[中报]万科A(000002):2024年半年度报告摘要
原标题:万科A:2024年半年度报告摘要 CHINA VANKE CO., LTD. 2024年半年度报告摘要 A股证券代码：000002、299903 A股证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2024-092 二〇二四年八月
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 √ 否
执行前述会计准则的要求，采用上述准则未对本公司的财务报表产生重大影响。 注 2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益 注 3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购 股份的影响 注 4：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 （三）公司股东数量及持股情况 单位：股
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。 注 3：上表中 A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。 注 4：“深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）”和“深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）”在 2024年 3月 30日为前 十大股东。受多种因素影响，2024年 4月万科 A股股价跌破两个主体的融资平仓线，两个主体所持的大部分股票被迫平仓
2、非金融企业债务融资工具 单位：万元
三、经营情况讨论与分析 报告期内新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降 39.5%；二季度随着一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄，但居民购房信心的恢复仍需时间。 上半年本集团实现营业收入 1,427.8亿元，同比下降 28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损 98.5亿元，同比下降 199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。关于业绩亏损的详细分析请见（二）报告期内主要工作。 面对严峻的市场形势，本集团将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。 一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年开发业务按期保质交付 169个项目、262个批次合计 7.4万套房，实现销售金额 1,273.3亿元，保持行业第一阵营，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成 200个蝶城流程改造，覆盖 1,337个住宅物业项目，占在管项目比例超 30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源 1.5万间，其中 80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至 18.3万间，出租率保持 95.2%，GOP利润率接近 90%，继续保持行业领先水平。 二是加快推进大宗资产和股权交易。1-7月本集团共实现大宗交易签约金额 204亿元（含印力的资产交易及 REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和 Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成 32.6亿元商业基础设施 REIT的发行；保障性租赁住房 REIT和物流仓储 REIT在申报过程中；建万租赁 Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费 Pre-REIT基金。 三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年本集团合计新增融资、再融资 612亿元，其中新增融资的综合成本 3.66%。经营性物业贷合计落地 219亿，其中表内新增 150亿；“白名单”项目申报 175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的 200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行 65亿元固融资产包融资。 截至本报告披露日，本年集团已完成 73亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有 9月到期的 20亿元境内公开债券待兑付。 面向未来，本集团将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。 （一）市场情况回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积 4.8亿平方米，同比下降 19.0%；销售金额 4.7万亿元，同比下降 25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同比下降 39.5%。 新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积 3.8亿平方米，同比下降 23.7%；全国房地产开发投资 5.3万亿元，同比下降 10.1%。 土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据显示，上半年全国300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降 37.5%和 35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，住宅类用地的平均溢价率为 4.4%，同比下降 2.3个百分点。 行业政策持续优化。