[中报]津滨发展(000897):2024年半年度报告
原标题:津滨发展:2024年半年度报告 2024年半年度报告 2024-24 2024.8.31 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管人员)李建民声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”部分描述了公司经营中可能面临的风险及公司应对措施，敬请查阅。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................9 第四节公司治理..................................................................................................................................................19 第五节环境和社会责任....................................................................................................................................20 第六节重要事项..................................................................................................................................................21 第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................................26 第八节优先股相关情况....................................................................................................................................31 第九节债券相关情况.........................................................................................................................................32 第十节财务报告..................................................................................................................................................33 备查文件目录 1、载有董事长亲笔签名的报告正本。 2、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 3、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年 年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 注:本报告中可能存在部分表格合计数与各分项值直接相加之和在尾数上略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。 报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江H2项目本报告期内的 交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1一期地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化 改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。 2024年上半年，公司实现营业收入13.62亿元，较上年同期减少36.44%，其中房地产销售收入13.26亿元。公司实现归属于母公司所有者的净利润3.32亿元，较上年同期减少31.34%。其中，中海海鑫云麓公馆项目本报告期内结算， 归属母公司的收益1.24亿元。公司2024年半年度利润较上年同期减少的主要原因是，梅江项目结算规模较同期有所减 少。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求2024年上半年，房地产市场整体延续调整态势，整体特点包括销售市场持续低迷、期现结构进一步背离、库存积压去化压力较大、土地市场表现趋于平淡、房企毛利率依旧筑底的特点。在此背景下公司一方面紧抓市场有利时机，完 成H2项目、滨堡公司项目交付，适时推广H1项目，保障公司持续稳健项目运营；另一方面，公司下大力量组织精锐精 研滨和泰达公司住宅项目，结合滨海新区住宅新政，研判户型，细究项目指标测算，完成规划总图。此外，公司在持有 型资产运营和物业管理业务方面，也取得了一定的经营成果。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
2024年下半年，房地产政策或将维持偏暖的主基调，基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力，继续加大保 障项目建设和防范房企规模性风险发生。针对此，公司下半年的主要工作是继续按计划推进现有项目的开发建设，适时 把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2024年下半年主要工作如下：一、抓好在建项目开发和销售 （一）梅江项目 1、确保全项目计划实施，H1一期项目下半年完成主体结构封顶；H1二期取得施工许可。 2、2024年下半年，H1一期样板间开放，利用会所开放运营聚焦业主服务；通过准现房高品质的持续输出，促进更多意向客户到访，保障开盘。 3、H2等项目的余房去化也是下半年营销重点工作，通过落实销售方案，及时关注市场和客户的变化，多举措促进余房的去化。 （二）滨堡公司项目 拟通过项目社区景观提升、大客户拓展、多平台线上拓客等举措促进拓客到访与签约转化，同时，下半年落实完成 商业服务网点产权登记办理工作。 （三）泉州红树湾项目 下半年围绕项目B区车位与AB区商业开盘做好项目前期推广及日常官微维护，保持项目热度，力争下半年实现开盘销售。 （四）滨和泰达项目 下半年项目结合住宅新政，以高收益为目标，比选优化总图、户型方案、立面方案；完成售楼处精装、建筑、景观 图纸，保障售楼处完美开放；完成示范区施工准备工作。 二、精进提升，深化管理 （一）做好资金统筹，确保资金链安全。 下半年将根据公司资金情况，合理排布，在满足项目开发资金需求前提下，做好以下应对措施，确保公司资金链安 全： 1、聚焦项目销售回款，加大在售项目销售力度；推动梅江H1一期及泉州商业开盘销售；努力盘活各项目尾房及存量资产。 2、根据各项目开发进度，有序推进项目贷的放款工作，保证项目建设资金需要。 3、根据滨和泰达项目开发节点，适时取得项目贷款。 4、跟进中海海鑫项目资金的回笼。 5、及时归集其他存量资金。 （二）强化目标管理。 围绕财务目标展开运营目标的制定，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目 标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建 设管理运营的新突破。 （三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。 公司将加大人员绩效考核管理工作力度，将员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津滨工作重点 及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职，制定工作计划，落实 工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动性，推进业务指标的达成。 （四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设 一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切配合、齐抓 共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好 津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。 （五）夯实制度管理、强化企业内控。 进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过 加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、 全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。 （六）积极寻求拓展新项目 继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，择机获取支持公司发展的土地 资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ? 适用□不适用 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起， 至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户 的按揭贷款提供担保总额约人民币5.56亿元。本报告期内未出现客户违约情况，本公司认为上述担保不会对公司的财务 状况产生重大影响。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 （一）战略优势。公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局 中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立 了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。 （二）产品优势。随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经 营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独 有的竞争优势。近年来，公司通过对标行业先进企业，找差距，补短板，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身 市场定位，致力于打造中式园林产品，潜心提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。 （三）管理优势。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，不断夯实 管理基础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用□不适用 单位：元
