[中报]万科A(000002):2024年半年度报告
原标题:万科A:2024年半年度报告 CHINA VANKE CO., LTD. 2024年半年度报告 A股证券代码：000002、299903 A股证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2024-091 二〇二四年八月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2024年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本报告已经公司第二十届董事会第九次会议审议通过。所有董事均亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2024年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的相关要求进行披露。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................... 3 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................. 7 第四节 公司治理 .......................................................................................................... 23 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................ 24 第六节 重要事项 .......................................................................................................... 27 第七节 股本变动及股东情况 ......................................................................................... 38 第八节 债券相关情况 ................................................................................................... 42 第九节 财务报告 .......................................................................................................... 48 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 3、在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则编制的2024年中期业绩公告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：[email protected] 法定代表人：郁亮 联交所授权代表：祝九胜、朱旭 联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭 电子信箱：[email protected] 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：[email protected] 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件： [email protected] 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科 A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 注 H股股票简称：万科企业、万科 H代 注 H股股票代码：02202、299903 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载半年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 本报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 最近一次变更登记日期：2023年8月23日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
1 月 1 日起执行前述会计准则的要求，采用上述准则未对本公司的财务报表产生重大影响。 注 2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注 3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购股份的影响 注 4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 截止披露前一交易日的公司总股本：
（三）境内外会计准则差异 单位：元
