新型企业孵化，实现招投联动。在坚守产业运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。 （一）公司主要项目坐落区域具备可持续发展的空间优势。多年来，公司开发运营的蓝海科技园、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际等百余万平方米工业园区项目，主要位于天津滨海高新区华苑科技园，2024年 2月，天津市政府批复同意将滨海高新区华苑科技园纳入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局。滨海高新区叠加天开·华苑园的区域及政策优势，将更加提升公司项目所在区域的招商吸引力。 （二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。 通过多年深耕公司在所属区域内形成领先的品牌优势，聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业。 （三）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。 （四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 三、经营情况的讨论与分析 2024年是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是实施“十四五”规划的攻坚之年。公司切实按照天津市委市政府“十项行动”及天津滨海新区、滨海高新区高质量发展决策部署，坚持“三新”并举、“三量”共进，全力以赴推动资产盘活攻坚任务，全神贯注培育园区运营优质增量，深入拓展产业投资空间，持续发挥党建保障引领作用，在市场竞争日趋激烈的发展条件下，各项工作稳步推进。 （一）聚焦存量资产盘活，加强房产招商租售。 公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值。一是密切与政府产业招商部门联动协作机制，发挥产业集聚效应。报告期内，公司与滨海高新区生物医药局协同打造“医疗器械产业聚集平台”，带动多家医疗器械企业落户公司园区项目。二是树立随行就市的市场化理念，坚定以市场化定价、市场化租售和市场化营销等“三个市场化”的模式推动资产盘活，形成了定制装修、分拆租售等市场化租售策略，盘活效果显著。三是主动融入天开·华苑园空间发展布局，加强与天津天开发展集团有限公司沟通合作，拓宽招商渠道，打造天开园溢出成果重要承载地。 （二）立足科创生态建设，完善营商软硬件环境。 公司聚焦企业所需，抢抓华苑科技园片区城市更新机遇，竭力提速园区服务升级转化，通过强化硬实力、提升软服务和丰富新业态，稳步推进产业生态创新发展，为园区企业提供增值服务。 一是夯实硬基础，着力打造质量过硬高品质工程，通过楼宇夜景形象焕新、停车管理系统升级、消防系统改造、外檐提升维修等方面开展园区综合服务，提升园区观感、智能、安全等方面水平。二是提升软环境，着手商业配套更新迭代及服务升级，持续加强商业招商力度，成功引进各类商业品牌进驻园区，极大丰富区内商业业态。三是打造新动能。着手园区产业及设施转型升级，丰富多种业态组合产品。报告期内，公司通过公开竞拍新增土地储备，用于建设天开·华苑园科技创新人才公寓及配套设施；立足产城融合发展新要求，对部分储备土地尝试进行“工业上楼”产品方案设计。 （三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。 充分发挥参股产业基金在创新型企业调研投资方面的专业优势，建立联席工作机制，加强信息交流和资源共享，借助基金市场化运作，筛选并建立高潜力投资“项目库”。深化招投联动，推动双向赋能，激发“基金招商”效能。报告期内，公司取得新格局 2023年度基金分红 96.42万元。 积极拓展“党建+”模式，推进党建与经营、队伍建设、企业文化融合互促。不断强化深化企业文化建设，制定年度培训计划，组织开展“海泰发展大讲堂”系列讲座，多角度提升干部业务能力及专业知识储备，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。 （五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。 创新融资方式，优化公司融资结构，主动对接相关金融机构，强化资金运营能力，提升资金利用效率，持续推进降本增效。同时，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金保障。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司商品销售成本减少所致。 销售费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司推广费增加所致。 管理费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司社保及住房公积金、中介服务费用增加所致。 财务费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息费用增加所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到售房尾款及购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司支付竞买房产尾款，投资活动现金流出增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司偿还债务、偿付利息支付的现金减少所致。 税金及附加变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司计提土地增值税减少所致。 信用减值损失变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到售房尾款，转回应收账款坏账准备所致。 营业外收入变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司将押金转入所致。 所得税费用变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利润总额减少所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 期末本公司因融资抵押受限的存货金额为 1,011,176,220.93元，详见本附注“七、32.短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 期末本公司因融资抵押受限的投资性房地产金额为 254,097,431.64元，详见本附注“七、32.短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 期末本公司因融资质押受限的货币资金金额为 64,101,600.00元，详见本附注“七、1.货币资金”项下说明。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 公司于 2024年 6月 3日召开第十一届董事会第五次会议。会议经审议决定公司以自有资金人民币 1亿元投资设立全资子公司天津海发方信置地有限公司。该公司于 2024年 6月 12日完成工商登记注册。 (1).重大的股权投资 □适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
√适用 □不适用 报告期内，公司以成交总价人民币 8,100万元，公开竞拍获得天津市滨海新区土地发展中心公开挂牌出让的编号为津滨高（挂）2024-1号地块的国 有建设用地使用权,竞得土地主要用于建设天开·华苑园科技创新人才公寓及配套设施。 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 √适用 □不适用 公司持有之路海河（天津）投资合伙企业（有限合伙）49%基金份额。报告期内，该基金无收益。 公司持有新格局海河滨海股权投资基金（天津）合伙企业（有限合伙）3.33%基金份额。报告期内，公司收到该基金 2023年度收益分配 964,241.34 元。 衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：元
全资子公司天津海发方信置地有限公司于 2024年 6月 12日完成工商登记注册，截至披露日公司对其出资未实缴。 净利润来源或投资收益对净利润影响达到 10%以上的子公司
(七) 公司控制的结构化主体情况 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1.宏观经济政策风险 园区开发行业是资源整合复杂程度非常高的行业，其中关联到产业、人口、规划、交通、金融等主要资源，受相关政策影响较大。同时，园区开发运营业务投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷、债券等融资工具有较强的依赖性。国家宏观经济政策走势，产业政策、税收政策及信贷政策等调控手段的实施，将对企业运营产生重大影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势，顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。 2.产业地产竞争风险 近年来，随着产业园区向中高端发展迈进，在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司将以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业园区建设和服务。 3.投资管理风险 受宏观经济环境变化、行业市场变化、被投资企业经营未达预期等因素制约，产业投资风险无法完全避免，公司投资收益存在不确定性，公司投资业务的投后管理也存在不可避免的风险。 公司将持续关注行业政策变化，做好投资风险预防措施，在项目选择上提高科学决策能力，增强“投前-投中-投后”全过程、全周期的项目管理能力，有效应对市场变化。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 √适用 □不适用 上述股东大会的议案全部审议通过，不存在否决议案的情况。 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 公司董事、副总经理、财务负责人、原董事会秘书李宏亮先生因工作原因于 2024年 1月 23日申请辞去董事会秘书职务，继续担任公司董事、副总经理、财务负责人。2024年 1月 24日，第十一届董事会第三次会议审议通过，决定聘任王菲女士为董事会秘书，任期与本届董事会一致。 三、 利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 □适用 √不适用 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 √适用 □不适用 公司因独立董事资格审核存在瑕疵，于 2024年 2月 23日收到上海证券交易所上市公司管理一部下发的《关于对天津海泰科技发展股份有限公司及有关责任人予以监管警示的决定》。 整改情况：公司收到警示函后高度重视，已针对上述问题认真进行自查和整改，并在规定时间内向上海证券交易所报送了整改报告。后续公司将严格遵守相关法律法规，进一步强化规范运作意识，继续推动公司合规建设常态化，提升信息披露质量，杜绝上述问题再次发生。 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 √适用 □不适用 单位： 元币种： 人民币
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