四、非主营业务分析 ?适用□不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用□不适用 单位：元
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况
1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 主要控股参股公司情况说明 天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入7.40亿元，实现归母净利润1.56亿元，主要系根据梅江 项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。 天津滨堡房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入5.87亿元，实现归母净利润0.53亿元，主要系滨堡公司项 目竣工结算，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。 天津中海海鑫地产有限公司在本报告期内实现营业收入22.69亿元，实现净利润3.87亿元，主要系该公司开发的中海云麓公馆项目竣工结算，对满足确认收入条件的部分结转收入所致，该公司为本公司联营企业，按照权益法确认投资 收益约1.24亿元。 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 （1）政策落地起效的风险。 2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产 整体下行压力仍较大。在此背景下，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”及“对于存量房产、土地的 消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等“一揽子”新政聚焦稳市场。未来建设居民 满意的房子正逐渐成为企业谋求发展的新航标。针对供需两侧的政策力度不断加大，投资端保持温和复苏态势，但项目 融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企风险仍未出清。为规避后期风险，联合竞买土地、合作 开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获 取土地储备。一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面 合理设计债务结构，寻求多元化的融资方式，做好不断优化融资结构，降低资金成本的准备。 （2）市场风险。 中指研究院数据显示2024年上半年全国新建商品房销售面积4.8亿平米同比下降19%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25%。市场面中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。同时二手房 市场修复节奏好于新房，新房市场活跃度改善不足，市场调整压力仍在。短期来看，市场活跃态势仍依赖于居民收入预 期好转，对于中小型房企来说，或需要等待市场活跃度进一步回升修复带动。 （3）自身规模有限的风险。 过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚 定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。但是，我们也应该深刻地认识到行业集中度趋势没 有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄 弱。 应对措施 公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志 做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不 间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理 上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。 长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能 力和水平，一如既往秉持“打造精品”理念，按照董事会下达的计划节点要求，抓管理，练内功，继续发扬公司攻坚克 难、敢打硬战的工作作风，对一些重点和难点工作要打出提前量，制定切实可行预案，做到未雨绸缪，各项工作重在落 地，见到实效。要在保进度的同时，扎实把好质量关，全面提升精细化管理水平，对标市场化标准提升公司整体专业能 力，以提高客户满意度来检验我们的各项工作。 十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况 公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。 □是 ?否 第四节公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
□适用 ?不适用 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 ?适用□不适用
□适用 ?不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况□适用 ?不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 第五节环境和社会责任 一、重大环保问题情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 □是 ?否 报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
不适用 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 ?不适用 未披露其他环境信息的原因 不适用 二、社会责任情况 作为一家国资房地产上市公司，公司长期秉持“用户满意最大化、股东权益最大化、国家税收最大化、员工价值最大 化”的企业核心价值观，推崇对人和自然的尊重，对生命和生活的热爱，对社会、股东、客户和员工的感激、关爱，努力 为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值。致力于将经济发展、社会和谐与环境的可持续 发展三者有机结合，持续不断地提升产品力，提高专业能力，通过奉献高品质的产品和服务，使客户享受舒适完美生活； 通过对员工的关怀和激励，为员工创造实现自我价值的成长空间；通过诚实经营、持续发展，为股东提供稳定的回报， 较好地履行了企业的社会责任。 第六节重要事项 一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 □适用 ?不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期 末超期未履行完毕的承诺事项。 二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。 三、违规对外担保情况 □适用 ?不适用 公司报告期无违规对外担保情况。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □是 ?否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明□适用 ?不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □适用 ?不适用 七、破产重整相关事项 □适用 ?不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 □适用 ?不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 其他诉讼事项 九、处罚及整改情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □适用 ?不适用 十一、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 □适用 ?不适用 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 □适用 ?不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □适用 ?不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 □适用 ?不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、与存在关联关系的财务公司的往来情况 □适用 ?不适用 公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况 □适用 ?不适用 公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。 7、其他重大关联交易 □适用 ?不适用 公司报告期无其他重大关联交易。 十二、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 ?适用□不适用 单位：万元
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