4月底政治局会议以来，行业支持性政策不断出台，包括降低首付比例、取消个人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等，包括一线城市在内的多个核心城市放松限购、调整首付比例和贷款利率。 2、物业服务 物企项目拓展速度放缓，但第三方外拓保持增长。根据中指研究院数据，上半年前 50强物业企业新增合约面积合计 5.6亿平方米，同比下降 6.4%，其中，来自关联方的管理面积供给合计 0.98亿平方米，同比下降 41.0%，来自第三方外拓的管理面积为 4.6亿平方米，同比增长 7.0%。 非住领域具备拓展潜力。企业纷纷加大对非住物业领域的拓展。基于国内非住物业的庞大基数与服务业态的多样性，中指研究院预计 IFM（综合设施设备管理）服务的市场规模仍将保持双位数增长。 物业费收缴成为关注重点。部分社会热点事件引发了公众对物业费收费标准的关注，企业需要更加注重服务品质与成本控制的平衡。此外，由于部分企业端客户资金趋紧，物业企业的资金回笼压力有所上升。 3、租赁住房 市场租金整体呈下行态势。根据中指研究院报告，上半年全国重点 50城住宅平均租金累计下跌 0.9%，租金走势承压。 各地继续从供需两侧出台政策，促进租赁市场平稳健康发展。随着“住房租赁金融 17条”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。 客户需求不断演变和延展。随着行业发展，租赁公寓的服务对象从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。 4、商业开发与运营 上半年社会消费品零售总额同比增长 3.7%，增速较为平缓。其中必选消费好于可选消费，化妆品、金银珠宝、服装等商品消费上半年同比增速较低，且 6月单月同比下滑，餐饮上半年同比增长 7.9%，但增速较去年放缓。消费者信心指数于低位徘徊。 商业客流保持增长，但客户消费心态更加谨慎。化妆品、餐饮等主要业态的客单价下降，客户更加注重性价比，导致购物中心行业的整体销售额增速弱于客流增速。 新开业商业增速进一步放缓，存量经营提效成为行业的核心主线。上半年全国新开业的 3万平方米及以上的购物中心总建筑面积与 2023年上半年趋同，预计全年增量规模低于 2023年。 5、物流仓储 高标库出租率及租金承压，市场延续分化态势。其中珠三角等区域需求活跃，中部及北部部分城市受前期大量供应影响，出租率和租金低迷。预计全年重点城市高标仓新增供应量将显著回落，多数城市将进入存量去化阶段。
注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。 2、营业利润率数据已扣除税金及附加。 3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 9.9%。 4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。 5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。 报告期内，业绩亏损的主要原因如下： 1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及 2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为 1,116.8亿元，同比下降 34.6%；开发业务的结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5个百分点。 2、计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备 21.0亿元（含非并表项目计提 1.7亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0亿元。 3、部分非主业财务投资出现亏损。 4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 上半年受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。 本集团 2024年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。 （三）各项业务发展情况 1、房地产开发 （1）销售和结算 上半年本集团实现销售面积 939.5万平方米，同比下降 27.6%，销售金额1,273.3亿元，同比下降37.6%；销售金额在 14个城市位列第一，在 14个城市排名第二，在 9个城市排名第三。 开展营销创新，发掘低成本获客渠道。上半年集团持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点，累计开展直播 4.9万场，客户登记 14.9万组。 加速库存去化。集团针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，发挥地物协同优势，加强库存去化。 年初现房实现销售 240亿元，准现房销售 320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售 150亿元。 分区域的销售情况
省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域 包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西 南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、西雅图。 本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7个区域，累计营业收入 1,202.7亿元。房地产开发业务实现结算面积 879.4万平方米，同比下降 29.2%，实现结算收入 1,116.8亿元，同比下降34.6%；结算毛利率为 6.8%。 境内分区域的营业收入和利润情况
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 2,213.0万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 3,272.0亿元，较上年末分别下降 5.4%和 9.2%。 （2）投资和开竣工 上半年新开工及复工计容面积约 411.7万平方米，完成年初计划的 38.4%；竣工计容面积约 859.6万平方米，完成年初计划的 39.0%。 在投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资。上半年累计获取新项目 3个，总规划计容建筑面积 24.6万平方米，权益计容建筑面积 19.9万平方米，项目总地价 10.2亿元，权益地价总额约 7.8亿元，新增项目平均地价为 3,944元/平方米。2022年以来，本集团累计投资项目 82个，其中主动投资项目的平均开盘周期 5.7个月，首次开盘的兑现度约 87%。