第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况讨论与分析 报告期内新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降 39.5%；二季度随着一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄，但居民购房信心的恢复仍需时间。 上半年本集团实现营业收入 1,427.8亿元，同比下降 28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损 98.5亿元，同比下降 199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。关于业绩亏损的详细分析请见（二）报告期内主要工作。 面对严峻的市场形势，本集团将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。 一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年开发业务按期保质交付 169个项目、262个批次合计 7.4万套房，实现销售金额 1,273.3亿元，保持行业第一阵营，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成 200个蝶城流程改造，覆盖 1,337个住宅物业项目，占在管项目比例超 30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源 1.5万间，其中 80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持 95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。 二是加快推进大宗资产和股权交易。1-7月本集团共实现大宗交易签约金额 204亿元（含印力的资产交易及 REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和 Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成 32.6亿元商业基础设施 REITs的发行；保障性租赁住房 REITs和物流仓储 REITs在申报过程中；建万租赁 Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费 Pre-REIT基金。 三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年本集团合计新增融资、再融资 612亿元，其中新增融资的综合成本 3.66%。经营性物业贷合计落地 219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目申报 175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的 200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行 65亿元固融资产包融资。 截至本报告披露日，本年集团已完成 73亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有 9月到期的 20亿元境内公开债券待兑付。 面向未来，本集团将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积 4.8亿平方米，同比下降 19.0%；销售金额 4.7万亿元，同比下降 25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同比下降 39.5%。 新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积 3.8亿平方米，同比下降 23.7%；全国房地产开发投资 5.3万亿元，同比下降 10.1%。 土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据显示，上半年全国 300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降 37.5%和 35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，住宅类用地的平均溢价率为 4.4%，同比下降 2.3个百分点。 行业政策持续优化。4月底政治局会议以来，行业支持性政策不断出台，包括降低首付比例、取消个人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等，包括一线城市在内的多个核心城市放松限购、调整首付比例和贷款利率。 2、物业服务 物企项目拓展速度放缓，但第三方外拓保持增长。根据中指研究院数据，上半年前 50强物业企业新增合约面积合计 5.6亿平方米，同比下降 6.4%，其中，来自关联方的管理面积供给合计 0.98亿平方米，同比下降 41.0%，来自第三方外拓的管理面积为 4.6亿平方米，同比增长 7.0%。 非住领域具备拓展潜力。企业纷纷加大对非住物业领域的拓展。基于国内非住物业的庞大基数与服务业态的多样性，中指研究院预计 IFM（综合设施设备管理）服务的市场规模仍将保持双位数增长。 物业费收缴成为关注重点。部分社会热点事件引发了公众对物业费收费标准的关注，企业需要更加注重服务品质与成本控制的平衡。此外，由于部分企业端客户资金趋紧，物业企业的资金回笼压力有所上升。 3、租赁住房 市场租金整体呈下行态势。根据中指研究院报告，上半年全国重点 50城住宅平均租金累计下跌 0.9%，租金走势承压。 各地继续从供需两侧出台政策，促进租赁市场平稳健康发展。随着“住房租赁金融 17条”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。 客户需求不断演变和延展。随着行业发展，租赁公寓的服务对象从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。 4、商业开发与运营 上半年社会消费品零售总额同比增长 3.7%，增速较为平缓。其中必选消费好于可选消费，化妆品、金银珠宝、服装等商品消费上半年同比增速较低，且 6月单月同比下滑，餐饮上半年同比增长 7.9%，但增速较去年放缓。消费者信心指数于低位徘徊。 商业客流保持增长，但客户消费心态更加谨慎。化妆品、餐饮等主要业态的客单价下降，客户更加注重性价比，导致购物中心行业的整体销售额增速弱于客流增速。 新开业商业增速进一步放缓，存量经营提效成为行业的核心主线。