[中报]*ST金科(000656):2024年半年度报告
原标题:*ST金科:2024年半年度报告 2024年半年度报告 2024年08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周达先生、主管会计工作负责人宋柯先生及会计机构负责人(会计主管人员)梁忠太先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司已在本半年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 目前，公司已被法院正式受理破产重整，如公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于优化公司资产负债结构，扭转公司经营颓势，恢复持续盈利能力；如重整失败，公司存在被宣告破产的风险。如公司被宣告破产，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 9.4.18条的规定，公司股票将面临终止上市的风险。公司重整的时间进度将受到重整投资人遴选、债权人谈判、法院判决等多重因素影响，存在不确定性，敬请投资者理性投资，注意投资风险。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的承诺，敬请投资者当保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................................................................... 7 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 10 第四节 公司治理.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 30 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 33 第六节 重要事项.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 34 第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 112 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 116 第九节 债券相关情况......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 117 第十节 财务报告.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 135 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 3、载有法定代表人签名的半年度报告全文。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年年 报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 ?适用 □不适用 2024年 1-6月，公司按合资合作协议约定向联营、合营企业提供股东借款支持其投资开发而收取的资金利息收入5,545.06万元，向公司控股项目公司的其他合作方收取调用富余资金产生的资金利息收入 311.64万元，该利息收入与公 司日常经营活动密切相关，属于房地产行业合资合作开发的惯用模式，其发生具有经常性和持续性，故不界定为非经常性 损益项目。 因公司流动性持续紧张导致部分公司欠税，进而产生税收滞纳金 51,479.99万元，在公司当前经营状态下会持续产生 前述税收滞纳金，故不界定为非经常性损益项目。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 公司成立于 1998年，经 20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养 IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。 住宅地产以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国 23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、无锡、苏州、天津、南京、贵阳、长沙、济南、大连等重点城市。 产业地产秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。 商业地产抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。 积极探索新发展模式：一是金科产商将深耕城市更新历史文化街区、商业地产更新、产业园区更新三大业务主线；二是重点深挖政府平台公司、金融机构两类优质客户，整合资管公司、律所、民间业主等多方资源，打破资金限制；三是重点打造非标项目运营能力，全面开拓停车楼、夜间经济、产业孵化等业务机会。 （一）公司所属行业发展情况 2024年上半年，中国经济基本盘保持稳健，经济形势总体呈现稳中向好的态势，各地区和行业均表现出积极的发展趋势。全国新房市场整体延续调整态势，多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。 房地产政策方面，明确政策调整方向，积极提振市场预期。2024年上半年，稳市场、去库存、防风险成为房地产政策的关键词。4月 30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月 17日房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存；6月 7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。下半年，房地产政策有望继续优化调整，各地去库存举措或加快落实。 房地产销售方面，市场延续调整姿态，销售表现依旧低迷。2024年上半年，新房销售表现不佳，二手房“以价换量”特征明显，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%；新建商品房销售额47133亿元，同比下降25.0%。居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升，房地产销售仍处于探底阶段。 房地产投资方面，土地市场供需两弱特征延续，开发投资仍继续承压。2024年上半年，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%。在供给端，受房价下行去化放缓的影响，供应规模延续缩减态势，上半年全国 300城住宅用地推出 1.1亿平方米，同比下降 45.6%；全国 300城住宅用地成交规模约 8607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。 