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目： 单位：平方米
（3）工程及交付情况 上半年本集团合计完成 169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅 6.2万套。随着行业进入新的发展阶段，新房交付已经成为影响客户购房决策的关键因素，集团在按期保质交付的基础上，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度： 一是开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流程，赢得客户信赖。3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。4月起部署并升级“看见家”工地开放活动，让客户进入自己家中实地看房，同时应用 360实景相机方便客户远程查看房屋工程进度，上半年在 257个项目开展 988次业主共建活动，超过 2万户业主走进万科工地，实地感受万科的产品和服务。此外，本集团持续推进交付即交证工作，上半年 78个项目的业主于交付现场拿到产证。 二是完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。针对部分新项目基础生活配套不足、社区缺少活力等情况，上半年在 48个大盘项目开展提升物业服务，完善社区商业、交通、教育配套等；同时辅助社文活动、周末市集、拎包入住等活动，推进社区氛围营造，打造万科温暖社区。大盘项目整体入住户数新增约 1.4万户，提升约 16%。 （4）产品和服务 持续迭代产品线，推动产品力升级。报告期内，集团持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线近年来已取得不错的市场反响，报告期内持续迭代，产品品质和效率进一步提高； “映象系” 定位艺术潮奢的都心宅邸，打造城市主场中潮流和艺术的集合，在上海、杭州、宁波 3个城市 5个项目落地 ；“锦系”产品以织就似“锦”生活为产品主张，致力于打造符合摩登东方美学理念的高端居住体验，新一代产品在长沙、银川、武汉、郑州 4个城市 4个项目上落地应用，赢得市场认可。 坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验。集团深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键产品模块研发与应用。定位于社会商业配套的内外盒子模块，今年在北京、杭州等 7个城市的主要项目落位应用；定位于市集文体小综合体产品模型的小镇中心模块，在广州、西安等 7个城市落地实施；致力于探索室内整装产品解决方案的“V+M”精装修模块在北京、重庆、西安、广州 4个城市的项目中取得应用，相关模块的研发仍在持续深化中。 推动未来城市理想单元前沿产品研发落地。报告期内，集团首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现，项目的光储直柔、能碳管理平台、湿垃圾本地处理等技术也投入使用，运行效果良好。 同时，未来城市理想单元模型也在多地推广，如广州理想花地基于中心城区、高容高密特征，融合技术创新成果，尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。上海雅宾利四期项目也在探索片区尺度、市中心的不同版本，武汉云泊江岸和成都古翠隐秀等项目正在以模块形式推进落地。 深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。上半年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等。在保留原有历史风貌的基础上，构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际文化活力社区。 （5）代建情况 本集团代建业务参与项目类型多、规模大，在不同业务场景具备领先的代建服务能力，主要为政府部门和国有企业、金融高科技类企业提供 EPC及代建服务，同步积极拓展代建代销类项目，目前在管项目 85个，总建筑面积 1473万平米。2024年上半年交付 159万平米，EPC及代建业务实现收入 38.0亿元，获得国家级奖项 1项、省级奖项 2项、市区级奖项 38项、其他表彰 5项。其中深汕高级中学项目荣获中国施工企业管理协会绿色建造工作委员会颁发的“2024年工程建设项目设计水平评价结果-二等成果奖”，深圳大浪文化艺术中心、汕尾理工学院项目一期工程分别荣获广东省建筑业协会颁发的“2024广东省 QC质量 （6）现房开发和销售 提升开发效率，打造领先的现房销售能力。近年来，本集团通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继 2023年海南金色里程安居房项目实现 12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现 14.5个月现房交付和销售后，2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区 16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。 2、物业服务 本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。 报告期内，万物云实现营业收入 176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 9.5%，其中社区空间居住消费服务收入 101.5亿元，占比 57.6%，同比增长 11.5%；商企和城市空间综合服务收入 60.8亿元，占比 34.5%，同比增长 7.0%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入 14.0亿元，占比 7.9%，同比增长5.9%。 