上半年全国新开业的 3万平方米及以上的购物中心总建筑面积与 2023年上半年趋同，预计全年增量规模低于 2023年。 5、物流仓储 高标库出租率及租金承压，市场延续分化态势。其中珠三角等区域需求活跃，中部及北部部分城市受前期大量供应影响，出租率和租金低迷。预计全年重点城市高标仓新增供应量将显著回落，多数城市将进入存量去化阶段。 冷链面临阶段性供需压力。受新增供应集中入市以及肉类进口量下行影响，部分区域的冷链陷入“价格比拼”，但下游餐饮、零售等行业需求依然稳定，长期来看终端消费行为和习惯的改变将继续为冷链物流行业带来结构性增长机遇，行业将向着集约化、数智化、绿色化的方向发展。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 2024年上半年，本集团实现营业收入 1,427.8亿元，同比下降 28.9%，归属于上市公司股东的净利润亏损 98.5亿元，同比下降 199.8%；基本每股亏损 0.83元，同比下降 198.6%。 分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入 1,234.0 亿元，占比 86.4%；来自物业服务的营业收入 160.0 亿元，占比 11.2%。 扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 7.2%，较 2023年同期下降12.1个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 9.1%，下降 11.6个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点。本集团物业服务毛利率13.7%，较 2023年同期下降 1.7个百分点。
注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。 2、营业利润率数据已扣除税金及附加。 3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 9.9%。 4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。 5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。 报告期内，业绩亏损的主要原因如下： 1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应 2022年、2023年销售的项目及 2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为 1,116.8亿元，同比下降 34.6%；开发业务的结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5个百分点。 2、计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备 21.0亿元（含非并表项目计提 1.7亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0亿元。 3、部分非主业财务投资出现亏损。 4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 上半年受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经
林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海 区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治 区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、西雅图。 本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7个区域，累计营业收入 1,202.7亿元。房地产开发业务实现结算面积 879.4万平方米，同比下降 29.2%，实现结算收入 1,116.8亿元，同比下降34.6%；结算毛利率为 6.8%。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 2,213.0万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 3,272.0亿元，较上年末分别下降 5.4%和 9.2%。 （2）投资和开竣工 上半年新开工及复工计容面积约 411.7万平方米，完成年初计划的 38.4%；竣工计容面积约 859.6万平方米，完成年初计划的 39.0%。 在投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资。上半年累计获取新项目 3个，总规划计容建筑面积 24.6万平方米，权益计容建筑面积 19.9万平方米，项目总地价 10.2亿元，权益地价总额约 7.8亿元，新增项目平均地价为 3,944元/平方米。2022年以来，本集团累计投资项目 82个，其中主动投资项目的平均开盘周期 5.7个月，首次开盘的兑现度约 87%。 在政策许可范围内，通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产能 455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款 81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。 截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 8,213.5万平方米。其中在建项目计容建筑面积约 5,085.1万平方米，权益计容建筑面积约 3,229.6万平方米；规划中项目计容建筑面积约3,128.4万平方米，权益计容建筑面积约 1,993.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积约 373.9万平方米。 报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。 单位：平方米