房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2024年上半年，房地产开发企业到位资金 53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，同比下降 6.6%；利用外资13亿元，同比下降51.7%；自筹资金18862亿元，同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，同比下降37.7%。 （二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司主要经营情况总结与分析 报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交房作为第一要务，加快推动重整引战工作，多措并举改善公司持续经营能力，并取得以下几方面经营成果： （1）履职尽责，全力保障交房义务 报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持。截至本报告披露日，公司在全国 15个省（自治区、直辖市）、累计已有 86个项目入围白名单，其中，12个项目已审批 7.28亿元，10个项目已上账资金 3.53亿元，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有利于保障保交房义务的完成。上半年，公司累计完成 104个批次、86个项目交付，交付总面积421万平方米，交付房屋总套数26418套，交付范围覆盖全国56个城市，保交房任务完结率达到90%，高于行业平均水平。 （2）统筹规划，有序推进司法重整 报告期内，公司及重庆金科于 2024年 2月 21日正式向五中院递交了重整申请相关资料，五中院于2024年4月22日裁定受理公司及重庆金科的重整申请，并指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。公司正式进入重整程序后，在法院和管理人的指导下合法合规稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，加快推进公司实现良性循环。 截至2024年8月16日，管理人共收到包括12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料（合计17家企业，两家及以上企业组成联合体报名的，视为一个报名主体）。管理人将根据报名意向投资人提出的重整投资方案，按照市场化、法治化原则，以公平、公正、公开的方式遴选确定合适的中选投资人。 公司将视后续投资人遴选和谈判工作进展情况，及时履行信息披露义务。 公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，重庆市成立了金科地产集团风险防范化解工作专班指导公司各项风险化解工作，公司已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，接洽引入战略投资者，与各方共同论证债务化解方案，有序开展重整引战相关审计评估工作，在已经初步拟定的重整计划草案基础上进一步优化和完善，全力以赴推进在2024年第四季度召开第二次债权人会议审议并表决通过重整计划草案。 截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。 （3）轻重并举，轻资产业务谋划转型升级 代建业务新战略重启：报告期内，公司结合重整引战工作，提前谋划重整后新的业务增长点，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年上半年，代建新签约规模 325万平米，位列行业前八，累计管理在建项目超过 30个。 产商运营整合升级：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。金科产业已布局 22个城市，累计开发和管理园区 28个，面积超过 1300万平米，入园的战略合作伙伴超过 3000家，入园企业年产值超过 2000亿元。产商打造出独特的“城市更新项目规划设计能力”和“商业招标类项目标准化拓展能力”两大竞争优势，成功获取轻资产项目 4个，持有型商业项目租费收缴率达 92%。 （4）分类施策，系统提升营销质效 报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，深化数字营销模式，保资金项目提流资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约 75.88亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约3.4亿元。 同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现综合销售回款79.05亿元，回款率约109%。 （5）经营稳定，管理坚持担责有为 报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约 5万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约 328万平方米，期末在建项目271个，期末在建面积约2,753万平方米。 同时，报告期内，受房地产市场持续低迷、自身流动性风险及品牌受损等因素影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍处于底部区域，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约 227.5万平方米，同比下降约33%；营业收入 160.48亿元，同比下降约 38%；净利润为-39.04亿元，归属于上市公司股东的净利润为-38.01亿元。公司董事长、总裁带领公司管理层及核心中层团队大幅降薪，严控各项费用支出，报告期内，核心管理团队税前报酬降幅达47%，管理费用同比下降6.13%，营销费用同比下降37.83%。 （6）合法合规，维护上市主体地位 报告期内，受资本市场调整、自身债务风险、同类型公司面值退市等因素影响，公司股价存在低位震荡压力。公司充分认识到维护上市主体地位是实现重整引战工作成功的重要基础，重整引战成功才能实现公司债务风险化解、生产经营恢复、经营业绩改善，才能更好的保障债权人、全体股东尤其是中小股东等各方利益。因此公司持续合法合规开展各项市值管理工作，政府专班、公司及控股股东等多方通过加快重整进程、召开专题会议、股东增持股票、投资者交流等积极措施持续向市场传递信心，让资本市场充分理解和认可公司重整价值，夯实负责任的上市公司形象，提升资本市场影响力。 2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况 （1）公司累计土地储备情况 公司坚持省域深耕策略，截至本报告期末，公司及所投资的公司累计土地储备的区域分布情况如下：
（2）公司可售资源情况 截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约4,853万平方米，具体情况如下：
（3）公司主要房地产项目开发情况 截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目271个，期末在建面积约2,753万平方米，上半年新开工面积约5万平方米，竣工面积约328万 平方米。公司主要房地产项目开发情况见下表：
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