深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。报告期内，万物云新获取 221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到 74%，蝶城数量从年初的 621个增长至 642个。 上半年万物云新增改造 50个蝶城，截止报告期末，累计完成 200个蝶城（包含 1,337个住宅物业项目）的流程改造验收。 聚焦优质客户，夯实组织韧性。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务 2,382个项目，合约项目数量 2,804个；同时积极探索商企空间的增值服务需求，包括但不限于能源管理、团餐、无尘管理、停车场管理等。报告期内，万物云在商企多种经营方面实现 2.52亿收入，同比增长 62.1%。万物云旗下的商企服务品牌万物梁行继续蝉联“中国 IFM综合设施管理企业 TOP1”，荣获“2024中国物业 FM设施管理领先企业”等奖项。报告期内，万物云也致力于服务优质客户的更多方面。与国内 AI头部企业建立全方位战略合作，并提供包括设施设备管理服务、企业远程人力支持服务、修缮业务等多样化的企业服务，新增签约金额 1.23亿元。 利用科技力量，助力空间效率提升。截至 6月底，万物云在 2,747个项目中搭载黑猫通行设备，上半年使用人次 5.93亿次，智慧通行为业主提供了生活便利；在住宅项目设置 3,125台凤梨一号设备，实现蝶城改造后社区的 100%覆盖；报告期内不断优化 AI算法，住宅空间内 19种关键事项的 AI巡检算法平均准确率可达 85%。 3、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。 报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 17.3亿元，同比增长 5.3%。 规模持续扩大，巩固领先地位。上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源 1.5万间，其中一线城市拓展房源 1.2万间，占比 80.6%；净新增开业 0.33万间。截至 6月底，泊寓在全国 29个城市共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业 18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，服务的企业客户超 5300家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等 23个城市共纳保 155个项目，涉及房源 11.2万间。 提升运营效率和服务品质。截至 6月底，泊寓的出租率为 95.2%；项目前台 GOP利润率接近 90%，继续保持行业领先；单房运营成本同比下降 13.3%。为提升服务品质，泊寓针对物业及设备的运营维护持续开展“入住如新”和“维修八必会”，实现老项目“入住如新”。如西安大学城店开业 9 年，面对资产老化问题，项目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。 在大型项目上建立产品优势和社群口碑。泊寓在经营北京草桥（院儿产品系）、深圳万科云城等大型项目的过程中，积累了丰富的产品经验和服务能力，并逐步转化为业务的竞争优势。例如，厦门海湾社区体量 4,044间，2023年 3月入市后，面对片区内原常住人口稀少、公共交通匮乏、生活配套不足的局面，通过积累的 B端客户经验、生活配套招商能力、社区运营能力，开业后连续 16个月月均签约 500间，实现出租率 100%，首个完整年度的 NOI率超过 5%。 为客户提供有温度的生活方式。泊寓持续开展社群主理人计划，共建社群，搭建交友、运动、桌游、手作、电影、户外骑行等各类兴趣圈子，并对在租企业客户定制开展不同主题的交流活动，助力新青年更快融入城市。上半年全国门店累计发起 900余场社群活动，并特别策划首届“泊寓交友季”。泊寓客户满意度提升至 94.5%；线上平台累计注册人数 461万，同比增长 63.4%；公众号粉丝数达到 123万。 利用成熟的运营管理能力，助力内外部盘活存量资源。如深圳平山村项目，通过“国企统租+合资运营”模式，获取 6,000间房源；与小米战略合作，获取北京小米宿舍项目，房源 2,658间，打造企业员工宿舍标杆项目。泊寓业务获得了多城市地方政府的信任，实现项目拓展路径新突破，在长春、济南、天津、成都等地与政府、国资国企建立战略合作。此外，内部存量资产的盘活运营也成为新的业务增长模式，今年开业的深圳和颂轩项目，1088 套公寓由售改租，开业即实现满租。上半年盘活由售改租的商办项目 6个，房源超 5,500间。 4、商业开发与运营 本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。 本集团累计开业 197个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1,106万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为 224.9万平方米。其中印力累计开业 71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为 71.4万平方米。 收入保持增长。报告期内，本集团商业业务(含非并表项目)营业收入 45.9亿元，同比增长 6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.1亿元，整体出租率 94.2%，同比基本持平。 新项目顺利开业。其中上海徐汇万科广场三期项目于 6月开业，实现签约率 92%、开业率 88%、区域首店率 40%，项目为居民提供了都市生态微度假的创新体验，开业后成为当地商场热门榜热度全城 TOP1；上海三林印象汇为上海的首个印象汇产品，于 6月开业，开业 7天客流总数超过 28万人次，受到消费者好评。 存量项目提升经营。上半年部分存量项目通过客群研究、定位调改等举措提升经营业绩。如深圳印力中心开通往返香港的定点巴士，便利客户直达购物，并通过制定专属服务方案、项目改造焕新、提升品牌丰富度等举措，客流提升 6%。乌鲁木齐天山万科广场持续优化配套业态，打造夜经济经营氛围，上半年销售额同比提升 9.4%，营业收入同比提升 6.9%。（未完）  |