（3）工程及交付情况 上半年本集团合计完成 169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅 6.2万套。随着行业进入新的发展阶段，新房交付已经成为影响客户购房决策的关键因素，集团在按期保质交付的基础上，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度： 一是开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流程，赢得客户信赖。3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。4月起部署并升级“看见家”工地开放活动，让客户进入自己家中实地看房，同时应用360实景相机方便客户远程查看房屋工程进度，上半年在 257个项目开展 988次业主共建活动，超过 2万户业主走进万科工地，实地感受万科的产品和服务。此外，本集团持续推进交付即交证工作，上半年 78个项目的业主于交付现场拿到产证。 二是完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。针对部分新项目基础生活配套不足、社区缺少活力等情况，上半年在 48个大盘项目开展提升物业服务，完善社区商业、交通、教育配套等；同时辅助社文活动、周末市集、拎包入住等活动，推进社区氛围营造，打造万科温暖社区。大盘项目整体入住户数新增约 1.4万户，提升约 16%。 （4）产品和服务 持续迭代产品线，推动产品力升级。报告期内，集团持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。 “拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线近年来已取得不错的市场反响，报告期内持续迭代，产品品质和效率进一步提高； “映象系” 定位艺术潮奢的都心宅邸，打造城市主场中潮流和艺术的集合，在上海、杭州、宁波 3个城市 5个项目落地 ；“锦系”产品以织就似“锦”生活为产品主张，致力于打造符合摩登东方美学理念的高端居住体验，新一代产品在长沙、银川、武汉、郑州 4个城市 4个项目上落地应用，赢得市场认可。 坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验。集团深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键产品模块研发与应用。定位于社会商业配套的内外盒子模块，今年在北京、杭州等 7个城市的主要项目落位应用；定位于市集文体小综合体产品模型的小镇中心模块，在广州、西安等 7个城市落地实施；致力于探索室内整装产品解决方案的“V+M”精装修模块在北京、重庆、西安、广州 4个城市的项目中取得应用，相关模块的研发仍在持续深化中。 推动未来城市理想单元前沿产品研发落地。报告期内，集团首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现，项目的光储直柔、能碳管理平台、湿垃圾本地处理等技术也投入使用，运行效果良好。同时，未来城市理想单元模型也在多地推广，如广州理想花地基于中心城区、高容高密特征，融合技术创新成果，尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。上海雅宾利四期项目也在探索片区尺度、市中心的不同版本，武汉云泊江岸和成都古翠隐秀等项目正在以模块形式推进落地。 深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。 上半年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等。在保留原有历史风貌的基础上，构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际文化活力社区。 （5）代建情况 本集团代建业务参与项目类型多、规模大，在不同业务场景具备领先的代建服务能力，主要为政府部门和国有企业、金融高科技类企业提供 EPC及代建服务，同步积极拓展代建代销类项目，目前在管项目 85个，总建筑面积 1473万平米。2024年上半年交付 159万平米，EPC及代建业务实现收入38.0亿元，获得国家级奖项 1项、省级奖项 2项、市区级奖项 38项、其他表彰 5项。其中深汕高级中学项目荣获中国施工企业管理协会绿色建造工作委员会颁发的“2024年工程建设项目设计水平评价结果-二等成果奖”，深圳大浪文化艺术中心、汕尾理工学院项目一期工程分别荣获广东省建筑业协会颁发的“2024广东省 QC质量小组三类成果”、 “2023年广东省建设工程优质结构奖”。 （6）现房开发和销售 提升开发效率，打造领先的现房销售能力。近年来，本集团通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继 2023年海南金色里程安居房项目实现 12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现 14.5个月现房交付和销售后，2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区 16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。 2、物业服务 本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。 报告期内，万物云实现营业收入 176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 9.5%，其中社区空间居住消费服务收入 101.5亿元，占比57.6%，同比增长11.5%；商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，占比 34.5%，同比增长 7.0%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入 14.0亿元，占比 7.9%，同比增长5.9%。 深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。报告期内，万物云新获取 221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%，蝶城数量从年初的 621个增长至 642个。 上半年万物云新增改造 50个蝶城，截止报告期末，累计完成 200个蝶城（包含 1,337个住宅物业项目）的流程改造验收。 聚焦优质客户，夯实组织韧性。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务 2,382个项目，合约项目数量 2,804个；同时积极探索商企空间的增值服务需求，包括但不限于能源管理、团餐、无尘管理、停车场管理等。报告期内，万物云在商企多种经营方面实现 2.52亿收入，同比增长 62.1%。万物云旗下的商企服务品牌万物梁行继续蝉联“中国 IFM综合设施管理企业 TOP1”，荣获“2024中国物业 FM设施管理领先企业”等奖项。报告期内，万物云也致力于服务优质客户的更多方面。与国内 AI头部企业建立全方位战略合作，并提供包括设施设备管理服务、企业远程人力支持服务、修缮业务等多样化的企业服务，新增签约金额 1.23亿元。 利用科技力量，助力空间效率提升。截至 6月底，万物云在 2,747个项目中搭载黑猫通行设备，上半年使用人次 5.93亿次，智慧通行为业主提供了生活便利；在住宅项目设置 3,125台凤梨一号设备，实现蝶城改造后社区的 100%覆盖；报告期内不断优化 AI算法，住宅空间内 19种关键事项的 AI巡检算法平均准确率可达 85%。 3、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。 报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 17.3亿元，同比增长 5.3%。 规模持续扩大，巩固领先地位。上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源 1.5万间，其中一线城市拓展房源 1.2万间，占比 80.6%；净新增开业 0.33万间。截至 6月底，泊寓在全国 29个城市共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业 18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，服务的企业客户超 5300家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等 23个城市共纳保 155个项目，涉及房源 11.2万间。 提升运营效率和服务品质。截至 6月底，泊寓的出租率为 95.2%；项目前台 GOP利润率接近 90%，继续保持行业领先；单房运营成本同比下降 13.3%。为提升服务品质，泊寓针对物业及设备的运营维护持续开展“入住如新”和“维修八必会”，实现老项目“入住如新”。如西安大学城店开业 9 年，面对资产老化问题，项目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。 在大型项目上建立产品优势和社群口碑。泊寓在经营北京草桥（院儿产品系）、深圳万科云城等大型项目的过程中，积累了丰富的产品经验和服务能力，并逐步转化为业务的竞争优势。例如，厦门海湾社区体量 4,044间，2023年 3月入市后，面对片区内原常住人口稀少、公共交通匮乏、生活配套不足的局面，通过积累的B端客户经验、生活配套招商能力、社区运营能力，开业后连续16个月月均签约500间，实现出租率 100%，首个完整年度的 NOI率超过 5%。 为客户提供有温度的生活方式。泊寓持续开展社群主理人计划，共建社群，搭建交友、运动、桌游、手作、电影、户外骑行等各类兴趣圈子，并对在租企业客户定制开展不同主题的交流活动，助力新青年更快融入城市。上半年全国门店累计发起 900余场社群活动，并特别策划首届“泊寓交友季”。泊寓客户满意度提升至 94.5%；线上平台累计注册人数 461万，同比增长 63.4%；公众号粉丝数达到 123万。 利用成熟的运营管理能力，助力内外部盘活存量资源。如深圳平山村项目，通过“国企统租+合资运营”模式，获取 6,000间房源；与小米战略合作，获取北京小米宿舍项目，房源 2,658间，打造企业员工宿舍标杆项目。泊寓业务获得了多城市地方政府的信任，实现项目拓展路径新突破，在长春、济南、天津、成都等地与政府、国资国企建立战略合作。此外，内部存量资产的盘活运营也成为新的业务增长模式，今年开业的深圳和颂轩项目，1088 套公寓由售改租，开业即实现满租。上半年盘活由售改租的商办项目 6个，房源超 5,500间。 4、商业开发与运营 本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。 本集团累计开业 197个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1,106万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为 224.9万平方米。其中印力累计开业 71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为 71.4万平方米。 收入保持增长。报告期内，本集团商业业务(含非并表项目)营业收入 45.9亿元，同比增长 6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.1亿元，整体出租率 94.2%，同比基本持平。 新项目顺利开业。其中上海徐汇万科广场三期项目于 6月开业，实现签约率 92%、开业率 88%、区域首店率 40%，项目为居民提供了都市生态微度假的创新体验，开业后成为当地商场热门榜热度全城TOP1；上海三林印象汇为上海的首个印象汇产品，于 6月开业，开业 7天客流总数超过 28万人次，受到消费者好评。 存量项目提升经营。上半年部分存量项目通过客群研究、定位调改等举措提升经营业绩。如深圳印力中心开通往返香港的定点巴士，便利客户直达购物，并通过制定专属服务方案、项目改造焕新、提升品牌丰富度等举措，客流提升 6%。乌鲁木齐天山万科广场持续优化配套业态，打造夜经济经营氛围，上半年销售额同比提升 9.4%，营业收入同比提升 6.9%。 消费基础设施 REIT表现良好。报告期内，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额 32.6亿元。上半年该 REIT的底层资产杭州西溪印象城项目取得良好运营表现，客流同比增长 3.3%、销售额同比增长 10.7%，报告期末时点出租率 98.4%、租金收缴率100%。按发行规模计算，该 REIT的年化分配率为 5.44%，实现招募说明书预测水平的 104.37%。 商业品牌影响力持续扩大。截至 6月底，本集团已与超过 12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量 3086.4万，月度活跃会员数量超过 341.4万，上半年月活同比增长 16.9%。 5、物流仓储服务 “万纬物流”为本集团多温区物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队。 上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入 19.4亿元，其中高标库营业收入 10.7亿元，同比下降 6.0%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.8亿元，同比增长 8.4%。 开业规模增加，可租赁仓储规模突破千万平米，上半年新开业 6个园区，可租赁建筑面积 51.7万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 1043.9万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 849.3万平方米，稳定期出租率为 85%，冷链可租赁建筑面积 194.6万平方米，稳定期使用率为 74%。 签约行业头部客户，连接行业上下游。报告期内，万纬物流与 3家知名连锁咖啡品牌客户签约，提供仓储、配送、库内运营等一体化供应链服务。万纬物流还与顺丰签署战略合作协议，双方将在冷链仓储资源、冷链运输、配送和最后一公里资源上开展全方位的战略合作，顺丰冷运湖南云仓、青岛云仓已陆续在万纬冷链园区落地合作启动。 发布统仓共配产品，持续升级运营服务能力。报告期内，万纬物流发布统仓共配标准化产品——“万店配”，基于万纬全国性的仓网布局，通过共同配送“化整为零”，为客户提供仓配一体化的冷链物流服务。 全面践行绿色可持续发展理念。上半年万纬物流发布首份《环境、社会及管治报告》，披露双碳目标下积极应对气候变化的举措及进展。截至 6月底，万纬物流绿色建筑认证面积超过 860万平米，108个项目获得绿色三星认证，13个冷链园区获得 LEED金奖/金级(其中 7个铂金级，6个金级)。凭借在可持续发展方面的优秀实践，荣获罗戈网颁发的“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”。 （四） 科技助力业务 本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，支持业务发展。 完善融资管理平台，助力资债动态匹配，现金流动态平衡。通过融资平台全量掌握集团在融资合同、贷款余额及还款安排，满足融资模式转变的要求；做好开发贷、经营贷的融后管理，以项目为单位，动态匹配项目开发、销售与还款之间的平衡关系。 持续强化互联网获客能力建设。总结各地直播实战经验和方法论，在全国建立 5个直播基地，通过轮训、共建等方式提升直播能力；借助在统一的微信营销后台中的全域线索自动规则分配、线上快速接待与 AI客服等工具，加速了在线客户线索的分发与响应速度，提升了客户的交互体验，促进成交。 深入应用和持续迭代“AI审图”产品，获得住建部重点推广支持。产品创造性地将基于特征学习的 AI方法引入设计审查中，使用深度学习和计算机视觉算法技术，结合大量图纸数据训练，形成面向建筑工程图纸独有的审查算法。目前，产品已支持 800多条建筑行业规范的自动审查，已成为 90多家同行企业、设计院、政府单位的共同选择，累计服务 1,100多个项目，审查图纸超过 80万张，发现各类问题 118万个，通过线上化的问题闭环流程，有效控制产品设计质量。
（六）未来发展展望 未来公司将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。 一是确保高质量交付：全力做好交付工作，预计全年交付 18.8万套。 二是积极化解债务：确保公开债如期顺利偿还。 三是转型高质量发展： 聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。开发业务：强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势；作为综合住宅组成部分的商业业务，确保重点项目顺利开业，推动重难点项目专项解题和经营改善，保障重点融资、交易项目的NOI水平，促进 REIT回报表现和资产价值提升。物业服务：保品质与拓市场，夯实基础服务能力，提供高品质基础物业服务；依托品牌优势及区域密度优势，围绕蝶城战略积极拓展市场。租赁住宅：提效率与创价值，提升项目运营效率；优化资产质量，创新合作模式，培育合格资产，打造多渠道的退出路径；建设产建、数字化运营等全产业链能力，探索面向未来的发展模式。物流仓储强服务与提能力：聚焦冷链与核心城市，完善仓网布局；打造标准化产品服务，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。 持续开展资产交易和 REITs发行工作。实现经营性资产健康变现，积极回收资金。 推进融资模式的转换。从统借统还的主体信用融资模式，逐步转换成以项目和资产信用为主的融资模式。
报告期内，公司按照募集说明书所约定的资金用途使用募集资金，不存在募集资金变更情况。 三、重大资产和股权出售 （一）出售重大资产情况 □适用 √不适用 公司报告期内未出售重大资产。 （二）出售重大股权情况 □适用 √不适用 公司报告期内未出售重大股权。 四、主要控股参股公司分析 □适用 √不适用 公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。 五、公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 六、公司面临的风险和应对措施 公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异，具体可参阅公司 2023年度报告之“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六 内部控制和风险管理”。 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 （一）本报告期股东大会情况 2024年 4月 30日，公司召开 2023年度股东大会，公司股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A股股东）方式参加本次股东大会。出席本次股东大会的股东所持股份数占有表决权总股份数的比例为39.4550%，具体详见 2024年 5月 6日在巨潮资讯网的披露。 （二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 二、报告期内公司董事、监事、高级管理人员变动情况 报告期内，公司董事、监事、高级管理人员未发生变动，具体可参见2023年年报。 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 公司2024年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 本公司于报告期内未实施股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施。本集团下属部分业务实施跟投机制，部分员工参与了业务（项目）跟投。 五、企业管治情况 《企业管治守则》第F.2.2条规定，董事会主席应出席股东周年大会，并邀请审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及任何其他委员会的主席出席。 报告期内，本公司召开了一次股东大会。本公司个别独立非执行董事因同一时间内另有其他重要事务等原因未能出席该次股东大会，本公司已将股东大会文字直播内容发给各位董事参考。 2023年度股东大会：本公司董事会主席郁亮、董事会副主席辛杰，董事祝九胜、胡国斌、黄力平、雷江松、王蕴及独立董事廖子彬、张懿宸，监事会主席解冻，监事栗淼、潘樟良，以及高级管理人员韩慧华、刘肖、朱旭出席了本次会议，并与本公司股东进行了充分的沟通和交流。 除上述情况外，报告期内，本公司遵守了企业管治守则中其他守则条文的规定。 本公司已采纳《标准守则》所订的标准作为本公司董事及监事进行证券交易的行为准则。本公司全体董事和监事已确认其在报告期内已完全遵守《标准守则》所规定的准则。 本报告之财务报告经董事会审计委员会审阅。除本报告披露外，报告期间，无其他影响公司表现的重大变动须按照《联交所上市规则》附录 D2第 32及 40(2) 段作出披露。
公司秉持“为最广大的利益相关方、创造更长远的真实价值”的事业使命，不断探索实现绿色可持续的高质量发展新路径，将可持续发展理念融入企业的运营管理、产品开发及服务提供的全流程中，用行动诠释企业社会责任。公司已制定了近50项可持续发展目标，涉及减排、减废、能源使用、气候变化、客户、员工、供应商等多个方面，为未来的可持续发展树立目标，指明方向。 公司ESG表现获得境内外资本市场、指数及评级机构的广泛认可。目前万科获得深圳证券交易所国证指数ESG评级AA级、HSSUS（恒生ESG指数) A+评级、WIND ESG评级AA级、中诚信绿金ESG评级AA-级、明晟ESG（即MSCI-ESG）BBB评级；持续入选恒生A股可持续发展企业指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生A股通ESG领先指数及恒生可持续发展企业基准指数。2024年上半年，万科获《机构投资者》杂志“2024亚洲最佳企业管理团队” 榜单-“最佳ESG”(Best ESG)中国大陆房地产行业综合票选第一名、第七届中国卓越IR评选-最佳ESG奖等荣誉。 发展绿色建筑。我们严格把控建筑从设计到运营全生命周期的环保管理，在保证质量、安全等基本要求的前提下，最大限度节约资源、减少对环境的负面影响，让建筑与自然真正实现和谐共生。公司高度重视绿色环保技术的研发及创新，围绕绿色建筑、智慧运维、生态环境、可再生能源、废弃物处理等方面深入开展研究，以创新理念和创新成果促进人居、生活、环境的可持续发展。我们持续推进新型建材创新，开展以粉煤灰、矿渣、脱硫石膏等为代表的工业废弃物的综合利用研究，研发低碳瓷砖胶、石膏基自流平、轻质抹灰石膏等，新型材料的碳排放较传统产品有较大的降低。万科新建项目连续 11年满足绿色建筑评价标准，截至 2024年 6月底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计达 3.31亿平方米。报告期内，新增 3个绿色建筑二星级认证项目（居住/公共/物流仓储），1个 LEED金级认证。于报告期内新增满足绿色建筑评价标准的房地产开发、物流、商业项目中，有 61.5%的项目引入了可再生能源设计。 持续推进工业化建造。公司积极响应国家装配式建筑相关政策号召，不断深化对工业化建造体系的研究，并不断扩大装配式建筑在万科项目、业务中的应用。同时，公司不断加强在装配式技术方面的研发，拓展快建快装体系、装配式装修、内外墙一次性成型等先进装配式技术的应用，提升精益建造能力及进一步降低在建项目的全生命周期单位能耗。目前，万科工业化建造项目已大规模落地七大区域、85 个主要城市，工业化建筑面积累计突破 2.3 亿平方米。2024年上半年，新开主流项目工业化应用比例超过90%。 践行绿色运营。公司在项目投资、开发、设计、建造、运营等环节中，充分考虑能源使用、水资源使用效率，尽可能减少资源浪费。在商业开发与运营业务中，公司依托智慧化能源管理平台，并通过加强精细化管理及可再生能源应用，不断提升万科对商业资产绿色低碳的管理能力。同时，公司持续加大可再生能源使用，积极推广使用微型电网、分布式光伏等可再生能源技术，从发电效率、工程质量、运维水平等方面入手打造行业领先、高收益率的屋顶分布式光伏电站资产，助力节能减排。在水资源管理方面，万科重视运营全流程的节约用水和水资源回收利用，持续强化节水管理力度，多措并举，持续提升水资源的利用效率，减少水资源浪费。2024年上半年万科第七届零废弃日圆满落下帷幕，公司不仅在企业内部推动零废弃实践，还通过社区、学校、酒店等多个渠道，影响和带动更广泛的公众参与到零废弃和绿色低碳生活中。 推动绿色租赁。公司致力与租户保持长期、互惠互利的合作伙伴关系，并与他们密切合作，倡导绿色商场、绿色办公、节能运营、使用环保装修材料等，稳步深化绿色租赁，帮助他们将可持续发展实践融入整个租赁生命周期的营运中。公司积极开展净租赁，需要所有租户自行支付其生产、生活过程中产生的能耗及资源费用，以此鼓励租户落实绿色运营的措施并形成良好绿色生活方式。同时，万科继续将ESG 倡议条款作为涵盖商业开发与运营及租赁住房业务的标准租赁合同的组成部分。2024年上半年，泊寓所有租户新签订的租房合约继续实现 100% 覆盖绿色倡议条款，租户合同 100%无纸化签约。 应对气候变化及其影响。公司深知，气候变化会创造机遇，激发我们在业务上创新，助推公司转型至低碳经济发展模式；另一方面，气候变化也可能会对我们的业务带来风险，并可能引致气候转型风险，从而造成潜在的财务影响。我们结合自身业务，持续更新、审视和检讨万科针对气候变化风险的管理进展，通过情景分析以及政策梳理，识别行业及企业运行层面的 12 项转型风险和 10 项实体风险，形成全业务领域的气候变化风险清单，并通过内外部分析，以确定我们在适应/减缓气候变化计划的优先次序，调整业务模式，提升气候变化风险的管理能力。此外，公司已识别 15类范围三排放中的 3类碳排放，包括上游租赁资产、商务旅行以及投资。未来，我们将继续开展范围三审查，明确管理及披露的关键排放类别。 打造可持续供应链。万科将供应商视为重要的合作伙伴，诚信对待供应商，希冀协同各方致力可持续供应链的打造。万科制定并发布了《万科集团供应商行为准则》，明确万科对供应商遵守法律法规、劳工权益、健康及安全、商业道德等方面的最低标准与举措。在充分保障供应商利益的前提下，对供应商的合规性、环保性及必要的质量管理等方面提出要求，贯穿供应商筛选、准入及考核全流程。公司开展一系列绿色供应链ESG计划，不断提升万科绿色价值链的影响。同时，我们制定了一系列供应商绿色管控标准，确保我们的价值链保持绿色发展。 支持乡村振兴。万科继续实施韶关市乳源瑶族自治县多镇连片乡村振兴示范带项目，2024年初全部完工并移交当地使用。同时，万科继续在四川遵道、湖南永顺等地通过专项资金和专业资源导入，帮助学生和教师成长，持续推动乡村地区教育发展。 第六节 重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 深铁集团成为本集团第一大股东后，通过其官网公开表示支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。深铁集团于 2017年 3月 18日披露详式权益变动报告书中做出以下承诺，截止本报告期末，深铁集团始终遵守其承诺。 （一）关于保持公司独立性的承诺 为保持上市公司独立性，深铁集团做出如下承诺： “一、上市公司的人员独立 1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。 2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。 3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。 4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的人事任免。 二、上市公司的财务独立 1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。 2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的资金使用、调度。 3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银行账户。 4、上市公司及其控股子公司独立纳税。 三、上市公司的机构独立 1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。 2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。 四、上市公司的业务独立 1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。 2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。 如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。 五、上市公司的资产独立 1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制下，并为上市公司独立拥有和运营。 2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。（未完）  |